Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-6174/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Каменцовой Н.В.,

судей Донцовой Ю.И., Судак О.Н.,

при секретаре Козырецком В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области на решение Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 03 июня 2021 года по гражданскому делу по иску Администрации муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области к Макейкину И. А. об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов,

установила:

Администрация муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области обратилась в суд с иском к Макейкину И. А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, указывая, что (дата) между администрацией муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области и Ашировым М.Р. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N, согласно которому "Арендодатель" на основании Протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от (дата) N предоставил, а "Арендатор" принял в аренду земельный участок, находящийся по адресу: (адрес). Указанный земельный участок площадью *** кв.м, кадастровый номер N, расположен на землях населенных пунктов, находящихся на территории Асекеевского сельсовета.

Истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал ответчику земельный участок, указанный в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N от 20 марта 2013 года.

Арендатор принял в аренду земельный участок, для индивидуального жилищного строительства, но не выполнил принятые на себя обязательства, предусмотренные п.7.2. договора аренды земельного участка N от 20 марта 2013 года.

26 сентября 2013 года соглашением о передаче прав и обязанностей Аширов М.Р., в соответствии с п.5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации передал свои права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером: N, местоположение земельного участка: (адрес) расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, площадью *** кв.м. по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N от 20 марта 2013 года новому арендатору Макейкину И. А..

Согласно пп.2 п.2 соглашения о передаче прав и обязанностей новый арендатор обязуется принять на себя все права и обязанности арендатора в полном объеме и исполнять их в соответствии с настоящим соглашением и договором.

Согласно п. 2.1. договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N от 20 марта 2013 года, земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N от 20 марта 2013 года, договор заключен сроком действия до 18 марта 2016 года.

14 ноября 2014 года администрацией муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области выдано разрешение на строительство N.

08 декабря 2014 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серии N на здание, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки *** кв.м, степень готовности 12%, адрес (местонахождение) объекта: (адрес).

В течение срока действия настоящего договора индивидуальное жилищное строительство ответчиком не завершено, степень готовности составляла 12%.

В период с 01 января 2014 года по 01 декабря 2015 года ответчиком не выполнялись обязательства по внесению арендной платы предусмотренные п. 7.2. договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности N, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 456 644, 95 рублей.

Администрация муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области обратилась с иском в суд о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и неустойки за неисполнение обязательств по договору аренды.

Решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 13 января 2016 года по делу N 2(2)-29/2016 с Макейкина И. А. в пользу администрации муниципального образования "Асекеевский район" взыскана задолженность по договору аренды N от 20 марта 2013 года за период с 01 января 2014 года по 01 декабря 2015 года в размере 456 644 рубля 95 копеек. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N от 20 марта 2013 года расторгнут.

По состоянию на 01 января 2021 года решение Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 13 января 2016 года по делу N 2(2)-29/2016 исполнено частично, остаток задолженности составил 121 187 рублей 00 копеек.

07 апреля 2016 Макейкин И. А. обратился в администрацию муниципального образования "Асекеевский район" с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 3 года для индивидуального жилищного строительства.

15 апреля 2016 года между администрацией муниципального образования Асекеевский сельсовет Асекеевского района Оренбургской области и Макейкиным И.А. был заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому арендодатель сдал на основании Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 года N 136 - ФЗ и Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 года N 137 - ФЗ, а арендатор принял в пользование земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью *** кв.м., местоположение земельного участка: (адрес), сроком на три года, находящийся под зданием, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 12%, принадлежащее Макейкину И. А. на основании разрешения на строительство от 14 ноября 2014 N, выданного администрацией Асекеевского района Оренбургской области, соглашения о передаче прав и обязанностей от 26.09.2013, дата регистрации 10.10.2013, N, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 20.03.2013 N 13, дата регистрации 10.04.2013, N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.12.2014 года, регистрационная запись N, выданное Асекеевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

За период действия договора аренды земельного участка N от 15.04.2016 года, ответчиком не завершено индивидуальное жилищное строительство.

10 апреля 2019 года договор аренды земельного участка N от 15 апреля 2016 года расторгнут по соглашению сторон, что подтверждается актом приема-передачи.

02 сентября 2020 года в администрацию муниципального образования "Асекеевский район" поступило заявление от Макейкину И. А. о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Ответом N от 15 сентября 2020 года по результатам рассмотрения заявок в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок Макейкину И.А. отказано, на основании Федерального закона от 25.10.2001 года 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также в связи с предоставлением земельного участка по договору аренды N от 15 апреля 2016 года на срок 3 года, для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Истец просил суд изъять у Макейкина Игоря Александровича объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов.

Решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 03 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области к Макейкину И.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказано.

В апелляционной жалобе Администрации муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав доклад судьи Каменцовой Н.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 20 марта 2013 г. между администрацией муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области и Ашировым М.Р. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N, согласно которому "Арендодатель" на основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 19 марта 2013 г. N 3 предоставил, а "Арендатор" принял в аренду земельный участок, находящийся по адресу: (адрес). Указанный земельный участок площадью *** кв.м., кадастровый номер N, расположен на землях населенных пунктов, находящихся на территории Асекеевского сельсовета и предназначен для индивидуального жилищного строительства, сроком до 18.03.2016г..

Согласно п. 3.1 указанного договора, договор заключен до 18 марта 2016 г.

26 сентября 2013 г. между Ашировым М.Р. и Макейкиным И.А. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года.

14 ноября 2014 г. администрацией муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области Макейкину И.А. выдано разрешение на строительство N, которое действует до 14 ноября 2024 г.

Право собственности на объект незавершенного строительства, возведенного на указанном земельном участке, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 08 декабря 2014 г. за ответчиком.

В течение срока действия названного договора индивидуальное жилищное строительство Макейкиным И.А. не завершено, степень готовности объекта составляла 12%.

Вступившим 19 февраля 2016 г. в законную силу решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 13 января 2016 г., с Макейкина И.А. в пользу администрации муниципального образования "Асекеевский район" взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды N 13 от 20 марта 2013 г. за период с 01 января 2014 г. по 01 декабря 2015 г. в размере 456 644,95руб. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 13 от 20 марта 2013 г. расторгнут.

07 апреля 2016 г. Макейкин И.А. обратился к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 3 года для индивидуального жилищного строительства, на основании которого 15 апреля 2016 г. между администрацией муниципального образования Асекеевский сельсовет Асекеевского района Оренбургской области и Макейкиным И.А. заключен на указанный срок договор аренды земельного участка по адресу: (адрес), сроком на три года, находящийся под зданием, назначение: объект незавершенного строительства, степень готовности 12%, принадлежащим Макейкину И.А.,

За период действия договора аренды земельного участка N от 15 апреля 2016 г. Макейкиным И.А. индивидуальное жилищное строительств не завершено.

10 апреля 2019 г. договор аренды земельного участка от 15 апреля 2016 г. расторгнут по соглашению сторон.

02 сентября 2020 г. в администрацию муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области поступило заявление Макейкина И.А. о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, в ответ на которое поступил отказ со ссылкой на Федеральный закон от 25.10.2001 года 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и на подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вступившим 20 мая 2021 года в законную силу решением Бугурусланского районного суда от 15 февраля 2021 года суд признал незаконным решение администрации муниципального образования Асекеевского района Оренбургской области об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (адрес) Макейкину И.А. в аренду без проведения торгов однократно, сроком на три года и обязал администрацию муниципального образования "Асекеевский район" Оренбургской области подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: (адрес) на условиях, предусмотренных законом.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 239.1, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 13, ч. 2 ст. 61 ст.ст. 55, 56, 71, ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 21 ст.3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" действующей с 01 марта 2015 г., п.21 ст.3 Закона N 137-ФЗ, действовавшего до 01 марта 2015 г., Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", установив, что на основании вступившего 20.05.2021г. в законную силу решения суда истец обязан предоставить земельный участок Макейкину И.А. для строительства жилого дома, учтя, что в период действия договора аренды Макейкин И.А. в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвел на этом участке объект незавершенного строительства, право собственности, на который зарегистрировано до 01 марта 2015 г.; на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01 марта 2015 г., Макейкину И.А. земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств у судебной коллегии не имеется, поскольку оценка доказательств судом произведена правильно, в соответствии с требованиями ст.ст. 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В доводах апелляционной жалобы истец ссылается на те же доводы, что и в суде первой инстанции, указывает на необходимость применения п.6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям.

Давая оценку доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит из необоснованными и исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1),

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01 марта 2015 года.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.