Определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июля 2021 года Дело N 33-6303/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

Председательствующего Гарбушиной О.В.,

Судей Кирьяновой О.В., Соколовой Л.В.,

при секретаре Клюгер Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бельченко ФИО20 к Цой ФИО21, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае о признании торгов от 29.06.2020 по продаже недвижимого имущества недействительными, признании договора купли-продажи NN от 06.07.2020 недействительным и по встречному иску Цой ФИО22 к Бельченко ФИО23, Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, по апелляционным жалобам истца Бельченко ФИО24, третьего лица Бровко ФИО25, ответчика УМС г. Владивостока на решение Советского районного суда г. Владивостока от 16 марта2021 года.

Заслушав доклад судьи Гарбушиной О.В., выслушав объяснения представителя Бельченко ФИО26 - Бровко ФИО27, третье лицо Бровко ФИО28 и ее представителей Шмелеву ФИО29, Ильченко ФИО30, представителя Управления муниципальной собственности г. Владивостока Васильеву ФИО31, ответчика Цой ФИО32 и его представителя Колесник ФИО33, судебная коллегия

установила:

Бельченко ФИО34 обратился в суд с иском к Цой ФИО35, ТУФАУГИ в ПК о признании торгов от 29.06.2020 по продаже недвижимого имущества недействительными, признании договора купли-продажи NN от 06.07.2020 недействительным, указав, что решением Советского районного суда г.Владивостока от 07.12.2012 с Бельченко ФИО36., ФИО37 в пользу ОАО "МТС-Банк" взыскана задолженность по договору займа от 14.03.2006 N 30/3 в размере 5 029 682,78 руб., обращено взыскание на заложенное имущество - часть жилого дома, площадью 119,20 кв.м. по адресу: г.<адрес> путём продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере 4 519 230 руб. 06.02.2019 года судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. Согласно отчету о реализации арестованного имущества, торги по продаже спорного объекта недвижимости прошли 29.06.2020 года, победителем торгов признан Цой ФИО38 На основании протокола о результатах торгов с победителем заключен договор N N купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества от 06.07.2020 года, в соответствии с которым покупатель - Цой ФИО39 приобретает в собственность: часть жилого дома, площадью 119, 20 кв.м., кадастровый номер NN по адресу: г.<адрес> Стоимость имущества составляет 6 059 230 руб. Истец считает проведенные торги по продаже спорного объекта недвижимости и как следствие заключенный договор купли-продажи недействительными, поскольку проведены с нарушением норм действующего законодательства. Согласно распоряжению УГА администрации г.Владивостока от 27.02.2015 N N, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г.<адрес>, Бельченко ФИО40 для дальнейшей эксплуатации части жилого дома. 17.02.2020 между УМС г.Владивостока и Бельченко ФИО41 заключен договор купли-продажи земельного участка N N, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером N, площадью 606 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: г.<адрес>, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации части жилого дома передается в собственность покупателю. Цена выкупаемого участка составляет 50 187, 71 рублей. Таким образом, на сегодняшний день Бельченко ФИО42 является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного под спорным объектом недвижимости, который был продан на торгах Цою ФИО43 Истец полагает, что торги проведены с грубым нарушением норм гражданского и земельного законодательства, поскольку спорный объект недвижимости не мог отчуждаться без земельного участка. Кроме этого, стоимость спорного объекта недвижимости была установлена в соответствии с отчетом об оценке ООО ... в 2007 году. Таким образом, спорный объект недвижимости продан на торгах 29.06.2020 по стоимости значительно ниже рыночной. Стоимость арестованного имущества была сформирована без учета земельного участка, расположенного под объектом, истец полагает, что организатором торгов допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, из-за которых цена продажи определена неправильно. Просил суд признать недействительными торги от 29.06.2020 по продаже арестованного имущества: часть жилого дома, площадью 119,20 кв.м. по адресу: г.<адрес>, признать недействительным договор купли-продажи NN арестованного заложенного недвижимого имущества от 06.07.2020 года.

Цой ФИО44 обратился в суд со встречным иском к Бельченко ФИО45 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки в обоснование, указав, что согласно отчету о реализации арестованного имущества, торги по продаже спорного объекта недвижимости прошли 29.06.2020 года, победителем которых признан Цой ФИО46 На основании протокола о результатах торгов с победителем заключен договор N N купли-продажи арестованного заложенного имущества от 06.07.2020 года, в соответствии с которым покупатель - Цой ФИО47 приобретает в собственность следующее имущество: часть жилого дома, площадь которого составляет 119,20 кв.м., кадастровый номер NN по адресу: г. <адрес>. Стоимость имущества составила 6 059 230 руб. 17.02.2020 года между УМС г.Владивостока и Бельченко ФИО48 заключен договор купли-продажи земельного участка N N, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером N, площадью 606 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.<адрес>, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации части жилого дома передается в собственность ответчику. Цена выкупаемого участка составила 50 187, 71 рублей. Одним из условий указанного договора прописанного в п. 1.3 продавец, т.е. УМС г.Владивостока гарантирует, что земельный участок не обременен залогом под арестом и запрещением не состоит. Между тем условия указанного договора продавцом не соблюдены и нарушены (п. 1.3), сам договор заключен в нарушении действующих норм права. Залогодержателем заложенного имущества - часть жилого дома, площадью 119,20 кв.м. по адресу: г.<адрес>, являлся АО "МТС-Банк" который одновременно до момента реализации арестованного имущества, 29.06.2020 года, и заключении договора NN купли-продажи арестованного заложенного имущества от 06.07.2020 года являлся титульным владельцем данного имущества, которым в последствии стал Цой ФИО49 Просил суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка NN от 17.02.2020 года с кадастровым номером NN, расположенного адресу: г.<адрес>, заключенный между УМС -Владивостока и Бельченко ФИО50

17.12.2020 года Бровко ФИО51 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица по первоначальному иску, УМС г.Владивостока привлечено к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску.

Бельченко ФИО52 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, заявлений или ходатайств об отложении судебного заседания в суд не представил, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ПАО "МТС-БАНК" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв.

Представитель третьего лица ООО "Антарес" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, заявлений или ходатайств об отложении судебного заседания в суд не представил, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ОСП по Советскому району ВГО УФССП России ПК в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Бельченко ФИО53 по доверенности и третье лицо Бровко ФИО54, ее представитель по доверенности Шмелева ФИО55 на удовлетворении первоначальных исковых требований настаивали в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в иске, возражали против удовлетворения встречного иска в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В судебном заседании Цой ФИО56 и его представитель Колесник ФИО57 возражали против удовлетворения первоначальных исковых требований в полном объеме, на удовлетворении встречных исковых требований настаивали в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным во встречном иске.

В судебном заседании представитель ТУФАУГИ в ПК по доверенности Демьянчук ФИО58 возражала против удовлетворения первоначального иска в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях, встречные исковые требования поддержала.

В судебном заседании представитель УМС г.Владивостока по доверенности Васильева ФИО59 разрешение требований по первоначальному иску оставила на усмотрение суда, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Бельченко ФИО60 отказано. Встречные исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка NN от 17.02.2020 с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: Приморский край, г.<адрес>, заключенный между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока и Бельченко ФИО61. Применены последствия недействительности сделки, путем возложения на Управлением муниципальной собственности г.Владивостока обязанности возвратить Бельченко ФИО62, полученные в рамках указанного договора денежные средства в размере 50 187,71 руб., путем возложения на Бельченко ФИО63 обязанности возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером NN Управлению муниципальной собственности г.Владивостока. Данное решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности Бельченко ФИО64 на земельный участок с кадастровым номером NN, расположенный по адресу: Приморский край, г.<адрес>.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что о мероприятиях по продаже спорного жилого дома ему не было известно и он не мог воспользоваться своими правами и повлиять на формирование стоимости объекта недвижимости. Он никогда не проживал и не был зарегистрирован в г. <адрес>, он зарегистрирован в г. Москва, а фактически проживает за пределами Российской Федерации, никакие документы в рамках исполнительного производства ему не направлялись. Имущество продано по цене значительно ниже ее действительной стоимости. Заложенное имущество не находилось во владении у залогодержателя, а спорный земельный участок не являлся предметом залога. Торги проведены с грубым нарушением закона. Судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и не установлен судом факт неизвещения истца о мероприятиях по реализации имущества.

Третье лицо Бровко ФИО65 не согласилась с решением суда, в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что она является бывшей супругой истца и на момент приобретения имущества, указанный объект имел режим совместного имущества супругов, однако в качестве должника в материалах исполнительного производства указан только истец. Документы судебным приставом-исполнителем в рамках исполнения решения суда в ее адрес не направлялись, поэтому ей не было известно о процедуре реализации имущества. В остальной части апелляционная жалоба содержит аналогичные доводы с апелляционной жалобой истца.

Представитель УМС г. Владивостока в поданной апелляционной жалобе указывает на несогласие с решением суда в части признания договора купли-продажи земельного участка недействительным. Истец обратился с заявлением о предоставлении ему земельного участка в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ. По результатам рассмотрения заявления с ним был заключен договор купли-продажи земельного участка.

В письменных возражениях Цой ФИО66 на апелляционную жалобу представителя УМС г. Владивостока и апелляционную жалобу третьего лица Бровко ФИО67 указал, что решение является законным и обоснованным, просит суд оставить решение без изменения, а жалобы без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представители третьего лица в суде апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, не находит оснований для отмены решения суда.

Частью 1 статьи 330 ГПК РФ предусмотрены основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно ч.1 ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 ГК РФ и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соответствии с ч.1 ст.57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц регулируются Законом об исполнительном производстве.

В процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия, в том числе арестовывать и изымать имущество должника с целью его дальнейшей реализации путем продажи на торгах (статьи 84, 87, 89 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

В соответствии с положениями статьи 87 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны недействительными судом по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом.

Как установлено судом, 14 марта 2006 года между ОАО "Дальневосточный ипотечный центр" и Бельченко ФИО68, Бельченко ФИО69 заключен договор займа NN на сумму 4 000 000 руб. сроком на 180 месяцев под 14 % годовых. Согласно п. 1.3 договора заем предоставлен для целевого использования, а именно приобретения Бельченко ФИО70 в собственность части жилого дома по адресу г.<адрес>, стоимостью 4 556 250 руб., путем долевого участия в финансировании строительства по договору долевого участия в строительстве жилого дома в комплексе малоэтажной застройки в районе 28 км. по <адрес>, влекущему возникновение ипотеки в силу закона.

Права займодавца - залогодержателя ОАО "Дальневосточный ипотечный центр" по обеспеченному ипотекой обязательству Бельченко ФИО71 по договору займа и договору долевого участия удостоверены закладной от 25.01.2007, зарегистрированной в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что 25.01.2007 года было зарегистрировано право собственности на часть жилого дома, площадью 119,2 кв.м., расположенного по адресу: г.<адрес> за Бельченко ФИО72 Существующие ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от 25.01.2007 года.

На основании договоров купли-продажи закладных от 05.10.2007 и 08.10.2007 держателем закладной являлось ОАО "Дальневосточный коммерческий банк Далькомбанк", в дальнейшем реорганизовано в форме присоединения к ОАО "МТС-Банк".

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Владивостока от 07.12.2012 года по гражданскому делу N 2-2728/2012 исковые требования ОАО "МТС-Банк" к Бельченко ФИО73, Бельченко ФИО74 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены. Взыскана солидарно с Бельченко ФИО75, Бельченко ФИО76 в пользу ОАО "МТС-Банк" задолженность по договору займа от 14.03.2006 N N в размере 5 029 682,78 руб., из них долг по займу в размере 3 812 022,45 руб., проценты за пользование займом в размере 1 217 660,33 руб. Обращено взыскание на предмет залога - часть жилого дома площадью 119,20 кв.м., расположенного по адресу: г.<адрес>. Установлена начальная продажная стоимость части жилого дома площадью 119,20 кв.м., расположенного по адресу: г.<адрес> при его реализации путем проведения публичных торгов в размере 4 519 230 руб. Взысканы с Бельченко ФИО77 в пользу ОАО "МТС-Банк" судебные расходы в размере 17 180,96 руб. Взысканы с Бельченко ФИО78 в пользу ОАО "МТС-Банк" судебные расходы в размере 17 180,96 руб.

14.01.2019 года судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК было вынесено постановление об оценке имущества должника, согласно которому, установлена стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста от 03.02.2017 года, а именно: стоимость части жилого дома площадью 119,20 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенная по адресу: г.<адрес> составляет 4 519 230 руб. (л.д.17-18).

06.02.2019 судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району ВГО УФССП России по ПК вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, в соответствии с которым спорный объект недвижимости часть жилого дома площадью 119,20 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенная по адресу: г.<адрес> передается в ТУФАУГИ в ПК на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (л.д.120-121).

Согласно протоколу о результатах публичных торгов по продаже заложенного арестованного имущества от 29.06.2020 года, победителем торгов признан Цой ФИО79, сумма, за которую куплено имущество 6 059 230 руб. (л.д.131-132)

из материалов дела следует, что 06.07.2020 года между ООО "Антарес" и Цой ФИО80 был заключен договор купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества NN, в соответствии с условиями которого, покупатель Цой ФИО81 приобрел в собственность: часть жилого дома, площадью 119, 20 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенную по адресу: г.<адрес>. Стоимость имущества составляет 6 059 230 руб. (л.д.10-11).

В материалы дела представлен акт приема-передачи спорного имущества Цой ФИО82 от 06.07.2020 года (л.д. 12).

Судом установлено, что распоряжением УГА администрации г.Владивостока от 27.02.2015 N N, утверждена схема расположения земельного участка площадью 606 кв.м. на кадастровом плане территории по адресу: г.<адрес>, Бельченко ФИО84 для дальнейшей эксплуатации части жилого дома (л.д.31- 34).

17 февраля 2020 года между УМС г.Владивостока и Бельченко ФИО85 заключен договор купли-продажи земельного участка N N, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером N, площадью 606 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: г.<адрес>, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации части жилого дома был передан в собственность покупателю. Цена выкупаемого участка составляет 50 187, 71 руб., подписан акт приема-передачи земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по ПК 18.08.2020 года (л.д.26-30).

Выпиской из ЕГРН от 18.08.2020 года подтверждается, что истец Бельченко ФИО86 является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 606 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: г.<адрес>, собственность от 18.08.2020 (л.д.35-37).

С доводами жалоб истца и третьего лица о том, что реализация спорного жилого дома без земельного участка не соответствует требованиям закона, судебная коллегия не может согласиться, исходя из положений части 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Поскольку спорный объект недвижимости является частью жилого дома, соответственно может отчуждаться без земельного участка.

Как указывает истец в жалобе, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по указанному адресу была утверждена еще в 2015 году, в месте с тем, судебная коллегия полагает, что данное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска, поскольку право договор купли-продажи земельного участка был заключен 17.02.2020 года, при этом документы на реализацию имущества были направлены судебным приставом 31.03.2020 года с приложением выписки на дату 10.02.2020, в которой отсутствовали сведения о правах истца на земельный участок.

Кроме того, при заключении между истцом и ответчиком УМС г. Владивостока договора купли-продажи земельного участка N N от 17.02.2020 не были соблюдены положения ст. 305 ГК РФ, нарушив права залогодержателя недвижимого имущества ОАО "МТС-Банк".

Признавая договор купли-продажи земельного участка недействительным, суд правильно применил последствия недействительности сделки и возложил на УМС г. Владивостока обязанность возвратить Бельченко ФИО87 полученные в рамках договора денежные средства.

Оспаривая проведенные судебным приставом-исполнителем торги по реализации имущества, истец указывал на то, что в процессе реализации имущества неправильно был сформирован объект продажи (без земельного участка), поскольку рыночная стоимость объекта продажи значительно выше начальной стоимости заложенного имущества, установленного решением суда, также ссылался на то, что материалами исполнительного производства не подтверждается его надлежащее извещение о мероприятиях по продаже арестованного имущества.