Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 сентября 2021 года Дело N 33-6085/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Волынской Н.В., Горишевской Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Померанцевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-1089/2021 по иску Зыковой Л.В., Антуфьевой Р.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Лавис Инвест" о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по апелляционным жалобам истцов Зыковой Л.В. и Антуфьевой Р.А., поданным их представителем Коростелевым В.Ю., на решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 09 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

установила:

Зыкова Л.В., Антуфьева Р.А. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лавис Инвест" (далее - ООО "Лавис Инвест") о взыскании в пользу каждого из истцов задолженности по договору аренды от 10 января 2013 г. за период с 01 ноября 2018 г. по 11 февраля 2020 г. в размере по 1 537 930 руб. 97 коп., неустойки за период с 05 ноября 2018 г. по 11 февраля 2020 г. в размере по 88 115 руб. 92 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12 февраля 2020 г. по 14 января 2021 г. в размере по 69 192 руб. 73 коп., а также судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере по 12 576 руб. в пользу каждого.

В обоснование заявленных требований указали, что 10 января 2013 г. между индивидуальным предпринимателем Гекчяном М.Л. (арендодателем) и ООО "Лавис Инвест" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>. Указанные помещения переданы ответчику для использования под организацию общественного питания. Срок договора сторонами определен до 10 января 2023 г. В последующем в связи с приобретением права собственности на нежилые помещения истцами, в договор аренды на основании дополнительного соглашения от 01 июля 2016 г. внесены соответствующие изменения, а также в период с 01 июля 2016 г. по 31 марта 2017 г. установлен размер арендной платы по 250 000 руб. ежемесячно. Согласно дополнительному соглашению от 01 апреля 2017 г. арендная плата снижена до 200 000 руб. Поскольку ответчиком были нарушены обязательства по уплате арендных платежей решением Арбитражного суда Архангельской области от 10 сентября 2020 г. с ООО "Лавис Инвест" была взыскана задолженность по состоянию на 31 октября 2018 г. Настоящим иском истцы заявляют требование о взыскании задолженности по договору аренды за следующий период до даты расторжения договора аренды на основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 11 февраля 2020 г.

Истцы в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Представитель истцов в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по изложенным в нем основаниям.

Представители ответчика в судебном заседании против иска возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Настаивали на том, что арендная плата взысканию не подлежит по причине невозможности использования помещений.

Третье лицо Гекчян М.Л. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, его представитель позиции по спору не выразил.

Суд постановилрешение об отказе в удовлетворении иска.

С данным решением не согласились истцы, подав апелляционные жалобы через своего представителя. В апелляционных жалобах ставится вопрос об отмене решения как незаконного.

В обоснование доводов апелляционных жалоб указывается, что из акта приема-передачи от 10 января 2013 г. следовало, что у ответчика никаких замечаний к состоянию помещений не было. При заключении договора аренды ответчик был уведомлен, что в данном помещении установлены дренажные насосы, позволяющие удерживать грунтовые воды на безопасном уровне. Однако суд первой инстанции о данном обстоятельстве умолчал. После заключения договора аренды ответчик принял решение о приведении арендованных помещений в соответствие с единым внешним видом бренда "Блин Хаус" и получил согласие арендодателя на проведение работ капитального характера, в том числе на работы по гидроизоляции, устройство колодца для снижения давления грунтовых вод. Арендодатель компенсировал арендатору 50 % от стоимости затрат на непредвиденные работы. Таким образом, ответчик сам привел помещения в состояние, которое его устраивало, и произвел работы капитального характера, которые защитили помещение от поднятия уровня грунтовых вод. Факт подтопления помещений доказательствами не подкреплен. Переписка с истцами таким доказательством не является, поскольку была направлена на снижение арендной платы. Вывод суда первой инстанции об уклонении арендодателей от приведения сдаваемых в аренду помещений в пригодное для использование арендатором состояние является неправомерным, поскольку арендодатели компенсировали арендатору 50 % затрат на производство работ капитального характера. Судом не дана надлежащая оценка выводам эксперта, изложенным в заключении, подготовленным в рамках рассмотрения спора в Арбитражном суде. Вместе с тем из ответов эксперта на поставленные судом вопросы можно сделать вывод о неисполнении ответчиком обязанности по содержанию помещения и его инженерно-технического оборудования в полной исправности, чистоте и порядке (п. 2.2.3 договора аренды). Суд первой инстанции, пришел к выводу о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Архангельской области от 10 сентября 2020 г., но не учел, что требования были удовлетворены по 31 октября 2018 г., несмотря на факт подтоплений помещений в октябре 2018 г.

В возражениях на апелляционные жалобы ответчик просит оставить решение без изменения.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон Коростелева В.Ю., Корнышева А.В., обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 10 января 2013 г. между ИП Гекчяном М.Л. (арендодателем) и ООО "Лавис Инвест" (арендатором) был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату следующие нежилые помещения: - нежилое помещение первого этажа N N общей площадью 144,3 кв.м, кадастровый (или условный) N, по адресу: <адрес>; - нежилое помещение подвала общей площадью 5 кв.м, номер на поэтажном плане 11-Н, кадастровый (или условный) N, по адресу: <адрес>; - нежилое помещение подвала общей площадью 352,2 кв.м, номер на поэтажном плане 9-Н, кадастровый (или условный) N, по адресу: <адрес> помещений составляет 501,5 кв.м. Помещения передаются для использования под организацию общественного питания (тип пункта общественного питания - кафе, с продажей алкогольных напитков, режим работы - с 00 часов до 24 часов, без выходных) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора срок настоящего договора устанавливается до 10 января 2023 г. с момента подписания.

В соответствии с пунктом 3.1 договора с учетом дополнительных соглашений к нему размер месячной платы за пользование помещениями составлял: 300 000 руб. - с 1 февраля 2013 г. и до 31 августа 2013 г.; 300 000 руб. - с 1 сентября 2013 г. до 31 декабря 2013 г.; 400 000 руб. - с 1 января 2014 г.

В силу пункта 3.2 арендная плата вносится в течение срока аренды ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца, путем перечисления арендатором суммы арендной платы на расчетный счет арендодателя. Первый платеж в размере 200 000 руб. осуществляется арендатором в день подписания Акта приема-передачи путем перечисления арендатором суммы арендной платы на расчетный счет арендодателя.

В этот же день 10 января 2013 г. сторонами был подписан Акт приема-передачи имущества к договору аренды.

Договор аренды заключен сторонами в установленной законом форме, зарегистрирован 01 февраля 2013 г., стороны приступили к его исполнению.

Кроме этого, 10 января 2013 г. между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение, согласно которому арендодатель обязуется компенсировать в размере 50 % от общей стоимости затраты, связанные с устранением пожарных рисков (расширение проемов по пути эвакуации, изготовление 2-х приямков из подвала на пр. Троицкий, строительство 2-х парадно-эвакуационных выходов из подвала - 1 шт. и с 1-го этажа - 1 шт., реконструкция второго служебного пожарно-эвакуационного входа (существующего). Данное условие вступает в силу с 1 января 2014 г. Стоимость аренды с 1 января 2014 г. будет определена отдельным соглашением сторон. Арендатор обязуется согласовывать с арендодателем виды работ, стоимость работ по устранению пожарных рисков. Также арендатор обязуется компенсировать 50 % от стоимости содержания помещений (расходы на обслуживание помещений, на основании счетов, выставленных управляющей компанией) путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия один раз в квартал.

Согласно дополнительному соглашению от 31 октября 2013 г. N 3 арендатор выполнил следующие непредвиденные ремонтные работы, без которых объект невозможно эксплуатировать: 1) внутренние работы: замена и усиление балок перекрытия; 2) наружные работы: гидроизоляция; 3) устройство колодца для снижения давления грунтовых вод, а также арендатором выполнены работы, связанные с устранением пожарных рисков.

В связи с тем, что арендатором понесены дополнительные расходы на выполнение ремонтных работ, арендодателем как частично компенсированы данные расходы, так и снижена арендная плата, что никем не оспаривалось.

20 апреля 2016 г. по договору купли-продажи ИП Гекчян М.Л. продал в общую долевую собственность Антуфьевой Р.А. и Зыковой Л.В. (каждому по 1/2 доле) спорные нежилые помещения с соответствующим обременением в виде аренды. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Зыкова Л.В. и Антуфьева Р.А. направили в адрес ответчика дополнительное соглашение, которым стороны внесли соответствующие изменения в условия договора аренды от 10 января 2013 г., в том числе и в отношении размера месячной платы, которая составила 250 000 руб. в период с 01 июля 2016 г. по 31 марта 2017 г.

Согласно дополнительному соглашению с 01 апреля 2017 г. размер месячной арендной платы составил 200 000 руб.

Данные обстоятельства следуют из решения Арбитражного суда Архангельской области от 10 сентября 2020 г. по делу N А05-1677/2019, которым с ООО "Лавис Инвест" в пользу ИП Зыковой Л.В., ИП Антуфьевой Р.А. взыскана задолженность по договору аренды по состоянию на 31 октября 2018 г. в размере 211 501 руб. 08 коп. - в пользу Зыковой Л.В., 100 000 руб. - в пользу Антуфьевой Р.А.

Между тем решением Арбитражного суда Архангельской области от 11 февраля 2020 г. по делу N А05-2327/2019, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2020 г., договор аренды нежилых помещений, заключенный между ИП Зыковой Л.В., ИП Антуфьевой Р.А. и ООО "Лавис Инвест", расторгнут.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы просили взыскать задолженность по арендной плате за период с 01 ноября 2018 г. по дату расторжения договора аренды - 11 февраля 2020 г. из расчета 200 000 руб. в месяц согласно дополнительному соглашению от 01 апреля 2017 г.

Как пояснил представитель ответчика в ходе судебного разбирательства, в период пользования арендованными помещениями происходило затопление их грунтовыми водами, в связи с чем ответчик неоднократно обращался к арендодателям с требованием об устранении течи и снижении арендной платы. Поскольку письмом от 11 мая 2018 г. истцами ответчику было отказано в снижении арендной платы, а требование об устранении неисправностей проигнорировано, ООО "Лавис Инвест" 17 сентября 2018 г. направило в адрес истцов требование о заключении соглашения о расторжении договора аренды, которое оставлено без удовлетворения. Настаивал на том, что у ответчика отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцами период в связи с его целевым назначением, в связи с чем ответчиком в ноябре 2018 г. помещения были освобождены.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции оценил доказательства, принял во внимание преюдициальный характер судебных решений арбитражного суда и пришел к выводу, что истцами как арендодателями нежилого помещения в заявленный в иске период не представлено арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, что является основанием для невнесения арендной платы со стороны арендатора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Как правомерно указал суд первой инстанции, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., разъяснено, что, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., в пунктах 8, 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Таким образом, суд правомерно указал, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Довод апелляционных жалоб об отсутствии замечаний к состоянию помещений на момент заключения договора в 2013 г., об информированности арендатора о наличии дренажных насосов, позволяющих удерживать уровень грунтовых вод, о компенсации расходов арендатора на ремонт, в том числе гидроизоляцию помещений, не свидетельствует об ошибочности выводов суда об отказе в иске.

Указанные доводы были предметом проверки арбитражного суда, установившего основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора. Как установлено арбитражным судом, на момент заключения договора аренды ООО "Лавис Инвест" не было известно о периодических подтоплениях арендуемого помещения. Доказательств осуществления мер по проведению работ по устранению недостатка или капитального ремонта имущества с целью восстановления гидроизоляции спорного помещения, несмотря на неоднократное обращение арендатора с такими просьбами, арендодателями не представлено.

Расторгая договор аренды, арбитражный суд также исходил из наличия доказательств невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению, приводящей к нецелесообразности сохранения арендных отношений. При этом арбитражный суд из объяснений сторон установил, что в ноябре 2018 г. арендатор выехал из спорного арендованного помещения.

Тот факт, что при установлении подтопления помещений в октябре 2018 г. арбитражный суд взыскал арендную плату по 31 октября 2018 г., вопреки доводам апелляционных жалоб, не свидетельствует о том, что арендная плата при аналогичных обстоятельствах подлежала взысканию до момента расторжения договора. При разрешении арбитражным судом спора о взыскании задолженности по арендной плате ответчик не отрицал, что пользовался арендуемым имуществом в октябре 2018 г.

Отсутствие подписанного сторонами акта о передаче арендованного имущества не может являться основанием для вывода о том, что арендатор продолжал осуществлять использование имущества. Доказательств того, что пользование имуществом осуществлялось арендатором до 11 февраля 2020 г., истцом не представлено.

В целом доводы, изложенные в суде апелляционной инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ломоносовского районного суда г.Архангельска от 09 июня 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Зыковой Л.В. и Антуфьевой Р.А., поданные их представителем Коростелевым В.Ю., - без удовлетворения.

Председательствующий Т.А. Мананникова

Судьи Н.В. Волынская

Е.А. Горишевская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка