Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 ноября 2022 года Дело N 33-6040/2022

Санкт-Петербург 9 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Алексеевой Е.Д.,

судей Герман М.В., Свирской О.Д.,

при секретаре Ельцовой Ю.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Варзиной Светланы Анатольевны на решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 2 августа 2022 года по исковому заявлению администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области к Варзиной Светлане Анатольевне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Администрация Бокситогорского муниципального района Ленинградской области обратилась в суд с иском к Варзиной С.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N от 18.10.2004 года в размере <данные изъяты> руб., из них: задолженность по арендной плате за период со 2 полугодия 2012 года по 2 полугодие 2021 года в размере <данные изъяты> руб., пени за просрочку внесения платежа за период с 01.01.2013г. по 30.05.2022г. в размере <данные изъяты> руб., ссылаясь на то, что на основании договора аренды N от 18.10.2004 Варзина С.А. арендовала земельный участок, площадью 1445 кв.м, по адресу: <адрес>, под фактически занимаемым жилым домом. Права и обязанности по использованию земельного участка (в том числе по внесению арендной платы, неустойки за весь период действия договора) по вышеуказанному договору аренды перешли Варзиной С.А. по Соглашению от 02.09.2021 года. В настоящее время, вышеуказанный договор аренды расторгнут.

В нарушение раздела 2 договора аренды, ст. 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ ответчик не исполнил в полном объеме принятые на себя обязательства по внесению арендной платы.

Задолженность за период со 2 полугодия 2012 года по 2 полугодие 2021 года по внесению арендной платы составила <данные изъяты> руб.

За просрочку внесения арендной платы, в соответствии с п. 3.1.8. договора ответчик обязан уплатить пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

По состоянию на 30.05.2022 года (период с 01.01.2013г. по 30.05.2022г.) сумма пени составила <данные изъяты>. Общая сумма задолженности составляет <данные изъяты> руб.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика была направлена претензия от 26.11.2021 Исх-А-991/2021 с требованием погасить задолженность по арендной плате. Претензия оставлена без рассмотрения.

Ответчик Варзина С.А. с иском не согласилась и представила в суд заявление от 30.06.2022, согласно которому просила суд рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования не признает, т.к. земельным участком владела и пользовалась со 02.09.2021 года и задолженности перед истцом не имеет. Также, истцом пропущен срок исковой давности по платежам, просит применить срок исковой давности. Кроме того, истцом заявлена к взысканию неустойка в размере <данные изъяты> руб., к которой также необходимо применить срок исковой давности. Сумма неустойки является завышенной, несоразмерной сумме задолженности, просит применить положения ст. 333 ГК РФ.

Также ответчик Варзина С.А. представила в суд заявление от 13.07.2022, согласно которому со ссылкой на положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ указано, что исковые требования она не признает, т.к. земельным участком владела и пользовалась со 02.09.2021 года и задолженности перед истцом не имею. Из системного толкования указанных норм следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. Обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим пользованием земельным участком и возникает у нового арендатора после совершения сделки перенайма. Сама по себе сделка перенайма не может являться безусловным основанием для передачи новому аренда обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора. Исходя из смысла статьи 614 ГК РФ, обязанность арендатора вносить арендные платежи возникает только при фактическом пользовании им недвижимым имуществом. Таким образом, договор передачи прав и обязанностей (перенаем) порождает правовые последствия для участников сделки и до его государственной регистрации, а значит обязанность по уплате арендных платежей за пользование участком возникает с момента его передачи. Поскольку она являлась фактическим пользователем земельного участка с сентября 2021 года, то арендная плата заявленная до этого периода подлежит исключению из суммы заявленных требований.

Решением Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 2 августа 2022 года исковые требования администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области удовлетворены частично.

Суд взыскал с Варзиной Светланы Анатольевны в пользу Администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области задолженность по договору аренды земельного участка N от 18.10.2004 года в размере <данные изъяты>.

Суд взыскал с Варзиной Светланы Анатольевны государственную пошлину в доход бюджета Бокситогорского муниципального района Ленинградской области в размере <данные изъяты>.

В апелляционной жалобе Варзина С.А. просит решение суда отменить в полном объеме, полагая его незаконным и необоснованным, вынести по делу новое решение, которым в иске отказать. Указывает, что она является владельцем участка с 2021 года и оплата долгов за несколько лет предыдущего периода должна быть возложена на прежних арендаторов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще уведомленных о дате, месте и времени судебного разбирательства, о чем имеются уведомления о вручении Почты России, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке. Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются подтверждения о направлении извещений заказным почтовым отправлением.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановлений главы администрации МО "Бокситогорский район" от 04.08.2004 N 370, от 13.10.2004 N 511 между Администрацией муниципального образования "Бокситогорский район" Ленинградской области (Арендодатель) и Зайцевой А.А. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 360 от 18.10.2004, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1445 кв.м по адресу: Ленинградская область, г. Бокситогорск, ул. Новостроительная, д. 39 фактически занимаемым жилым домом.

Согласно п.1.2 данного Договора настоящий договор заключен сроком на 49 лет, действие договора с 01.09.2004.

Согласно п.2.1 данного Договора общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет <данные изъяты>. В 2004 арендная плата с 01.09.04 - <данные изъяты>

Согласно п.2.2 данного Договора арендная плата вносится Арендатором поквартально равными долями не позднее 15 сентября, 15 ноября путем перечисления указанной в пункте 2.1. суммы на расчетный счет. Арендная плата рассчитывается на один год.

Согласно п.2.3 данного Договора в случае изменения ставки земельного налога, методики расчета арендной платы, вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с п.1.1.), также иных случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации, Ленинградской области и (или) органов местного самоуправления, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

Согласно п.3.1.7 Договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенным Договором с последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно с п.3.1.8 Договора в случае неуплаты в установленный срок арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки. Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в установленном порядке.

Право аренды ФИО3 на вышеуказанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке в органах Росреестра по Ленинградской области 22.10.2004г. (запись о регистрации N), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2004.

Указанный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер N, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.11.2021.

Впоследствии право аренды на данный земельный участок было зарегистрировано в органах Росреестра по Ленинградской области:

- за ФИО2 на основании договора аренды земельного участка N от 18.10.2004г. и договора купли-продажи жилого дома от 27.10.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2004

- за ФИО1 на основании договора аренды земельного участка N от 18.10.2004г. и договора от 24.11.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.05.2013;

- за Варзиной С.А. (номер государственной регистрации права N запись от 11.11.2021г.), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.11.2021.

02.09.2021 между ФИО1 и Варзиной С.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2004 года N 360, согласно которому стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: в соответствии с настоящим соглашением на основании п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Варзиной С.А. передаются права и обязанности (в том числе по внесению арендной платы, неустойки за весь период действия договора) по договору аренды. Предметом настоящего договора являются права и обязанности, установленные договором аренды земельного участка от 18.10.2004 года N 360 в отношении земельного участка категории "Земли населённых пунктов" площадью 1445 кв.м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования под жилой дом, номер государственной регистрации -N от 29.11.2010.

О заключении данного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2004 года N ФИО1 уведомила главу администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области.

Администрацией в адрес Варзиной С.А. была направлена претензия Исх.-А-991/2021 от 26.11.2021г. об оплате суммы задолженности по арендной плате, однако указанная претензия была оставлена ответчиком без внимания, задолженность ей в добровольном порядке не оплачена.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация Бокситогорского муниципального района Ленинградской области просит взыскать с ответчика Варзиной С.А. задолженность по договору аренды земельного участка N от 18.10.2004 года в размере <данные изъяты>., из них: задолженность по арендной плате за период со 2 полугодия 2012 года по 2 полугодие 2021 года в размере <данные изъяты>., пени за просрочку внесения платежа за период с 01.01.2013г. по 30.05.2022г. в размере <данные изъяты>.

На основании положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не может согласиться с выводом суда первой инстанции в отношении перевода долга по арендным платежам на Варзину С.А. на основании заключения соглашения от 02.09.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2004 года N.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период, предшествовавший совершению сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. Сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве.

Толкование норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.

Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющим индивидуализировать передаваемую задолженность. Такое соглашение должно быть оформлено в письменной форме - самостоятельным договором либо содержаться среди условий соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

При отсутствии такого соглашения обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным кредитором.

В связи с тем, что соглашение не содержит конкретной суммы задолженности, период задолженности, то взысканию с Варзиной С.А. подлежит задолженность за период с 02.09.2021 по второе полугодие 2021.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области определен постановлением Правительства Ленинградской области N 520 28.12.2015 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области".

В соответствии с пунктом 2.1. указанного Постановления расчет арендной платы за использование земельного участка осуществляется по формуле:

А = Б x S x Кри x Кз x Кио x Ку x Кр,

где:

А - расчетная сумма арендной платы за использование земельного участка, руб. в год;

Б - базовая ставка арендной платы, руб./кв. м, определяется в соответствии с приложением 1 к настоящему Порядку;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Кри - коэффициент разрешенного использования земельного участка, устанавливается правовым актом уполномоченного органа исполнительной власти Ленинградской области в сфере управления и распоряжения государственным имуществом;

Кз - коэффициент территориального зонирования, устанавливаемый в диапазоне от 0,6 до 2 решением уполномоченного органа местного самоуправления городских поселений и городского округа на основании генерального плана и правил землепользования и застройки. В случае если решение уполномоченного органа местного самоуправления отсутствует, принимается равным 1;

Кио - коэффициент наличия/отсутствия инженерных коммуникаций и типа подъездных путей, устанавливаемый решением уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) в диапазоне от 1 до 2,323. В случае если решение уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) отсутствует, принимается равным 1;

Ку - коэффициент учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, определяемый согласно приложению 2 к настоящему Порядку. Применяется только для площадей обременений в виде водоохранной зоны и(или) прибрежной защитной полосы (по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости или иного документа, подтверждающего наличие обременений);