Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 сентября 2021 года Дело N 33-6236/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего: Кустовой С.В.,

судей: Тарасовой А.А., Дорожко С.И.,

при секретаре: Андросовой К.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-295/2021 по иску ООО "Городской центр мансардного строительства" к Зимину И.А. о признании права собственности на квартиру отсутствующим и аннулировании записи в ЕГРН,

по апелляционной жалобе ООО "Городской центр мансардного строительства" на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 27 мая 2021 года,

заслушав доклад судьи Дорожко С.И., объяснения представителя истца ООО "Городской центр мансардного строительства" - Кондратьева М.Н., ответчика Зимина И.А., его представителя Миловановой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Городской центр мансардного строительства" (далее ООО "ГЦМС") обратился в суд с иском к Зимину И.А. и просил: признать право собственности Зимина И.А. на квартиру N 6 с кадастровым номером N в доме по адресу: <адрес>, отсутствующим; признать запись о государственной регистрации права N от 22.10.2020 недействительной; возложить на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанность погасить в ЕГРП указанную регистрационную запись о государственной регистрации права собственности Зимина И.А. на данную квартиру.

В обоснование иска указано то, что 28.06.2019 между ООО "Городской центр мансардного строительства" и Зиминым И.А. был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому истец обязуется построить и передать ответчику как участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру, входящую в состав многоквартирного дома "комплекс сблокированных жилых домов <адрес>, а участник долевого строительства - принять объект долевого строительства и оплатить его цену. Согласно п. 2.1. Договора стоимость строительства объекта долевого строительства - 5 304 500 руб. 19.12.2019 истцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответчиком обязательства по Договору исполнены не были - стоимость строительства объекта долевого строительства не оплачена. Согласно п. 2.1 Договора оплата производится участником долевого строительства в сроки, указанные в графике погашения, являющемся неотъемлемой частью Договора. Согласно Приложения N 2 к Договору период оплаты - при подписании настоящего договора. Согласно ч. 3 ст. 5 ФЗ-214 от 30.12.2004 уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Таким образом, ответчик обязан был оплатить стоимость строительства объекта долевого строительства после государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве. Истцом в адрес ответчика направлялось требование от 03.09.2019 об оплате цены договора, однако ответчик оплату по Договору так и не произвел. 18.11.2020 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора, а 19.11.2020 истец обратился в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о регистрации расторжения Договору участия в долевом строительстве N У-23/1/6 от 28.06.2019 и 26.11.2020 истцу стало известно, что спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком. При этом, застройщик данный объект долевого строительства участнику долевого строительства не передавал, поэтому считает регистрацию права собственности на недвижимое имущество за ответчиком незаконной.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 27.05.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Городской центр мансардного строительства" просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указано то, что для регистрации права собственности ответчиком был предоставлен акт приема-передачи квартиры, вместе с тем, почерковедческой экспертизой установлено, что в акте приема-передачи спорной квартиры подпись от имени Лускатовой К.П., выступающей от имени застройщика, выполнена не Лускатовой К.П., а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи. Вопреки выводам суда о возникновении права собственности участника долевого строительства на жилое помещение в связи с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств, иных оснований возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, кроме регистрации права собственности и признании права в судебном порядке закон не содержит. Законные интересы истца нарушены не только в части не полученной оплаты по договору долевого участия в строительстве, а так же тем, что в акте приема-передачи объекта указаны недостатки объекта строительства, однако по факту данные недостатки сторонами не фиксировались, так как акт является поддельным. Зарегистрированное право собственности лишает истца возможности осуществить передачу объекта долевого строительства надлежащим образом, с фиксацией реальных недостатков, если они есть, и напротив позволяет ответчику злоупотребить своим правом требования к истцу об уменьшении цены договора в связи с недостатками строительства. Аннулирование записи в ЕГРН о праве собственности не приведет к расторжению договора долевого участия в строительстве, взаимные обязательства сторон останутся не прекращенными.

В возражениях на апелляционную жалобу Зимин И.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что по общему правилу иск о признании права отсутствующим может заявить владеющий собственник имущества, право которого зарегистрировано. Истец не является собственником объекта договора долевого строительства, строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию 19.12.2019, что означает, что спорная квартира с указанной даты была готова к передаче ответчику. О намерении передать квартиру подтверждает письмо истца от 23.12.2019. У ответчика не было сомнений при получении акта, что он мог быть составлен и подписан иным лицом. Объект перешел в фактическое владение ответчика, согласно п. 1 ст. 224 ГПК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Права истца по оплате договора не нарушены, обязательства ответчика по оплате квартиры полностью прекращены зачетом задолженности Застройщика по оплате за кирпич по договору поставки от 18.10.2018.

На основании частей 1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу. судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует то, что 18.10.2018 между ООО "ГЦМС" и Зиминым И.А. заключено соглашение о намерениях N 35, согласно условиям которого в целях приобретения Зиминым И.А. квартир <адрес>, строительный N Зимин обязался поставить кирпич на сумму 13 244 500 руб. на объекты застройки ООО "ГЦМС", ООО "ГЦМС", в свою очередь, обязалось обеспечить бронирование указанных квартир в пользу Зимина И.А. и оплатить стоимость товара (кирпича), передав в собственность объекты долевого строительства на сумму 13 244 500 руб. (квартиры NN 4, 5 по 3 970 000 руб., квартиру N 6 - 5 304 500 руб.).

В ходе реализации соглашения о намерениях N 35 между сторонами заключен договор поставки N 1-35 от 18.10.2018, в рамках которого Зимин И.А. обязался поставить кирпич на объекты ООО "ГЦМС", общая сумма поставки 13 244 500 руб., срок поставки 05.11.2018 - 31.01.2019, в соответствии с п. 3.3 договора поставки 1-35, оплата за товар осуществляется сторонами путем взаиморасчетов согласно соглашения о намерениях N 35. Во исполнение соглашения о намерениях N 35, договора поставки N 1-35 от 18.10.2018 Зиминым И.А. поставлено ООО "ГЦМС" в период 02.11.2018 - 27.05.2019 кирпича 901 250 шт. на сумму 7 750 750 руб.

Также сторонами 20.06.2019 заключены дополнительные соглашения к соглашению о намерениях N 35 и договору поставки N 1-35 от 18.10.2018.

Согласно дополнительного соглашения от 20.06.2019 - Зимин И.А. (подрядчик) обязался поставить кирпич на сумму 11 342 963 руб. на объекты застройки заказчика ООО "ГЦМС", а ООО "ГЦМС", в свою очередь, обязалось оплатить стоимость кирпича перед подрядчиком, передав в собственность квартиры NN 4, 5 в соответствии с п. 1 настоящего соглашения на общую сумму 7 940 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 3 402 863 руб. Заказчик оплачивает Подрядчику наличными денежными средствами. Квартиру N 6 в соответствии с п. 1 настоящего соглашения стоимостью 5 304 500 руб. Заказчик оплачивает наличными денежными средствами в следующем порядке:

- первые 50 % стоимости квартиры, что составляет 2 652 250 руб., Заказчик оплачивает наличными денежными средствами в срок до 30.08.2019;

- оставшиеся 50 % стоимости квартиры, что составляет 2 652 250 руб., Заказчик оплачивает наличными денежными средствами в срок до 30.09.2019.

Согласно дополнительного соглашения (без даты) к соглашению о намерениях N 35 - Зимин И.А. (поставщик) обязался поставить кирпич на сумму 10 690 000 руб. на объекты застройки покупателя ООО "ГЦМС", а ООО "ГЦМС", в свою очередь, обязалось оплатить стоимость кирпича перед подрядчиком, передав в собственность квартиры NN 4, 5 в соответствии с п. 1 настоящего соглашения на общую сумму 7 940 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 2 750 000 руб. покупатель ООО "ГЦМС" оплачивает поставщику Зимину наличными денежными средствами. Квартиру N 6 в соответствии с п. 1 настоящего соглашения стоимостью 5 304 500 руб. поставщик оплачивает наличными денежными средствами в следующем порядке:

- первые 50 % стоимости квартиры, что составляет 2 652 250 руб., Заказчик оплачивает наличными денежными средствами в срок до 30.08.2019;

- оставшиеся 50 % стоимости квартиры, что составляет 2 652 250 руб., Заказчик оплачивает наличными денежными средствами в срок до 30.09.2019.

Согласно дополнительного соглашения к договору поставки N 1-35 от 20.06.2019 поставщик Зимин И.А. обязался поставить кирпич на объекты покупателя ООО "ГЦМС", общая сумма поставки 10 690 000 руб. в 2 этапа: 1 этап в период с 05.11.2018 по 15.07.2019 на сумму 7 750 750 руб. (901 250 шт.), 2 этап - с 01.07.2019 по 31.07.2019 на сумму 2 939 250 руб. (279 929 шт). Покупатель ООО "ГЦМС" обязался еженедельно производить оплату за кирпич, согласно накладным о факте отгрузки, осуществить возврат поддонов в течение 10 дней с момента отгрузки на стройку. Получение товара покупателем осуществляется на условиях доставки поставщиком до объектов покупателя (п. 2.4), при этом, сторонами не согласованы условия о том, что доставка кирпича оплачивается отдельно. Согласно п. 3.4 доп. Соглашения - оплата за кирпич осуществляется сторонами путем взаиморасчетов согласно соглашения о намерениях N 35 от 18.10.2018 и дополнительного соглашения от 20.06.2019 к соглашению о намерениях N 35 от 18.10.2018.

