Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 33-6227/2021

г. Екатеринбург

29 апреля 2021 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего

Ольковой А.А.судей

Некрасовой А.С.Мехонцевой Е.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баратовой Елены Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Литек" о взыскании двойного задатка по предварительному договору купли-продажи, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2020.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., судебная коллегия

установила:

06.07.2020 между ООО "Литек" (продавец) и Баратовой Е.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого стороны договорились о заключении в будущем до 10.08.2020 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 72,4 кв.м с кадастровым номером :2144 по <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.4 договора, продавец обязуется снять имеющееся обременение в отношении объекта недвижимого имущества, наложенное на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 1362 от 22.08.2014, путем уплаты имеющейся задолженности перед Департаментом по управлению муниципальным имуществом в срок до 27.07.2020.

Общая стоимость имущества составляет 4800000 руб., и уплачивается в следующем порядке: покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 360000 руб. в день подписания договора, оставшаяся сумма в размере 4440000 руб. оплачивается в порядке, предусмотренном основным договором купли-продажи.

Истец Баратова Е.В., ссылаясь на то, что основной договор сторонами не был заключен по вине ответчика, не исполнившего существенное условие о снятии обременения с предмета сделки в срок до 31.07.2020, просила взыскать с ООО "Литек" в ее пользу задаток, уплаченный ею в соответствии с условиями предварительного договора, в двойном размере в сумме 720000 руб. Дополнительно указала, что невозможность заключения основного договора купли-продажи повлекла для нее убытки, так как денежные средства в сумме 4800000 руб. для оплаты стоимости имущества, она получила 01.07.2020 по договору целевого займа, в соответствии с которым в случае, если заключение основного договора в предусмотренный срок не состоится, заемщик обязан вернуть полученные денежные средства, а также уплатить штраф за неиспользование займа в полном размере.

Представитель ответчика ООО "Литек" - Яшечкина А.В. против удовлетворения иска возражала, указав, что обязанность по оплате задолженности перед Департаментом по управлению муниципальным имуществом ООО "Литек" была выполнена надлежащим образом 24.07.2020, после чего существующие обременения были сняты. Об исполнении своих обязательств перед истцом по предварительному договору Баратова Е.В, была уведомлена должны образом, в том числе путем направления выписки из ЕГРН от 14.08.2020. Вместе с тем покупатель в одностороннем порядке отказался от заключения основного договора, чем нарушила свои обязательства перед ответчиком. Поскольку вины ООО "Литек" в неисполнении договорных обязательств нет, данное обстоятельство исключает взыскание двойного задатка по предварительному договору от 06.07.2020.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился.

Решением суда от 28.12.2020 в иске отказано.

Не согласившись с таким определением, полагая его незаконным и необоснованным, представитель истца Харлов А.А. обратился с апелляционной жалобой. Настаивает на доводах, указанных судом первой инстанции. Полагает вывод суда об отсутствии вины ответчика в заключении основного договора не соответствующим фактическим обстоятельствам дела. Доказательств того, что ООО "Литек" или иное уполномоченное им лицо надлежащими образом уведомили истца о снятии ограничений, в материалах дела отсутствуют. Более того, как следует из претензии, направленной истцом в адрес ответчика 15.08.2020 информацией об отсутствии препятствий для заключения основного договора Баратова Е.В. не обладала. Показания свидетеля С.Е.В., допрошенной судом первой инстанции, достоверным доказательством явиться не могут. Указанный свидетель является риэлтором, действует в интересах ответчика, а потому имеет интерес в виде комиссионного вознаграждения и не заинтересован в том, чтобы ответчик понес гражданско-правовую ответственность. Иных доказательств доведения информации до истца, в том числе достоверных сведений о направлении выписки из ЕГРН по электронной почте, материалы дела не содержат. Показания свидетеля М.Р.Г. в совокупности в обстоятельствами по выдаче им целевого займа на оплату по договору должной оценки не получили. Просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что вина ответчика ООО "Литек" в незаключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества отсутствует, а все обязательства, предусмотренные предварительным договором от 06.07.2020 указанное лицо выполнило надлежащим образом.

Вместе с тем судебная коллегия с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска согласиться не может.

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как следует из материалов дела, 06.07.2020 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по которому они договорились о заключении в срок до 10.08.2020 основного договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 72,4 кв.м с кадастровым номером :2144 по <адрес>.

Существенным условием договора, в соответствии с пунктом 1.4, являлось исполнение продавцом обязанности по снятию имеющегося обременения в отношении объекта недвижимого имущества, наложенного на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 1362 от 22.08.2014 (залог в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем уплаты задолженности перед Департаментом по управлению муниципальным имуществом в срок до 27.07.2020.

Общая стоимость имущества сторонами согласована в размере 4 800 000 руб., уплачиваемых в следующем порядке: 360 000 руб. покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора в качестве задатка, а оставшаяся сумма в размере 4 440 000 руб. оплачивается в порядке, предусмотренном основным договором купли-продажи.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Таким образом, из системного толкования указанных положений норм права, следует, что задатком обеспечивается надлежащее исполнение сторонами предварительного договора взятых на себя обязательств по заключению в будущем основного договора. При наличии к тому оснований, а именно при уклонении стороны от заключения основного договора, применяется обеспечительная функция задатка, установленная пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Вместе с тем, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно положениям пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предварительным договором предусмотрен срок его действия по 10.08.2020 включительно, исходя из этого, до истечения данного срока обстоятельства для применения обеспечительной функции задатка не наступили.

Как следует из представленных материалов, денежные средства по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 22.08.2014 N 1362, заключенного в отношении спорного нежилого здания с кадастровым номером :2144, были оплачены ООО "Литек" 24.07.2020 и поступили в бюджет муниципального образования "город Екатеринбург".

Согласно справке Администрации г. Екатеринбурга от 24.07.2020 оплата произведена в полном объеме в размере 2151321,89 руб. (л.д. 42).

Из сведений, полученных по запросу суда из филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, следует, что ипотека в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга, была погашена 28.07.2020 (л.д. 95).

Таким образом, вопреки утверждениям истца, факт исполнения ООО "Литек" обязанности, предусмотренной пунктом 1.4 предварительного договора о необходимости погашения задолженности и снятия обременения, подтверждается материалами дела.

Выписка из ЕГРН, приложенная к исковым требованиям, о том, что по состоянию на 15.08.2020 обременение в виде ипотеки сохранялось, надлежащим доказательством в данном случае явиться не может, поскольку не отвечает критериям допустимости, предусмотренным статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Названный документ не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, поскольку указанная в нем информация прямо противоречит официальным сведениям, полученным на запрос суда от компетентных органов и имеющих приоритетное значение при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, обязанность по снятию ограничения с объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, была ответчиком исполнена.

Согласно пункту 1.5 договора, основной договор стороны обязуются заключить в срок до 10.08.2020 включительно.

Вместе с тем до окончания указанного срока основной договор купли-продажи заключен не был. Сведений о том, что одна из сторон обращалась к другой с предложением о заключении основного договора, а другая сторона уклонилась от его заключения, представлено не было.

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В рассматриваемом случае такое предложение должно быть совершено в письменной форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимого имущества (пункт 1 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Поскольку до окончания указанного в предварительном договоре срока - 10.08.2020, договор купли-продажи заключен не был, никто из сторон в этот период не направил надлежащим образом оформленное предложение (оферту) другой стороне, соответственно, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены с 11.08.2020.

Доводы истца об отказе от заключения основного договора по вине ответчика сделаны необоснованно, поскольку из обстоятельств дела следует, что в данном случае обе стороны в равной степени уклонились от совершения юридически значимых действий по его заключению (фактически утратили интерес к сделке).

По мнению истца вина ответчика заключается в неуведомлении ее ответчиком о снятии обременений.

Между тем, предварительным договором обязанность продавца ООО "Литек" направить покупателю письменные доказательства погашения задолженности и снятия обременения отдельно от проекта основного договора не предусмотрена.

Таким образом, с учетом изложенного, вина какой-либо из сторон, в частности ООО "Литек", в незаключении основного договора отсутствует, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика в пользу истца двойной суммы задатка не имеется.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.

Как следует из материалов дела, Баратовой Е.В. в рамках исполнения предварительного договора от 06.07.2020 была уплачена сумма в размере 360000 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером N 1398131 от 10.07.2020 (л.д. 17-18) и не оспаривалось ответчиком. До настоящего момента денежные средства, уплаченные истцом, ей не возвращены.

Поскольку судебной коллегией установлено, что после истечения срока для заключения основного договора, уплаченная в качестве задатка сумма утратила обеспечительную функцию, то с этого момента перечисленные истцом денежные средства стали представлять собой неосновательное обогащение, возникшее на стороне ответчика, которое в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату.

При таких обстоятельствах, решение суда об отказе в удовлетворении иска подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска путем взыскании с ООО "Литек" в пользу Баратовой Е.В. денежной суммы в размере 360 000 руб.

В соответствии со статьями 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения судебных расходов уплаченная государственная пошлина в сумме 6 800 рублей, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2020 отменить.

Вынести по делу новое решение, которым иск Баратовой Елены Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Литек" о взыскании двойного задатка по предварительному договору купли-продажи удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Литек" в пользу Баратовой Елены Владимировны денежную сумму в размере 360000 руб., а также сумму государственной пошлины - 6800 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Некрасова А.С.

Мехонцева Е.М.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка