Дата принятия: 21 января 2019г.
Номер документа: 33-5925/2018, 33-134/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2019 года Дело N 33-134/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики всоставе:
председательствующего Юркиной И.В.,
судей Карачкиной Ю.Г., Степановой Э.А.,
при секретаре судебного заседания Герасимовой О.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" к Ивановой Альбине Григорьевне, Филимоновой Ольге Владимировне о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения, поступившее по апелляционной жалобе истца общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 1 августа 2018 года.
Заслушав доклад председательствующего Юркиной И.В., выслушав объяснения третьего лица Сергеевой И.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" (далее - ООО "Центр жилищного строительства") обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) к Ивановой А.Г., Филимоновой О.В. о возложении обязанности продать принадлежащие им на праве общей долевой собственности доли на квартиру ... по выкупной стоимости в размере 2000 000 руб. в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, указав в обоснование заявленных требований следующее.
В соответствии с договором N 40 о развитии застроенной территории в г.Чебоксары от 11 июня 2013 года, связанного с развитием застроенной территории квартала общей площадью 5,6245 га, ограниченного ул.Б.Хмельницкого, ул.Суворова, ул.Коммунальная Слобода г.Чебоксары, на ООО "Центр жилищного строительства" возложена обязанность по расселению граждан из домов ... Согласно адресной программе по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий в г.Чебоксары дом ... признан ветхим и подлежащим сносу. Принадлежащая ответчикам на праве общей долевой собственности квартира ... входит в границы подлежащей развитию территории, которая передана истцу по договору. С момента заключения договора о развитии застроенной территории с ответчиками неоднократно велись переговоры по вопросу выкупа принадлежащего им имущества. Однако с ответчиками соглашение не достигнуто, поскольку ответчики желают получить квартиру по неравнозначной рыночной стоимости. По мнению истца, отсутствие договоренности с ответчиками о выкупе и размере выкупной стоимости жилого помещения делает невозможным исполнение решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории и договора о развитии застроенной территории в установленные сроки, нарушает права ООО "Центр жилищного строительства" и препятствует проведению необходимых мероприятий по подготовке к застройке данной территории, в том числе сносу дома. Далее в иске указано, что разделом 2 договора о развитии застроенной территории предусмотрена обязанность истца как победителя аукциона самостоятельно и за свой счет расселить жильцов ветхого жилого фонда, включенного в адресную программу. Предоставляемые под расселение квартиры приобретаются за счет истца, оформляются в его собственность для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Истец считает, что ими получено согласие ответчиков на расселение из жилого дома, поскольку после получения уведомления о сносе дома и признании его аварийным какого-либо письменного отказа от ответчиков в расселении не поступало. Согласно отчету об оценке N от 12 июля 2017 года, составленному ООО ... рыночная стоимость принадлежащей ответчикам квартиры по состоянию на 12 июля 2017 года составила 1480782 руб., стоимость принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности в аварийном доме 0,139 доли составила 149923 руб., стоимость принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N площадью 579 кв.м 0,139 доли составила 327316 руб. Истец направил в адрес ответчиков соглашение о выкупной цене жилого помещения от 3 ноября 2017 года, от подписания которого ответчики отказались.
В судебном заседании представитель истца ООО "Центр жилищного строительства" Сидорова И.В. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.
В судебном заседании ответчики Иванова А.Г. и Филимонова О.В., являющаяся одновременно представителем третьего лица Филимоновой Е.И., представитель ответчиков и третье лицо Сергеева И.В., иск не признали и суду пояснили, что готовы рассмотреть предложение о выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в размере 3500000 руб., поскольку за меньшую стоимость не смогут приобрести благоустроенное жилое помещение на состав семьи из шести человек. Полагают, что истцом пропущен срок исковой давности, при этом правом на обращение в суд с данным иском обладает администрация г.Чебоксары, а не застройщик.
В судебном заседании представитель третьего лица администрации г.Чебоксары Мясникова И.С. полагала иск подлежащим удовлетворению.
Представители третьих лиц Московского РОСП г.Чебоксары УФССП России по Чувашской Республике, Ленинского РОСП г.Чебоксары УФССП России по Чувашской Республике в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третьи лица Сергеева П.Н., Филимонова Е.И. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 1 августа 2018 года в удовлетворении иска ООО "Центр жилищного строительства" отказано.
На данное решение суда истцом ООО "Центр жилищного строительства" подана апелляционная жалоба на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности. В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии у истца права на изъятие у собственников жилого помещения, поскольку именно на него возложена обязанность по расселению граждан из аварийного дома. Арест на имущество одного из ответчиков не будет препятствовать регистрации сделки купли-продажи квартиры при наличии судебного решения о возложении обязанности заключить договор купли-продажи. Полагает, что отказ в удовлетворении иска нарушит не только права истца, но и права администрации г.Чебоксары, которая передала истцу права по расселению граждан из аварийного жилья.
Проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения третьего лица Сергеевой И.В., признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора передачи от 13 мая 1993 года N Иванова А.Г. и Филимонова О.В. являются собственниками квартиры ... по 1/2 доле в праве общей долевой собственности каждая.
Статус аварийности многоквартирного дома дом ... подтвержден республиканской адресной программой "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики" на 2013 - 2017 годы, утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30 апреля 2013 года N. Данным постановлением утвержден перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. В указанный перечень вошел и жилой дом ..., в квартире N которого проживают ответчики.
На основании проведенного 30 мая 2013 года аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории 11 июня 2013 года между администрацией г.Чебоксары Чувашской Республики и ООО "Центр жилищного строительства" (застройщик) заключен договор N 40 о развитии застроенной территории в г.Чебоксары, по условиям которого застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, связанные с развитием застроенной территории квартала общей площадью 5,6245 га, ограниченного ул.Б.Хмельницкого, ул.Суворова, ул.Коммунальная Слобода г.Чебоксары, а администрация г.Чебоксары обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств. В соответствии с пунктом 2.1.4 договора застройщик обязался уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Чувашской Республики, муниципального образования "город Чебоксары", в случае, если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3. настоящего договора. Пунктом 2.1.4.2 договора установлено, что выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств застройщика с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Постановлением администрации г.Чебоксары от 29 января 2015 года N 277 "Об изъятии земельного участка и жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в доме ..." изъяты для муниципальных нужд жилые помещения в указанном доме, в том числе принадлежащая на праве общей долевой собственности Филимоновой О.В. и Ивановой А.Г. квартира N, и земельный участок с кадастровым номером N. Данным постановлением установлено, что Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом должен обеспечить заключение соглашений о выкупе жилых помещений с собственниками изымаемых жилых помещений и земельного участка, а ООО "Центр жилищного строительства" должно произвести оплату выкупной стоимости изымаемых земельного участка и жилых помещений.
Согласно отчету N, составленному ООО ..." 18 июля 2017 года, рыночная стоимость квартиры ... по состоянию на 12 июля 2017 года составляет 1480782 руб., стоимость 0,139 доли в праве общей долевой собственности данного дома - 149923 руб., стоимость 0,139 доли в праве общей собственности земельного участка с кадастровым номером N площадью 579 кв.м, приходящегося под многоквартирный жилой дом, - 327316 руб.
Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Центр жилищного строительства", суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствуют основания для обращения в суд за защитой нарушенных прав в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по изъятию путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома, в соответствии с жилищным законодательством возложена на администрацию г.Чебоксары; заключенный истцом договор о развитии застроенной территории в г.Чебоксары не порождает у лиц, проживающих на подлежащей застройке территории, обязательства продать свои жилые помещения застройщику или иным лицам. Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание наличие ареста принадлежащей Филимоновой О.В. доли в жилом помещении, наложенного судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительных производств.
Судебная коллегия соглашается с приведенным выводом суда первой инстанции, так как он сделан с учетом положений статей 55, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтвержден материалами дела и основан на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
В соответствии со статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1). Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3). Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (пункт 6).
В статье 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (пункт 1). В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10).
Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1). Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2). Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6). Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9). Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 3, 5 9 настоящей статьи (часть 10). В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи (часть 11).
Исходя из указанных выше положений закона принудительное изъятие жилого помещения и земельного участка может осуществляться для государственных и (или) муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения и земельного участка правомочны принимать только федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления. В связи с этим выкуп жилого помещения и земельного участка производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Передача такого права частным лицам и коммерческим организациям законом не предусмотрена.
Между тем, ООО "Центр жилищного строительства" не является ни государственным органом, ни органом местного самоуправления, в связи с чем у него отсутствует право на предъявление такого иска, то есть ООО "Центр жилищного строительства" не может признаваться надлежащим истцом по данному делу.
Кроме того, договор о развитии застроенной территории в г.Чебоксары от 11 июня 2013 года является гражданско-правовым договором, в рамках которого ООО "Центр жилищного строительства" взяло на себя функцию по созданию либо приобретению, а также передаче в муниципальную собственность города Чебоксары благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на территории (пункт 2.1.3 договора), и уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения (пункт 2.1.4 договора).
Таким образом, по условиям договора о развитии застроенной территории истец уплачивает выкупную цену изымаемого у собственника жилого помещения либо предоставляет собственнику взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение только на основании соглашения с собственником объекта недвижимости.
Однако в рассматриваемой ситуации такого соглашения между сторонами по делу не достигнуто.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В данном случае оснований для понуждения ответчиков к заключению договора купли-продажи принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, оснований для иной оценки которых у судебной коллегии не имеется. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется, в связи с чем апелляционная жалоба подлежит отклонению.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 1 августа 2018 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий И.В. Юркина
Судьи Ю.Г. Карачкина
Э.А. Степанова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
