Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 мая 2021 года Дело N 33-6289/2021

г. Екатеринбург 24.05.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Калимуллиной Е.Р., судей Лоскутовой Н.С. и Кочневой В.В., при ведении протокола помощником судьи Кузьминой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агатий Елены Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес" о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе истца Агатий Елены Владимировны на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 08.02.2021.

Заслушав доклад судьи Лоскутовой Н.С., объяснения представителя ответчика ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" Никитина Е.Ю., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы истца Агатий Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Агатий Е.В. обратилась в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" (прежнее наименование - ООО "УК "Эфес") о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, неустойки за нарушение срока выполнения требований потребителя, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В обоснование иска Агатий Е.В. указала, что 05.03.2018 между ООО "УК "Эфес" и ООО "УК "ЖКХ ЭФЕС" заключен договор участия в долевом строительстве от 05.03.2018 , по условиям которого ООО "УК "Эфес" обязалось не позднее четвертого квартала 2018 своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 1 пусковой комплекс 1 этапа строительства 3 очереди жилого многофункционального комплекса "Уральский" с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах улиц <адрес> - жилой дом с подземной автостоянкой и встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <адрес> - адрес строительный, и передать участнику долевого строительства ООО "УК "ЖКХ ЭФЕС" объект долевого строительства в виде жилого помещения , суммарной площадью 54,5 кв.м., состоящую из двух жилых комнат, вспомогательных помещений, общей проектной площадью 50,80 кв.м., летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 - площадью 3,7 кв.м., расположенную на 10 этаже и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а участник долевого строительства ООО "УК "ЖКХ ЭФЕС" обязалось принять объект долевого строительства и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома по акту приема-передачи и уплатить цену договора в размере 1362500 рублей.

11.05.2018 между ООО "УК "ЖКХ ЭФЕС" и Агатий Е.В. заключен договор уступки прав требования к договору участия в долевом строительстве от 05.03.2018 , во исполнение которого ООО "УК "ЖКХ ЭФЕС" уступило, а Агатий Е.В. приняла в полном объеме права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 05.03.2018 и уплатила ООО "УК "ЖКХ ЭФЕС" в счет стоимости передаваемых прав 2700 475 рублей.

11.12.2018 застройщик ООО "УК "Эфес" передало участнику долевого строительства Агатий Е.В по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 11.12.2018 объект долевого строительства в виде <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу (строительный адрес): <адрес>, на 10 этаже, суммарной площадью 53,20 кв.м., состоящую из двух комнат, вспомогательных помещений, общей площадью 49,60 кв.м., летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1, площадью 3,60 кв.м.

В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от 05.03.2018 частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, является лоджия, площадь которого определена застройщиком без применения понижающего коэффициента - 3,70 кв.м. (п. 1.1 договора).

Исходя из указанной площади стоимость лоджии определена застройщиком в размере 92 500 рублей из расчета 25000 рублей за 1 кв.м. (3,7 х 25000) (п. 4.1 договора).

В силу п. 2.5 договора участия в долевом строительстве от 05.03.2018 , площадь лоджии принимается проектной и равна 3,7 кв.м. Сумма общей площади квартиры и площадь лоджии является суммарной площадью квартиры для окончательного взаиморасчета.

Между тем согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действующей на день заключения договора участия в долевом строительстве от 05.03.2018 общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", вступившим в силу с 01.01.2017, установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии - 0,5 кв.м.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей являются ничтожными (п. 76 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

С применением понижающего коэффициента 0,5 кв.м. площадь лоджии составляет 1,85 кв.м., соответственно стоимость лоджии составляет 46 250 рублей.

С учетом указанном 06.07.2020 Агатий Е.В. обратилась к ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" с претензией о возврате излишне уплаченных по договору денежных средств, которая в добровольном порядке застройщиком не удовлетворена.

С учетом изменения исковых требований в ходе производства по делу Агатий Е.В. просила суд признать недействительными п. 1.1 договора участия в долевом строительстве от 0305.03.2018 в части применения к площади лоджии коэффициента 1, п. 2.5 и п. 4.1 договора участия в долевом строительстве от 0305.03.2018 в части определения цены лоджии без применения понижающего коэффициента, взыскать с ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" в пользу Агатий Е.В. излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве денежные средства в размере 46 250 рублей, неустойку за нарушение срока выполнения требований потребителя за период с 17.07.2020 по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 процентов от присужденной суммы, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей.

Ответчик ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" в ходе производства по делу заявило о применении к требованиям истца срока исковой давности.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 08.02.2021 исковые требования Агатий Е.В. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Агатий Е.В. просит решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 08.02.2021 отменить ввиду неправильного применения норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В качестве оснований для отмены оспариваемого решения суда истец Агатий Е.В. ссылается на то, что судом неверно определена продолжительность срока исковой давности. По требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Вывод суда о том, что условия договора об определении цены лоджии без применения понижающего коэффициента не противоречат закону, является неверным.

Представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" Никитин Е.Ю. в заседание суда апелляционной инстанции против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал.

Истец Агатий Е.В., представитель третьего лица ООО "УК "ЖКХ ЭФЕС" в заседании суда апелляционной инстанции в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посредством направления извещения по почте, электронной почте, размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в срок, достаточный для подготовки к делу и своевременной явки в суд, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, поэтому судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 и п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действующей на момент заключения договора, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", вступившим в силу с 01.01.2017, установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии - 0,5 кв.м.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей являются ничтожными (п. 76 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действующей на день заключения договора участия в долевом строительстве, обязывает застройщика в случае, если общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы определять такую площадь с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона, не является диспозитивным, и не предоставляет застройщику право выбора использовать или нет для расчета площади лоджии понижающий коэффициент, установленный приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".

Доводы представителя ответчика ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" об использовании в ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" слова "может" судебная коллегия отклоняет, поскольку в норме, устанавливающей условие о понижающем коэффициенте, слова "может" не содержится.

Выводы суда в решении, касающиеся перерасчета цены договора в случае отклонения площади квартиры более чем на 3 % в соответствии с п. п. 2.6 и 2.7 договора участия в долевом строительстве, не имеют отношения к предмету и основанию заявленного иска, в котором никаких возражений относительно данных условий не приведено, требований о признании их, либо содержащегося в них условия о перерасчете цены при отклонении площади квартиры более чем на 3 %, не заявлено.

В настоящем деле истцом оспариваются условия п. 1.1, п. 2.5 и подп. 2 п. 4.1 договора, устанавливающие коэффициент 1 к площади летного помещения и не предусматривающий перерасчета в цене договора при отклонении фактической площади от проектной.

Также по смыслу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" общей приведенной площадью является сумма общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы.

Из материалов дела следует и никем не оспаривается, что заключенный между ООО "УК "Эфес" и ООО "УК "ЖКХ ЭФЕС" договор участия в долевом строительстве от 05.03.2018 предусматривал передачу Агатий Е.В. объекта долевого строительства, частью которого является лоджия, в п. 1.1. договоре указаны проектные площади как жилого помещения, так и лоджии и общая суммарная площадь как их сумма.

При таких обстоятельствах подмена ответчиком в договоре участия в долевом строительства предусмотренного Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для таких случаев определения "приведенная площадь" на "суммарную площадь" не является основанием для его освобождения от соблюдения требований п. 1 ст. 5 названного Федерального закона в части применения коэффициента согласно его условиям.

Доводы ответчика о диспозитивности нормы ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части определения цены договора, с чем ответчик связывает право устанавливать отличный порядок ее определения для разных частей одного объекта долевого строительства (исходя из произведения площади в части ряда помещения и в твердой денежной сумме в отношении других), основаны на неверном истолковании им закона.

Из указанной нормы права прямо следует, что выбранный способ определения цены договора применяется к объекту долевого строительства в целом, а не к отдельным его частям. Право застройщика выбрать один порядок определения цены (например, в твердой денежной сумме) для гостиной и прихожей и другой (например, как произведение цены единицы общей площади и общей площади) - для ванной комнаты, лоджии и пр., Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщику не предоставляет.

Ссылка представителя ответчика ООО "УК "Эфес" в заседании суда апелляционной инстанции на то, что лоджия не является частью жилого помещения, а потому он вправе определить ее стоимость отдельно и своему усмотрению, прямо противоречит ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", относящей для целей настоящего закона лоджии, веранды, балконы и террасы к части жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства.

С учетом изложенного п. 1.1 договора участия в долевом строительстве от 05.03.2018 в части применения коэффициента 1 к площади лоджии является недействительным, как противоречащий ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", нарушающий явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей при заключении и исполнении публичных договоров.

По тем же основаниям не соответствуют Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условия п. 2.5 в части принятия площади летнего помещения (балкона/лоджии) проектной и равной 3,7 кв. м., подп. 2 п. 4.1 в части установления стоимости летнего помещения (балконов/лоджии) в качестве фиксированной и не подлежащей пересмотру.

Судебная коллегия обращает внимание, что в силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст. ст. 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах условия договора участия в долевом строительстве от 05.03.2018 , фактически лишающие участника долевого строительства соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного летнего помещения (балкона/лоджии), являются недействительными как противоречащие изложенным нормам права.

Вывод суда первой инстанции о том, что условия договора участия в долевом строительстве являются оспоримыми, в связи с чем, срок исковой давности подлежит исчислению по правилам п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются неверными, прямо противоречат п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 76 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".