Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 сентября 2021 года Дело N 33-6076/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Задворновой Т.Д.

судей Суринова М.Ю., Пискуновой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Березиной Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

17 сентября 2021 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Мартиросяна Мартика Гагиковича по доверенности Миронова Андрея Александровича на решение Переславского районного суда Ярославской области от 14 июля 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Мартиросяна Мартика Гагиковича к Медведевой Инне Алексеевне, Администрации городского округа города Переславля-Залесского о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возмещении убытков, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Мартиросяна Мартика Гагиковича расходы на оплату услуг судебного эксперта ФИО1 в размере 15 000 рублей (<адрес>, ИНН N, счет N в АО "Тинькофф Банк", БИК N кор. счет 30N, получатель Индивидуальный предприниматель ФИО1."

Заслушав доклад судьи областного суда Задворновой Т.Д., судебная коллегия

установила:

Мартиросян М.Г. обратился в суд с иском, с учетом уточнений заявленных требований, к Медведевой И.А., администрации городского округа г.Переславля-Залесского о расторжении договора купли-продажи от 12 августа 2019 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>В, заключенного между Мартиросяном М.Г. и Медведевой И.А. и взыскании с Медведевой И.А. в пользу Мартиросяна М.Г. денежных средств в сумме 1 750 000 руб.; взыскании с надлежащего ответчика убытков в сумме 1 187 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что Мартиросян М.Г. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>В, на основании договора купли-продажи от 12 августа 2019 года, заключенного с Медведевой И.А. При обращении в администрацию городского округа в декабре 2019 года им был получен ГПЗУ, в котором указана охранная зона инженерных сетей шириной 13,3 м длиной через весь участок. Кроме этого, в августе 2020 года истцу стало известно о наличии на земельном участке других инженерных сетей, при этом ширина охранной зоны увеличилась до 17,5 м, что делает невозможным строительство жилого дома. Таким образом истцу был продан земельный участок, который не может быть в полной мере использован по целевому назначению, техническая возможность строительства на участке существенно ограничена наличием имеющихся фактических обременений в виде сетей канализации. Выявленные недостатки земельного участка являются существенными, не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, что является основанием для расторжения договора. В случае если иск о расторжении не будет удовлетворен судом, полагает, что имеются основания для взыскания в пользу истца убытков в виде уменьшения рыночной стоимости земельного участка.

Судом постановлено вышеуказанное решение суда, с которым не согласен представитель Мартиросяна М.Г. по доверенности Миронов А.А.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, неправильному применению норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив их, исследовав материалы дела, заслушав Мартиросяна М.Г., его представителя по доверенности Миронова А.А. в поддержание доводов жалобы, представителя Медведевой И.А. по ордеру Фомичеву С.В., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба оснований к отмене решения суда не содержит и удовлетворению не подлежит.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи, суд исходил из того, что информация об ограничениях в использовании земельного участка - частичное расположение земельного участка в границах охранной зоны инженерных сетей была доведена до сведения истца посредством передачи градостроительного плана земельного участка. Возможность использовать земельный участок по назначению в целях индивидуального строительства жилого дома не утрачена.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомила истца об имеющихся обременениях и ограничениях к использованию земельного участка, судебная коллегия отклоняет.

В соответствии с п.п.1 и 3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из материалов дела следует и установлено судом, 12 августа 2019 года между Мартиросяном М.Г. и Медведевой И.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>В. Пунктом 7 указанного договора предусмотрено, что продавец обязан передать недвижимое имущество покупателю в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора.

12 августа 2019 года между Медведевой И.А. и Мартиросяном М.Г. был подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал покупателю жилой дом и земельный участок, распложенные по адресу: <адрес>В, покупатель принял имущество, претензий по его состоянию не имеет. Кроме того, продавцом были переданы оригиналы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) NRU 7N, технических условий на подключение жилого дома (участка) к ВиК.

В соответствие с градостроительным планом земельного участка, выданным Медведевой И.А. 6 марта 2014 года, который ею был передан Мартиросяну М.Г., в границах земельного участка расположена охранная зона канализационных сетей шириной 12,4 м, в границах которой размещение зданий, строений и сооружений запрещено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на дату государственной регистрации права собственности Мартиросяна М.Г. земельный участок с кадастровым номером N относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование - для застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного и усадебного типа, ограничение прав и обременение объекта недвижимости - не зарегистрировано.

Учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 12 августа 2019 года инженерные сети канализации находились на территории спорного земельного участка, покупателем земельный участок осматривался, наличие охранной зоны отражено в градостроительном плане земельного участка от 6 марта 2014 года, суд пришел к обоснованному выводу о том, что сведения об ограничениях земельного участка в виде наличия охранной зоны сетей канализации имелись на момент заключения договора купли-продажи, были известны продавцу Медведевой И.А. и доведены до покупателя Мартиросяна М.Г. путем передачи градостроительного плана земельного участка, в связи с чем предусмотренных ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Соглашаясь с указанным выводом суда, судебная коллегия учитывает, что Мартиросян М.Г., действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, не был лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого им объекта недвижимости, поскольку сведения о наличии в границах спорного земельного участка охранной зоны инженерных сетей отражены в Генеральном плане <адрес> и в Правилах землепользования и застройки <адрес>, носящих открытый и общедоступный характер.

Доводы апелляционной жалобы о том, что приобретенный истцом земельный участок не является свободным от прав третьих лиц и не может быть использован по назначению, являются несостоятельными.

В соответствии с п.1 ст.460 Гражданского Кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу п.5 ст.8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.

В силу изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что расположение земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования является ограничением, а не обременением земельного участка. Прав третьих лиц на спорный земельный участок судом не установлено.

Тот факт, что инженерные сети канализации, расположенные на земельном участке включены в реестр муниципальной собственности городского округа г.Переславль-Залесский и переданы на праве хозяйственного ведения МУП "Комплекс", с учетом того, что о наличии охранной зоны инженерных сетей на данном земельном участке при его приобретении Мартиросяну М.Г. должно было быть известно, правового значения не имеет и на правильность постановленного судом решения не влияет.

Судебная коллегия не соглашается и с доводами истца о невозможности строительства жилого дома на принадлежащем ему земельном участке.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной ИП ФИО1 при обследовании земельного участка по адресу: <адрес>В, визуальным осмотром экспертом было зафиксировано наличие самотечного коллектора на глубине 5 м., прибором для определения местоположения и глубины залегания подземных коммуникаций был зафиксирован коллектор напорный на глубине 2,2 м. Охранная зона для проведения земляных работ на сетях водоотведения составляет 5 м в левую и правую сторону от напорного коллектора, 3 м. в левую и правую сторону от коллектора самотечного.

Согласно выводам эксперта, земельный участок имеет две зоны возможной застройки общей площадью 257 кв.м, с левой стороны от сетей водоотведения зона жилой застройки составляет 163 кв.м, участок шириной от 4,0 м до 6,7 м длиной 30,4 м, с правой стороны - зона застройки составляет 94 кв.м шириной 6,0 м и длиной 15,9 м.

Доводы истца о недостаточности указанной площади земельного участка для строительства жилого дома с учетом размещения необходимого количества жилых и вспомогательных помещений, хозяйственных построек являются надуманными и не подтверждены какими-либо доказательствами.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих отмену принятого судом решения, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, судебная коллегия оставляет апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Переславского районного суда Ярославской области от 14 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Мартиросяна Мартика Гагиковича по доверенности Миронова Андрея Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка