Дата принятия: 30 марта 2021г.
Номер документа: 33-620/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 марта 2021 года Дело N 33-620/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего: Марьенковой А.В.,
судей: Калинского В.А., Минькиной И.В.
при помощнике судьи: Зориной Т.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению департамента землепользования г. Южно-Сахалинска к Джулакян Офели Александри об изъятии объекта незавершенного строительства,
по апелляционной жалобе представителя департамента землепользования г. Южно-Сахалинска Бондаревой М.С. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 25 ноября 2020 года.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Марьенковой А.В., пояснения представителя департамента землепользования г. Южно-Сахалинска Капкаун В.В., действующей на основании доверенности от 15.09.2020, представителя Джулакян О.А Щепанского А.Д., действующего на основании доверенности от 12.01.2021, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
27.12.2019 департамент землепользования г. Южно-Сахалинска обратился в суд с иском к Джулакян О.А. об изъятии объекта незавершенного строительства. В обоснование заявленных требований указано, что Джулакян О.А. является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке дома <данные изъяты>. Земельный участок предоставлен по договору аренды на срок три года с целевым назначением под строительство объекта "закрытая двухъярусная автостоянка". Поскольку срок договора аренды истек, обязанность по завершению строительства не исполнена, в связи с чем инициировали иск.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 25 ноября 2020 года исковые требования департамента землепользования г. Южно-Сахалинска удовлетворены. У Джулакян О.А. изъят объект незавершенного строительства, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной цены по рыночной стоимости в размере 23206 000 рублей. С Джулакян О.А. в пользу ООО "ОРСИ" взыскана оплата за проведенную судебную экспертизу в размере 20 000 рублей. С Джулакян О.А. в доход муниципального образования городской округ "г. Южно-Сахалинск" взыскана государственная пошлина в сумме 300 рублей.
В апелляционной жалобе представитель департамента землепользования г. Южно-Сахалинска Бондарева М.С. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного постановления в части установления начальной цены. Полагает, что стоимость объекта незавершенного строительства должна быть определена без учета прав на земельный участок.
В суде апелляционной инстанции представитель департамента землепользования г. Южно-Сахалинска Капкаун В.В. настаивает на отмене состоявшегося по делу судебного постановления.
Представитель Джулакян О.А Щепанский А.Д. указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Джулакян О.А. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения состоявшегося по делу судебного постановления в части установления начальной цены изымаемого объекта незавершенного строительства, определенной на неправильном применении норм материального права.
Согласно п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, то обстоятельство, что Джулакян О.А. является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 1365,9 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
28 декабря 2016 года между Джулакян О.А. и департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска сроком действия до 28 декабря 2019 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4868 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, для завершения строительства объекта "закрытая двухъярусная автостоянка".
Предметом рассмотрения явились требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, обоснованные фактом прекращения срока действия арендных отношений и отсутствием оснований для их возобновления.
Разрешая спор, установив факт прекращения срока действия договора аренды, факт отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих обстоятельства нарушения сроков строительства в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, суд первой инстанции высказал суждение о наличии у департамента землепользования г. Южно-Сахалинска оснований права на изъятие объекта незавершенного строительства и продаже его с публичных торгов.
Поскольку в указанной части состоявшееся по делу судебное постановление сторонами не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений ст.1, ст.2, ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.
При установлении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства суд первой инстанции руководствовался результатами повторной оценочной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения спора ООО "ОРСИ" с применением затратного подхода и фактической степени готовности объекта 25,4%, которую стороны не оспорили.
Судебная коллегия соглашается с приведенной позицией суда первой инстанции, поскольку примененный экспертом ООО "ОРСИ" подход при определении рыночной стоимости изымаемого объекта незавершенного строительства обоснован выявленными и имеющимися фактическими данными о нем с учетом специфики и функционального назначения, исходя из определения восстановительной его стоимости (стоимости замещения), состояния объекта в условиях расчета прибыли предпринимателя, определения восстановительной стоимости объекта, учета износа и применения коэффициента ликвидности. В заключении экспертом отмечено, что при определении стоимости объекта незавершенного строительства принималось во внимание и то обстоятельство, что рынок объектов незавершенного строительства, аналогичных изымаемому, в Южно-Сахалинске не сформирован и фактически отсутствует. При этом стоимостные показатели для определения стоимости замещения либо восстановления подобного рода объекта рассчитывались на основе справочных материалов в соответствии с нормативной базой ценообразования в строительстве, с перерасчетом в цены по состоянию на 1 квартал 2020 года. Кроме того, в заключении эксперта ООО "ОРСИ" указано на применение различных поправочных и корректирующих коэффициентов, применяемых в области строительства, наряду с учетом накопленного физического износа, функционального устаревания, внешнего износа, с расчетом остаточной стоимости объекта путем вычитания из стоимости затрат на воспроизводство (замещение) всех видов износа, с последующим суммированием стоимости землепользования.
Судебная коллегия считает необходимым отметить и то обстоятельство, что при определении процента готовности изымаемого объекта недвижимого имущества экспертом ООО "ОРСИ" учтены степень готовности подземной части, равной 15,90%, каркаса - 2,88%, перекрытия и покрытия - 3,83%, прочих конструкций - 2,79%, а также степень готовности, равная 0%: стен наружных и внутренних, кровли, проемов (окна, двери), полов, внутренних отделочных работ, отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения и канализации, электроснабжения и освещения, слаботочной системы, наличие которых в проектной документации объекта "закрытая двухъярусная автостоянка" стороной ответчика не оспаривалась. Приведенные показатели позволили эксперту ООО "ОРСИ" определить степень готовности объекта, равной 25,4% (т.1, л.д.217-218).
Исследуя экспертное заключение N 204 Независимого агентства оценки АО "ГАКС", судебной коллегией установлено, что степень готовности и сохранности, равная 50%, определена экспертом по техническому плану и лишь с учетом 100% готовности и удовлетворительного состояния фундамента (железобетонная плита), металлического каркаса (двутавр колонный, двутавр широкополочный, сталь С345-3, С345-2) при полном отсутствии стен, перекрытия, заполнения оконных проемов, кровли. Такие предусмотренные проектной документацией показатели как отсутствие системы отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения и канализации, электроснабжения и освещения, слаботочной системы при определении степени готовности не приняты во внимание экспертом (т.1, л.д.97, оборот).
Поскольку затратный подход при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (п.п.18-20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России N 297 от 20.05.2015), то степень его готовности является один из основных показателей, влияющим на его рыночную стоимость.
Учитывая установленную неполноту экспертного заключения Независимого агентства оценки АО "ГАКС" в части определения степени готовности объекта "закрытая двухъярусная автостоянка", судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оно не может быть принято во внимание при разрешении настоящего спора в части определения начальной продажной стоимости изымаемого объекта незавершенного строительства.
Исследуя вопрос о наличии правовых оснований для включения в начальную продажную стоимость объекта спора права аренды земельного участка, на котором он расположен, судебная коллегия учитывает действие земельного законодательства во времени, положения которого до 01 марта 2015 года предусматривали, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (ч.3 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ), вступившим в силу с 01 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ч.3 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации признана утратившей силу.
Кроме того, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст.239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ установлено, что положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01 марта 2015 года).
Согласно приведенным нормам действующего законодательства применение положений ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п.21 ст.3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).
Из содержания постановления администрации г. Южно-Сахалинска N 2379-па от 08 августа 2016 года в редакции постановления N 4131 от 23 декабря 2016 года и договора аренды земельного участка, заключенного 28 декабря 2016 года между департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска и Джулакян О.А., следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, предоставлен ей без проведения торгов с целью завершения строительства "закрытая двухъярусная автостоянка", что свидетельствует о том, что право однократного заключения договора аренды Джулакян О.А. использовано. На момент рассмотрения спора судом первой инстанции срок действия договора аренды прекращен и правовых оснований для продления либо возобновления арендных правоотношений не имеется (т.1, л.д.11-16, 23-24).
В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01 марта 2015 года и на момент заключения договора аренды с Джулакян О.А., при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п.10 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
На основании п.1 ч.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Учитывая приведенные нормы действующего земельного законодательств, установленный по делу факт отсутствия у Джулакян О.А. прав на продление либо возобновление арендных правоотношений, а равно как и то обстоятельство, что право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, подлежащий реализации с публичных торгов, перейдет к новому его собственнику без проведения торгов земельного участка (п.1 ч.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу о том, что стоимость права аренды земельного участка не подлежит включению в начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства, основной целью которой является возмещение Джулакян О.А. рыночной стоимости изымаемого у нее объекта недвижимого имущества.
По приведенным основаниям судебная коллегия считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что рыночная стоимость объекта подлежит определению с учетом стоимости прав на земельный участок.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым изменить состоявшееся по делу судебное постановление в части установления начальной стоимости изымаемого объекта незавершенного строительства.
При этом судебная коллегия принимает во внимание экспертное заключение ООО "ОРСИ", обоснованность применения судом первой инстанции которого сторона ответчика не оспаривала, а рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости без права аренды земельного участка определена экспертом равной 11782000 рублей (т.1, л.д.225).
Руководствуясь ст.328, ст.329, ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 25 ноября 2020 года изменить в части установления начальной цены изымаемого объекта незавершенного строительства, установив начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере 11782000 (одиннадцать миллионов семьсот восемьдесят две тысячи) рублей 00 копеек.
В остальной части решение Южно-Сахалинского городского суда от 25 ноября 2020 года оставить без изменения.
Председательствующий: Марьенкова А.В.
Судьи коллегии: Калинский В.А.
Минькина И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