Зиминым И.А. в установленные сроки поставлен ООО "ГЦМС" кирпич на сумму 7 750 750 руб.

ООО "ГЦМС" за кирпич сумма 2 750 000 руб. оплачена, что подтверждается расходными кассовыми ордерами, ответчиком Зиминым не отрицалось получение от истца данной суммы.

При реализации соглашения о намерениях N 35 от 18.10.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 20.06.2019) Зиминым И.А. и ООО "ГЦМС" было подписано 3 договора долевого участия в строительстве (далее ДДУ) от 28.06.2019: 1) N У-23/1/6 (квартира N 6 площадью 123,06 м? стоимостью 5 304 500 руб.); 2) N У-23/1/4 (квартира N 4 площадью 85,93 м? стоимостью 3 970 000 руб.); 3) N 3У-23/1/5 (квартира N 5 площадью 85,93 м? стоимостью 3 970 000 руб.).

Вместе с тем, при попытках Зимина И.А. зарегистрировать ДДУ по квартирам NN 4, 5 регистрация договоров Управлением Росреестра вначале была приостановлена, затем в регистрации договоров было отказано, так как по квартире N 4 застройщиком не были уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд, по квартире N 5 ранее был зарегистрирован ДДУ с иным лицом.

Заключенный сторонами 28.06.2019 Договор участия в долевом строительстве N У-23/1/6 на квартиру N 6 зарегистрирован Управлением Росреестра по Хабаровскому краю 10.07.2019 (номер регистрации N).

По условиям данного ДДУ ООО "ГЦМС" обязуется построить и передать Зимину И.А. как участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру, входящую в состав многоквартирного дома "комплекс сблокированных жилых домов <адрес> со следующими характеристиками: строительный адрес многоквартирного жилого дома: <адрес>, строительный номер дома N, условный номер квартиры N 6, ориентировочная площадь 123,06 м?, а участник долевого строительства - принять объект долевого строительства и оплатить его цену. Согласно п. 2.1. Договора стоимость строительства объекта долевого строительства - 5 304 500 руб.

05.09.2019 истец уведомил Зимина И.А. о переносе срока ввода в эксплуатацию - IV квартал 2019 г., при этом, информации о недоплате за объект долевого строительства уведомление не содержит.

В ответе Зимина И.А. от 28.09.2019 идет речь о выставленном требовании от 03.09.2019 об оплате цены договора, неустойки, Зимин И.А. сообщает об оплате за квартиру путем взаиморасчетов на основании договора поставки, соглашения о намерениях и предлагает мировое соглашение.

В уведомлении от 23.12.2019 Зимину И.А. предложено доплатить за превышение площади квартиры на 1,27 кв.м - 54 743 руб.

Также 23.12.2019 Зимину И.А. направлено уведомление о вводе объекта в эксплуатацию и готовности объекта к передаче с предложением в течение 14 дней после получения уведомления явиться в офис истца для назначения времени для приемки-передачи квартиры, иначе объект будет в одностороннем порядке по истечению двух месяцев с момента уведомления считаться переданным.

19.12.2019 ООО "ГЦМС" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 27- RU27517000-39р/э-2019.

22.10.2020 зарегистрировано право собственности Зимина И.А. на спорную квартиру (N 6).

Согласно данным Управления Росреестра по Хабаровскому краю - на регистрацию права собственности на квартиру N 6 Зиминым И.А. предоставлен ДДУ от 28.06.2019 и акт приема-передачи от 26.12.2019. Акт приема-передачи квартиры со стороны застройщика подписан Лускатовой К.П.

Согласно заключения эксперта N 203/3-2 от 19.03.2021 эксперт пришел к следующим выводам: подпись от имени Лускатовой К.П. в акте приема-передачи от 26.12.2019 между ООО "Городской центр мансардного строительства" и Зиминым И.А. выполнена не Лускатовой К.П., а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи; по вопросу N 2: "Установить, принадлежат ли указанные в акте приема-передачи между ООО "Городской центр мансардного строительства" и Зиминым И.А. от 26.12.2019 рукописные замечания из 8 пунктов и подпись от имени Лускатовой К.П. одному и тому же лицу?" экспертом указано, что невозможно дать заключение, так как предлагаемые к сравнению подпись от имени Лускатовой К.П. и рукописные записи в акте являются несопоставимыми объектами.

На основании пунктов 1, 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 ФЗ-218 от 13.07.2015 "О государственной регистрации прав на недвижимость" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вместе с тем, как следует из официальной позиции ВС РФ (п.3 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017 г.), возникновение права собственности участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 ФЗ-214).

Как следует из официальной позиции Верховного Суда РФ, выраженной в п.9 ППВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со ст. 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

На основании статьи 39 ГПК РФ, правом на изменение основания иска обладает только истец.

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь ст. ст. 8.1, 12, 218, 219, 410, 431 Гражданского кодекса РФ, ст. 39, 56, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств", постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив вышеуказанные обстоятельства и фактически произведенную ответчиком оплату по договору долевого участия в строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что представленный на регистрацию права собственности акт приема-передача квартиры N 6 подделан, в связи с чем, не может служить допустимым доказательством передачи квартиры застройщиком ООО "ГЦМС" дольщику Зимину И.А.; сам по себе факт не передачи застройщиком дольщику объекта строительства не говорит об отсутствии у дольщика права собственности, в данном случае юридически значимым обстоятельством является исполнение договора долевого участия, судом данные обстоятельства выяснялись; между сторонами сложились обязательства по поставке Зиминым И.А. кирпича на объекты покупателя ООО "ГЦМС", которое обязалось оплатить стоимость кирпича, передав Зимину И.А. в собственность квартиры NN 4, 5 стр. N дома 23/1 по ул. Центральная, уч. 23 с. Тополево на общую сумму 7 940 000 руб., оставшуюся сумму в размере 2 750 000 руб. ООО "ГЦМС" оплачивает Зимину наличными денежными средствами, квартиру N 6 по тому же адресу стоимостью 5 304 500 руб. Зимин И.А. должен был оплатить наличными денежными средствами в 2 этапа, до 30.09.2019, Зиминым И.А. в установленные сроки поставлен ООО "ГЦМС" кирпич на сумму 7 750 750 руб., ООО "ГЦМС" за кирпич сумма 2 750 000 руб. оплачена, что подтверждено расходными кассовыми ордерами, ответчиком Зиминым не отрицалось получение от истца данной суммы, он лишь оспаривал назначение данного платежа, полагая, что это оплата за транспортировку кирпича, а не за сам товар. Суд критически оценил данные доводы ответчика, так как согласно условиям договора поставки 1-35 с доп. соглашением от 20.06.2019 получение товара (кирпича) покупателем осуществляется на условиях доставки поставщиком (Зиминым) до объектов покупателя (п.2.4), при этом, сторонами не согласованы условия о том, что доставка кирпича оплачивается отдельно.

Также суд исходил из того, что ООО "ГЦМС" не передало Зимину квартиры NN 4-5, в данной части имеется задолженность ООО "ГЦМС" перед Зиминым И.А. - поставлено кирпича на 7 750 750 руб., оплачено на 2 750 000 руб., также застройщику переданы имеющие ценность поддоны в количестве 2557 шт. на сумму 901 250 руб., которые застройщик должен был вернуть Зимину, а тот, соответственно, вернуть ООО "Аврора", при этом согласно ТТН, ООО "ГЦМС" не возвращено 109 поддонов на сумму 38 150 руб., у ООО "ГЦМС" имеется задолженность перед Зиминым И.А. 7750750 - 2750000 руб. = 5 000 750 руб. - 38 150 руб. = 5 038 900 руб. Аналогично, имеется и задолженность Зимина И.А. перед ООО "ГЦМС" на сумму 5 304 500 руб., так как причитающуюся ему квартиру N 6 он должен был оплатить наличными денежными средствами.

На основании установленных обстоятельств судом сделан вывод о том, что в рамках исполнения сторонами обязательств по ДДУ, соглашению о намерениях и договору поставки, с учетом дополнительных соглашений, у сторон имеются друг перед другом денежные обязательства.

Также суд при принятии решения исходил из того, что в ходе рассмотрения дела ответчиком Зиминым И.А. заявлено об исполнении им обязательств по ДДУ путем зачета встречных однородных требований (ст. 410 ГК РФ), соответствующее письменное заявление направлено в адрес застройщика (ЗПО 68092152394964), срок исполнения денежного обязательства для Зимина по ДДУ наступил, срок для исполнения денежного обязательства для ООО "ГЦМС" по соглашению о намерениях N 35, договору поставки N 1-35 (с изменениями) наступил, в связи с чем, имеются основания для применения ст. 410 ГК РФ.