Дата принятия: 07 апреля 2021г.
Номер документа: 33-6092/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 апреля 2021 года Дело N 33-6092/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Турумтаевой Г.Я. и Фагманова И.Н.
с участием прокурора Галиева Р.Р.
при секретаре Фаезовой С.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2020 г., по иску Батраева И.Р., Батраевой Л.Ф. к администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан о возмещении стоимости за изымаемое жилое помещение, по встречному иску администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Батраеву И.Р., Батраевой Л.Ф., Батраеву Р.Р. о прекращении права собственности, признании права собственности и снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Батраев И.Р., Батраева Л.Ф. обратились в суд с иском к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города) о взыскании выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером N... по адресу: адрес, в пользу Батраева И.Р. за 1/3 долю в праве собственности на указанное помещение в размере 4 000 000 руб., в пользу Батраевой Л.Ф. за 2/3 долю в праве собственности на указанное помещение - 8 000 000 руб., возмещении расходов по оплате государственной пошлины - 60 000 руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что Батраев И.Р., Батраева Л.Ф. являются собственниками квартиры N... с кадастровый номер N..., площадью 56,7 кв. м, по адресу: адрес. 2/3 доли в праве долевой собственности на указанную квартиру принадлежит Батраевой Л.Ф. на основании свидетельства о праве на наследство закону от 19 сентября 2018 г., договора передачи жилой квартиры в общую собственность от 27 июля 2005 г. N 988, 1/3 доля - Батраеву И.Р. на основании договора передачи жилой квартиры в общую долевую собственность от 27 июля 2005 г. N 988.
Постановлением главы Администрации города от 8 декабря 2014 г. N 5371 жилой дом N... по адрес признан непригодным для проживания и включен в региональную Адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015-2018 годы, утвержденную Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. N 99. Решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО) земельный участок под домом по адресу: г. Уфа, ул. Октябрьской революции, д. 60, а также жилые и нежилые помещения в указанном доме изъяты для муниципальных нужд.
Администрация города предъявила встречный иск к Батраеву И.Р., Батраевой Л.Ф., Батраеву Р.Р. о прекращении права собственности Батраевой Л.Ф. и Батраева И.Р. на квартиру N... с кадастровым номером N..., общей площадью 56,7 кв. м, по адресу: адрес, с признанием за муниципальным образованием городской округ город Уфа Республики Башкортостан права собственности на указанную квартиру, снятии Батраева И.Р., Батраевой Л.Ф., Батраева Р.Р. с регистрационного учета по спорному адресу. В обоснование встречных требований Администрацией города указано, что прекращение права собственности необходимо для завершения процедуры расселения и ликвидации аварийного фонда, представляющего угрозу для безопасности неопределенного круга лиц.
Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2020 г. постановлено:
исковое заявление Батраева И.Р., Батраевой Л.Ф. к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о возмещении стоимости за изымаемое жилое помещение удовлетворить частично.
Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан выплатить Батраеву И.Р. возмещение за изымаемое жилое помещение, общей площадью 56,7 кв.м., кадастровый номер N..., адрес объекта: адрес адрес, в размере 3 504 460,67 рублей, убытки, причиненные изъятием жилого помещения в размере 24 316,67 рублей.
Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан выплатить Батраевой Л.Ф. возмещение за изымаемое жилое помещение, общей площадью 56,7 кв.м., кадастровый номер N..., адрес объекта: адрес, в размере 7 008 921,33 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.
Встречное исковое заявление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Батраеву И.Р., Батраевой Л.Ф., Батраеву Р.Р. о прекращении права собственности удовлетворить.
Прекратить право долевой собственности Батраева И.Р., Батраевой Л.Ф. на жилое помещение - адрес, общей площадью 56,7 кв.м., кадастровый номер N..., в многоквартирном доме N... по адресу: адрес.
Признать за муниципальным образованием городского округа город Уфа Республики Башкортостан право собственности на квартиру N..., общей площадью 56,7 кв.м., кадастровый номер N..., расположенную по адресу: адрес.
Снять с регистрационного учета Батраева И.Р., Батраеву Л.Ф., Батраева Р.Р. из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.
Решение суда в части изъятия объекта недвижимости, прекращения права собственности подлежит исполнению после выплаты собственникам изымаемого объекта недвижимости указанных сумм.
В апелляционной жалобе Администрация города ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, полагая, что стоимость помещения, принадлежащего истцам, существенно завышена; при определении выкупной стоимости земельный участок не должен был оцениваться как отдельный объект недвижимости, а его цена должна была быть учтена при оценке помещения с учетом принципа неразрывности помещения в многоквартирном доме и земельного участка под ним; экспертом ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" неправильно определена площадь земельного участка, и его стоимость неправомерно рассчитана из размера земельного участка в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищного хозяйства Российской Федерации от 7 марта 2019 г. N 153/пр "Об утверждении методический рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома", так как согласно пункту 1 настоящие Методические рекомендации разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее, данными рекомендациями пользуются органы государственной власти и органы местного самоуправления для подготовки и утверждения проекта межевания территории, для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом. Судом не дана оценка доводам Администрации города о том, что эксперт с нарушением приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), приказа от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), приказа от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) неправильно рассчитывает стоимость жилого помещения с учетом доли в праве собственности на общее имущество в размере 4 758 037 руб., и в данную сумму уже включена стоимость доли земельного участка, приходящейся на спорное жилое помещение, при этом эксперт еще и отдельно рассчитывает стоимость в размере 5 250 316 руб. земельного участка, приходящегося на данное жилое помещение, то есть имеет место двойное возмещение за долю в праве собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок. Суд первой инстанции не принял во внимание, что на странице 112 заключения эксперта неправильно рассчитана стоимость земельного участка как 22 047 182 руб., и если брать площадь 675 кв. м х 32 184 кв. м = 21 724 200 руб., то есть суд взыскал на 322 982 руб. больше. Также в экспертном заключении аналоги объекта не соответствуют объекту оценки, не учтена аварийность дома, не принята корректировка, на территории г. Уфы отсутствует рынок аварийного жилого фонда и поэтому экспертом не могли быть подобраны объекты - аналоги, которые не являются аварийными жилыми помещениями, корректировка аналога на непригодность жилого помещения экспертом не приведена. Также суд первой инстанции неправомерно включил в выкупную цену жилого помещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, так как допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом признан аварийным, в материалах дела отсутствуют, стоимость капитального ремонта экспертом рассчитана неправильно; признание дома аварийным само по себе не указывает, что к этому привело отсутствие капитального ремонта дома, в деле нет доказательств, что на момент первой приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта; у истцов имеется в собственности другое жилое помещение, поэтому взыскание убытков, связанных с поиском и приобретением нового жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические услуги и иные расходы, оформление договора), а также в связи с переездом и временным пользованием иным жильем неправомерно.
Истец Батраев И.Р., представители третьих лиц - УЗИО, Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан, Финансового управления Администрации города, администрации Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, главного Управления архитектуры и градостроительства Администрации города, Управления министерства внутренних дел России в лице отдела по вопросам миграции по Кировскому району г. Уфы Республики Башкортостан, ответчик - Батраев Р.Р. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Батраев Р.Р. обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, иные лица об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика Администрации города и третьего лица - муниципального бюджетного учреждения "Служба сноса и расселения" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Служба сноса) - Идрисовой Д.Т., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца Батраевой Л.Ф. и адвоката в ее интересах Сафина Р.И., полагавших решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что квартира N... общей площадью 56,7 кв. м, по адресу: адрес, принадлежит на праве долевой собственности Батраеву И.Р. - 1/3 доля на основании договора передачи квартиры в общую долевую собственность от 27 июля 2005 г., Батраевой Л.Ф. - 2/3 доли на основании договора передачи квартиры в общую долевую собственность от 27 июля 2005 г. и свидетельства о праве на наследство по закону от 19 сентября 2018 г.
Многоквартирный жилой дом N... по адрес признан аварийным и подлежащим реконструкции (реставрации) на основании заключения Межведомственной комиссии городского округа город Уфа Республики Башкортостан по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 5 декабря 2014 г., утвержденного постановлением Администрации города от 8 декабря 2014 г. N 5371.
Дом N... по адрес включен в Республиканскую адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015-2018 гг., утвержденную Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. N 99, к данной Адресной программе было утверждено Приложение N 1, в соответствии с пунктами 61, 62 которого, планируемая дата окончания переселения жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу - IV.2018 г., планируемая дата сноса/реконструкции - I.2019 г.
Постановление Правительства Республики Башкортостан от 31 августа 2018 г. N 417 "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. N 99 "Об утверждении Республиканской адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2018 гг." в Программу внесены изменения так в наименовании, абзаце втором цифры "2015 - 2018" заменены цифрами "2015 - 2019". Согласно приложению N 1 программы, планируемая дата окончания переселения жилого дома - IV.2019 г., планируемая дата сноса/реконструкции - I.2020 г.
Постановление Правительства Республики Башкортостан от 4 октября 2019 г. N 609 "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. N 99 "Об утверждении Республиканской адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2019 гг." в Программу внесены изменения так в наименовании, абзаце втором цифры "2015 - 2019" заменены цифрами "2015 - 2021". Согласно приложению N 1 программы, планируемая дата окончания переселения жилого дома - IV.2021 г., планируемая дата сноса/реконструкции - I.2022 г.
В пунктах 4.7. - 4.8. Адресной программы участникам программы рекомендуется определять размер возмещения изымаемого жилого помещения в размере выше рыночной стоимости жилого помещения и убытков (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) с таким расчетом, чтобы определяемый соглашением с собственником жилого помещения размер возмещения за изымаемое жилое помещение был эквивалентен стоимости на сложившемся на территории муниципального образования республики жилищном рынке жилого помещения с характеристиками, аналогичными характеристикам изымаемого жилого помещения по: а) общей площади квартиры или жилой площади (для комнат в коммунальной квартире с учетом доли в площади общего имущества); б) числу комнат (для коммунальных квартир); в) уровню благоустройства применительно к условиям населенного пункта.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выплаты размера возмещения за жилое помещение согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляется органами местного самоуправления за счет средств местного бюджета.
С 2014 г. - с момента признания дома аварийным уполномоченные органы никаких действий и решений относительно указанного дома, земельного участка под ним не принимали и не совершали.
31 октября 2018 г. и 15 февраля 2019 г. Служба сноса направила в адрес Батраевой Л.Ф. требование об осуществлении сноса или реконструкции вышеуказанного жилого дома в течение 6 месяцев с момента получения настоящего требования (том 1 л.д. 16, 17).
В соответствии с Приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 6 августа 2019 г. N 212 объект культурного наследия "Западный дом усадьбы Сахарова С.В.", 1880 г., по адресу: адрес, включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения (памятник) с наименованием "Западный дом усадьбы Сперанских" начало ХХ в.
УЗИО принято решение от 2 августа 2019 г. N 1574 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка у землепользователей, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений в жилом доме N... по адрес, а также жилых и нежилых помещений в указанном жилом доме, в том числе с кадастровым номером N....
Как следует из ответа акционерного общества "Управление жилищного хозяйства адрес городского округа адрес Республики Башкортостан", информация о проведенном капитальном ремонте общего имущества в указанном многоквартирном доме отсутствует.
По сведениям Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан (том 1 л.д. 125-126), 28 марта 2006 г. в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) на основании материалов инвентаризации г. Уфы Республики Башкортостан, утвержденных постановлением главы Администрации города от 22 июня 2006 г. N 683, были внесены сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером N... площадью 1634 кв. м, с адресными характеристиками адрес, с разрешенным использованием: под жилую застройку индивидуальную, категория земель: земле населенных пунктов.
В результате образования земельных участков с кадастровыми номерами N..., N..., N..., регистрации договора аренды на земельные участки с кадастровым номерами N..., N..., земельный участок с кадастровым номером N... переведен в статус архивный 3 ноября 2008 г.
С момента внесения в ЕГРН сведений 28 марта 2006 г. о земельном участке с кадастровым номером N... до перевода в статус архивный 3 ноября 2008 г., документы для внесения изменений в сведения о земельном участке не поступали.
Размер возмещения при изъятии жилого помещения при предъявлении иска истцы определилина основании расчетов из объявлений на интернет-сервисе Авито по средней стоимости аналогичного жилья в размере 12 000 000 руб., в связи с чем, по ходатайству стороны истца, поддержанному стороной ответчика, по делу была назначена оценочная экспертиза, по результатам которой ООО "Ассоциация независимых экспертов" представлено заключение эксперта от 21 сентября 2020 г. N 006 О/Т-09.2020, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения по адресу: адрес адрес (в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом сведений о включении объекта оценки к памятникам истории и культуры) составляет 10 928 000 руб.
Размер возмещения убытков, причиненных собственнику, в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные); убытки, связанные с использованием общественного транспорта (из расчета в месяц) составляет 152 568 руб.
По ходатайству представителя ответчика (том 1 л.д. 225 оборот протокол судебного заседания от 10 ноября 2020 г.), указывавшего на недостатки заключения эксперта ООО "Ассоциация Независимых Экспертов" от 21 сентября 2020 г. N 006 О/Т-09.2020, и в частности, аналогично доводам апелляционной жалобы, о неправильном определении размера земельного участка под многоквартирным домом с целью определения соответствующей компенсации, по делу была назначена повторная экспертиза, по результатам которой ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" представлено заключение эксперта от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020), согласно которому (том 2 л.д. 90 оборот - 91) рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: адрес (в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) составляет 10 513 382 руб.
Размер возмещения убытков, причиненных собственнику, в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные); убытки, связанные с использованием общественного транспорта (из расчета в месяц) составляет 72 950 руб.
Удовлетворяя требования Батраева И.Р., Батраевой Л.Ф. к Администрации города о возложении обязанности произвести выплату выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, и, как следствие, встречные требования Администрации города, суд первой инстанции исходил из того, что собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности; при этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Вышеуказанное заключение ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020), представленное по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы, принято судом первой инстанции в связи с отсутствием оснований сомневаться в достоверности указанного заключения, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные судом вопросы, исследования произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
При этом, как следует из мотивировочной части решения районного суда, суд первой инстанции подробно оценил представленное заключение ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020), которое оспаривается в апелляционной жалобе Администрацией города.
Так, суд первой инстанции учел разъяснения в пункте 15 постановления Пленумом Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса.
Требования к содержанию заключения эксперта установлены в статье 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со статьей 8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Изучив содержание заключения экспертизы от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020), проверив выводы экспертизы об итоговой рыночной стоимости обследованных объектов и предполагаемом размере причиняемых изъятием убытков, сопоставив эти выводы с иными письменными доказательствами по делу, суд первой инстанции указал, что использованная экспертом методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона.
Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией. Примененные экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование.
Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертом в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы.
В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертом результатах исследований.
Рыночная стоимость объектов оценки и размер указанных убытков определены экспертом на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности. Ответы на вопросы суда даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении.
Оснований для иной оценки заключения эксперта ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020), как о том указывается в доводах апелляционной жалобы Администрации города, и назначении по делу повторной экспертизы (третьей по делу), о чем заявлено ответчиком в суде апелляционной инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется, который полагает, что решение суда первой инстанции соответствует положениям части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о его законности и обоснованности; разъяснениям в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", согласно которым решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Результаты оценки доказательств суд должен указать в мотивировочной части судебного постановления, в том числе доводы по которым он отвергает те или иные доказательства или отдает предпочтение одним доказательствам перед другими.
Как следует из материалов дела и судебного постановления районного суда, выводы суда первой инстанции основаны на непосредственном исследовании доказательств, в том числе объяснений сторон, позиции ответчика по делу, представитель которого участвовал в судебном заседании 25 декабря 2020 г. и не заявлял ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы, указывая на завышенный размер компенсации, определенный в экспертном заключении, не приводил доводов в обоснование своей позиции, и доказательств тому, ограничившись субъективным мнением, как и в доводах апелляционной жалобы, о завышенном размере возмещения в связи с изъятием. Выводы суда об оценке доказательств изложены в решении суда, и у судебной коллегии не имеется оснований для иной оценки заключения эксперта.
Не согласившись с заключением ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020), ответчик доказательств его порочности не привел, своей оценки стоимости возмещения суду не представил. Несогласие представителя Администрации города, выраженное в апелляционной жалобе, с выводами, данными в рамках проведенной повторной судебной экспертизы, не влечет ее недействительность и не влияет на объективность выводов судебного эксперта, исходя из положений статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для назначения повторной экспертизы.
В связи с изложенным, судебная коллегия признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы Администрации города о том, что стоимость помещения, принадлежащего истцам, существенно завышена; при определении выкупной стоимости земельный участок не должен был оцениваться как отдельный объект недвижимости, а его цена должна была быть учтена при оценке помещения с учетом принципа неразрывности помещения в многоквартирном доме и земельного участка под ним; экспертом ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" неправильно определена площадь земельного участка, и его стоимость неправомерно рассчитана из размера земельного участка в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищного хозяйства Российской Федерации от 7 марта 2019 г. N 153/пр "Об утверждении методический рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома", так как согласно пункту 1 настоящие Методические рекомендации разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее, данными рекомендациями пользуются органы государственной власти и органы местного самоуправления для подготовки и утверждения проекта межевания территории, для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом; судом не дана оценка доводам Администрации города о том, что эксперт с нарушением ФСО N 1, ФСО N 7, ФСО N 3 неправильно рассчитал стоимость изымаемого имущества; в экспертном заключении аналоги объекта не соответствуют объекту оценки, не учтена аварийность дома, не принята корректировка, на территории г. Уфы отсутствует рынок аварийного жилого фонда и поэтому экспертом не могли быть подобраны объекты - аналоги, которые не являются аварийными жилыми помещениями, корректировка аналога на непригодность жилого помещения экспертом не приведена.
Суждения апелляционной жалобы о неправильном расчете в заключении эксперта N 28 (2020) стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на общее имущество в размере 4 758 037 руб., и в данную сумму уже включена стоимость доли земельного участка, приходящейся на спорное жилое помещение, при этом эксперт еще и отдельно рассчитывает стоимость в размере 5 250 316 руб. земельного участка, приходящегося на данное жилое помещение, то есть имеет место двойное возмещение за долю в праве собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, не соответствуют содержанию заключения эксперта ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020), содержащего подробные сведения о производимых расчетах, из которых явно следует, что стоимость 4 758 037 руб. (том 2 л.д. 63 - 69 или листы 113 - 125 экспертного заключения) - это рыночная стоимость принадлежащей истцам квартиры, с учетом их доли в праве долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в которую не включена стоимость для истцов доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, 5 250 316 руб. - отдельно рассчитанная экспертом доля собственников в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом (том 2 л.д. 55 оборот - 62 оборот или листы 98 - 112 экспертного заключения).
Мнение подателя жалобы о неправильном расчете экспертом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, определяемой исходя из площади земельного участка, равной 675 кв. м, также не соответствуют выводам судебной экспертизы, при определении которой экспертом указанная площадь определена в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (том 2 л.д. 17 - 21 или листы 17-29 заключения эксперта); с учетом вышеприведенных и установленных обстоятельств того, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010158:45 с адресными характеристиками адрес, был сформирован в 2006 г. и имел площадь 1634 кв. м, а в силу положений жилищного законодательства, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то на указанную дату у собственников помещений в указанном доме возникает право на земельный участок, расположенный под указанным объектом, не свидетельствует о нарушении прав подателя жалобы.
Утверждение в апелляционной жалобе о том, что на странице 112 заключения эксперта неправильно рассчитана стоимость земельного участка как 22 047 182 руб., и если брать площадь 675 кв. м х 32 184 кв. м = 21 724 200 руб., то есть суд взыскал на 322 982 руб. больше, также не соответствует содержанию заключения эксперта, на листе 107 заключения (том 2 л.д. 60) указано, что доля жилого помещения рассчитывается как отношение общей площади квартиры N... к общей площади квартир жилого многоквартирного дома и составляет 56,7: 237,7 = 23,81% х 22 047 182 руб. (стоимость всего земельного участка под многоквартирным домом) = 5 250 316 руб. Стоимость земельного участка в 22 047 182 руб. под многоквартирным жилым домом рассчитана экспертом сравнительным подходом (в частности том 2 л.д. 69 - 62 или листы 105-112 заключения эксперта), а не как рассчитывает Администрация города в доводах апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы Администрации города о завышенном размере возмещения, со ссылкой на то, что при определении выкупной стоимости земельный участок не должен оцениваться как отдельный объект недвижимости, отдельно от жилого помещения, подбор аналогов жилых помещений и земельных участков существенно повлиял на итоговый вывод эксперта, экспертом не применена корректировка, выводы суда первой инстанции при определении размера возмещения, определенного на основании экспертного заключения, не опровергают, и по существу свидетельствуют о несогласии подателя жалобы с результатами проведенной по делу экспертизы. Однако доказательств того, что указанная в заключении эксперта рыночная стоимость изымаемого жилого помещения с учетом доли истцов в праве общей собственности на земельный участок и иное имущество многоквартирного дома, объективно не соответствует сложившимся на рынке недвижимости ценам, не представлено. Как следует из экспертного заключения, экспертом применялись необходимые корректировки, и, как отмечено в экспертном заключении, существенным элементом для оценки являлся фактор местоположения объектов оценки, которое обуславливает коммерческую привлекательность (жилой дом N... по адрес находится в центре города Уфы, где наиболее высокая цена продажи жилых помещений в многоквартирных домах).
При изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28 декабря 2019 г., размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Таким образом, законом прямо установлено право собственника на получение возмещения, в которое включается также рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а сама по себе ссылка подателя жалобы на выполнение экспертом самостоятельного расчета по стоимости доли в праве на земельный участок не свидетельствует о необъективности выводов экспертного заключения, положенного в основу решения суда, и, как следствие, о незаконности данного решения.
Размер возмещения истцам за изымаемое жилое помещение судом определен также с учетом рекомендаций вышеназванной Адресной программы, и в размере, соответствующем рыночной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцам, с учетом их доли в праве долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доказательств для иного вывода со стороны Администрации города не представлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции, тем самым судом соблюдены установленные статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принципы состязательности и равноправия сторон.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.
Как следует из материалов дела, заключения эксперта N 28 (2020), судом первой инстанции вывод о взыскании с Администрации города в пользу истцов компенсации не произведенного капитального ремонта всего в размере 505 029 руб. (том 2 л.д. 79 или лист 145 заключения эксперта) также сделан на основании заключения эксперта и представленных в дело сторонами доказательств, которые указывают на то, что квартира истцов, как и весь многоквартирный дом, 1880 г. постройки, в целом по состоянию на 2014 г. нуждались в капитальном ремонте. Величина физического износа жилого дома в 2014 г., что следует из технического заключения (том 1 л.д 77 - 95), составляла 80%, ремонт в доме по представленным в дело сведениям не производился.
Таким образом, невыполнение с 1880 г. капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, квартиры истцов, расположенной в данном доме, которая была ими приобретена в долях в порядке приватизации в 2005 г., доказательств произведения капитального ремонта в доме до указанного времени или ранее стороной ответчика в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Кроме того, в экспертном заключении ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020) (том 2 л.д. 89 или лист 165 заключения эксперта) отмечены иные нарушение обязательных требований, в частности СанПин 2.1.3.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"; указано на недопустимое ухудшение эксплуатационных свойств и снижение основных конструкций дома вследствие деформации и образования трещин.
Таким образом, суждения апелляционной жалобы Администрации города о том, что районный суд необоснованно включил в выкупную цену компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, так как в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент первой приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта и невыполнение обязанности именно Администрацией города по его проведению привело к снижению уровня надежности жилого здания, не соответствуют нормам материального права, подлежащим применению в спорных правоотношениях и установленным судом обстоятельствам, а требование об исключении таковых по существу свидетельствует о несогласии Администрации города в данной части с заключением судебной экспертизы ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 28 (2020), которым установлена необходимость включения в выкупную стоимость квартиры компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, и которое, как выше указано, соответствует требованиям допустимости и достоверности доказательства.
Из исследовательской части экспертного исследования видно, что экспертом применено три варианта расчета стоимости капитального ремонта, один из которых осуществлен в соответствии с Приказом от 17 сентября 2020 г. N 06/06-298 Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан "О внесении изменений в краткосрочный план реализации Республиканской программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на 2020 - 2022 годы", утвержденной приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан от 6 мая 2019 г. N 06/06-160, и составляет 916 541 руб. 24 коп. (том 1 л.д. 78 оборот или лист 144 заключения эксперта), без учета стоимости капитального ремонта фундамента жилого дома, экспертом определена величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по первому варианту расчета, который является наименьшим из трех вариантов расчета.
Расчет величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома пропорционально квартире, принадлежащей истцам, также подробно приведен в исследовательской части заключения эксперта N 28 (2020) (том 2 л.д. 71 оборот -79, или листы 130 - 145 заключения эксперта), и не определялся экспертом, исходя из предельной стоимости капитального ремонта за 1 кв. м, установленной Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан от 23 марта 2018 г. "О внесении изменений в краткосрочный план реализации Республиканской программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2017 - 2019 годы", как ошибочно полагает податель апелляционной жалобы, что в совокупности с вышеприведенным позволяет судебной коллегии признать доводы апелляционной жалобы Администрации города о неправильном расчете компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта несостоятельными.
Доводы апелляционной жалобы Администрации города о наличии у истцов в собственности другого жилого помещения, поэтому взыскание убытков, связанных с поиском и приобретением нового жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические услуги и иные расходы, оформление договора), а также в связи с переездом и временным пользованием иным жильем неправомерно, также не соответствуют вышеприведенным и установленным обстоятельствам дела, являются надуманными.
Судом первой инстанции сделан запрос в Управление Росреестра по Республике Башкортостан, и установлено, что истец Батраев И.Р. иных жилых помещений на праве собственности не имеет. Доказательств того, что Батраев И.Р. имеет иное жилое помещение для проживания, в связи с чем, не понесет расходы в связи с переездом, временным пользованием иным жильем и т.п., стороной Администрации города не представлено.
Что касается истца Батраевой Л.Ф., которая по сведения ЕГРН является также собственником иных жилых помещений, то с Администрации города в ее пользу никаких убытков судом не взыскано.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Зиннатуллина Г.Р.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
