Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 мая 2021 года Дело N 33-6274/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Кучеровой С.М.,

судей Шиверской А.К., Макурина В.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валехматовой Н.А., рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кучеровой С.М. гражданское дело по исковому заявлению Неустроевой ФИО14, Неустроева ФИО14 к администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края об установлении выкупной цены,

по апелляционной жалобе представителя администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края Макарова Г.В. на решение Рыбинского районного суда Красноярского края от <дата>, которым постановлено:

"Исковые требования Неустроевой ФИО14, Неустроева ФИО14 к администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края об установлении выкупной цены - удовлетворить частично.

Обязать администрацию г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края включить в договор "Об изъятии путем выкупа жилого помещения, непригодного для проживания", выкупную цену в размере 3 339 262 рубля.

Взыскать с администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края в пользу Неустроевой ФИО14, Неустроева ФИО14 выкупную цену жилого помещения - квартиры N N расположенной по адресу: <адрес> размере 3 339 262 рубля.

В части взыскания с администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края стоимости гаража и земельного участка в сумме 307 375 руб., отказать.".

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Неустроева Т.А., Неустроев К.А. обратились в суд с иском к администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края, в котором с учетом уточнений, просили обязать администрацию МО г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края включить в договор "Об изъятии путем выкупа жилого помещения, непригодного для проживания", выкупную цену в размере 3 339 262 руб.; взыскать с ответчика выкупную цену квартиры N N расположенной по адресу: <адрес> размере 3 339 262 руб.; взыскать выкупные цены гаража (кадастровый N) и земельного участка (кадастровый N), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером N по указанному адресу в размере 307 375 руб.

Требования мотивировали тем, что им на праве общей долевой собственности принадлежит <адрес> в <адрес> края. Постановлением главы г. Заозерного от 31 декабря 2014 года N 448-П дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением главы г. Заозерного от 27 июня 2017 года N 229-П собственникам указанного жилого дома предложено произвести снос аварийного дома до <дата>. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 декабря 2018 года N 822/пр "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на 1 квартал 2019 г." утверждена стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения для Красноярского края в размере 44 578 руб. Объем финансирования региональной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае" на 2019 -2025 гг. в Рыбинском районе составил 111 834 611 руб. 72 коп., расселяемая площадь жилых помещений составила 1929,80 кв.м., соответственно, стоимость 1 кв.м. жилого помещения должна составлять 57 950 руб. Выкупная же цена их жилого помещения составила 1 856 237 руб., то есть 31 950 руб. за 1 кв.м., итоговая выкупная цена составила 2 046 237 руб. В расчет выкупной цены не были включены: изъятие земельного участка под квартирой, сарай, кирпичный гараж, земельный участок под гаражом.

Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края Макаров Г.В. просит вышеуказанное решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что экспертное заключение ООО "Оценка-Консалтинг" N 808 от 27 ноября 2020 года выполнено с нарушением требований Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не может быть признано достоверным доказательством по правилам ст.67 ГПК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу Неустроева Т.А. выражает несогласие с ее доводами, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края Макарова Г.В. - без удовлетворения.

Проверив решение суда по правилам апелляционного производства, в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края Макарова Г.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы; третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора- Неустроева А.Н., возражавшего против доводов жалобы, считающего решение суда законным и обоснованным, и, считая возможным в силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее по тексту - ГПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие остальных участвующих в деле лиц, надлежаще уведомленных о времени и месте судебного заседания, не возражавших против рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Частями 1, 2, 6 ст. 32 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как следует из ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, содержащейся в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 29.24.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя как его рыночную стоимость, так и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Часть 7 ст. 32 ЖК РФ, конкретизирующая положения ч. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Как следует из материалов дела и установлено судом, собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., являются Неустроев А.Н., Неустроева Т.А., Неустроев К.А. по 1/3 доли в праве каждый.

Собственником нежилого здания (гараж), расположенного по адресу: <адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права от <дата> является Неустроева Т.А.

Постановлением администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края N 488-П от 31.12.2014 года одногоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу вследствие ухудшения эксплуатационных характеристик в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, приводящего к снижению прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований до ограниченно работоспособного и неподлежащего реконструкции.

Постановлением администрации г. Заозерного Рыбинского района Красноярского края N 229-П от 27.06.2017 года принято распоряжение по отселению граждан, проживающих в домах признанных ветхими и аварийными в установленном законом порядке в г. Заозерном согласно приложению, являющимися нанимателями жилых помещений в указанных домах; собственникам помещений, расположенных в многоквартирных домах, установить отселение из жилого дома до 31.12.2019 года; собственникам помещений, расположенных в многоквартирных домах произвести снос дома до 31.12.2019 года.

Согласно приложению к постановлению N 229-П от 27.06.2017 года в список жилых домов признанных ветхими и аварийными в установленном законом порядке, в том числе, включен дом, расположенный по адресу: Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Реконструкции, д. 13.

<дата> между администрацией г. Заозерный и ИП Зрюмовой Е.Г. заключен муниципальный контракт N, предметом которого явилось: определение размера возмещения за жилые помещения и определение средней рыночной стоимости одного квадратного метра для приобретения жилых помещений в соответствии с техническим заданием.

В соответствии с техническим заданием объектом оценки является, в том числе, <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м.

Согласно заключению эксперта ИП Зрюмовой Е.Г. N от <дата> выкупная цена изымаемого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, определялась по правилам установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и составила 2 046 237 руб., из которых: 1 856 237 руб. - рыночная стоимость объекта оценки, 75 000 руб. - аренда жилья за 6 месяцев, 34 000 руб. - затраты связанные с переездом (грузчики, грузовой транспорт), 60 000 руб. - услуги риелтора по подбору жилья, 15 000 руб. - оформление права долевой собственности, 2 000 руб. - регистрация права на приобретаемое жилое помещение. С учетом того, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, в выкупной цене объекта стоимость земельного участка не учитывалась.

Решением Рыбинского районного суда Красноярского края от <дата> исковые требования Неустроева А.Н. к Администрации г. Заозерный Рыбинского района Красноярского края об установлении выкупной цены удовлетворены частично. С Администрации г. Заозерный Рыбинского района Красноярского края в пользу Неустроева А.Н. в счет возмещения за жилое помещение взыскана сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 92 413 руб. 86 коп.

В связи с обжалованием Неустроевым А.Н. данного решения в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по делу дважды назначалась судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Согласно заключению ООО "Оценка-Консалтинг" от <дата> N рыночная стоимость предмета оценки - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составила 3 339 262 руб.

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от <дата> решение Рыбинского районного суда Красноярского края от <дата> отменено, установлена выкупная цена жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 3 339 262 руб.

Кроме того, указанным апелляционным определением Красноярского краевого суда от <дата> установлено, что рыночная стоимость спорной квартиры с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома с учетом наличия вспомогательных строений для обслуживания жилых помещений - сараев, а также с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под домом, в размере 2 209 800 руб. в большей степени отражает действительную рыночную стоимость изымаемого объекта, соотносится с другими представленными в дело доказательствами, в том числе со стоимостью квартиры, определенной в заключении эксперта от <дата>, составленного ИП Зрюмовой Е.Г. по заказу ответчика.

При этом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что основания для включения в расчет выкупной стоимости спорной квартиры стоимости гаража, расположенного по адресу: <адрес> отсутствуют, поскольку указанный объект недвижимости аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке не признан, решение о его изъятии уполномоченным органом не принималось.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства обязательны для суда и не подлежат доказыванию и оспариванию вновь, поскольку спор разрешался между теми же сторонами.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеперечисленными нормами права, принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы ООО "Оценка-Консалтинг" от <дата> N, согласно которой выкупная цена квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, определена в размере 3 339 262 руб., пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных истцами требований с возложением на администрацию МО г. Заозерный Рыбинского района Красноярского края обязанности включить в договор "Об изъятии путем выкупа жилого помещения, непригодного для проживания", выкупную цену в размере 3 339 262 руб. и взыскании в пользу истцов указанной выкупной стоимости жилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о частичном удовлетворении заявленных истцами требований и наличии оснований для определения и взыскания выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в указанном судом размере.

Довод жалобы о том, что при определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение суд необоснованно руководствовался заключением повторной оценочной экспертизы ООО "Оценка-Консалтинг" от <дата> N, что, по мнению автора жалобы, привело к неправильному определению судом первой инстанции выкупной цены судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

Часть 7 ст. 32 ЖК РФ, конкретизирующая положения ст. 35 (ч. 3) и 40 (ч. 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 3 указанного Федерального закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п. 10 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7") для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ выкупная цена квартиры определяется сравнительным методом путем сопоставления с аналогичными по характеристикам жилыми помещениями на рынке жилья в текущий период.

Экспертное заключение составлено экспертом Симбирцевой О.Б., имеющей диплом о присвоении квалификации бухгалтер (выдан ГОУ ВПО "Норильский индустриальный институт" N от <дата>), диплом о присуждении квалификации экономист-менеджер (ГОУ ВПО "Сибирский государственный технологический университет" г. Красноярск N от <дата>), диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка предприятия (бизнеса)" ("Сибирский федеральный университет" г.Красноярска ПП N от <дата>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" N от <дата> (выдан решением ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров"). Стаж работы в оценочной деятельности - 9 лет.

В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Из заключения следует, что при проведении оценки использован сравнительный подход. При использовании сравнительного подхода экспертом были последовательно выполнены следующие действия: подробное исследование рынка жилья с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к предметам сравнимой полезности; определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; сопоставление исследуемого предмета с выбранными предметами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; приведение ряда показателей стоимости сравнимых предметов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого предмета.

Отчет содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта о рыночной стоимости жилого помещения сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, выставленных на продажу на сайтах http://krasdom.ru, www.sibdom.ru, www.domofond.ru, и путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Вопреки доводам жалобы, при определении выкупной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, эксперт принял во внимание местоположение объекта, этаж (этажность), транспортную доступность, техническое состояние, материал постройки и произвел все необходимые корректировки (понижающие коэффициенты) согласно установленных нормативов, в том числе по площади, наличию коммуникаций (электроэнергия, водопровод, отопление). По другим характеристикам (элементам), влияющим на стоимость, в силу их незначительности, сравнительный анализ в данном отчете не проводился.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 29.04.14 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.