Дата принятия: 05 февраля 2020г.
Номер документа: 33-5954/2019, 33-197/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 февраля 2020 года Дело N 33-197/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Блиновой М.А.
судей Стародубцевой Л.И., Нестеровой А.А.,
при секретаре судебного заседания Александрове П.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Чайцыной А.М. к ООО "СК "Гарант" о признании права собственности на жилое помещение, поступившее по апелляционным жалобам представителя истца Чайцыной А.М. - Алексеевой М.В. и ответчика ООО "СК "Гарант" на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 18 октября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Стародубцевой Л.И., судебная коллегия
установила:
Чайцына А.М. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее - ООО "СК "Гарант") о признании права собственности на квартиру N на 7 этаже многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указала, что 30 мая 2007 года между ООО"Высота" и ФИО1 был заключен договор N об участии в долевом строительстве квартиры N по адресу: <адрес> Обязательство по оплате стоимости квартиры ФИО1 было исполнено полностью, что подтверждено справкой N 125 от 11 августа 2008 года. Между ней и ФИО1 10сентября 2008 года заключен договор уступки прав требований указанной квартиры, зарегистрированный 18сентября 2008 года Управлением Росреестра по Чувашской Республике за N. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13апреля 2011 года ООО "Высота" было признано банкротом. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 ноября 2011 года ее требование о передаче жилого помещения под условным номером N включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Высота". 25марта 2014года между ООО "Высота" и ООО "СК "Гарант" заключен договор купли-продажи N 3, по которому последний принял права застройщика на незавершенный строительством объект по адресу: <адрес> обременением: ипотека. После введения в эксплуатацию жилой части дома 18 июня 2019 года она направила ООО "СК "Гарант" заявление о передаче ей квартиры N путем оформления и подписания акта приема-передачи, ответа на который не получила.
В судебном заседании суда первой инстанции представители истца АлексееваМ.В., Алексашкин В.А. исковые требования поддержали.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, представителей не направили.
Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 18 октября 2019 года постановлено:
"Признать право собственности Чайцыной А.М. на квартиру N N на 7 этаже в многоквартирном жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес> ранее строительный адрес: <адрес>
Взыскать с ООО "СК "Гарант" в доход бюджета г.Чебоксары госпошлину 13950 руб."
Данное решение обжаловано представителем истца Чайцыной А.М. - Алексеевой М.В. на предмет исключения из мотивировочной части решения суда выводов об обязанности ООО "СК "Гарант" заключить с истцом соглашение, о произведении ответчиком неотделимых улучшений принятого объекта незавершенного строительства, о возможности предъявления ответчиком истцу после передачи квартиры требований о взыскании каких-либо средств и иных требований. Полагает, что указанные выводы суда в силу ст.61 ГПК РФ фактически предопределяют исход возможных будущих споров. Со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении N 89-КГ16-10 от 24.01.2017, указывает, что завершение строительства объекта иным застройщиком при ликвидации первоначального, не влияет на права участника долевого строительства, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия; законом не предусмотрено заключение между сторонами каких-либо соглашений, в том числе и о цене, так как истцом обязательства исполнены в полном объеме; суждения суда о произведении ответчиком неотделимых улучшений объекта не основаны на материалах дела.
В апелляционной жалобе представитель ООО "СК "Гарант" ДаниловВ.В. просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
В жалобе указывает, что поскольку требования истца были включены в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика ООО"Высота", то они подлежат удовлетворению в рамках указанного дела за счет средств, вырученных от реализации имущества застройщика - банкрота. Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, а ООО "СК "Гарант" является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Алексеева М.В. поддержала доводы апелляционной жалобы своей стороны и возражала против доводов жалобы другой стороны.
Представитель ответчика ООО СК "Гарант" Данилов В.В. доводы своей апелляционной жалобы поддержал, в удовлетворении апелляционной жалобы представителя истца Алексеевой М.В. просил отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив решение согласно ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 30 мая 2007 года между застройщиком ООО "Высота" и участником долевого строительства ФИО1 был заключен договор N 3058 по условиям которого ООО"Высота" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а ФИО1 как участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 1063825 руб. и принять в собственность объект долевого строительства - однокомнатную квартиру под условным номером N, расположенную в 2 подъезде, на 7 этаже, общей площадью по проекту 30,395 кв.м., жилой площадью 15,98 кв.м. и соответствующую долю общего имущества. Стороны согласились, что на момент заключения договора стоимость 1 кв.м. общей площади составляет 35000 руб., которая при внесении полной оплаты стоимости объекта до 31 мая 2007 года остается неизменной до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Справкой ООО "Агентство недвижимости "Честр", представляющего ООО"Высота" от 11 августа 2008 года подтверждено, что ФИО1 квартира N, расположенная по адресу: г<адрес> оплачена в размере 1063825 руб., выкуплено 30,395 кв.м.
Договором от 10 сентября 2008 года ФИО1 уступил Чайцыной А.М. право требования на получение в собственность вышеуказанной однокомнатной квартиры по договору долевого участия с ООО "Высота".
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011года по делу N А79-7576/2010 ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком до 13октября 2011 года. Конкурсным управляющим утвержден КузнецовА.А.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 ноября 2010года требование Чайцыной А.М. о передаче однокомнатной квартиры, оплаченной полностью в сумме 1063825 руб. под условным номером N расположенной во втором подъезде на 7 этаже общей площадью по проекту 30,395кв.м., жилой площадью 15,98 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>, ранее строительный адрес: <адрес>, кадастровый N включено в реестр о передаче жилых помещений ООО "Высота".
7 июня 2013 года в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права ООО "Высота" на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект площадью застройки 925кв.м., степенью готовности 52%, расположенный по адресу: <адрес>.
На основании протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО "Высота" от 24 марта 2014 года несостоявшимися 25марта 2014 года между ООО "Высота" и ООО "СК "Гарант" заключен договор купли-продажи N 3 от 25 марта 2014 года, по условиям которого ООО"СК "Гарант" приобрело в собственность права застройщика ООО "Высота" на незавершенный строительством объект - доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности, место нахождение объекта: <адрес>, со степенью готовности 52%, и права застройщика на право аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:02:0907:0050, общей площадью 4431 кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания. Существующее ограничение (обременение) права: ипотека.
Постановлением администрации г.Чебоксары от 20 июня 2014 года N 2097 в распоряжение администрации г.Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р внесены изменения, в частности произошла замена застройщика с ООО "Высота" на ответчика ООО "СК "Гарант". 3 марта 2016 года ООО "СК "Гарант" получено разрешение на строительство N 21-01-31-2016 многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>
Согласно разрешению администрации г. Чебоксары на ввод объекта в эксплуатацию N N от 25 декабря 2017 года многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями обслуживания (квартиры с N по N, 1 этап, позиция 3), по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.
Ответчиком не оспаривается, что квартира N, являвшаяся объектом договора долевого участия, ООО "СК "Гарант" <данные изъяты> А.М. не передана.
Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание, что ООО"СК"Гарант" по отношению к участникам долевого строительства выступает застройщиком, истец в полном объеме оплатил стоимость объекта долевого строительства, правопритязания третьих лиц в отношении спорного объекта отсутствуют, пришел к выводу о том, что непередача ответчиком квартиры не отвечает требованиям справедливости и нарушает баланс интересов сторон.
Оснований не соглашаться с данными выводами суда судебная коллегия по доводам жалобы ответчика не усматривает.
Так, выражая несогласие с выводами суда представитель ООО "СК "Гарант" полагает, что требования истца подлежат разрешению в рамках дела о банкротстве застройщика ООО "Высота".
Оценивая данные доводы как несостоятельные, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из указанных выше положений следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участником долевого строительства возложенных на него договором обязательств.
В отношении спорной квартиры N N обязательства участником долевого строительства исполнены в полном объеме.
В силу п.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2).
Это право залога сохраняется до даты передачи объектов долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, участникам долевого строительства (п.3).
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
В силу п.1 ст.38 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Подпунктом 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п.5 ст. 350.2) залог прекращается.
В соответствии с параграфом 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в рамках дела о банкротстве застройщика участники долевого строительства предъявляют по своему выбору требования о передаче им жилых помещений и (или) денежные требования (статьи 201.4, 201.11, 201.14 Закона о банкротстве).
Таким образом, приобретая у застройщика ООО "Высота" объект недвижимости ООО "СК "Гарант" приобрел в том числе, как следует из пунктов 1.1, 1.3 договора, права застройщика на незавершенный строительством объект и право аренды земельного участка, обремененные ипотекой.
Принимая во внимание, что в материалах дела не имеется сведений об отказе Чайцыной А.М., являющейся залогодержателем строящегося многоквартирного дома в силу закона, от права требования о передаче ей оплаченной в полном объеме спорной квартиры, это требование согласно подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве не относится к денежным, доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что имущественные требования истца подлежат удовлетворению в рамках дела о банкротстве с прекращением залога являются несостоятельными, поскольку наступление таких последствий вследствие реализации имущества застройщика-банкрота не предусмотрено Законом о банкротстве
Положения п. 1 ст. 138 ("Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника") Закона о банкротстве, на которые ссылается представитель ответчика в апелляционной жалобе, не подлежат применению к спорным правоотношениям, в связи с наличием специальных норм о банкротстве застройщика (§ 7 "Банкротство застройщика" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц") в указанном Законе, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения.
Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ параграф 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", регулирующий особенности банкротства застройщиков, дополнен статьей 201.15-1, в соответствии с которой при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества - объекты незавершенного строительства, права на земельные участки (в том числе имущественные права) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками долевого строительства по передаче жилых помещений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22 ноября 2016 года было отказано в удовлетворении заявления ООО "СК "Гарант" о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, выразившегося в непогашении при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства записей о сделках (договорах участия в долевом строительстве), заключенных между ООО "Высота" и физическими и юридическими лицами, записей об ипотеке в пользу физических и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 23июля 2019 года отказано в удовлетворении заявления ООО "СК "Гарант" о признании незаконным решения Управления Росреестра о приостановлении прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости - ипотеки в силу закона в отношении ряда объектов долевого строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в том числе и в отношении спорной квартиры N, возложении на Управление обязанности прекратить в отношении земельного участка с кадастровым номером N ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости - ипотеки в силу закона на основании записей государственной регистрации в ЕГРН, в числе прочего и с номером государственной регистрации N от 18.09.2008, договор участия в долевом строительстве от 30.05.2007 N, участник долевого строительства Чайцына А.М., объект долевого строительства квартира под N.
При этом арбитражный суд исходил из того, что действующее законодательство не предусматривает смену застройщика в качестве основания для прекращения обязательств у нового застройщика перед участниками долевого строительства по передаче им помещений, соответствующих условиям заключенных договоров участия в долевом строительстве, а при отсутствии предъявления Чайцыной Л.М. денежного требования к ООО "Высота" в рамках дела о банкротстве, у застройщика сохраняется обязательство по передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства.
В силу ч.3 ст.61 ГПК РФ данные установленные судом обстоятельства имеют преюдициальное значение для сторон при разрешении настоящего спора.
Кроме того, учитывая, что истец приобрел права застройщика на незавершенный строительством объект - доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 52%, а не отдельный объект недвижимости, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчика о том, что возведенная в настоящее время спорная квартира N, расположенная по адресу: <адрес>, право требования которого признано определением Арбитражного суда за истцом Чайцыной А.М., входила в состав именно приобретенной им у ООО "Высота" доли в незавершенном строительством объекте или же построена им исключительно за счет собственных средств, а потому признает правильным принятое по существу спора решение об удовлетворении иска Чайцыной А.М. о признании права собственности на указанную квартиру по основанию, указанному в п. 1 ст. 218 ГК РФ.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы ООО "СК "Гарант".
Оценивая доводы апелляционной жалобы представителя истца об исключении из мотивировочной части решения суда выводов об обязанности ООО "СК "Гарант" заключить с истцом соглашение (абз.10 стр.3 решения), о произведении ответчиком неотделимых улучшений принятого объекта незавершенного строительства (абз.11 стр.3 решения), о возможности предъявления ответчиком истцу после передачи квартиры требований о взыскании каких-либо средств и иных требований по его усмотрению (абз.5 ст.4 решения), судебная коллегия полагает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела, письменное соглашение, по условиям которого ООО "СК "Гарант" приняло бы на себя обязательства первоначального застройщика по договору, заключенному ранее между истцом и ООО "Высота", между сторонами по делу не заключалось.
Согласно п.3 ст.245 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Достройка незавершенного строительством объекта, находящегося в общей долевой собственности, означает производство неотделимых улучшений. В связи с чем ответчик, выполнивший строительные работы по завершению строительства многоквартирного дома, вправе рассчитывать на возмещение ему произведенных расходов.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах о неправильном определении обстоятельств, имеющих значения для дела, нарушение норм материального права, несостоятельны, так как при разрешении спора суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку.
По существу доводы апелляционных жалоб сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, не свидетельствует о незаконности судебного постановления и не может служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционные жалобы представителя ООО "СК "Гарант" Данилова В.В., представителя истца Чайцыной А.М. - Алексеевой М.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 18 октября 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий: М.А.Блинова
Судьи: Л.И. Стародубцева
А.А.Нестерова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
