Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 33-6107/2021

г. Нижний Новгород 08 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе

председательствующего судьи: Пятовой Н.Л.

судей: Нижегородцевой И.Л., Чиндяскина С.В.,

при секретаре судебного заседания Черновой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе Юркиной Екатерины Анатольевны

на решение Нижегородского районного суда г.Нижнего Новгорода от 17 февраля 2021 года

гражданское дело по иску Юркиной Екатерины Анатольевны, Сорокиной Аллы Игоревны, Рябинина Юрия Сергеевича, Козловой Елены Сергеевны к ООО Специализированный Застройщик "Добрострой" об обязании произвести расселение жилого дома,

заслушав доклад судьи Нижегородцевой И.Л., выслушав объяснения Юркиной Е.А., представителя ООО Специализированный застройщик "Добрострой" по доверенности Родиной О.А.,

УСТАНОВИЛА:

Юркина Е.А., Сорокина А.И, Рябинин Ю.С, Козлова Е.С. обратились в суд с иском к ООО Специализированный Застройщик "Добрострой" об обязании произвести расселение жилого дома, указав, что Юркиной Е.А. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: Н.Новгород, [адрес] [адрес], площадью 49,4 кв. м., кадастровый [номер].

Рябинину Ю.С. принадлежит на нраве собственности квартира, расположенная по адресу: Н.Новгород, [адрес], площадью 30,3 кв. м., кадастровый [номер].

Сорокиной А.С. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: Н.Новгород, [адрес] [адрес], площадью 46,3 кв. м., кадастровый [номер].

Козловой Е.С. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: Н.Новгород, [адрес]А, [адрес], площадью 31,2 кв. м., кадастровый [номер].

Принадлежащие истцам квартиры, расположены на территории земельного участка, переданного по договору аренды (соглашение о переуступке) для осуществления ООО Специализированный застройщик "Добрострой" строительства гостиницы и жилого блока со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянки (проектная декларация [номер] от 30.07.2020г.), общей площадью 4156 м2, в границах [адрес] (кадастровый номер земельного участка [номер]).

Исходя из площади указанного земельного участка и его конфигурации, становится очевидно, что жилой дом, расположенный по адресу: [адрес] находится на территории застройки ответчика. Более того, данный дом находится за ограждением строительной площадки, доступ к нему ограничен.

Исходя из действующего законодательства застройщик обязан расселить жильцов из подлежащего сносу жилого дома, расположенного по адресу: [адрес] в границах развиваемой территории путем предоставления благоустроенных жилых помещений.

Жилые помещения, которые будут предоставлены гражданам под расселение, создаются либо приобретаются застройщиком за свой счет.

Однако данные обязательства ответчиком в отношении истцов до настоящего времени не исполнены, строительство было начато в непосредственной близости и с использованием прилегающего к дому участка, что привело к его разрушению.

Ответчик выполняет строительные работы с нарушением обязательных требований проектной документации и разрешения на строительство.

На основании изложенного истцы просят суд: возложить на застройщика ООО Специализированный застройщик "Добрострой" обязанность по расселению жилого дома, попадающего в зону строительства в соответствии с проектом организации строительства, расположенного по адресу: [адрес] [адрес] путем предоставления жилых помещений Юркиной Екатерине Анатольевне, Сорокиной Алле Игоревне, Козловой Елене Сергеевне, Рябинину Юрию Сергеевичу.

В судебном заседании истец Юркина Е.А. исковые требования поддержала, дала пояснения по существу иска.

Представители ответчика ООО Специализированный застройщик "Добрострой" Волкова Е.П., Родина О.А., действующие на основании доверенности, ордеров в судебном заседании исковые требования не признали, возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, представленных в материалы дела.

Представитель третьего лица - Министерства строительства Нижегородской области - Девяткина А.Ю., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Решением Нижегородского районного суда г.Нижнего Новгорода от 17 февраля 2021 года постановлено: В удовлетворении исковых требований Юркиной Екатерины Анатольевны, Сорокиной Аллы Игоревны, Рябинина Юрия Сергеевича, Козловой Елены Сергеевны к ООО Специализированный Застройщик "Добрострой" об обязании произвести расселение жилого дома - отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе Юркиной Е.А. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, указано на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

В возражениях на апелляционную жалобу Министерства строительства Нижегородской области указано на законность и обоснованность решения и несостоятельность доводов заявителя.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст.327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии со ст.56.6 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию.

Согласно ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.12.2007 между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО "Волго-Вятская строительная компания" был заключен договор [номер]с аренды земельного участка общей площадью 4156 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, местоположение - [адрес], кадастровый [номер], для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию гостиницы и жилого блока.

16.04.2008 администрацией г.Нижнего Новгорода ООО "ВВСК" было выдано разрешение на строительство N RU 52303000-27/212р гостиницы и жилого блока со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: [адрес].

13.10.2008 приказом [номер]ГП Департамента градостроительного развития территории Нижегородской области утвержден градостроительный план земельного участка (кадастровый [номер]), расположенного по [адрес], [адрес] и чертеж градостроительного плана земельного участка.

23.06.2017 решением арбитражного суда Нижегородской области ООО "ВВСК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Докукин Анатолий Евгеньевич, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".

Определением арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2019 в рамках дела о банкротстве застройщика - ООО "ВВСК" по делу [номер] было удовлетворено заявление ООО Специализированный застройщик "Добрострой" о намерении стать приобретателем прав застройщика земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 6164,6, кв.м. расположенного по адресу: Нижний Новгород, ФИО6 [адрес], пересечение улиц Тверская-Славянская, 35, с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером [номер] земельного участка с кадастровым номером 52[адрес], с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером [номер], а также права на проектно-сметную, исходно-разрешительную, исполнительную документацию, заключение государственной экспертизы, а также ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Волго-Вятская строительная компания" Докукина Анатолия Евгеньевича о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю - ООО Специализированный застройщик "Добрострой".

В соответствии с указанным определением арбитражного суда Нижегородской области были переданы приобретателю - ООО специализированный застройщик "Добрострой": право аренды на земельный участок с кадастровым номером [номер], общей площадью 4156 кв.м., местоположение: [адрес], пл.Сенная, Казанская набережная, принадлежащее ООО "ВВСК" на основании договора аренды, с неотделимыми улучшениями, находящимися на указанном земельном участке; право на проектно-сметную, исходно-разрешительную, исполнительную документации, заключение госэкспертизы на строительство гостиницы и жилого блока со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянки, по адресу: [адрес], пл.Сенная; обязательства застройщика ООО "ВВСК" по передаче жилых помещений и машино-мест в объекте в соответствии с реестром требований участников строительства по состоянию на 16.10.2019.

В доме [адрес] истцам на праве собственности принадлежат следующие жилые помещения: Юркиной Е.А. - [адрес], площадью 49,4 кв.м., кадастровый [номер]; Рябинину Ю.С. - [адрес], площадью 30,3 кв.м., кадастровый [номер]; Сорокиной А.С. - [адрес] площадью 46,3 кв.м., кадастровый [номер]; Козловой Е.С. - [адрес], площадью 31,2 кв. м., кадастровый [номер].

Истцы стали собственниками указанных жилых помещений в результате продажи на торгах в 2020 году конкурсным управляющим имущества ООО "ВВСК", входящего в его конкурсную массу и принадлежащего ООО "ВВСК" на праве собственности.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка кадастровый [номер], расположенного по [адрес], и чертежа градостроительного плана земельного участка, утвержденного приказом [номер]ГП Департамента градостроительного развития территории Нижегородской области, в границах вышеуказанного земельного участка жилой дом, расположенный по адресу: Н.Новгород, ул.Большая Печерская, д.54А, отсутствует.

В соответствии с п.1 ст.201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Согласно определению арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2019, обязательства ООО "ВВСК" по расселению истцов и по сохранению каких-либо жилых домов ООО СЗ "Добрострой" не передавались.

В соответствии с п.8 ст.201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.

Договор передачи приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Передача земельного участка осуществляется по передаточному акту (п.10 ст.201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Согласно п.11 ст.201.15-2, государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

22.11.2019 на основании определения арбитражного суда от 07.11.2019 между ООО "ВВСК", в лице конкурсного управляющего Докукина А.Е., и ООО СЗ "Добрострой" был заключен договор N 1 передачи прав на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика.

06.12.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись [номер] о государственной регистрации аренды в отношении земельного участка.

Путем возмездной передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств по договору передачи прав иному застройщику - ООО СЗ "Добрострой" - был определен способ погашения обязательств застройщика - банкрота ООО "ВВСК" перед участниками строительства.

Таким образом, ни Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", ни каким-либо иным нормативным документом не предусматривается передача новому застройщику обязательств банкрота перед участниками строительства, требования которых не включены в реестр требований участников строительства.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что у ООО СЗ "Добрострой", как приобретателя имущества и обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства по передаче им в собственность жилых помещений и машиномест в объекте, отсутствует обязанность по сносу жилого [адрес] и расселению истцов.

Также судом установлено, что [адрес] в установленном законом порядке не признан аварийным и подлежащим сносу, не включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки на переселение граждан в рамках реализации государственной адресной Программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Нижегородской области на 2019-2025 годы", утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 29.03.2019 N 168.

Согласно постановлению Городской Думы г.Нижнего Новгорода от 31.01.2007 N 4 "Об утверждении муниципальной адресной программы сноса и реконструкции ветхого и сноса аварийного жилого фонда в [адрес] в указанной адресной программе отсутствует.

Согласно сообщению департамента строительства и капитального ремонта администрации г.Нижнего Новгорода от 27.08.2020 N[номер] в отношении застроенной территории, на которой расположен строящийся объект, решение о развитии не принималось.

В границах земельного участка, на котором ООО СЗ "Добрострой" осуществляет строительство объекта, жилой дом, расположенный по адресу: [адрес], отсутствует.

Подпунктом 5 п.3 ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ (действовавшей на момент обращения истцов в суд) в договоре о развитии застроенной территории была установлена обязанность застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии. В пп.8 п.3 данной статьи закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

По смыслу данной нормы на застройщика возлагалась лишь обязанность по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения и только в том случае, если органами местного самоуправления приняты все соответствующие решения и совершены определенные действия, предусмотренные ст. 32 Жилищного кодекса РФ

Суд обоснованно указал, что ссылка истцов на п.2 ст.32 Жилищного кодекса РФ является несостоятельной так как в силу указанной нормы права изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа производится в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Тогда как земельный участок, на котором ООО СЗ "Добрострой" осуществляет строительство объекта, для государственных или муниципальных нужд не изымался.

Существенным по делу обстоятельством, установленным судом, является то, что "Дом П.Л. Чардымова" ([адрес]) является объектом культурного наследия регионального значения.

В соответствии с п.13 ст.18 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объект культурного наследия, включенный в реестр, подлежит государственной охране со дня принятия соответствующим органом охраны объектов культурного наследия решения о включении его в реестр. Снос объекта культурного наследия, включенного в реестр, запрещен.

Как указано ранее, истцы стали собственниками жилых помещений (квартир 6, 7, 13, 14), расположенных по адресу: [адрес] [адрес], в результате продажи на торгах в 2020 году конкурсным управляющим имущества ООО "ВВСК", входящего в его конкурсную массу и принадлежащего ООО "ВВСК" на праве собственности.

Жилые помещения приобретены истцами с ограничениями прав и обременениями: обязательство по сохранению объекта культурного наследия, соблюдение режима содержания и использования объекта культурного наследия, несение полной ответственности за сохранность объекта культурного наследия и использование его (помещение) под жилье.

Данные ограничения определены арбитражным судом Нижегородской области в определении от 16 марта 2020 года по делу N [номер] в рамках дела о банкротстве ООО "ВВСК" по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ООО "ВВСК" об утверждении порядка сроков и условий продажи имущества должника. Согласно указанному определению начальная продажная цена жилых помещений от 45000 рублей до 75000 рублей.