Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 июля 2021 года Дело N 33-5964/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Горбачук Л.В.,

судей Шишпор Н.Н., Кулаковой С.А.,

при секретаре Рец Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-991/2021 по иску Баевой Марины Леонидовны к Белоусовой Оксане Юрьевне о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, возложении обязанности передать объект недвижимости по акту-приема передачи, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, встречному иску Белоусовой Оксаны Юрьевны к Баевой Марине Леонидовне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

по апелляционной жалобе Белоусовой Оксаны Юрьевны

на решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 16 апреля 2021 года,

установила:

в обоснование заявленных требований указано, что 21.11.2019 между Белоусовой О.Ю. (продавцом) и Баевой М.Л. (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Спорный договор между сторонами заключен посредством составления двух расписок, согласно которым стоимость объекта недвижимого имущества составляет 2 200 000 руб., из которых покупателем уплачено продавцу 1 000 000 руб.; в отношении остальной части стоимости нежилого помещения стороны согласовали график рассрочки платежей, с окончательным сроком уплаты - до 30.12.2020.

Истец свои обязательства по оплате полной стоимости приобретаемого объекта недвижимости в срок до 30.12.2019 исполнила в полном объеме.

Ответчик Белоусова О.Ю., фактически передав спорное помещение истцу 21.11.2019, отказывается подписать акт приема-передачи объекта и предпринять действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от продавца к покупателю.

Письмом от 25.12.2020 истец уведомил ответчика об исполнении договора со стороны покупателя, потребовал передать помещение по акту приема-передачи объекта недвижимости, назначить дату и время сделки по государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

Телеграммой от 26.12.2020 ответчик сообщила истцу о расторжении "устных" договоренностей относительно купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес изъят>.

Указанные действия ответчика нарушают права истца на регистрацию спорного нежилого помещения в собственность и, как следствие, препятствуют осуществлению всех правомочий собственника.

Истец просил суд: признать заключенным между Белоусовой О.Ю. и Баевой М.Л. договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый Номер изъят, оформленный распиской от 21.11.2019 и распиской от 21.11.2019 с условием о рассрочке платежа; обязать Белоусову О.Ю. передать Баевой М.Л. по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый Номер изъят; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 31,8 кв.м., кадастровый Номер изъят, от Белоусовой О.Ю. к Баевой М.Л.

Ответчик обратился в суд со встречным исковым требованием о расторжении договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, заключенного 21.11.2019 между Белоусовой О.Ю. и Баевой М.Л.

В обоснование встречного иска указано, что со стороны покупателя Баевой М.Л. допущены просрочки внесения платежей в счет уплаты цены договора, в связи с чем, у Белоусовой О.Ю. сохранилось право требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с существенным характером допущенного истцом нарушения.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от 16.04.2021 исковые требования Баевой М.Л. удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Белоусовой О.Ю. - Куценко А.С. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Баевой М.Л. отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что решение принято с нарушением норм материального права. Истцом нарушались сроки внесения платежей; 30.03.2020 допущена первая просрочка в связи с этим, у Белоусовой О.Ю. возникло право требования расторжения договора. Произведенные платежи не влияет на право ответчика требовать расторжение договора. Таким образом, вывод суда об отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 489 ГК РФ является ошибочным.

Судом проигнорирован тот факт, что стороны подтвердили своё намерение отказаться от исполнения договора и произвести возврат ранее выплаченных денежных средств по спорному договору.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы в материалы дела не поступало.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав доклад судьи Иркутской областного суда Шишпор Н.Н., объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст.ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Исходя из положений ст. ст. 554 ГК РФ и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости Белоусова О.Ю. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 31,8 кв.м., цокольный этаж Номер изъят, кадастровый Номер изъят.

21.11.2019 между Белоусовой О.Ю. и Баевой М.Л. достигнуто соглашения о заключении договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, согласована его цена и порядок оплаты. Указанное соглашение обличено в форму расписок от 21.11.2019, подписанных сторонами.

Так, из содержания расписки от 21.11.2019 следует, что Белоусова О.Ю. приняла от Баевой М.Л. денежные средства в размере 1 000 000 руб. за продаваемое ею нежилое помещение по адресу: <адрес изъят> общей стоимостью 2 200 000 руб.

Согласно расписке, датированной 21.11.2020, Баева М.Л. приняла на себя обязательство выплатить Белоусовой О.Ю. денежные средства в размере 1 200 000 рублей за продаваемое ею нежилое помещение стоимостью 2 200 000 руб. по следующему графику: до 30.03.2020 - 300 000 рублей; до 30.06.2020 - 300 000 рублей, до 30.09.2020 - 300 000 рублей, до 30.12.2020 - 300 000 рублей.

Оценив указанные расписки, принимая во внимание, что Белоусова О.Ю. не оспаривала заключение между ней и истцом договора купли-продажи нежилого помещения на условиях, указанных в расписках, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в расписке от 21.11.2020 фактически допущена техническая ошибка ( неверно указан год - 2020 вместо 2019), что обстоятельства дела в совокупности с представленными письменными доказательствами свидетельствуют о достижении между сторонами соглашения относительно заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, при соблюдении требуемой формы договора и согласовании всех его существенных условий - о предмете и цене, а также предусматривает порядок оплаты с рассрочкой платежа.

Установив, что фактически договор исполнен сторонами, поскольку объект недвижимости был передан истцу в момент заключения договора, что денежные средства в сумме, указанной в договоре полностью получены ответчиком, суд, руководствуясь ст.ст. 8, 309, 310, 420, 421, 432, 434, 486, 488, 489, 549, 550, 551, 556 ГК РФ обоснованно удовлетворил исковые требования Баевой М.Л., признав заключенным между ней и Белоусовой О.Ю. договор купли-продажи спорного нежилого помещения, оформленный расписками от 21.11.2019 с условием о рассрочке платежа, возложил на ответчика обязанность передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение. Принимая во внимание, что продавец уклоняется от государственной регистрации перехода прав, суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признал обоснованными требования о государственной регистрации перехода права собственности от Белоусовой О.Ю. к Баевой М.Л. на нежилое помещение.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о расторжении договора купли продажи от 21.11.2019, суд пришел к верным суждениям о том, что в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ, возврат переданного покупателю имущества может быть произведен в связи с расторжением договора купли-продажи только в связи с полной неоплатой; что за нарушение сроков оплаты покупателем установлена иная мера ответственности в виде уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ; что доказательств, свидетельствующих об отказе от исполнения договора купли-продажи со стороны Белоусовой О.Ю. в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда сумма платежей составляла менее половины цены объекта продажи, суду не представлено. Телеграмма от 26.12.2020, содержащая требования о необходимости подписания акта и освобождения помещения от вещей покупателя, обоснованно не принята судом в качестве надлежащего уведомления Баевой М.Л. об отказе от договора купли-продажи, поскольку не содержала предложения расторгнуть договор, кроме того, по состоянию на дату направления указанной телеграммы истец 25.12.2020 произвела оплату по договору в полном объеме.

Учитывая, что продавец Белоусова О.Ю. принимала от покупателя исполнение по договору, и заявила о его расторжении только 11.01.2021, то есть после получения от Баевой М.Л. денежной суммы, составляющей полную стоимость объекта недвижимого имущества - 2 200 000 рублей, при том, что последний платеж произведен покупателем в пределах срока последнего платежа, суд верно указал, что положения п. 2 ст. 489 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных истцом нарушениях условий договора о порядке оплаты, о фактически достигнутой между сторонами договоренности о расторжении договора в связи с длительными просрочками внесения очередных платежей, являлись предметом судебного исследования, суждения и выводы суда первой инстанции, по которой нашли своё отражение в оспариваемом судебном акте, признаются судебной коллегией законными и обоснованными, не требующими дополнительной аргументации.

Суд правильно отклонил доводы Белоусовой О.Ю. о том, что последний платеж в размере 900 000 рублей произведен покупателем в то время, когда обе стороны выразили отсутствие намерения исполнять сделку, указав, что в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, тогда как соответствующее соглашение о расторжении договора не составлялось.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, содержанию исследованных судом доказательств, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 16 апреля 2021 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судья-председательствующий Л.В. Горбачук

Судьи Н.Н. Шишпор

С.А. Кулакова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 3.08.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка