Дата принятия: 15 июля 2020г.
Номер документа: 33-595/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2020 года Дело N 33-595/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.,
судей Болатчиевой А.А., Боташевой А.Р.,
при секретаре судебного заседания Таушунаевой Д.Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 марта 2020 года по гражданскому делу по иску Коркмазова Д.Д. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о защите права аренды.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., объяснения Коркмазова Д.Д. и его представителя Урусовой З.М., и представителя Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска Урчукова В.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Коркмазов Д.Д. обратился с иском о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. В обоснование иска указано, что постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (далее Управление) N... от 04.12.2013 года Урусову А.А. был предоставлен земельный участок, с кадастровым номером N..., площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: ул. <адрес> для строительства производственной базы. С Урусовым А.К. был заключен договор аренды от 04.12.2013 года N 296.
09.12.2013 года Урусов А.К. обратился с заявлением о разрешении переуступки права аренды земельного участка Коркмазову Д.Д.
Письмом от 30.12.2013 года было получено согласие уполномоченного органа на переуступку. 14.01.2014 года заключен договор переуступки права аренды между Урусов А.К. и Коркмазова Д.Д., договор зарегистрирован в ЕГРН 29.01.2014 г.
С момента передачи названного участка и по настоящее время истец утверждает, что использует его по прямому назначению, обеспечивает сохранность, огородил, исполнял все обязательства по договору аренды. В пределах арендуемого участка истец возвел одноэтажное здание производственной базы, площадью 42,9 кв. м, литер А, что подтверждается актом обследования объекта. В связи с возникшими материальными затруднениями, истец не успел достроить производственную базу до истечения срока аренды земельного участка. В связи с тем, что срок договора аренды земли истек, истец обратился за заключением нового договора либо о продлении уже заключенного для того, чтобы ввести в эксплуатацию производственную базу. В предоставлении в аренду участка, на котором возведен объект недвижимости, истцу было отказано письмом от 02.12. 2019 года, в связи с тем, что у него нет преимущественного права на заключение договора аренды, так как нет зарегистрированного права собственности на объект недвижимости. Полагает, что действия ответчика противоречат земельному законодательству и нарушают права истца на пользование объектом недвижимости, который он возвел за собственные средства, на земельном участке, выделенном ему именно для целей строительства производственной базы. В сложившейся ситуации, у истца нет внесудебного способа подтверждения права на заключение договора аренды земельного участка, на котором возведен им за собственные средства объект недвижимости, что нарушает его права, предусмотренные ст. 209 ГК РФ. Объект недвижимости истцом возводился за собственные средства для себя, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
Истец просил:
- признать незаконными действия ответчика, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: N... с Коркмазовым Д.Д., изложенное в письме от 02.12.2019 г. N 30-1161/1;
-возложить обязанность на Управление заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером: N... с Коркмазовым Д. Д.
Истец Коркмазов Д.Д., извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание в суд первой инстанции не явился, о причинах неявки суд не уведомил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие, не просил отложить рассмотрение дела на более поздний срок.
Представитель истца Урусова З.М. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика Управления - Урчуков В.М. в судебном заседании просил в иске отказать.
Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 марта 2020 года исковые требования удовлетворены. Судом постановлено:
-признать незаконными действия Управления, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в районе объекта недвижимости по ул. <адрес>а, с кадастровым номером: N... с Коркмазовым Д.Д., изложенное в письме от 02.12.2019 г., исходящий N...;
-обязать Управление заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, в районе объекта недвижимости по <адрес>а, с кадастровым номером: N... с Коркмазовым Д.Д.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований ввиду незаконности и необоснованности решения суда. В обоснование указано, что суд первой инстанции применил нормы права, регулирующие правоотношения между арендодателем и собственником (владельцем) объекта незавершенного строительства. Податель жалобы указывает, что Коркмазов Д.Д. является владельцем достроенного самовольно возведенного объекта недвижимости, соответственно, нормы права о предоставлении земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства (статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") в данном случае неприменимы. Кроме того, доводы истца о том, что производственная база была окончена строительством в 2015 году, не соответствуют действительности и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами. В связи с чем полагают, что возложение обязанности на Управление заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, в районе объекта недвижимости по ул. <адрес>, с кадастровым номером N..., является незаконным.
В возражениях на апелляционную жалобу Коркмазов Д.Д. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска Уручуков В.М. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.
Коркмазов Д.Д. и его представитель Урусова З.М. с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, объяснения лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что 4 декабря 2013 года между Управлением и Урусовым А.К. заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером N..., площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> для строительства производственной базы, сроком до 1 декабря 2016 года. Запись о праве аренды в ЕГРН внесена 25 декабря 2013 года (л.д.11-16).
14 января 2014 года между Урусовым А.К. и Коркмазовым Д.Д. заключен договор уступки права аренды спорного участка, согласованный с Управлением, запись в ЕГРН внесена 29 января 2014 года (л.д.17-20).
Согласно пояснений Коркмазова Д.Д., данным в суде апелляционной инстанции, он неоднократно обращался в Управление в четвертом квартале 2016 года с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, однако ответа не получил.
Доказательств такого обращения Коркмазов Д.Д. вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представил. В суде апелляционной инстанции коллегия изучила журналы входящей корреспонденции Управления за октябрь, ноябрь 2016 года, однако какого-либо заявления Коркмазова Д.Д. зафиксировано не было.
Предположительно в октябре-ноябре 2019 года Коркмазов Д.Д. обратился с письменным заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Управление письмом от 2 декабря 2019 года отказало в продлении договора аренды, ссылаясь на отсутствие преимущественного права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (л.д.32).
Удовлетворяя исковые требования истца, и возлагая обязанность на Управление заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, в районе объекта недвижимости по ул. <адрес>, с кадастровым номером:N..., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявитель возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости в период аренды и ему необходимо время для окончания строительства.
Между тем, данные выводы основаны на неправильном применении норм материального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.
Согласно подпункту 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с рассматриваемым подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Таким образом, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Однако, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что истец начал строительство без получения разрешения. В материалах дела отсутствует какая либо разрешительная документация (согласование с соответствующими службами, проект согласованный в установленном законом порядке, разрешение органа местного самоуправление на строительство и т.д.).
Согласно выкопировки объекта недвижимости на спорном земельном участке имеется нежилое здание литер А, общей площадью 42,9 кв.м., год постройки 2015, государственная регистрация которого не произведена.
Из пояснений Коркмазова Д.Д. год постройки объекта внесен в описание техником с его слов, а по утверждению представителя Управления объект был возведен после сентября 2018 года, когда истек срок договора аренды.
Так, на фотографии датированной 2018 годом на спорном земельном участке отсутствовал какой-либо объект недвижимости (л.д.69).
Судом апелляционной инстанции Коркмазову Д.Д. неоднократно предлагалось представить доказательства возведения объекта недвижимости на испрашиваемом земельном участке в период действия договора аренды. Однако, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, таких доказательств, представлено не было.
Кроме того, судебная коллегия установила, что истец с 1 января 2018 года не выплачивает арендную плату за пользование земельным участком. Заочным решением Черкесского городского суда от 1 октября 2018 года с Коркмазова Д.Д. была взыскана арендная плата в сумме <...> руб. за период с 1 апреля 2015 по 31 декабря 2017 года.
Из пояснений сторон в суде апелляционной инстанции следует, что данная задолженность была погашена 31 января 2019 года и плата за пользование земельным участком за период с 1 января 2018 года не производилась.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.
Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В соответствии с пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.
В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Исходя из содержания пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов для завершения строительства находящихся на нем объектов незавершенного строительства.
Из представленной в материалы дела технической документации, пояснений истца следует, что строительство объекта завершено, в отношении него проведен технический учет.
В приобщенных к делу документах отсутствует информация, позволяющая уполномоченному органу определить названные постройки в качестве объектов незавершенного строительства (раздел о степени готовности объекта отсутствует). Иные документы, свидетельствующие о степени готовности и необходимости осуществления работ по достройке (акты технического обследования, заключения), заявитель в уполномоченный орган либо в суд не представил.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания незаконным отказа Управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером:N... с Коркмазовым Д.Д.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме (п. 2 ст. 328 ГПК РФ).
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда КЧР от 19 марта 2020 года по делу по иску Коркмазова Д.Д. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска о защите права аренды земельного участка, отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Коркмазова Д.Д. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска о
- признании незаконными действий Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, выразившееся в отказе в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, в районе объекта недвижимости по ул. <адрес>, с кадастровым номером N... с Коркмазова Д.Д., - отказать.
Председательствующий
Судьи
Судья Яичникова А.В. Дело N 33-595/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Черкесск 15 июля 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.,
судей Болатчиевой А.А., Боташевой А.Р.,
при секретаре судебного заседания Таушунаевой Д.Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 марта 2020 года по гражданскому делу по иску Коркмазова Д.Д. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о защите права аренды.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., объяснения Коркмазова Д.Д. и его представителя Урусовой З.М., и представителя Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска Урчукова В.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Коркмазов Д.Д. обратился с иском о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. В обоснование иска указано, что постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (далее Управление) N... от 04.12.2013 года Урусову А.А. был предоставлен земельный участок, с кадастровым номером N..., площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: ул. <адрес> для строительства производственной базы. С Урусовым А.К. был заключен договор аренды от 04.12.2013 года N 296.
09.12.2013 года Урусов А.К. обратился с заявлением о разрешении переуступки права аренды земельного участка Коркмазову Д.Д.
Письмом от 30.12.2013 года было получено согласие уполномоченного органа на переуступку. 14.01.2014 года заключен договор переуступки права аренды между Урусов А.К. и Коркмазова Д.Д., договор зарегистрирован в ЕГРН 29.01.2014 г.
С момента передачи названного участка и по настоящее время истец утверждает, что использует его по прямому назначению, обеспечивает сохранность, огородил, исполнял все обязательства по договору аренды. В пределах арендуемого участка истец возвел одноэтажное здание производственной базы, площадью 42,9 кв. м, литер А, что подтверждается актом обследования объекта. В связи с возникшими материальными затруднениями, истец не успел достроить производственную базу до истечения срока аренды земельного участка. В связи с тем, что срок договора аренды земли истек, истец обратился за заключением нового договора либо о продлении уже заключенного для того, чтобы ввести в эксплуатацию производственную базу. В предоставлении в аренду участка, на котором возведен объект недвижимости, истцу было отказано письмом от 02.12. 2019 года, в связи с тем, что у него нет преимущественного права на заключение договора аренды, так как нет зарегистрированного права собственности на объект недвижимости. Полагает, что действия ответчика противоречат земельному законодательству и нарушают права истца на пользование объектом недвижимости, который он возвел за собственные средства, на земельном участке, выделенном ему именно для целей строительства производственной базы. В сложившейся ситуации, у истца нет внесудебного способа подтверждения права на заключение договора аренды земельного участка, на котором возведен им за собственные средства объект недвижимости, что нарушает его права, предусмотренные ст. 209 ГК РФ. Объект недвижимости истцом возводился за собственные средства для себя, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
Истец просил:
- признать незаконными действия ответчика, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: N... с Коркмазовым Д.Д., изложенное в письме от 02.12.2019 г. N 30-1161/1;
-возложить обязанность на Управление заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером: N... с Коркмазовым Д. Д.
Истец Коркмазов Д.Д., извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание в суд первой инстанции не явился, о причинах неявки суд не уведомил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие, не просил отложить рассмотрение дела на более поздний срок.
Представитель истца Урусова З.М. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика Управления - Урчуков В.М. в судебном заседании просил в иске отказать.
Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 19 марта 2020 года исковые требования удовлетворены. Судом постановлено:
-признать незаконными действия Управления, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в районе объекта недвижимости по ул. <адрес>а, с кадастровым номером: N... с Коркмазовым Д.Д., изложенное в письме от 02.12.2019 г., исходящий N...;
-обязать Управление заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, в районе объекта недвижимости по <адрес>а, с кадастровым номером: N... с Коркмазовым Д.Д.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований ввиду незаконности и необоснованности решения суда. В обоснование указано, что суд первой инстанции применил нормы права, регулирующие правоотношения между арендодателем и собственником (владельцем) объекта незавершенного строительства. Податель жалобы указывает, что Коркмазов Д.Д. является владельцем достроенного самовольно возведенного объекта недвижимости, соответственно, нормы права о предоставлении земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства (статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") в данном случае неприменимы. Кроме того, доводы истца о том, что производственная база была окончена строительством в 2015 году, не соответствуют действительности и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами. В связи с чем полагают, что возложение обязанности на Управление заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, в районе объекта недвижимости по ул. <адрес>, с кадастровым номером N..., является незаконным.
В возражениях на апелляционную жалобу Коркмазов Д.Д. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска Уручуков В.М. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.
Коркмазов Д.Д. и его представитель Урусова З.М. с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, объяснения лиц участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что 4 декабря 2013 года между Управлением и Урусовым А.К. заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером N..., площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> для строительства производственной базы, сроком до 1 декабря 2016 года. Запись о праве аренды в ЕГРН внесена 25 декабря 2013 года (л.д.11-16).
14 января 2014 года между Урусовым А.К. и Коркмазовым Д.Д. заключен договор уступки права аренды спорного участка, согласованный с Управлением, запись в ЕГРН внесена 29 января 2014 года (л.д.17-20).
Согласно пояснений Коркмазова Д.Д., данным в суде апелляционной инстанции, он неоднократно обращался в Управление в четвертом квартале 2016 года с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, однако ответа не получил.
Доказательств такого обращения Коркмазов Д.Д. вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представил. В суде апелляционной инстанции коллегия изучила журналы входящей корреспонденции Управления за октябрь, ноябрь 2016 года, однако какого-либо заявления Коркмазова Д.Д. зафиксировано не было.
Предположительно в октябре-ноябре 2019 года Коркмазов Д.Д. обратился с письменным заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Управление письмом от 2 декабря 2019 года отказало в продлении договора аренды, ссылаясь на отсутствие преимущественного права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (л.д.32).
Удовлетворяя исковые требования истца, и возлагая обязанность на Управление заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, в районе объекта недвижимости по ул. <адрес>, с кадастровым номером:N..., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявитель возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости в период аренды и ему необходимо время для окончания строительства.
Между тем, данные выводы основаны на неправильном применении норм материального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.
Согласно подпункту 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с рассматриваемым подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Таким образом, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Однако, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что истец начал строительство без получения разрешения. В материалах дела отсутствует какая либо разрешительная документация (согласование с соответствующими службами, проект согласованный в установленном законом порядке, разрешение органа местного самоуправление на строительство и т.д.).
Согласно выкопировки объекта недвижимости на спорном земельном участке имеется нежилое здание литер А, общей площадью 42,9 кв.м., год постройки 2015, государственная регистрация которого не произведена.
Из пояснений Коркмазова Д.Д. год постройки объекта внесен в описание техником с его слов, а по утверждению представителя Управления объект был возведен после сентября 2018 года, когда истек срок договора аренды.
Так, на фотографии датированной 2018 годом на спорном земельном участке отсутствовал какой-либо объект недвижимости (л.д.69).
Судом апелляционной инстанции Коркмазову Д.Д. неоднократно предлагалось представить доказательства возведения объекта недвижимости на испрашиваемом земельном участке в период действия договора аренды. Однако, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, таких доказательств, представлено не было.
Кроме того, судебная коллегия установила, что истец с 1 января 2018 года не выплачивает арендную плату за пользование земельным участком. Заочным решением Черкесского городского суда от 1 октября 2018 года с Коркмазова Д.Д. была взыскана арендная плата в сумме <...> руб. за период с 1 апреля 2015 по 31 декабря 2017 года.
Из пояснений сторон в суде апелляционной инстанции следует, что данная задолженность была погашена 31 января 2019 года и плата за пользование земельным участком за период с 1 января 2018 года не производилась.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.
Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В соответствии с пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.
В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Исходя из содержания пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов для завершения строительства находящихся на нем объектов незавершенного строительства.
Из представленной в материалы дела технической документации, пояснений истца следует, что строительство объекта завершено, в отношении него проведен технический учет.
В приобщенных к делу документах отсутствует информация, позволяющая уполномоченному органу определить названные постройки в качестве объектов незавершенного строительства (раздел о степени готовности объекта отсутствует). Иные документы, свидетельствующие о степени готовности и необходимости осуществления работ по достройке (акты технического обследования, заключения), заявитель в уполномоченный орган либо в суд не представил.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания незаконным отказа Управления в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером:N... с Коркмазовым Д.Д.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме (п. 2 ст. 328 ГПК РФ).
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда КЧР от 19 марта 2020 года по делу по иску Коркмазова Д.Д. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска о защите права аренды земельного участка, отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Коркмазова Д.Д. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска о
- признании незаконными действий Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, выразившееся в отказе в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, в районе объекта недвижимости по ул. <адрес>, с кадастровым номером N... с Коркмазова Д.Д., - отказать.
Председательствующий
Судьи
1версия для печати
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
