Определение Судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 15 февраля 2021 года №33-598/2021

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕВАСТОПОЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 15 февраля 2021 года Дело N 33-598/2021
15 февраля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:
председательствующего судьи - Радовиля В.Л.,
судей - Балацкого Е.В., Ваулиной А.В.,
при секретаре - Белановой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО на решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 16 сентября 2020 года по гражданскому делу ФИО к обществу с ограниченной ответственностью "Факел", обществу с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" об обязании заключить основной договор купли-продажи,
заслушав доклад судьи Балацкого Е.В.,
установила:
ФИО обратился в суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Факел", обществу с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" об обязании заключить основной договор купли-продажи и просил обязать продавца ООО "Факел" и застройщика ООО "Трилока ЛТД" заключить с покупателем ФИО на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи апартамента N, площадью 47,8 кв.м, на третьем этаже в блоке 2А, расположенном по адресу: <адрес>, стоимостью 2151000 руб. из расчета 45000 руб. за 1 кв.м.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истцом, как покупателем, с одной стороны и ООО "Факел", как продавцом и ООО "Трилока ЛТД" как застройщиком, с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: апартамента N, площадью 47,8 кв.м, на третьем этаже в блоке 2А, расположенном в здании, находящимся по адресу: <адрес>. Согласно пункту 4.2 предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени основной договор не заключен, гарантийное письмо в подтверждение обязательств заключения основного договора руководителями ответчиков не подписано, в связи с чем истец обратился в суд за защитой своих прав.
Решением Гагаринского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец ФИО подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить. Апеллянт полагает, что предварительный договор купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ является основным договором, поскольку содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, в том числе условие о полной оплате, которое истцом выполнено. В связи с чем, ссылаясь на разъяснения Верховного Суда РФ, указывает на неприменение положений ст.429 ГК РФ к заключенному сторонами договору. Считая данный договор основным, апеллянт полагает, что право истца подлежит защите путем удовлетворения иска. Также ссылается на незаконное применение судом норм материального права, которые неприменимы к сложившимся правоотношениям, нарушения норм процессуального права, связанные с оценкой доказательств и непосредственно процесса рассмотрения дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "Факел" ПО против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Согласно поступивших в адрес суда письменных объяснений, истец ФИО просил рассмотреть апелляционную жалобу без его участия. ООО "Трилока ЛТД" о причинах неявки в судебное заседание своего представителя суд не уведомило.
В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), коллегия судей считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя ответчика ООО "Факел" ПО, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, с учетом письменных объяснений истца, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Факел" и ООО "Трилока ЛТД" и ФИО заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ООО "Факел" договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи будущей недвижимости - апартамента N, площадью 47,8 кв.м, на третьем этаже в блоке 2А, расположенном по адресу: <адрес>
Согласно пункту 4.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 4.3 застройщик (ООО "Трилока ЛТД") обязуется завершить строительные работы до ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 2.1 установлено, что по предварительной договоренности между сторонами стоимость недвижимости составляет 2151000 руб.
Истцом указанная сумма перечислена ООО "Факел" в полном объеме, что не отрицалось стороной ответчика в ходе рассмотрения дела.
Однако до настоящего времени строительство объекта не окончено, объект в эксплуатацию не введен.
Из программы поведения проверок (строительства) Севгосстройнадзора, представленной суду первой инстанции, следует, что сроком окончания строительства является декабрь 2020 года.
Согласно представленной суду апелляционной инстанции программы проведения проверок Севгосстройнадзора от ДД.ММ.ГГГГ окончанием строительства капитального объекта, расположенного по <адрес> является июнь 2021 года.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которым при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора. Из чего следует, что суд первой инстанции в данном конкретном случае связывает обязанность заключения основного договора с наличием у продавца объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю. В связи с отсутствием в натуре индивидуально-определенной вещи (апартаментов) которая подлежит передаче истцу, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд пришел к выводу об отсутствие оснований для удовлетворения иска.
Соглашаясь с выводом суда об отказе в иске, судебная коллегия между тем, считает необходимым указать следующее.
Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, исходя из толкования условий предварительного договора по правилам статьи 431 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
При этом стороны установили, что оплата по договору должна быть произведена и произведена истцом до создания передаваемой вещи (до введения в эксплуатацию апартаментов) и заключения основного договора, т.е. со стороны истца имела место оплата полной продажной стоимости имущества.
Также судебная коллегия отмечает, что отсутствие в настоящий момент предмета договора - спорных апартаментов, по причине не введения объекта капитального строительства в эксплуатацию и переноса срока окончания строительства до июня 2021 года, не может свидетельствовать о не заключении между сторонами основного договора, поскольку исходя из смысла его положений, предмет договора будет передан покупателю после его создания. При этом, согласно позиции ответчика, от своих обязательств по передаче объекта он не отказывается, условия по изменению сроков передачи могут быть изменены сторонами в установленном законом порядке.
Оснований для иных выводов с учетом обстоятельств дела и представленных доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется, а потому основания для удовлетворения требований истца о заключении основного договора купли-продажи у судебной коллегии отсутствуют, в связи с чем постановленное решение суда подлежит оставлению без изменения, как фактически верное.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 16 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Председательствующий В.Л. Радовиль
Судьи А.В. Ваулина
Е.В. Балацкий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка