Дата принятия: 06 марта 2019г.
Номер документа: 33-599/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 марта 2019 года Дело N 33-599/2019
6 марта 2019 года Великий Новгород
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего - Бобряшовой Л.П.,
судей - Котовой М.А., Тарасовой Н.В.,
при секретаре - Ивановой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 6 марта 2019 года по докладу судьи Тарасовой Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Козуновой Л.А. на решение Чудовского районного суда Новгородской области от 27 ноября 2018 года,
УСТАНОВИЛА:
Козунова Л.А. обратилась в суд с иском к Теймуровым Н.Э. и А.З., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Т. Н.А., Б.А., С.А., о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности ответчиков на недвижимое имущество и признании за ней права собственности на спорное имущество, указав, что 30 мая 2018 года между ней и Теймуровыми Н.Э., А.З., действующими за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей Т. Н.А., <...> года рождения, Т. С.А., <...> года рождения, Т. Б.А., <...> года рождения, заключен договор купли-продажи квартир <...>. Она свои обязательства по договору выполнила, тогда как ответчики обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества не исполнили.
Решением Чудовского районного суда Новгородской области от 27 ноября 2018года в удовлетворении иска Козуновой Л.А. отказано. С Козуновой Л.А. в пользу Теймурова А.З. взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб.
В апелляционной жалобе Козунова Л.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, полагая, что неоплата либо неполная оплата товара является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения, ссылаясь на то, что судом не принято во внимание, что по договору купли-продажи было произведено отчуждение двух квартир, за каждую из которых была установлена своя покупная цена. Также судом не дана оценка тому обстоятельству, что она является пенсионером, поэтому невыплаченная ответчиками сумма по договору купли-продажи является для нее существенной, и проданное имущество являлось для нее единственным жильем.
Возражая против доводов жалобы, Теймуров А.З. считает их несостоятельными и просит решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, выслушав истицу Козунову Л.А., её представителя Петрову И.С., поддержавших жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Как видно из материалов дела, 30 мая 2018 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартир, по условиям которого истец продала, а ответчики купили в общую долевую собственность (по 1/5 доли каждому) квартиры <...>, общей площадью <...> кв.м (квартира N<...>), и <...> кв.м (квартира N<...>), соответственно.
В п.4 договора стороны оценили указанные квартиры в <...> руб., из которых цена квартиры N<...> определена в размере <...> руб., квартира N<...> - в размере <...> руб.
Пунктом 5 договора установлено, что оплата квартир осуществляется следующим образом:
- сумма в размере <...> руб. будет перечислена за счет <...>, выданного на основании решения ГУ - УПФ РФ в Маловишерском районе Новгородской области от 30 ноября 2016 года N <...>, бланк серии <...> N <...>, дата выдачи 1 декабря 2016 года на имя Теймуровой Н.Э., на расчетный счет Козуновой Л.A. <...> в срок до 1 сентября 2018 года.
- сумма в размере <...> руб. будет перечислена за счет <...>, выданного на основании решения ГОКУ "Центр по организации социального обслуживания и предоставления социальных выплат" N <...> от 17 ноября 2017 года, бланк <...> N <...>, дата выдачи 21 ноября 2017 года на имя Теймурова А.З., на расчетный счет Козуновой Л.A. <...> в срок до 1 сентября 2018 года.
Пунктом 6 договора определено, что по соглашению сторон квартиры не будут находиться в залоге у продавца.
Настоящий договор является одновременно и передаточным актом (пункт 11 договора).
Как следует из выписки ЕГРН, 6 июня 2018 года осуществлена государственная регистрация указанной сделки и перехода права собственности ответчикам (по 1/5 доли в праве общей долевой собственности за супругами Теймуровыми А.З. и Н.Э. и их несовершеннолетними детьми Т. Н.А., Б.А., С.А.).
Из материалов дела также следует и сторонами не оспаривается, что платежным поручением N<...> от 21 августа 2018 года на счет истца перечислена денежная сумма в размере <...> руб. в виде средств <...> в качестве первоначального взноса по оплате стоимости квартир по договору купли-продажи от 30 мая 2018 года.
Решением ГУ - УПФ РФ в Боровичском районе (межрайонное) N <...> от 13 июля 2018 года Теймуровой Н.Э. было отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами <...>. Причиной отказа послужил ответ администрации Маловишерского муниципального района от 22 июля 2018 года N <...> о том, что постановлением администрации от 29 мая 2018 года N<...> многоквартирный дом, в котором расположены спорные квартиры, был признан аварийным и подлежащим сносу.
Таким образом, денежная сумма в размере <...> руб. осталась неоплаченной.
3 сентября 2018г. Козуновой Л.А. в адрес ответчиков направлена претензия с предложением оплатить цену договора либо расторгнуть договор. Данная претензия получена адресатом 11 сентября 2018г., однако оставлена без удовлетворения.
Суд, отклоняя иск, согласился с позицией истца о том, что ответчик не выполнил свою обязанность по оплате приобретённых по договору квартир, однако пришел к выводу о том, что неоплата приобретаемого имущества ни гражданским законодательством, ни самим договором купли-продажи не предусмотрена в качестве основания для его расторжения и возврата переданного по такому договору имущества. При этом суд указал, что истица не представила каких-либо доказательств, подтверждающих существенный характер нарушения ответчиком договора, а факт невыплаты ответчиком денежных средств по договору сам по себе таковым нарушением не является.
Судебная коллегия с таким выводом суда 1 инстанции не соглашается и находит, что решение суда принято с существенным нарушением норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Выводы суда 1 инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Суд 1 инстанции исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартир согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартир.
Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за две квартиры <...> руб.
Козунова Л.А. ссылалась на неуплату ей ответчиком <...> руб., тогда как суд первой инстанции наличие у Теймуровых задолженности по договору в названной сумме установил.
Таким образом, ответчиком оплачена только одна квартира меньшей стоимости, вместо двух.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неуплата покупателем всей цены одной из квартир, составляющей основную стоимость по договору, с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи двух квартир, из общей стоимости которых покупателем не оплачено более 2\3, что свидетельствует о существенном нарушении договора покупателем.
Между тем суд со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также судом при применении положений пункта 4 статьи 453 ГК РФ не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Поскольку покупателем не оплачено более 2\3 цены недвижимого имущества по договору, то данный договор подлежит расторжению.
При таких обстоятельствах, решение суда, как незаконное, подлежит отмене.
Судебная коллегия принимает по делу новое решение об удовлетворении иска по вышеизложенным основаниям.
Поскольку денежные средства в размере <...> руб. были перечислены истице не ответчиками, а ГОКУ "Центр по организации социального обслуживания и предоставления социальных выплат" в качестве распоряжения Теймуровым А.З.о. средствами <...>, то они подлежат взысканию с Козуновой Л.А. в пользу вышеназванного государственного учреждения.
Руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Чудовского районного суда Новгородской области от 27 ноября 2018 года отменить, постановив по делу новое решение, которым иск Козуновой Л.А. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартир от 30 мая 2018 года, заключённый между Козуновой Л.А. и Теймуровой Н.Э., Теймуровым А.З., действующим за себя и в интересах несовершеннолетних детей Т. Н.А., Б.А. и С.А..
Прекратить право общей долевой собственности Теймуровой Н.Э., Теймурова А.З., Т. Н.А., Т. Б.А. и Т. С.А. на следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>; квартиру общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>.
Признать за Козуновой Л.А. право собственности на квартиру общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>; квартиру общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>.
Взыскать с Козуновой Л.А. в пользу ГОКУ "Центр по организации социального обслуживания и предоставления социальных выплат" <...> руб., перечисленных на оплату вышеуказанного договора купли-продажи в качестве распоряжения Теймуровым А.З. средствами <...>.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении права собственности на вышеуказанные квартиры.
Председательствующий: Бобряшова Л.П.
Судьи: Котова М.А.
Тарасова Н.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
