Дата принятия: 20 октября 2020г.
Номер документа: 33-6296/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 октября 2020 года Дело N 33-6296/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Блиновской Е.О.,
судей Башковой Ю.А., Воронина С.Н.,
при секретаре Щербина О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Сургутский район к Форцу Констанину Васильевичу об изъятии объекта незавершенного строительства, встречному иску Форцу Константина Васильевича к администрации муниципального образования Сургутский район о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе Форцу Констанина Васильевича на решение Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13 июля 2020 года, которым постановлено:
"изъять у Форцу Константина Васильевича объект незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), со степенью готовности 64%, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, сельское (адрес), путем продажи с публичных торгов
Взыскать с Форцу Константина Васильевича в доход бюджета муниципального образования город Сургут госпошлину в сумме 6 000 рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований Форцу Константина Васильевича к администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка отказать".
Заслушав доклад судьи Башковой Ю.А., пояснения ответчика Форцу К.В., его представителя Арининой С.Н., судебная коллегия
установила:
Администрация Сургутского района обратилась в суд с иском к Форцу К.В. об изъятии объекта незавершенного строительства.
Требования мотивированы тем, что 16.09.2015 между администрацией сельского поселения Солнечный и ООО "Уральская строительная компания" был заключен договор аренды земельного участка N 10623, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", кадастровый номер (номер), общей площадью - 0,0784 га., расположенный по адресу: (адрес) ИЖС, условный N 7, в целях использования под индивидуальное жилищное строительство, сроком до 04.02.2020. Администрация Сургутского района является правопреемником администрации сельского поселения Солнечный. На основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.01.2018 права и обязанности ООО "Уральская строительная компания" перешли к АО "Управление механизации и строительства-6". Договором об уступке прав и обязанностей от 22.08.2018 АО "Управление механизации и строительства-6" переуступило Форцу Константину Васильевичу права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.09.2015 N 10623.
На земельном участке по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, р-н Сургутский, п. Солнечный, улица Рябиновая, дом N 2 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), со степенью готовности 64 %, принадлежащий ответчику на праве собственности. 05.02.2020 истцом проведено визуальное обследование вышеуказанного земельного участка, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка расположен двухэтажный жилой дом, выполненный в капитальном исполнении из пеногазоблоков. Поскольку в настоящее время срок действия договора истек, ответчиком объект незавершенного строительства не введён в эксплуатацию и права на него как на объект недвижимости, завершенный строительством, не зарегистрированы, истец считает необходимым организовать процедуру продажи вышеуказанного объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Просит изъять у Форцу К.В. вышеуказанный объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Форцу К.В. обратился в суд со встречным иском к администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, указав в обоснование, что уведомил администрацию с.п. Солнечный о планируемом строительстве объекта индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке, получил от администрации с.п. Солнечный уведомление N 1 от 04.10.2018 года о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения планируемого жилого дома на земельном участке. К декабрю 2019 года участок был отсыпан путем завоза 50 грузовых автомобилей грунта, на нем возведены фундамент дома, стены, обустроена крыша, вставлены пластиковые окна, к дому подведено электричество. Согласно справке АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по состоянию на 10.12.2019 процент готовности возводимого объекта составил 64 %. 21.01.2020 Форцу К.В. обратился в адрес администрации Сургутского района с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под незавершенным строительством жилым домом, в ответ на которое получил отказ со ссылкой на отсутствие у него права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов. Указывает, что не имел возможности раньше обратиться к ответчику с заявлением о заключении договора аренды, поскольку при заключении договора уступки прав требования 22.08.2018 года АО "Управление механизации и строительства" не передало ему свой экземпляр договора аренды земельного участка N 10623 от 16.09.2015 года. Заверенная копия договора аренды была выдана Форцу К.В. администрацией Сургутского района только 13.03.2020 года. Просит признать незаконным отказ администрации муниципального образования Сургутский район в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, с.п. Солнечный, ул. Рябиновая, участок N 2, обязать ответчика заключить с ним договор аренды указанного земельного участка для завершения на нем строительства жилого дома с кадастровым номером (номер).
Представитель истца-ответчика по встречному иску администрации Сургутского района Петухов В.Н. в суде первой инстанции поддержал заявленные требования по доводам поданного заявления, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Ответчик-истец по встречному иску Форцу К.В., его представитель Аринина С.Н. в суде первой инстанции первоначальные исковые требования не признали, на встречных исковых требованиях настаивали.
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое ответчик-истец по встречному иску Форцу К.В. в апелляционной жалобе просит отменить, вынести новое - об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворении встречных исковых требований. При вынесении оспариваемого решения суд не применил положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 39.20, п.п. 10, 15 п. 2 ст. 39.6, п. 3 ст. 39.6, п. 4 ст. 39.6, п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом не принято во внимание положения п. п. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что по условиям договора аренды земельного участка N 10623 от 16.09.2015 года у арендатора имеется преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока действия предыдущего, при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору. Ссылается на то, что у администрации Сургутского района претензий к нему не имелось, арендная плата вносилась своевременно. Данный факт отражен в акте обследования земельного участка, составленного представителем администрации Сургутского района.
В дополнении к апелляционной жалобе Форцу К.В. ссылается на то, что в качестве оснований для изъятия у него незавершенного строительством объекта судом применены положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 года N 173-ФЗ вышеуказанная норма не распространяется на случаи, если договор аренды заключен до 01.03.2015 года. Поскольку в настоящем споре договор аренды заключен 16.09.2015 года, то применение ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не возможно. Кроме того, в данной норме содержится указание на то, что объекты незавершенного строительства могут быть изъяты, если они расположены на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, который предоставлен по результатам аукциона. Между тем, никакого аукциона при предоставлении земельного участка с кадастровым номером (номер), не проводилось.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца-ответчика по встречному иску администрация Сургутского района Алехина О.А. просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Представитель истца-ответчика по встречному иску администрации Сургутского района в суд апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом.
Ответчик-истец по встречному иску Форцу К.В., его представитель Аринина С.Н. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали.
На основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения ответчика-истца по встречному иску, его представителя, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Судом первой инстанции установлено, подтверждено материалами дела, что 16.09.2015 года между администрацией сельского поселения Солнечный и ООО "Уральская строительная компания" заключен договор аренды земельного участка N 10623, по условиям которого последнему передан за плату во временное владение и использование под индивидуальное жилищное строительство земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", кадастровый номер (номер), общей площадью - 0,0784 га., по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, сельское поселение (адрес), условный N 7, сроком действия до 04.02.2020 года.
Вышеуказанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.01.2016 года.
Администрация Сургутского района является правопреемником администрации сельского поселения Солнечный.
По договору об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.01.2018 года ООО "Уральская строительная компания" передало права и обязанности АО "Управление механизации и строительства-6".
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 06.04.2018 года.
По договору об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.08.2018 года АО "Управление механизации и строительства-6" передало Форцу К.В. права и обязанности по договору аренды земельного участка N 10623 от 16.09.2015 года.
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 28.09.2018 года.
Судом установлено, сторонами не оспаривается, что администрация Сургутского района уведомлена о произведенной переуступке.
Материалами дела подтверждено, что Форцу К.В. с разрешения администрации Сургутского района начал строительство жилого дома на вышеуказанном земельном участке, которому 09.12.2019 года присвоен почтовый адрес: (адрес)
По состоянию на 10.12.2019 года степень готовности жилого дома определена 64%.
Право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 64% зарегистрировано за Форцу К.В. 15.01.2020 года.
21.01.2020 года, то есть до истечения срока действия договора, Форцу К.В. обратился в администрацию Сургутского района с заявлением о предоставлении ему в аренду спорного земельного участка под незавершенным строительством жилым домом, принадлежащим ему на праве собственности, для завершения строительства.
21.02.2020 года администрация Сургутского района отказала Форцу К.В. в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, сославшись на отсутствие у последнего права на предоставление испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что срок действия договора истек, ответчиком объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию и права на него как на объект недвижимости, завершенный строительством не зарегистрированы, с учетом того, что администрация обратилась в суд в течение 6 месяцев после окончания срока действия договора аренды, удовлетворил требования администрации Сургутского района и отказал Форцу К.В. в удовлетворении его встречных исковых требований о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, продлении договора аренды.
С принятым решением судебная коллегия согласиться не может.
Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как следует из материалов дела, п. 4.1.2 договора аренды земельного участка N 10623 от 16.09.2015 года определено, что по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по договору, арендатор земельного участка имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 2 месяца до истечения срока действия договора.
В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.
В силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с положениями п. 1, п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что договор аренды N 10623 от 16.09.2015 года был заключен без проведения торгов, с заявлением о заключении договора аренды на новый срок Форцу К.В. обратился до истечении срока действия договора аренды, право на заключение договора на новый срок предусмотрено условиями договора, исключительного права на заключение договора иное лицо не имеет, объект незавершенного строительства возведен Форцу К.В. с разрешения администрации Сургутского района, судебная коллегия приходит к выводу, что Форцу К.В. имеет преимущественное право на получение в аренду без проведения торгов спорного земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды на новый срок.
Судебная коллегия кроме того учитывает, что поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за Форцу К.В., то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.
Истребование же администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленному подпунктом 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах отказ администрации Сургутского района в заключении с Форцу К.В. нового договора, нельзя признать правильным.
Следовательно, решение суда подлежит отмене, с вынесением нового - об отказе администрации Сургутского района в удовлетворении требований к Форцу К.В. об изъятии объекта незавершенного строительства, удовлетворении исковых требований Форцу К.В. к администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сургутского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13 июля 2020 года отменить. Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Сургутский район к Форцу Констанину Васильевичу об изъятии объекта незавершенного строительства, отказать.
Встречные исковые требования Форцу Константина Васильевича к администрации муниципального образования Сургутский район о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и возложении на администрацию МО Сургутский район заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.
Признать незаконным отказ администрации муниципального образования Сургутский район N 04-02-361 от 21 февраля 2020 года в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, с.п. Солнечный, ул. Рябиновая, участок N 2.
Обязать администрацию муниципального образования Сургутский район заключить с Форцу Констанином Васильевичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, с.п. Солнечный, ул. Рябиновая, участок N 2, для завершения на нем строительства жилого дома с кадастровым номером (номер).
Председательствующий: Блиновская Е.О.
Судьи: Башкова Ю.А.
Воронин С.Н.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
