Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-626/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи - Черткова С.Н.,

судей - Плотниковой М.В., Кокшаровой Е.А.,

при секретаре - Молодых Л.С.,

с участием прокурора - Ченчубаева И.М.

с использованием систем видеоконференц-связи рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Шатохина Романа Викторовича, представителя Браун Ольги Александровны - Лапшиной Ирины Валентиновны на решение Майминского районного суда Республики Алтай от 10 июня 2020 года, которым

исковые требования Браун Ольги Александровны к Шатохину Роману Викторовичу, Дельхман Екатерина Андреевны, Казаряну Роману Патвакановичу удовлетворены частично.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от <дата> года (с учетом дополнительного соглашения от <дата> года) в части купли-продажи 2/3 жилого дома площадью <данные изъяты> кв. метра и 2/3 земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером N, расположенных по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с<адрес>, заключённый между Браун Ольгой Александровной и Казаряном Романом Патвакановичем признан недействительным.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от <дата> года (с учетом дополнительного соглашения от <дата> года) в части купли-продажи 2/3 жилого дома площадью <данные изъяты> кв. метра и 2/3 земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером N, расположенных по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с<адрес>, заключённый между Казаряном Романом Патвакановичем и Шатохиным Романом Викторовичем признан недействительным.

Браун Ольге Александровне отказано в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <дата> года (с учетом дополнительного соглашения от <дата> года) недействительным в части купли-продажи 1/3 жилого дома площадью <данные изъяты> кв. метра и 1/3 земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером N, заключённого между Дельхман Екатериной Александровной и Казаряном Романом Патвакановичем.

Браун Ольге Александровне отказано в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <дата> года (с учетом дополнительного соглашения от <дата> года) недействительным в части купли-продажи 1/3 жилого дома площадью <данные изъяты> кв. метра и 1/3 земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером N, заключённого между Казаряном Романом Патвакановичем и Шатохиным Романом Викторовичем недействительным.

Истребованы 2/3 доли жилого дома площадью <данные изъяты> кв. метра и 2/3 земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером N, расположенных по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с<адрес> из незаконного владения Шатохина Романа Викторовича. Возвращены 2/3 доли жилого дома площадью <данные изъяты> кв. метра и 2/3 земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером N, расположенных по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес> в собственность Браун Ольги Александровны.

Исковые требования Шатохина Романа Викторовича к Браун Ольге Александровне о прекращении права пользования жилым домом, расположенным по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес>, выселении, оставлены без удовлетворения.

Дополнительным решением Майминского районного суда Республики Алтай от 28 июня 2021 года, иск Браун Ольги Александровны к Казанцеву Павлу Викторовичу, привлеченному определением Майминского районного суда Республики Алтай от 16 декабря 2020 года к участию в деле в качестве соответчика, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с дополнительным соглашением незаключенным, ничтожным, применении последствия недействительности сделки, отмене регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, восстановлении в праве собственности в прежних долях оставлен без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кокшаровой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шатохин Р.В. обратился в суд с иском к Браун О.А. о прекращении права пользования жилым домом, расположенным по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес>, указывая, что <дата> года истец приобрел в собственность жилой дом и земельный участок у Казаряна Р.П. Однако не имеет возможности попасть в жилой дом, поскольку в нем проживает ответчик, которая не желает выселится в добровольном порядке.

Браун О.А. обратилась в суд со встречным иском к Дельхман Е.А., Казаряну Р.П., Шатохину Р.В. в котором с учетом уточнения просила признать договор купли- продажи жилого дома и земельного участка от <дата> года с учетом дополнительного соглашения от <дата> года незаключенными, признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> ничтожным, применить последствия недействительности сделки, отменив регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные в <адрес> и восстановить Браун О.А. и Дельхман Е.А. в праве собственности в прежних долях. Свои требования Браун О.А. мотивировала тем, что никаких договоров в отношении спорного жилого дома и земельного участка она не заключала, денежных средств от покупателя Казаряна Р.П. не получала. Кроме того, договор зарегистрирован <дата> года Управлением Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу, когда как в договоре регистрирующим органом указано Управление Росреестра по Алтайскому краю, при этом договор нотариально не заверен, что нарушает правила регистрации объектов недвижимости, поскольку регистрация должна происходить в присутствии всех сторон договора. В декабре 2018 года истица находилась в служебной командировке и как следствие не могла присутствовать при заключении договора. Договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка от <дата> года заключенный между Казаряном Р.П. и Шатохиным Р.В. также имеет признаки подложности, так как подписан от обеих сторон одним почерком.

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель Браун О.А. - Лапшина И.В. Жалоба мотивирована тем, что судом при вынесении решения не было учтено, что Браун О.А. при продаже Дельхман Е.А. доли в доме и земельном участке, расположенным по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес>, имела преимущественное право на приобретение указанных долей. В дополнительной апелляционной жалобе Лапшина И.В. указывает на то, что договор купли-продажи от <дата> года был заключен без нотариально удостоверенного согласия супруга Дельхман Е.А. Дельхман Д.А. на продажу доли в доме и земельном участке.

В апелляционной жалобе Шатохин Р.В. просит решение суда отменить. Указывает на то, что судом при вынесении решения не была дана оценка тому обстоятельству, что Браун О.А. 10.12.2018 года, до направления на регистрацию договора купли-продажи от <дата> года и дополнительного соглашения к нему от <дата> года, была выдана доверенность, уполномочившая Дельхман Е.А. на продажу принадлежащих Браун О.А. долей дома и земельного участка, расположенного по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с<адрес>, а также на получение денежных средств за проданные объекты. Данная доверенность Браун О.А. на момент регистрации перехода прав не оспаривалась и не отменялась. Полагает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в применении срока исковой давности, поскольку указанная сделка является оспоримой и срок для признания её недействительной составляет один год. Ссылается на судебную практику по аналогичным делам, рассматриваемым судами.

Дополнительное решение Майминского районного суда Республики Алтай от 28 июня 2021 года предметом апелляционного рассмотрения не является.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя Браун О.А. - Лапшину И.В., поддержавшую доводы апелляционной и дополнительной апелляционной жалоб, представителя Шатохина Р.В. - Абрамушкину В.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы Шатохина Р.В. и возражавшую относительно удовлетворения жалоб Лапшиной И.В., заслушав заключение прокурора Ченчубаева И.М., полагавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 17.03.2016 года, с учётом дополнительного соглашения от 21.12.2018 года, Дельхман Е.А. и Браун О.А. продали, а Казарян Р.П. купил земельный участок, расположенный по адресу: Республика Алтай, Майминкий район, с. <адрес> с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., и жилой дом, расположенный по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

24.12.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре была произведена регистрация перехода прав собственности на жилой дом и земельный участок к Казаряну Р.П.

Впоследствии, указанные объекты недвижимого имущества переданы в собственность Шатохина Р.В. на основании договора купли-продажи от <дата>. и дополнительного соглашения от <дата> года, государственная регистрация перехода права собственности по которому произведена 15.01.2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

В рамках рассмотрения настоящего дела по ходатайству Браун О.А. судом была назначена и проведена судебная почерковедческая экспертиза.

Экспертным заключением от 31.03.2021 г. установлено, что подписи от имени Браун О.А. в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> г., заключенном между Дельхман Е.А., Браун О.А. и Казаряном Р.П.; в дополнительном соглашении от <дата> г. к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> г.; заявлении на регистрацию права на здание по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с<адрес>, выполнены не Браун О.А., а другим лицом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Шатохина Р.В. и частично удовлетворяя встречные исковые требования Браун О.А., суд первой инстанции с учетом заключения судебной почерковедческой экспертизы и пояснений Дельхман Е.А., исходил из того, что неподписание договора купли-продажи от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата> года стороной сделки Браун О.А. свидетельствует о несоответствии требованиям закона договора купли продажи в части отчуждения 2/3 долей жилого дома и земельного участка, и соответственно, о недействительности последующего договора купли-продажи от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата>, заключенного между Казаряном Р.П. и Шатохиным Р.В.

Вместе с тем судом первой инстанции оставлено без оценки то, обстоятельство, что 10 декабря 2018 года Браун О.Е., была выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя Дельхман Е.А. с правом продажи всех принадлежащих ей долей в спорных земельном участке и жилом доме за любую цену и на любых условиях по усмотрению Дельхман Е.А.

Данная доверенность Браун О.А. не оспаривалась, недействительной не признавалась, в установленном законом порядке не отменена. Доводов о выходе Дельхман Е.А. за пределы полномочий, оговоренных в выданной ей доверенности, в судебном заседании суда первой инстанции не приводилось.

Уполномоченной на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи представителем Браун О.Е. Дельхман Е.А. на основании доверенности в Управление Федеральной службы государственной регистрации подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

На основании указанного договора в Единый государственный реестр недвижимости были внесены записи о государственной регистрации прав Казаряна Р.П.

Пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее - ГК РФ), установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил сделку.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения (пункт 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 2 статьи 183 ГК РФ, последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Выдав нотариально удостоверенную доверенность на имя Дельхман Е.А., Браун О.А. выразила свое волеизъявление на отчуждение принадлежащих ей долей в спорных жилом доме и земельном участке, а следовательно, одобрила заключение договора купли-продажи от <дата> года.

Таким образом, обязанность Браун О.А. передать Казаряну Р.П. принадлежащие ей доли в спорных земельном участке и жилом доме возникла с момента заключения указанного договора купли-продажи от <дата> года и была исполнена 24.12.2018 года в момент регистрации перехода прав собственности Казаряну Р.П.

Однако в нарушение статьи 56 ГПК РФ суд не определилданное обстоятельство как юридически значимое для правильного разрешения спора и не дал ему оценки с учетом положений пункта 1 статьи 183 ГК РФ и акта его толкования.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований к удовлетворению встречных исковых требований Браун О.А. о признании сделок не заключенными, недействительными, истребовании недвижимого имущества из незаконного владения Шатохина Р.В.

В связи с чем, судебное постановление суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Браун О.А. в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Отсутствие в решении суда выводов относительно требования Браун О.А. о признании сделки незаключенной судебная коллегия полагает формальным, ввиду того, что правовых оснований к удовлетворению данных исковых требований не имеется, кроме того исходя из положений ст.ст.168, 432 ГК РФ требования о признании договора недействительным и незаключенным являются взаимоисключающими.

Доводы жалобы Шатохина Р.В. о неприменении к спорным правоотношениям срока исковой давности, установленного для признания сделки оспоримой, судебная коллегия полагает несостоятельными. Поскольку, по настоящему делу, исходя из характера предъявленных исковых требований о признании сделки недействительной ввиду не подписания договора, признания его незаключенным, срок давности составляет три года, а начало течения срока исковой давности обусловлено датой выдачи Браун О.А. доверенности 10 декабря 2018 года. Таким образом срок давности на момент обращения в суд с иском Браун О.А. не истек.

Ссылки в апелляционной и дополнительной апелляционной жалобах представителя Браун О.А. - Лапшиной И.В. о том, что судом при вынесении решения не было учтено, что Браун О.А. при продаже Дельхман Е.А. 1/3 долей в спорных доме и земельном участке имела преимущественное право на приобретение указанных долей, а также о том, что Дельхман Е.А. осуществила продажу 1/3 долей в спорном доме и земельном участке без получения нотариально удостоверенного согласия её супруга Дельхман Д.А., не могут быть приняты во внимание, поскольку требований об оспаривании сделки по указанным основаниям в суде первой инстанции не заявлялось, соответственно, эти требования не были предметом проверки суда первой инстанции, следовательно, исходя из положений, содержащихся в ч. 4 ст. 327.1 ГПК РФ такие требования не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Учитывая, что Шатохин Р.В. с 15.01.2020 года является собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес>, ему на основании п. п. 1,2 ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Соответственно, он как собственник, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, в настоящее время в указанном жилом доме проживает Браун О.А., которая в добровольном порядке не освободила жилое помещение, с регистрационного учета не снялась (Т.1, л.д. 25).

При разрешении дела установлено, что сторонами спора соглашение о порядке пользования жилым помещением не достигнуто.

Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение и прекратить пользоваться им. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку Браун О.А. без правовых оснований проживает в спорном жилом помещении, лишая Шатохина Р.В. возможности пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым домом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Браун О.А. подлежат выселению из жилого дома без предоставления им другого жилого помещения.

Утрата права пользования ответчиком спорным жилым домом является основанием для снятия ее с регистрационного учета по указанному адресу в соответствии с пп. "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 и ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 года "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения и выбора места пребывания в пределах Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции, постановленное при разрешении исковых требований Шатохина Р.В. в силу ч. 1, 2 ст. 330 ГПК РФ также подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований о выселении Браун О.А. и прекращении права пользования жилым домом по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес>

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Майминского районного суда Республики Алтай от 10 июня 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковое заявление Шатохина Романа Викторовича к Браун Ольге Александровне о прекращении права пользования и выселении из жилого дома без предоставления другого жилого помещения удовлетворить.

Выселить Браун Ольгу Александровну, 24.07.1966 г.р., уроженку с. Зорино, Сузунского р-на, Новосибирской обл., из жилого дома, расположенного по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

Прекратить право пользования жилым домом по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. <адрес>, в отношении Браун Ольги Александровны, 24.07.1966 г.р., уроженки с. Зорино, Сузунского р-на, Новосибирской обл.

В удовлетворении встречных исковых требований Браун Ольги Александровны отказать в полном объеме.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения на срок, не превышающий пяти рабочих дней, на исчисление сроков подачи кассационной жалобы не влияют.

Председательствующий судья С.Н. Чертков

Судьи М.В. Плотникова

Е.А. Кокшарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка