Дата принятия: 05 апреля 2021г.
Номер документа: 33-6062/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 апреля 2021 года Дело N 33-6062/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Галиева Ф.Ф. и Науширбановой З.А.
при ведении протокола помощником судьи Гарафутдиновой А.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2020 г., по иску Бражниковой Н.Ф. к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о взыскании возмещения за жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Бражникова Н.Ф. обратилась в суд с иском к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города) о взыскании выкупной стоимости в размере 10 845 000 руб. за изымаемое жилое помещение по адресу: адрес, общей площадью 40,6 кв. м, возмещении расходов по оплате государственной пошлины - 13 106 руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что Бражникова Н.Ф. является собственником квартиры N... общей площадью 40,6 кв. м с кадастровым номером N..., в доме N... по адрес, который постановлением главы Администрации города от 8 декабря 2014 г. N 5371 признан непригодным для проживания и включен в региональную Адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015-2018 годы, утвержденную Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. N 99. К данной адресной программе было утверждено Приложение N 1, в соответствии с пунктом 47 которого, планируемая дата окончания переселения вышеуказанного жилого дома - IV.2021 г., планируемая дата сноса/реконструкции МКД - I.2022. Решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО) земельный участок под домом, а также жилые и нежилые помещения в указанном доме изъяты для муниципальных нужд.
Решением Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2020 г. постановлено:
исковое заявление Бражниковой Нины Федоровны к Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан о возмещении стоимости за изымаемое жилое помещение удовлетворить частично.
Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан выплатить Бражниковой ФИО10 возмещение за изымаемое жилое помещение, общей площадью 40,6 кв. м, кадастровый номер N..., адрес объекта: адрес адрес, в размере 8 760 474 рублей, убытки, причиненные изъятием жилого помещения, в размере 78 950 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 106 рублей.
Прекратить право собственности Бражниковой Нины Федоровны на жилое помещение - квартиру N..., общей площадью 40,6 кв. м, кадастровый N..., в многоквартирном доме N..., по адресу: адрес.
Решение суда в части изъятия объекта недвижимости, прекращения права собственности подлежит исполнению после выплаты собственникам изымаемого объекта недвижимости указанных сумм.
В апелляционной жалобе Администрация города ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, полагая, что стоимость помещения, принадлежащего истцу, существенно завышена; при определении выкупной стоимости земельный участок не должен был оцениваться как отдельный объект недвижимости, а его цена должна была быть учтена при оценке помещения с учетом принципа неразрывности помещения в многоквартирном доме и земельного участка под ним; экспертом ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-Оценка" неправильно определена площадь земельного участка, и его стоимость неправомерно рассчитана из размера земельного участка в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищного хозяйства Российской Федерации от 7 марта 2019 г. N 153/пр "Об утверждении методический рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома", так как согласно пункту 1 настоящие Методические рекомендации разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее, данными рекомендациями пользуются органы государственной власти и органы местного самоуправления для подготовки и утверждения проекта межевания территории, для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом. Судом не дана оценка доводам Администрации города о том, что эксперт с нарушением приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), приказа от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), приказа от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) неправильно рассчитывает стоимость жилого помещения с учетом доли в праве собственности на общее имущество в размере 4 247 124 руб., и в данную сумму уже включена стоимость доли земельного участка, приходящейся на спорное жилое помещение, при этом эксперт еще и отдельно рассчитывает стоимость в размере 3 946 717 руб. земельного участка, приходящегося на данное жилое помещение, то есть имеет место двойное возмещение за долю в праве собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок. Также в экспертном заключении аналоги объекта не соответствуют объекту оценки, не учтена аварийность дома, не принята корректировка, на территории г. Уфы отсутствует рынок аварийного жилого фонда и поэтому экспертом не могли быть подобраны объекты - аналоги, которые не являются аварийными жилыми помещениями, корректировка аналога на непригодность жилого помещения экспертом не приведена. Также суд первой инстанции неправомерно включил в выкупную цену жилого помещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт и убытки, связанные с переездом, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, так как допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом признан аварийным, в материалах дела отсутствуют; признание дома аварийным само по себе не указывает, что к этому привело отсутствие капитального ремонта дома, в деле нет доказательств, что на момент первой приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта; у истца имеется в собственности другое жилое помещение, поэтому взыскание убытков, связанных с поиском и приобретением нового жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические услуги и иные расходы, оформление договора), а также в связи с переездом и временным пользованием иным жильем неправомерно.
Истец Бражникова Н.Ф., представители третьих лиц - УЗИО, Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан, администрации Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Финансового Управления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Главного управления Архитектуры и градостроительства Администрации города в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Администрации города и муниципального бюджетного учреждения "Служба сноса и расселения" городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Пигина Д.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, адвоката в интересах истца - Хуснетдинова А.Р., полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, не оспаривалось сторонами, что Бражникова Н.Ф. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 3 февраля 2017 г., договора передачи жилых квартир в совместную собственность от 18 декабря 1996 г. является собственником трехкомнатной квартиры N... общей площадью 46,44 кв. м, в многоквартирном доме N... по адрес, в которой она зарегистрирована по месту жительства с 12 сентября 2019 г.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 232) иных объектов недвижимости, в том числе жилых, истец на праве собственности не имеет.
В Перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Республики Башкортостан, утвержденный Приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 7 апреля 2017 г. N 20, приказом Башкультнаследия от 5 сентября 2019 г. N 340, включен объект, обладающий признаками объекта культурного наследия "Дом Воложаниных", расположенный по адресу: адрес - "памятник архитектуры".
Многоквартирный дом N... по адрес постановлением Администрации города N 5371 от 5 декабря 2014 г. признан аварийным и подлежащим реконструкции (реставрации), включен в республиканскую Адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2018 годы (далее - Программа), утвержденную Постановлением Правительства Республики Башкортостан 31 марта 2015 г. N 99.
В приложении N 1 к названной Программе указан многоквартирный жилой дом N... по адрес, планируемая дата окончания переселения жилого дома - IV квартал 2018 г., который перенесен на IV квартал 2019 г., а в редакции Постановления Правительства Республики Башкортостан от 4 октября 2019 г. N 609 планируемая дата окончания переселения определена - IV квартал 2021 г.
В пунктах 4.7. - 4.8. Адресной программы участникам программы рекомендуется определять размер возмещения изымаемого жилого помещения в размере выше рыночной стоимости жилого помещения и убытков (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) с таким расчетом, чтобы определяемый соглашением с собственником жилого помещения размер возмещения за изымаемое жилое помещение был эквивалентен стоимости на сложившемся на территории муниципального образования республики жилищном рынке жилого помещения с характеристиками, аналогичными характеристикам изымаемого жилого помещения по: а) общей площади квартиры или жилой площади (для комнат в коммунальной квартире с учетом доли в площади общего имущества); б) числу комнат (для коммунальных квартир); в) уровню благоустройства применительно к условиям населенного пункта.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выплаты размера возмещения за жилое помещение согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляется органами местного самоуправления за счет средств местного бюджета.
С 2014 г. с момента признания дома аварийным уполномоченные органы никаких действий и решений относительно указанного дома, земельного участка под ним не принимали и не совершали, что не может влечь неблагоприятные последствия для истца.
УЗИО 10 сентября 2019 г. принято решение N 1898 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка у землепользователей, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений в жилом доме N... по адрес, а также жилых и нежилых помещений в указанном жилом доме.
По сведениям федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан (том 1 л.д. 71-73), 28 марта 2006 г. в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) на основании материалов инвентаризации г. Уфы Республики Башкортостан, утвержденных постановлением главы Администрации города от 22 июня 2006 г. N 683, были внесены сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером N... площадью 3912 кв. м, с адресными характеристиками адрес, с разрешенным использованием: под жилую застройку индивидуальную, категория земель: земле населенных пунктов.
Однако далее 4 декабря 2009 г. на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 1 декабря 2009 г. N 1/0200/09-21015 и приложенного межевого плана, подготовленного МУ "Земельное агентство г. Уфы", на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером N..., образованный в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами N..., N..., N....
21 июня 2010 г. на основании поступивших в порядке информационного взаимодействия от Управления Росреестра по Республике Башкортостан сведений о зарегистрированном праве аренды на вновь образованный на земельный участок с кадастровым номером N... сведениям об исходных земельных участках с кадастровыми номерами N..., N..., N... присвоен статус архивный.
Далее неоднократно производилось образование земельных участков, в том числе под многоквартирным жилым домом N... по адрес, и на сегодняшний день имеются сведения о вновь образованных земельных участках: 1) с кадастровым номером N... с архивными характеристиками Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьской революции, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилого дома (литер 6, площадью 8651 кв. м; 2) с кадастровым номером N... с архивными характеристиками адрес, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилого дома (литер 4), площадью 5487 кв. м
Обосновывая заявленные требования, истец представила заключение оценщика, согласно которому возмещение при изъятии принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, в том числе рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - 10 845 000 руб., из которых: стоимость квартиры - 4 580 000 руб., доля собственника в праве собственности на земельный участок - 5 956 000 руб., стоимость не произведенного капитального ремонта - 101 000 руб., убытки, причиненные изъятием помещения и изменением места жительства, - 207 500 руб.
По ходатайству Администрации города (том 1 л.д. 48-50) судом была назначена оценочная экспертиза, по результатам которой ООО "Ассоциация Независимых Экспертов" представлено заключение эксперта от 30 сентября 2020 г. N 007 О/Т-09.2020 от 30 сентября 2020 г., и согласно выводам которого рыночная стоимость жилого помещения по адресу: адрес (в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) составляет 8 277 000 руб.
Размер возмещения убытков, причиненных собственнику, в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные); убытки, связанные с использованием общественного транспорта (из расчета в месяц) составляет 147 434 руб.
По ходатайству представителя ответчика (том 1 л.д. 212 протокол судебного заседания от 10 ноября 2020 г.), указывавшего на недостатки заключения эксперта ООО "Ассоциация Независимых Экспертов" от 30 сентября 2020 г. N 007 О/Т-09.2020, а именно, аналогично доводам апелляционной жалобы, о неправильном определении размера земельного участка под многоквартирным домом с целью определения соответствующей компенсации, по делу была назначена повторная экспертиза, по результатам которой ООО "Межрегиональное экспертное агентство АТЛАС-ОЦЕНКА" представило заключение эксперта от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020), согласно выводам которого рыночная стоимость жилого помещения по адресу: адрес (в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) составляет 8 760 474 руб., убытки - 78 950 руб.
Удовлетворяя требования Бражниковой Н.Ф. к Администрации города о возложении обязанности произвести выплату выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности; при этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Вышеуказанное заключение ООО "Межрегиональное экспертное агентство АТЛАС-ОЦЕНКА" представило заключение эксперта от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020), представленное по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы, принято судом первой инстанции в связи с отсутствием оснований сомневаться в достоверности указанного заключения, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные судом вопросы, исследования произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
При этом, как следует из мотивировочной части решения районного суда, суд первой инстанции подробно оценил представленное заключение ООО "Межрегиональное экспертное агентство АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020), которое оспаривается в апелляционной жалобе Администрацией города.
Так, суд первой инстанции учел разъяснения в пункте 15 постановления Пленумом Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса.
Требования к содержанию заключения эксперта установлены в статье 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со статьей 8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Изучив содержание заключения экспертизы от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020), проверив выводы экспертизы об итоговой рыночной стоимости обследованных объектов и предполагаемом размере причиняемых изъятием убытков, сопоставив эти выводы с иными письменными доказательствами по делу, суд первой инстанции указал, что использованная экспертом методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона.
Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией. Примененные экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование.
Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертом в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы.
В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертом результатах исследований.
Рыночная стоимость объектов оценки и размер указанных убытков определены экспертом на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности. Ответы на вопросы суда даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении.
Оснований для иной оценки заключения эксперта ООО "Межрегиональное экспертное агентство АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020), как о том указывается в доводах апелляционной жалобы Администрации города, и назначении по делу повторной экспертизы (третьей по делу), о чем заявлено в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции не имеется, который полагает, что решение суда первой инстанции соответствует положениям части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о его законности и обоснованности; разъяснениям в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", согласно которым решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Результаты оценки доказательств суд должен указать в мотивировочной части судебного постановления, в том числе доводы по которым он отвергает те или иные доказательства или отдает предпочтение одним доказательствам перед другими.
Как следует из материалов дела и судебного постановления районного суда, выводы суда первой инстанции основаны на непосредственном исследовании доказательств, в том числе объяснений сторон, позиции ответчика по делу, представитель которого участвовал в судебном заседании 25 декабря 2020 г. и не заявлял ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы, указывая на завышенный размер компенсации, определенный в экспертном заключении, не приводил доводов в обоснование своей позиции, и доказательств тому, ограничившись субъективным мнением, как и в доводах апелляционной жалобы, о завышенном размере возмещения в связи с изъятием. Выводы суда об оценке доказательств изложены в решении суда, и у судебной коллегии не имеется оснований для иной оценки заключения эксперта.
Не согласившись с заключением ООО "Межрегиональное экспертное агентство АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020), ответчик доказательств его порочности не привел, своей оценки стоимости возмещения суду не представил. Несогласие представителя Администрации города, выраженное в апелляционной жалобе, с выводами, данными в рамках проведенной повторной судебной экспертизы, не влечет ее недействительность и не влияет на объективность выводов судебного эксперта, исходя из положений статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для назначения повторной экспертизы.
В связи с изложенным, судебная коллегия признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы Администрации города о том, что стоимость помещения, принадлежащего истцу, существенно завышена; при определении выкупной стоимости земельный участок не должен был оцениваться как отдельный объект недвижимости, а его цена должна была быть учтена при оценке помещения с учетом принципа неразрывности помещения в многоквартирном доме и земельного участка под ним; экспертом ООО "Межрегиональное экспертное агентство "АТЛАС-Оценка" неправильно определена площадь земельного участка, и его стоимость неправомерно рассчитана из размера земельного участка в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищного хозяйства Российской Федерации от 7 марта 2019 г. N 153/пр "Об утверждении методический рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома", так как согласно пункту 1 настоящие Методические рекомендации разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее, данными рекомендациями пользуются органы государственной власти и органы местного самоуправления для подготовки и утверждения проекта межевания территории, для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом; судом не дана оценка доводам Администрации города о том, что эксперт с нарушением приказов Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), приказа от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), приказа от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3); в экспертном заключении аналоги объекта не соответствуют объекту оценки, не учтена аварийность дома, не принята корректировка, на территории г. Уфы отсутствует рынок аварийного жилого фонда и поэтому экспертом не могли быть подобраны объекты - аналоги, которые не являются аварийными жилыми помещениями, корректировка аналога на непригодность жилого помещения экспертом не приведена.
Суждения апелляционной жалобы о неправильном расчете в заключении эксперта N 26 (2020) стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на общее имущество в размере 4 247 124 руб., и в данную сумму уже включена стоимость доли земельного участка, приходящейся на спорное жилое помещение, при этом эксперт еще и отдельно рассчитывает стоимость в размере 3 946 717 руб. земельного участка, приходящегося на данное жилое помещение, то есть имеет место двойное возмещение за долю в праве собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, не соответствуют содержанию заключения эксперта ООО "Межрегиональное экспертное агентство АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020), содержащего подробные сведения о производимых расчетах, из которых явно следует, что стоимость 4 247 124 руб. (том 2 л.д. 60 или лист 113 экспертного заключения, л.д. 79 или лист 150 заключения эксперта) - это рыночная стоимость принадлежащей истцу квартиры, с учетом ее доли в праве долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в которую не включена стоимость для истца доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, 3 946 717 руб. - отдельно рассчитанная экспертом доля собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.
Мнение подателя жалобы о неправильном расчете экспертом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, определяемой исходя из площади земельного участка, равной 902,27 кв. м, также не соответствуют выводам судебной экспертизы, при определении которой экспертом указанная площадь определена в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (том 2 л.д. 17 - 19 или листы 26-30 заключения эксперта); с учетом вышеприведенных и установленных обстоятельств того, что земельный участок с кадастровым номером N... с адресными характеристиками адрес, был сформирован в 2006 г. и имел площадью 3912 кв. м, а в силу положений жилищного законодательства, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то на указанную дату у собственников помещений в указанном доме возникает право на земельный участок, расположенный под указанным объектом, не свидетельствует о нарушении прав подателя жалобы.
Доводы апелляционной жалобы Администрации города о завышенном размере возмещения, со ссылкой на то, что при определении выкупной стоимости земельный участок не должен оцениваться как отдельный объект недвижимости, отдельно от жилого помещения, подбор аналогов жилых помещений и земельных участков существенно повлиял на итоговый вывод эксперта, экспертом не применена корректировка, выводы суда первой инстанции при определении размера возмещения, определенного на основании экспертного заключения, не опровергают, и по существу свидетельствуют о несогласии подателя жалобы с результатами проведенной по делу экспертизы. Однако доказательств того, что указанная в заключении эксперта рыночная стоимость изымаемого жилого помещения с учетом доли истца в праве общей собственности на земельный участок и иное имущество многоквартирного дома, объективно не соответствует сложившимся на рынке недвижимости ценам, не представлено. Как следует из экспертного заключения, экспертом применялись необходимые корректировки, и, как отмечено в экспертном заключении, существенным элементом для оценки являлся фактор местоположения объектов оценки, которое обуславливает коммерческую привлекательность (жилой дом N 50 по ул. Октябрьской революции находится в центре города Уфы, где наиболее высокая цена продажи жилых помещений в многоквартирных домах).
При изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28 декабря 2019 г., размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Таким образом, законом прямо установлено право собственника на получение возмещения, в которое включается также рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а сама по себе ссылка подателя жалобы на выполнение экспертом самостоятельного расчета по стоимости доли в праве на земельный участок не свидетельствует о необъективности выводов экспертного заключения, положенного в основу решения суда, и, как следствие, о незаконности данного решения.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.
Как следует из материалов дела, заключения эксперта N 26 (2020), судом первой инстанции вывод о взыскании с Администрации города в пользу истца компенсации не произведенного капитального ремонта всего в размере 566 633 руб. также сделан на основании заключения эксперта и представленных в дело сторонами доказательств, которые указывают на то, что квартира истца, как и весь многоквартирный дом, 1917 г. постройки, в целом по состоянию на 2014 г. нуждались в капитальном ремонте. Величина физического износа жилого дома в 2014 г., что следует из технического заключения (том 1 л.д 79 - 98) составляла 75 - 85%, последний ремонт в доме по представленным в дело сведениям производился в 1981 г.
Таким образом, невыполнение с 1981 г. капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, квартиры истца, расположенной в данном доме, которая была ею приобретена в доле в порядке приватизации в 1996 г., доказательств произведения капитального ремонта в доме до указанного времени или ранее стороной ответчика в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Кроме того, в экспертном заключении ООО "Межрегиональное экспертное агентство АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020) (том 1 л.д. 78 оборот или лист 149 заключения эксперта) отмечены иные нарушение обязательных требований, в частности СанПин 2.1.3.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"; указано на недопустимое ухудшение эксплуатационных свойств и снижение основных конструкций дома вследствие деформации и образования трещин.
Таким образом, суждения апелляционной жалобы Администрации города о том, что районный суд необоснованно включил в выкупную цену компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, так как в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент первой приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта и невыполнение обязанности именно Администрацией города по его проведению привело к снижению уровня надежности жилого здания, дом 1917 г. постройки, не соответствуют нормам материального права, подлежащим применению в спорных правоотношениях и установленным судом обстоятельствам, а требование об исключении таковых по существу свидетельствует о несогласии Администрации города в данной части с заключением судебной экспертизы ООО "Межрегиональное экспертное агентство АТЛАС-ОЦЕНКА" от 7 декабря 2020 г. N 26 (2020), которым установлена необходимость включения в выкупную стоимость квартиры компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, и которое, как выше указано, соответствует требованиям допустимости и достоверности доказательства.
Доводы апелляционной жалобы Администрации города о наличии у истца в собственности другого жилого помещения, поэтому взыскание убытков, связанных с поиском и приобретением нового жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические услуги и иные расходы, оформление договора), а также в связи с переездом и временным пользованием иным жильем неправомерно, также не соответствуют вышеприведенным и установленным обстоятельствам дела, являются надуманными. Судом первой инстанции сделан запрос в Управление Росреестра по Республике Башкортостан, и установлено, что истец иных жилых помещений на праве собственности не имеет. Из фотоиллюстраций к экспертным заключениям явно видно, что истец проживает в аварийном жилье, а не в ином месте. Доказательств того, что Бражникова Н.Ф. имеет иное жилое помещение для проживания, в связи с чем, не понесет расходы в связи с переездом, временным пользованием иным жильем и т.п., стороной Администрации города не представлено.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Зиннатуллина Г.Р.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
