Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 13 июля 2021 года №33-6124/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 33-6124/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Карасовской А.В.,
судей: Болотовой Л.В., Пискуновой Ю.А.
при секретаре Ломовой Л.Ю.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Карасовской А.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Васина А.Н. на решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 04 марта 2021 года
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа к Васину А.Н. о взыскании задолженности по договору аренды и встречному исковому заявлению Васина А.Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о признании договора недействительным в части,
УСТАНОВИЛА:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее по тексту - КУМИ МГО) обратился с иском к Васину А.Н. о взыскании задолженности по договору аренды, в котором просил взыскать с Васина А.Н. в пользу КУМИ МГО задолженность по договору аренды земельного участка от 08.06.2020 N ... за период с 18.06.2018 по 31.12.2019 в размере 2706879,54 руб., из которых сумма основного долга - 2532487,32 руб., пени - 174392,22 руб.
Требования мотивированы тем, что 08.06.2020 между сторонами был заключён договор аренды земельного участка N ..., в соответствии с которым Васину А.Н. предоставлен из земель категории - земли населённых пунктов в аренду земельный участок с кадастровым N ..., площадью 13247 кв.м., расположенный по адресу: .... Вид разрешённого использования: под часть здания цеха металлоконструкций и здание АБК. Условиями договора предусмотрены, в том числе, размер арендной платы, ответственность сторон договора. Согласно п. 3.3. Договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 18.06.2018, размер арендной платы за период с 01.06.2018 по 31.12.2019 составляет 2532487,32 руб. В связи с невнесением арендной платы в установленный договором срок истцом начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования от невнесённой арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2. договора), что составило 174392,22 руб. 30.09.2020 ответчику была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Однако, до настоящего времени задолженность не погашена.
Васин А.Н. обратился со встречным исковым заявлением к КУМИ МГО о признании договора недействительным в части, просил признать недействительным договор аренды земельного участка N ..., заключённый 08.06.2020 между ним и КУМИ МГО в части распространения его условий на правоотношения, возникшие с 18.06.2018, а именно, п.3.3. договора; применить последствия недействительности сделки, признав сроком начала действия договора аренды дату его заключения - 08.06.2020.
Требования мотивировал тем, что в 2019 г. он обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка по адресу: .... В связи с тем, что земельный участок не был сформирован (не имел кадастрового номера) ему было предложено поставить земельный участок на учёт, что он и сделал в конце 2019 г. После чего он вновь обратился в КУМИ МГО, который направил ему два экземпляра договора аренды земельного участка для подписания. В связи с ограничительными мерами по нераспространению КОВИД и отсутствием приёма граждан он не имел возможности урегулировать какие-либо вопросы по договору. Однако, договор был ему необходим для установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка. Подписывая договоры, он не обратил внимание на содержание п. 3.3. договора аренды. В договоре отсутствует дата начала срока аренды участка. При этом, согласно п. 3.3. договора условия, предусмотренные настоящим договором, применяются к отношениям сторон, возникшим с 18.06.2018. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, в соответствующий договор не считается заключённым. В 2018 г. земельного участка с кадастровым N ... ещё не существовало. Он не был поставлен на кадастровый учёт, а потому не может являться предметом договора аренды и, соответственно, условие п. 3.3. договора в силу приведённого положения закона не считается согласованным. Он не уклоняется от исполнения обязательств по оплате аренды земельного участка, но считает, что расчёт арендной платы должен производиться со дня заключения договора, а не с 2018 г., когда объект аренды ещё не был сформирован. Кадастровый номер земельному участку был присвоен в 2019 г. В связи с тем, что договор аренды заключён только 08.06.2020, а условие п. 3.3. договора не соответствует требованиям закона, в частности, положениям ст. 607 ГК РФ, обязательства по оплате аренды за период до даты заключения договора (с 01.06.2018 по 31.12.2019) у арендатора не могут возникнуть.
Решением Мысковского городского суда Кемеровской области от 04 марта 2021 года исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа удовлетворены частично.
С Васина А.Н. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.06.2020 N ... в размере 2525625,80 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С Васина А.Н. в доход бюджета муниципального образования взыскана государственная пошлина в размере 20828 руб.
Васину А.Н. отказано в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о признании договора недействительным в части полностью за необоснованностью.
В апелляционной жалобе Васин А.Н., ссылаясь на те же обстоятельства, что и в своем исковой заявлении, просит решение суда отменить как незаконное и принять по делу новое решение, полагая, что судом необоснованно принят расчет задолженности по договору аренды земельного участка от 08.06.2020 N ..., представленный истцом за период с 01.06.2018 по 31.12.2019, так как объекта аренды - земельного участка с кадастровым N ... в указанный период ещё не существовало. Земельный участок, не сформированный в установленном порядке и непрошедший кадастровый учет, не может являться объектом гражданских прав и быть предметом сделок, в связи с чем, не мог быть предметом аренды по договору, заключенному в июне 2020 г.
В связи с тем, что договор аренды заключён только 08.06.2020, а условие п. 3.3. договора не соответствует требованиям закона, в частности, положениям ст. 607 ГК РФ, обязательства по оплате аренды за период до даты заключения договора (с 01.06.2018 по 31.12.2019) у арендатора не могут возникнуть.
Указывает, что решением Кемеровского областного суда от 17.11.2020 кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в размере рыночной стоимости, а потому расчет арендный платы по договору аренды N ... от 08.06.2020 должен производиться уже с учетом новой кадастровой стоимости.
Не согласен с выводом суда о непредоставлении им доказательств, свидетельствующих о ничтожности п. 3.3 договора аренды. Им представлены все документы, подтверждающие отсутствие объекта до сентября 2019 г.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании извещены. Поскольку об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
К основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Земельный кодекс РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно производить платежи за землю предусмотрена ст. 42 Земельного кодекса РФ.
В ст. 614 ГК РФ закреплено, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Васин А.Н. является собственником нежилого помещения N ..., площадью 10537,5 кв.м, по адресу: ... кадастровый N ..., право собственности зарегистрировано 18.06.2018, которое расположено на земельном участке с кадастровым N ..., общей площадью 13247 +/- 40 кв.м, вид разрешенного использования: под часть цеха металлоконструкций и здание АБК, для размещения промышленных объектов.
08.06.2020 между КУМИ МГО и Васинымм А.Н. заключен договор аренды земельного участка N ..., согласно которому ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования под часть здания цеха металлоконструкций и здание АБК с кадастровым N ..., площадью 13247 кв.м., расположенный по адресу: ..., сроком до 08.06.2069 (л.д. 14-17). Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Кемеровской области (п. 2.1). Договор является актом приёма-передачи земельного участка (п. 8.1). Его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 18.06.2018 (п. 3.3). Как усматривается из содержания п. 3.1 договора размер арендной платы за участок устанавливается ежегодно согласно расчёту арендной платы за землю, указанному в протоколе определения величины арендной платы (приложение N ...). Согласно приложению N ... (л.д. 18-21), расчёт арендной платы произведён за период с 18.06.2018 по 31.12.2020. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца (п. 3.2).
Из расчета арендной платы (Приложение N ... к договору аренды) следует, что с 18.06.2018 по 31.12.2018 арендная плата составляет 864021,48 руб., с 01.01.2019 по 31.12.2019 - 133769,82 руб., с 01.02.2019 по 31.12.2014 - 1527834,50 руб.; с 01.01.2020 по 31.12.2020 - 1724399,42 руб.
Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором и (или) изменениями к нему арендную плату (п. 4.4.3). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2).
Обязательства по уплате, предусмотренной условиями договора арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены.
Согласно представленному истцом расчету задолженность по договору аренды составляет 2532487,32 руб. На просроченные платежи начислены пени в размере 174392,22 руб.
Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами права и установив, что ответчик, являясь собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке общей площадью 13247 кв.м, использует его, не исполняя принятые на себя обязательства по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора, пришел к верному выводу о взыскания с ответчика основного долга за период использования земельного участка с 18.06.2018 по 31.12.2019, в размере 2525625,80 руб. При этом, обоснованно признав неверным расчёт размера задолженности представленный КУМИ МГО.
Произведенный судом первой инстанции расчет проверен судебной коллегией, является верным, основанным на правильном применении норм материального права и обстоятельствах дела. Величина арендной платы рассчитана судом с применением предусмотренных для исчисления годового размера платы за землю размеров коэффициентов.
Так, как следует из положений п. 7 ст. 1, ст. 42, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, любое использование земли осуществляется за плату. Исходя из того, что до приобретения земельного участка в собственность в установленном порядке собственник объекта недвижимости не может использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, при отсутствии права собственности на земельный участок арендная плата остается единственным способом оплаты использования земли. При этом, отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает лицо, которое фактически пользовало земельный участок, от обязанности вносить плату за землепользование. Обязанность вносить плату за пользование землей следует из самого факта размещения объектов недвижимости на земельном участке.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Достижение сторонами в договоре аренды соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, что не противоречит закону. Распространяя действие договора аренды земельного участка на прошедший период, стороны, тем самым, урегулировали существовавшие правоотношения по пользованию земельным участком, что соответствует положениям ч. 2 ст. 425 ГК РФ.
Васиным А.Н. договор аренды подписан без возражений, а указание в жалобе, что он является юридически неграмотной стороной, не влекут отмены решения суда, поскольку он не был лишен возможности обратиться за соответствующей юридической консультацией при заключении указанного договора.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, и в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться в соответствии с условиями договора.
Кроме того, п. 1 ст. 166 ГК РФ установлено, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, Васин А.Н. не представил доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый им пункт договора аренды (3.3), является ничтожным по основаниям, предусмотренным законом.
Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В п. 1 ст. 425 ГК РФ закреплено, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В то же время пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, п. 3.3. оспариваемого договора аренды не противоречит требованиям закона, а потому суд первой инстанции правомерно отказал Васину А.Н. в удовлетворении его исковых требований к КУМИ МГО о признании договора в части п. 3.3 недействительным.
Довод подателя жалобы о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды он не считается заключённым, судебной коллегией не принимается в силу следующего.
Как усматривается из п. 4.4.5 договора, обязанность по его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Кемеровской области возложена на арендатора. Согласно п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Не влечет отмены решения суда и довод апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы должен рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Кемеровского областного суда от 17.11.2020. В соответствии ст. 3, абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред., действующей на дату заключения договора), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В решении Кемеровского областного суда от 17.11.2020 дата обращения Васина А.Н. в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости указана 11.08.2020.
Кроме того, из п. 3.1 договора аренды земельного участка N ... от 08.06.2020 следует, что размер арендной платы за участок устанавливается ежегодно согласно расчету арендной платы на землю, указанному в Протоколе определения величины арендной платы (Приложение N ...). (л.д. 14). В указанном Приложении N ... (л.д. 18-22) отражен определенный сторонами размер арендной платы за спорный период, который совокупно составляет - 2525625,80 руб. При таких данных, стороны договора согласовали размер арендной платы в спорный период (18.06.2018-31.12.2019) и исходили из размера кадастровой стоимости земельного участка именно на момент заключения договора с учетом Приложений к нему в размере 29203938,79 руб. На указанный период времени, новый размер кадастровый стоимости определен не был, и в силу указанных выше положений норм закона, возможность его применения возможна лишь с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Доводы апелляционной жалобы, приведенные Васиным А.Н. не содержат новых данных, основаны на обстоятельствах, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, сводятся к переоценке выводов суда, оснований для которых судебная коллегия не усматривает.
При рассмотрении дела судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, каких-либо нарушений либо неправильного применения норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено. Оснований для признания неправильной правовой оценки доказательств, положенных в основу решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит, выводы суда подтверждены материалами настоящего дела.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 04 марта 2021 года в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: А.В. Карасовская
Судьи: Л.В. Болотова
Ю.А. Пискунова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка