Дата принятия: 02 декабря 2020г.
Номер документа: 33-6008/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2020 года Дело N 33-6008/2020
Санкт-Петербург 02 декабря 2020 года .
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
Председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Озерова С.А., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Курнаевой В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Вербивского Анатолия Игоревича на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 06 марта 2020 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Вербивского Анатолия Игоревича к Феофановой Елене Борисовне и Управлению Росреестра по Ленинградской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и построек, признании договора купли-продажи заключенным и обязании произвести действия по регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., возражения представителя Феофановой Е.Б. по доверенности Степановой Ю.П., представителя ПАО "Витабанк" по доверенности Коваль Ю.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Вербивский А.И. обратился в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к Феофановой Е.Б., в котором просил обязать ответчицу заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 7 188 кв.м. и расположенных на нем нежилых построек (мазутного хозяйства) по адресу: <адрес> на предложенных истцом условиях (т. 1 л.д. 1-2).
В обоснование заявленных требований Вербивский А.И. указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Феофановой Е.Б. предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 7 188 кв.м. и расположенных на нем нежилых построек (мазутного хозяйства) по адресу: <адрес>, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчица уклоняется от заключения договора основанного договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.
В судебное заседание суда первой инстанции истец не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца Никонова И.Ф. поддержала заявленные требования.
Представитель ответчика Феофановой Е.Б. - Степанова Ю.П. просила в иске отказать.
Представитель третьего лица ПАО "Витабанк" Коваль Ю.Н. возражала против удовлетворения иска.
Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 06 марта 2020 года в удовлетворении исковых требований Вербивского А.И. к Феофановой Е.Б. и Управлению Росреестра по Ленинградской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и построек, признании договора купли-продажи заключенным и обязании произвести действия по регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества отказано.
В апелляционной жалобе Вербивский В.И. просит решение Кировского городского суда Ленинградской области от 06 марта 2020 года отменить, как незаконное и необоснованное.
В обоснование доводов жалобы указано, что в судебном заседании суда первой инстанции ответчиком были представлены документы об изменении предмета договора, которые стороне истца заранее не представлялись. Податель жалобы считает, что видоизменение объекта не делает договор ничтожным, поскольку обе стороны имели одинаковое представление о предмете договора. Указывает, что судом не учтено наличие судебного спора, касающегося договора уступки права требования, заключенного между Вербивским А.И. и ПАО "Витабанк", а также наличие согласия на заключение как предварительного, так и основного договора купли-продажи.
Вербивский в суд апелляционной инстанции не явился, надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, о чем имеется телефонограмма. Заявление об отложении рассмотрения дела не направил, также не представил доказательства уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит причину неявки Вербивского А.И. неуважительной, в связи с чем имеются основания для рассмотрения дела в его отсутствие.
Представитель Феофановой Е.Б. и представитель ПАО "Витабанк" полагали решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Феофанова Е.Б. является собственником земельного участка площадью 7188 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 46-т. 3 л.д. 74). Кроме того, Феофановой Е.Б. на праве собственности принадлежат: объект незавершенного строительства площадью 1 447 кв.м., готовность объекта 95% с кадастровым номером N и нежилое здание (мазутное хозяйство) площадью 22 кв.м. с кадастровым номером N, расположенные на указанном земельном участке (т. 3 л.д. 75-81, 82-89).
Данный земельный участок и расположенные на нем постройки по указанному адресу обременены ипотекой до ДД.ММ.ГГГГ, держателем закладной является ПАО "Витабанк", ипотека зарегистрирована в установленном порядке (т. 3 л.д. 167-176). Договор ипотеки заключен между ответчицей и банком в счет обеспечения двух кредитных договоров, заключенных ПАО "Витабанк" в 2017 году с Ф. на сумму 6 000 000 руб. 00 коп. и с К. на сумму 5 500 000 руб. 00 коп.
ДД.ММ.ГГГГ между Феофановой Е.Б. в лице представителя по доверенности Ф. и Вербивским А.И. в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельного участка площадью 7188 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: <адрес> а также объекта незавершенного строительства площадью 1 447 кв.м., готовностью 95% и нежилого здания (мазутное хозяйство) площадью 22 кв.м., расположенных на указанном земельном участке (т. 1 л.д. 4-9). В предварительном договоре указано, что объекты недвижимости обременены ипотекой.
Из материалов дела следует, что Вербивский А.И. до истечения срока для заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ направил ответчице и ее представителю требование о понуждении заключить основной договор купли-продажи и экземпляр договора, однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен (т. 1 л.д. 23).
Как следует из технического паспорта на постройки, на спорном земельном участке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелось двухэтажное здание склада металлических изделий площадью 2 755,8 кв.м., при этом объект незавершенного строительства и нежилое здание (мазутное хозяйство) площадью 22 кв.м на участке отсутствовали (т. 4 л.д. 69-74).
Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время на земельном участке Феофановой Е.Б. по адресу: <адрес> располагается здание склада площадью 2 596 кв.м, 2017 года постройки (т. 4 л.д. 62-67).
Обращаясь в суд с настоящим иском, Вербивский А.И. полагал, что имеются основания для обязания ответчика заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 7 188 кв.м. и расположенных на нем нежилых построек (мазутного хозяйства) по адресу: <адрес>
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что в нарушение ст. 432, 554 ГК РФ сторонами не были согласованы существенные условия предварительного договора продажи недвижимости (предмет договора), в этой связи посчитал данный договор незаключенным. Также суд указал, что даже если предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный Вербивским А.И. и Феофановой Е.Б., можно было признать заключенным, он считался бы недействительным, ввиду его ничтожности по причине отсутствия согласия залогодержателя спорных объектов недвижимости ПАО "Витабанк".
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.
Отказывая в обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из содержания предварительного договора купли-продажи от. г. следует, что предметом договора купли-продажи являются земельный участок с кадастровым номером N, здание с кадастровым номером N и объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>
Согласно п.п. 3.6.1., 3.6.2., 3.6.3 указанного договора данные объекты обременены правами третьих лиц, а именно, ПАО "Витабанк".
При этом предварительный договор не содержит сведений о том, что
залогодатель Феофанова Е.Б. была наделена правом распоряжаться предметом залога: земельным участком с кадастровым номером N, зданием с кадастровым номером N и объектом незавершенного строительства с кадастровым номером N без согласия залогодержателя - ПАО "Витабанк".
Предлагаемый Вербивским А.И. к заключению с Феофановой Е.Б. основной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения об обременении земельного участка и нежилых строений и сооружений с указанием на то, что продавец гарантирует получение согласия залогодержателя на заключение договора в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке, а также что продавец обязуется снять все существующие обременения и запреты на совершение регистрационных действий с покупаемых объектов недвижимости до момента подачи документов в орган, осуществляющую государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из отзыва ПАО "Витабанк" от ДД.ММ.ГГГГ следует, что залогодержатель не выражает согласие на смену собственника (предмета ипотеки) объектов недвижимости и на заключение договора купли-продажи объектов недвижимости между Вербивским А.И. И Феофановой Е.А.
При указанных обстоятельства судебная коллегия полагает, что поскольку согласие залогодержателя спорного имущества на заключение данного договора последним не дано, то суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
При этом судебная коллегия полагает, что суд обоснованно указал на то, что предъявление настоящего иска обусловлено желанием в обход согласия залогодержателя осуществить переход права на имущество, являющееся предметом ипотеки, что в силу закона недопустимо.
Довод апелляционной жалобы о наличии согласия Вербивского А.И. на заключение как предварительного, так и основного договора купли-продажи недвижимого имущества, при установленном факте отсутствия согласия залогодержателя на заключение указанного договора, не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.
Вместе с тем необходимо отметить, что условия основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отличаются от условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части: указания вида разрешенного использования земельного участка, определении порядка расчетов между сторонами, указания зарегистрированных обременений и ограничений на предмет договора, а также в части определения прав и обязанностей сторон.
Учитывая, что воля сторон при подписании предварительного договора была направлена на продажу объектов недвижимости на определенных условиях, а в договоре купли-продажи земельного участка и нежилых строений и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ содержится предложение ответчика заключить основной договор, на условиях, отличающихся от условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, данное предложение противоречит положениям п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которым по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, и, по своей сути, является новой офертой.
Доводы апелляционной жалобы противоречат материалам дела и представленным доказательствам, не находят объективного подтверждения и потому подлежат отклонению.
Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом первой инстанции применены верно. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного решения судом апелляционной инстанции не выявлено.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
определила:
решение Кировского городского суда Ленинградской области от 06 марта 2020 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Вербивского Анатолия Игоревича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Судья: Невская Н.С.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
