Дата принятия: 09 января 2018г.
Номер документа: 33-6269/2017, 33-47/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 января 2018 года Дело N 33-47/2018
33-47/2018 (33-6269/2017)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Белгород 09 января 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.,
судей Поликарповой Е.В., Ефимовой Д.А.,
при секретаре Сапроновой В.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО "Белгородская ипотечная корпорация" к Русанову Эдуарду Ивановичу о взыскании стоимости земельного участка, процентов, штрафа, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество, и встречному иску Русанова Эдуарда Ивановича к АО "Белгородская ипотечная корпорация" о признании недействительными условия договора купли-продажи земельного участка
по апелляционной жалобе Русанова Эдуарда Ивановича
на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 28.08.2017.
Заслушав доклад судьи Поликарповой Е.В., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "БИК" (в настоящее время АО) и Русановым Э.И. заключен договор купли-продажи земельного участка N, по условиям которого последним приобретен в собственность земельный участок N, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
Цена земельного участка определена сторонами в размере 810000,00 руб. (п. 2.1).
В соответствии с п. 2.2 договора Русановым Э.И. оплачена часть цены участка в сумме 35000,00 руб.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на земельный участок к Русанову Э.И.
В соответствии с условиями названного договора земельный участок находится в залоге у АО "БИК" до его полной оплаты ответчиком (п. 2.4).
Согласно п.п. 3.2.4, 3.2.5 договора Русанов Э.И. обязался в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, оформить на него право собственности в установленном порядке и подключить его к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.
30.07.2015 истек срок строительства жилого дома, регистрации его на приобретенном земельном участке и подключения к инженерным коммуникациям.
Обязательства, возложенные на покупателя условиями договора, к указанному сроку не исполнены.
АО "БИК" обратилось в суд с иском к Русанову Э.И., в котором просит взыскать с него задолженность в размере 1466983,70 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3 договора N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 775000,00 руб., штраф за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям в соответствии с п. 5.6 договора в размере 175000,00 руб., проценты в соответствии с п. 5.5 договора в размере 516983,70 руб., судебные расходы в размере 27301,17 руб. и обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок площадью 1500 кв. м, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (фундамент), определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную цену залогового имущества при его реализации в размере 362400,00 руб.- земельный участок, 75760,00 руб. - фундамент, что составляет 80% от рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения дела судом Русанов Э.И. обратился в суд со встречными требованиями, просил признать недействительным условие договора купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренное п. 2.1 договора, определяющее цену участка в размере 810000,00 руб., и определить цену земельного участка равной величине, отраженной в отчете оценщика, поскольку проведение такой оценки являлось обязательным в силу закона с учетом затрат АО "БИК" на межевание участка и оформление документов и коэффициента, учитывающего инфляцию.
В судебном заседании представитель АО "БИК" заявленные требования поддержал, встречные требования не признал.
Русанов Э.И. встречные требования поддержал, исковые требования АО "БИК" не признал.
Решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 28.08.2017 исковые требования АО "БИК" удовлетворены в части.
Судом постановлено, взыскать с Русанова Э.И. в пользу АО "БИК" оставшуюся часть стоимости земельного участка по договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 775000,00 руб., штраф за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям в соответствии с п. 5.6 договора в размере 25000,00 руб., проценты, в связи с неисполнением договорных обязательств, в соответствии с п. 5.5 договора в сумме 516983,70 руб. за период с 30.07.2010 г. по 27.04.2017 г., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 20784,92 руб., издержки по оплате услуг эксперта в размере 5500,00 руб.
Обратить взыскание на земельный участок площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, участок N, определив размер суммы, подлежащей уплате АО "БИК" из стоимости заложенного имущества, в размере 1343268,62 руб., способ реализации недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов, начальную продажную цену заложенного земельного участка при его реализации в размере 362400,00 руб.
Обратить взыскание на объект незавершенного строительства (фундамента), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, участок N, определив размер суммы, подлежащей уплате АО "БИК" из стоимости имущества, в размере 1343268,62 руб., способ реализации недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов, начальную продажную цену объекта незавершенного строительства при его реализации в размере 75760,00 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
В удовлетворении встречного иска Русанова Э.И. о признании недействительным условия договора купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ отказано.
В апелляционной жалобе Русанов Э.И. просит решение суда первой инстанции об удовлетворении требований ОА "БИК" отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об отказе ОА "БИК" в удовлетворении требований. В обоснование требований указал на кабальность условий договора в части стоимости земельного участка указанной в договоре, нежелание Общества положительно рассмотреть его обращения по заключению мирового соглашения и (или) продлению срока строительства, на наличие исключительных обстоятельств, препятствующих своевременному исполнению предусмотренных договором купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ обязательств, которыми являются болезни членов семьи, несоразмерность взысканных судом штрафа и процентов последствиям нарушения обязательства.
В суде апелляционной инстанции Русанов Э.И. доводы жалобы поддержал.
Представитель ОА "БИК" Дудова М.В. пояснила, что с доводами жалобы не согласна, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Выслушав стороны, проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что истцом представлены убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие неисполнение ответчиком взятых на себя обязательств по договору купли-продажи земельного участка.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Факты приобретения Русановым Э.И. спорного земельного участка и его передачи последнему подтверждаются договором купли-продажи N и актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
При заключении вышеназванного договора ответчик-истец был ознакомлен и согласен с его условиями. Об этом свидетельствуют его подписи в названном документе и начало фактического исполнения предусмотренных договором обязательств.
Ответчик-истец не оспаривал неисполнение обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.4, 3.2.5 вышеназванного договора, указывая на наличие уважительных причин, которыми являются болезни его родственников и, как следствие, необходимость финансовых и временных затрат на лечение, уход и реабилитацию.
Ответственность за неисполнение указанных обязательств, предусмотрена п.п. 5.5, 5.6 договора от ДД.ММ.ГГГГ.Согласно п. 5.5 договора за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 договора, уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка.
В соответствии с п. 5.6 договора за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1 договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п. 4.2 договора.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что Русановым Э.И. не исполнены обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для взыскания с него оставшейся части стоимости земельного участка, штрафа за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям в соответствии с п. 5.6 договора, процентов в связи с неисполнением договорных обязательств согласно п. 5.5 договора и обращения взыскания на заложенное имущество.
Установив явную несоразмерность начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности снижения размера предъявленного к взысканию штрафа в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ со 175000,00 руб. до 25000,00 руб.
Определяя указанный размер подлежащего взысканию штрафа суд оценил степень неблагоприятных последствий неисполнения обязательств, принял во внимание размер задолженности и период просрочки, требования разумности и справедливости, а также баланс интересов сторон.
Доводы жалобы о недостаточном снижении названного штрафа судебная коллегия считает необоснованными, поскольку взысканный судом размер неустойки соответствует компенсационному характеру и реальному, а не возможному размеру ущерба, причиненному в результате ненадлежащего исполнения ответчиком-истцом договорных обязательств перед АО "БИК".
Поскольку срок строительства жилого дома и оформления на него права собственности в установленном порядке, предусмотренный п. 3.2.4 договора, составляет 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на земельный участок, то проценты, предусмотренные п. 5.5 договора за нарушение сроков строительства дома подлежат исчислению с 31.07.2015, а не с 30.07.2010, поскольку срок строительства на участке жилого дома истек 30.07.2015.
С 31.07.2015 по 27.04.2017 (момент предъявления иска) прошло 636 дней. Ставка рефинансирования - 9,75 %. 775000,00 руб. (оставшаяся часть стоимости участка) х 9,75 % х 636 дней: 365дней в году = 131604,69 руб.
Таким образом, сумма процентов, подлежащих взысканию с ответчика, подлежит снижению до 131604,69 руб.
В указанной части решение от 28.08.2017 подлежит изменению.
Положения ст. 333 ГК РФ к указанным процентам не применимы, поскольку они не являются неустойкой (штрафом, пеней).
Удовлетворяя требования АО "БИК" об обращении взыскания на залоговое имущество суд правомерно исходил из положений ст. ст. 337, 348, 349 ГК РФ, ст. ст. 50, 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Устанавливая начальную продажную стоимость залогового имущества, суд руководствовался отчетом ИП Казанова О.Б. N06/Н-17 от 04.04.2017, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 453000,00 руб., фундамента - 94700,00 руб.
Выводы суда об определении начальной продажной стоимости предмета залога полностью соответствуют положениям подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", из содержания которых следует, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Доказательств иного размера рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком-истцом не представлено.
Довод жалобы об отсутствии воли Общества на заключение мирового соглашения основанием для отмены обжалуемого решения не является, поскольку мировое соглашение по своей правовой природе представляет собой договор особого свойства, результатом которого является достижение сторонами соглашения об условиях урегулирования возникшего спора. Таким образом, заключение мирового соглашения является правом, а не обязанностью стороны по делу.
Правом, а не обязанностью АО "БИК" является также решение вопроса о продлении срока строительства по заявлению Русанова Э.И., которое принимается в каждом случае в результате рассмотрения конкретных причин и обстоятельств неисполнения обязательств и поступивших от стороны договора предложений.
В ответе от 17.07.2017 на заявление Русанова Э.И. о продлении срока строительства Общество изложило основания и мотивы отказа в удовлетворении указанной просьбы.
Довод апелляционной жалобы о кабальности условий договора купли-продажи земельного участка N в части стоимости земельного участка судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку данное требование в суде первой инстанции не заявлялось, и судом не рассматривалось (абз. 1 п. 2 ст. 322 ГПК РФ).
В жалобе Русанов Э.И. указывает на необходимость отмены судебного акта в целом, по причине наличия исключительных обстоятельств вследствие которых он не смог своевременно исполнить обязательства по строительству и оформлению дома, таких как болезни родственников.
Однако указанные обстоятельства не являются основанием для отказа АО "БИК" в иске, поскольку обязанность соблюдать заботливость и разумную осмотрительность, просчитывать возможные риски при заключении договора, возможность соблюдения его условий на весь период его действия возлагаются на сторону договора, что ответчиком-истцом сделано не было.
Судебная коллегия полагает, что решение принято судом в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к спорным правоотношениям, в решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.
Нарушений, влекущих отмену решения суда, и оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, по делу не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 28.08.2017 по делу по иску АО "Белгородская ипотечная корпорация" к Русанову Эдуарду Ивановичу о взыскании стоимости земельного участка, процентов, штрафа, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество, и встречному иску Русанова Эдуарда Ивановича к АО "ФИО2 ипотечная корпорация" о признании недействительными условия договора купли-продажи земельного участка изменить в части, уменьшив размер процентов на оставшуюся часть цены участка в соответствии с п. 5.5 договора купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ с 516983,70 руб. до 131604,69 руб. и размер судебных расходов по оплате государственной пошлины с 20784,92 руб. до 12516,05 руб.
В части обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства (фундамент) уменьшить размер суммы, подлежащей уплате АО "БИК" из стоимости заложенного имущества с 1343268,62 руб. до 949620,74 руб.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Русанова Э.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
