Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-5935/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Беляк С.И.,

судей Волковой И.А., Торшиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N <...> по иску Ткаличевой Л. А. к администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области о признании договора аренды недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

по апелляционной жалобе Ткаличевой Л. А.

на решение Ленинского районного суда Волгоградской области от 9 июня 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований Ткаличевой Л. А. отказано.

Заслушав доклад судьи Беляк С.И., объяснения представителя истца Ткаличевой Л.А. - Султановой О.Н., поддержавшей апелляционную жалобу,

УСТАНОВИЛА:

Ткаличева Л.А. обратилась в суд с иском к администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области, в котором просила признать договор аренды земельного участка N <...> от 23 мая 2018 года недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки путем взыскания в ее пользу с муниципального образования - городское поселение г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области в лице администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области за счет средств муниципальной казны и муниципального образования - Ленинский муниципальный район Волгоградской области в лице администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области за счет средств муниципальной казны неосновательного обогащения в виде платы за заключение договора аренды и внесенных арендных платежей в размере 355 106, 57 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27 351,61 рубль.

В обоснование заявленных исковых требований Ткаличева Л.А. указала, что 23 мая 2018 года между ними с администрацией городского поселения г. Ленинск Волгоградской области по результатам проведенного аукциона был заключен договор аренды земельного участка площадью 565 кв.м с кадастровым номером N <...> с разрешенным видом использования - для размещения объекта торговли. Указанный договор она заключала с целью использования земельного участка для строительства объекта торговли, для чего ею были получены разрешения на отклонение от предельных параметров строительства и на строительство торгово-выставочного комплекса по адресу: <адрес>. Однако в последующем указанные разрешения были отменены в связи с тем, что предоставленный ей земельный участок расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра города Пришиб (Ленинска)", а решением Ленинского районного суда Волгоградской области от 3 сентября 2019 года, принятым по делу по иску администрации городского поселения г. Ленинск и комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области, возведенный ею на указанном участке объект незавершенного капитального строительства признан самовольной постройкой с возложением на нее обязанности осуществить его снос с приведением участка в первоначальный вид.

Поскольку арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, и 24 октября 2019 года договор аренды от 23 мая 2018 года расторгнут по соглашению сторон, истец полагала, что договор аренды не соответствует закону и подлежит признанию недействительным с момента его заключения как заключенный ответчиками в нарушение запрета на предоставление в аренду для строительства земельного участка, расположенного в границах защитной зоны объекта культурного наследования, с возвратом ей денежных средств, внесенных в качестве аванса за участие в аукционе и арендных платежей, а также выплатой процентов за пользование указанными денежными средствами в связи с уклонением от их возврата в добровольном порядке.

Решением Ленинского районного суда Волгоградской области от 9 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований Ткаличевой Л.А. отказано.

На указанное решение Ткаличевой Л.А. подана апелляционная жалоба, в которой поставлен вопрос о его отмене как постановленном с нарушением норм материального права и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.

В письменных возражениях администрацией городского поселения г. Ленинск Волгоградской области приведены доводы о необоснованности апелляционной жалобы и отсутствии законных оснований для решения суда первой инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 августа 2020 года решение Ленинского районного суда Волгоградской области от 9 июня 2020 года было отменено. По делу принято новое решение, которым оспариваемый договор аренды земельного участка признан недействительным и применены последствия недействительности сделки: с администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области в пользу Ткаличевой Л.А. взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 60 267 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 409,54 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 230 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Ткаличевой Л.А. отказано.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2021 года, принятым по кассационной жалобе Ткаличевой Л.А., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 августа 2020 года отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции на новое апелляционное рассмотрение.

В адресованном суду апелляционной инстанции письменном заявлении администрация городского поселения г. Ленинск Волгоградской области просит рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Ткаличева Л.А., представитель ответчика администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили. На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения поддержавшей апелляционную жалобу представителя Ткаличевой Л.А. Султановой О.Н., проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях ответчика городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, обсудив указанные доводы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции поскольку указанным выше требованиям оно не отвечает.

Так согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2).

В силу пункта 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1).

В случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.18 ЗК (пункт 7 статьи 39.1 ЗК РФ).

Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона, может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае порядок образования земельного участка и подготовки аукциона включает проверку уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ и подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ (подпункт 3 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: в отношении земельного участка разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона; земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона (подпункты 5, 5.1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются, в том числе в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия. К таким зонам относится и защитная зона объекта культурного наследия (подпункт 3 пункта 1 статьи 104, статья 105 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации") (далее - Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ) защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля.

Пунктом 4 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ установлено, что в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на территории г. Ленинска Волгоградской области расположен объект культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра города Пришиб (Ленинска)" (адрес: <адрес>), поставленный на государственную охрану на основании постановления Волгоградской областной Думы от 5 июня 1997 года N 62/706 и зарегистрированный на основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 19 сентября 2017 года N 105939-р в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под регистрационным номером N <...>.

Границы территории и охраны указанного объекта культурного наследия не утверждены, и в соответствии с пунктом 4 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ границами его защитной зоны являются границы на расстоянии 200 м от линии общего контура ансамбля.

Земельный участок с кадастровым номером N <...> площадью 565 кв.м по адресу: <адрес>, входит в границы защитной зоны указанного выше объекта культурного наследия.

23 марта 2018 года Ткаличева Л.А. обратилась в администрацию городского поселения г. Ленинск с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 565 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения объекта торговли путем проведения торгов.

Однако несмотря на изложенное, 27 марта 2018 года на заседании комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории городского поселения г. Ленинск было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для размещения объекта торговли.

3 апреля 2018 года администрацией городского поселения г. Ленинск постановлено провести 18 мая 2018 года аукцион на право заключения договора аренды указанного выше земельного участка, задаток для участия в аукционе установлен в размере 20% начальной цены, что составляет 60 267,87 рублей.

Согласно информации о лоте N 1 земельный участок с кадастровым номером N <...> имеет вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Ткаличева Л.А. подала заявку на участие в аукционе, перечислив на счет администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области сумму задатка в размере 60 267,87 рублей, что подтверждается платежной квитанцией от 19 апреля 2018 года (л.д.39).

23 мая 2018 года по результатам повторного аукциона и на основании постановления администрации городского поселения г. Ленинск от 23 мая 2018 года N 155 между администрацией городского поселения г. Ленинск (арендодатель) и Ткаличевой Л.А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N <...> (далее - договор аренды), согласно которому истцу предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 3 года с 23 мая 2018 года по 23 мая 2021 года земельный участок с кадастровым номером N <...> площадью 565 кв.м по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для размещения объекта торговли, на условиях внесения арендной платы за период с 23 мая 2018 года по 31 декабря 2018 года в сумме 184 106,57 рублей. Земельный участок передан Ткаличевой Л.А., которая в соответствии с выданными ей разрешениями на строительство и на отклонение от предельных параметров строительства начала возведение на нем торгово-выставочного комплекса.

При этом Ткаличевой Л.А. во исполнение условий договора аренды за пользование земельным участком вносилась арендная плата: 1 августа 2018 года - 30 000 рублей, 30 октября 2018 года - 93 838,70 рублей, 9 января 2019 года - 26 000 рублей, 4 февраля 2019 года - 30 000 рублей, 7 марта 2019 года - 25 000 рублей, 11 апреля 2019 года - 30 000 рублей, 15 мая 2019 года - 30 000 рублей, 18 июня 2019 года - 30 000 рублей.

Указанные платежи согласно пункту 2.4 договора аренды перечислялись истцом на счет администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (л.д.11, 37-39)

Впоследствии разрешения на строительство и на отклонение от предельных параметров строительства были отменены.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда Волгоградской области от 3 сентября 2019 года установлено, что предоставленный Ткаличевой Л.А. земельный участок расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра города Пришиб (Ленинска)", и, поскольку строительство на таком участке запрещено законом, возведенный на нем истцом объект незавершенного строительства признан подлежащей сносу самовольной постройкой с приведением участка в первоначальное состояние.

24 октября 2019 года договор аренды расторгнут по соглашению сторон, земельный участок возвращен истцом арендодателю.

20 декабря 2019 года Ткаличева Л.А. направила в адрес администрации городского поселения г. Ленинск претензию о возврате внесенных ею денежных средств (платы за участие в аукционе и арендных платежей) в общей сумме 355106,57 рублей, в удовлетворении которых ей было отказано, в связи с чем она обратилась в суд с данным иском.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, достоверно свидетельствующих о невозможности организовать на предоставленном ей по договору аренды земельном участке размещение объекта торговли, не относящегося к категории капитальных строений, строительство которых не запрещено нормами Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ.

Согласиться с указанным выводом нельзя по следующим основаниям.

Как следует из заявления Ткаличевой Л.А. от 23 марта 2018 года, истец просила предоставить ей земельный участок для размещения объекта торговли путем проведения торгов.

Определения понятий "торговый объект", "стационарный торговый объект" и "нестационарный торговый объект" даны в части 2 статьи 1 Федерального закона от 28 декабря 2009 года N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", согласно которой торговым объектом признается здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.

Под стационарным торговым объектом понимается торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Нестационарным торговым объектом является торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Вместе с тем установить вид испрашиваемого Ткаличевой Е.А. запланированного для размещения на земельном участке объекта торговли (стационарного или нестационарного) ее заявление от 23 марта 2018 года не позволяет.

При этом отсутствие в заявлении истца указания на вид объекта торговли само по себе о том, что участок предоставлялся в аренду для размещения нестационарного объекта, не свидетельствует, поскольку из протокола заседания комиссии по проведению аукционов от 27 марта 2018 года, на котором было рассмотрено заявление о предоставлении участка (а не о размещении нестационарного объекта), постановления администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области от 3 апреля 2018 года о проведении аукциона, информации о лоте N <...> с указанием вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N <...> - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), то есть объекты капитального строительства), заявки истца от 19 апреля 2018 года на участие в торгах на право аренды земельного участка и вида заключенного на торгах договора аренды следует, что волеизъявление обеих сторон договора аренды было направлено на возникновение отношений по поводу предоставления земельного участка во временное владение и пользование для размещения стационарного объекта торговли.