Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-6329/2021

г. Екатеринбург 18.05.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Протасовой М. М., судей Юсуповой Л. П. и Филатьевой Т. А. при помощнике судьи Емшановой А. И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трофимова Андрея Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес" о защите прав потребителя

по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 15.02.2021.

Заслушав доклад судьи Протасовой М. М., объяснения представителя ответчика Никитина Е. Ю., действующего на основании доверенности от 15.12.2020, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указал, что 21.12.2017 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве , по условиям которого в его собственность подлежала передаче квартира N в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Квартира передана истцу по акту приема-передачи 12.12.2018.

В договоре участия в долевом строительства ответчиком безосновательно установлен коэффициент 1 к площади лоджии, тогда как подлежал применению коэффициент 0,5, в связи с чем, истец излишне уплатил ответчику 115900 руб. 00 коп.

Условия п. п. 1.1, 2.5, подп. 2 п. 4.1 договора участия в долевом строительстве, которыми установлен коэффициент 1 к площади лоджии, принятие площади лоджии равно проектной, установление фиксированной площади лоджии без перерасчета, являются недействительными, поскольку нарушают права истца как потребителя.

На основании изложенного, отказавшись в ходе рассмотрения дела от требования о взыскании 115900 руб. 00 коп. ввиду их выплаты ответчиком до обращения истца с иском в суд, и, уточнив исковые требования в части взыскания неустойки, просил признать незаконными п. п. 1.1, 2.5, подп. 2 п. 4.1 договора участия в долевом строительстве, взыскать неустойку 93879 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда 2000 руб. 00 коп., почтовые расходы 310 руб. 00 коп., расходы по оплате юридических услуг 15000 руб. 00 коп., присудить штраф.

Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец решение суда просит отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. Указывает, что при заключении договора истцу не предоставлена информация о понижающих коэффициентах к летнему помещению, тогда как при наличии в составе объекта долевого строительства лоджии его площадь в силу ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определяется с учетом понижающих коэффициентов. Противоречащие законодательству о защите прав потребителя условия договора являются ничтожными, что судом не учтено. Нарушение ответчиком прав истца как потребителя является основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании ст. 22 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Пояснил, что ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является диспозитивной, поэтому применение коэффициента 1 к площади летнего помещения допускается, равно как допускается определение цены за разные части объекта долевого строительства по-разному. В этой связи в договоре участия в долевом строительстве площадь жилого помещения определена исходя из произведения стоимости 1 квадратного метра площади и его общей площади, а площадь лоджии - в твердой денежной сумме, так как лоджия не является частью жилого помещения. Также указал, что выплаченные истцу ответчиком 115900 руб. 00 коп. являются неосновательным обогащением истца, поскольку получены им в отсутствие законных оснований.

Истец в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщил.

С учетом изложенного, и поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 21.12.2017 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве , по которому застройщик принял обязательство не позднее IV квартала 2018 своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 1 пусковой комплекс 1 этапа строительства 3 очереди жилого многофункционального комплекса "Уральский" с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, расположенного в границах <адрес> - две секции трехсекционного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и помещением ТСЖ на первом этаже, встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией, и передать участнику объект недвижимости - квартиру , суммарной площадью 24,3 кв. м., состоящую из 1 жилой комнаты и вспомогательных помещений общей проектной площадью 20,5 кв. м., кроме того, летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 площадью 3,8 кв. м., расположенную на 22 этаже и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а участник обязался направить денежные средств на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве.

В п. 2.5 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров, произведенных органами технической инвентаризации, а площадь летнего помещения (балкон/лоджия) принимается проектной и равна 3,8 кв. м.

Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве закреплено, что цена договора исходя из стоимости 1 кв. м в сумме 61 000 руб. 00 коп. на дату заключения договора составляет 1 482 300 руб. 00 коп., состоит из стоимости 20,5 кв. м. квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м. 61 000 руб. 00 коп. и составляет 1 250 500 руб. 00 коп., стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 231 800 руб. 00 коп., стоимость балкона и лоджии является фиксированной и пересмотру не подлежит.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (2).

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действующей на момент заключения договора, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона.

Разрешая исковые требования и приходя к выводу об их отклонении, суд первой инстанции указал на диспозитивность положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в которой содержится три варианта определения цены договора, а также на положения договора участия в долевом строительстве от 21.12.2017, которыми перерасчет цены договора не предусмотрен в случае отклонения площади квартиры менее, чем на 3 %, что, как следует из решения, позволяет определять в договоре участия в долевом строительстве площадь лоджии/балкона без понижающих коэффициентов. Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительными условий договора.

С такими выводами суда согласиться нельзя, поскольку они приведены без относительно предмета и основания заявленного в настоящем деле иска, основаны на неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Как видно из решения, отклоняя иск в части признания недействительными условий договора участия в долевом строительстве, суд пришел к выводу о том, что такие условия являются оспоримыми, в связи с чем, срок исковой давности подлежит исчислению по правилам п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено в п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Судебная коллегия обращает внимание, что данный запрет призван ограничить свободу договора в пользу гражданина, как экономически слабой стороны, и направлен на реализацию принципа равенства сторон. При этом указанный запрет является императивным.

Поскольку такой запрет установлен законом не только для защиты прав конкретного потребителя, но и в целях защиты публичных интересов, такие условия договора, являются ничтожными в силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 с. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В настоящем деле истцом оспариваются условия договора, заключенного сторонами 21.12.2017, по условиям которого его исполнение со стороны истца путем финансирования строительства предусмотрено в течение 15 рабочих дней с момента его государственной регистрации.

Поскольку иском в суд истец обратился 01.12.2020 (л. д. 35), срок исковой давности истцом не пропущен.

При таких обстоятельствах правовые основания для отклонения требований о признании недействительными условий договора ввиду истечения срока исковой давности у суда первой инстанции отсутствовали.

Выводы суда в решении, касающиеся перерасчета цены договора в случае отклонения площади квартиры более чем на 3 % в соответствии с п. п. 2.6 и 2.7 договора участия в долевом строительстве, в целом не имеют отношения к предмету и основанию заявленного иска, в котором никаких возражений относительно данных условий не приведено, требований о признании их, либо содержащегося в них условия о перерасчете цены при отклонении площади квартиры более чем на 3 %, не заявлено вовсе.

Судом оставлено без внимания, что в настоящем деле истцом оспариваются условия п. п. 1.1, п. 2.5 и подп. 2 п. 4.1 договора, устанавливающие коэффициент 1 к площади летного помещения и не предусматривающий перерасчета в цене договора при отклонении фактической площади от проектной.

Выше отмечено, что редакция ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действовавшая на день заключения договора участия в долевом строительстве, обязывает застройщика в случае, если общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы определять такую площадь с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона.

Данное условие диспозитивным не является, и застройщику право выбора использовать или нет установленный коэффициент не предоставляет.

Доводы ответчика, в том числе в суде апелляционной инстанции, об обратном, основанные на использование слова "может" в иных нормах ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судебная коллегия отклоняет. Как выше отмечено, в норме, устанавливающей условие о понижающем коэффициенте, слова "может" не содержится.

Ссылка представителя ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции на то, что в заключенном сторонами договоре упоминается не "приведенная площадь", а "суммарная площадь", с чем он связывает необязательность названного положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не может быть принята во внимание судебной коллегией.

По смыслу п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" общей приведенной площадью является сумма общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы.

Из материалов дела следует и никем не оспаривается, что заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве предусматривал передачу истцу объекта долевого строительства, частью которого является лоджия, в п. 1.1. договоре указаны проектные площади как жилого помещения, так и лоджии и общая суммарная площадь как их сумма.

При таких обстоятельствах подмена ответчиком в договоре участия в долевом строительства предусмотренного Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для таких случаев определения "приведенная площадь" на "суммарную площадь" стать основанием для его освобождения от соблюдения требований п. 1 ст. 5 названного Федерального закона в части применения коэффициента согласно его условиям не может.

Поскольку требование о применении коэффициента установлено непосредственно в ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ссылка суда в решении на Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 и цели ее принятия, является безосновательной.

Доводы ответчика о диспозитивности нормы ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части определения цены договора, с чем ответчик связывает право устанавливать отличный порядок ее определения для разных частей одного объекта долевого строительства (исходя из произведения площади в части ряда помещения и в твердой денежной сумме в отношении других), основаны на неверном истолковании им закона.

Действительно в указанной норме права содержится и правильно отмечено судом в решении несколько способов определения цены договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, из нее прямо следует, что выбранный способ определения цены договора применяется к объекту долевого строительства в целом, а не к отдельным его частям. Право застройщика выбрать один порядок определения цены (например, в твердой денежной сумме) для гостиной и прихожей и другой (например, как произведение цены единицы общей площади и общей площади) - для ванной комнаты, лоджии и пр., Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщику не предоставляет.

Ссылка представителя ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции на то, что лоджия не является частью жилого помещения, а потому он вправе определить ее стоимость отдельно и своему усмотрению, не заслуживает внимания, поскольку прямо противоречит п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", относящей для целей настоящего закона лоджии, веранды, балконы и террасы к части жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства.

Принимая во внимание изложенное в совокупности оспариваемое истцом положение п. 1.1 договора от 21.12.2017 о применении коэффициента 1 к площади летнего помещения является недействительным как противоречащие ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Не соответствуют Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условия п. 2.5 в части принятия площади летнего помещения (балкона/лоджии) проектной и равной 3,8 кв. м., подп. 2 п. 4.1 в части установления стоимости летнего помещения (балконов/лоджии) в качестве фиксированной и не подлежащей пересмотру.

Судебная коллегия обращает внимание, что в силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст. ст. 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах условия договора участия в долевом строительстве , фактически лишающие участника долевого строительства соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного летнего помещения (балкона/лоджии), являются недействительными как противоречащие изложенным нормам права.