Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 23 августа 2019 года №33-592/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2019 года Дело N 33-592/2019
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Слободчиковой М.Е.,
судей Тараника В.Ю., Коневой О.А.,
при секретаре Князь Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Трояна И.В. на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 28.05.2019, которым постановлено:
Исковые требования муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области к Трояну И.В. о понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.
Обязать Трояна И.В. заключить договор аренды от 18.07.2019 N <...> земельного участка, находящегося в собственности Еврейской автономной области, площадью 1307 кв.м, с кадастровым номером <...>, относящегося к категории "земли населённых пунктов", с разрешённым использованием: "объекты придорожного сервиса (размещение мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей)", расположенного по адресу: <...>.
Взыскать с Трояна И.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.
Заслушав доклад судьи Тараника В.Ю., пояснения представителя истца Драгунова А.Г., ответчика Трояна И.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Муниципальное казённое учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - МКУ КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО, комитет) обратилось в суд с иском к Трояну И.В. о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
Требования мотивированы тем, что Троян И.В. является собственником станции технического обслуживания, расположенной по адресу: <...>. В адрес ответчика направлена оферта - проект договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель "земли населённых пунктов", расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, площадью 1307 +/- 13 кв.м, с видом разрешённого использования "объекты придорожного сервиса (размещение мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей)", а также уведомление о необходимости в тридцатидневный срок направить подписанные экземпляры проекта договора в адрес комитета. До настоящего времени ответчик договор аренды земельного участка не подписал, протокол разногласий не направил.
Просил суд обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка от 18.07.2019, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: <...>, площадью 1 307 кв.м.
В судебном заседании представитель истца Драгунов А.Г. требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал. Дополнительно суду пояснил, что поскольку на земельном участке находится станция технического обслуживания, которая принадлежит ответчику и используется им, он обязан заключить договор аренды земельного участка. Земельный участок сформирован, к нему имеется соответствующая документация.
Ответчик Троян И.В. в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещён надлежащим образом.
Суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Троян И.В. просил решение суда отменить, производство по делу прекратить.
Мотивируя жалобу, указал, что, направив судебную корреспонденцию по месту нахождения нежилого помещения, а не по месту жительства, суд лишил его права на участие в судебном заседании и направлении возражений по иску.
Полагает, что МКУ КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО является ненадлежащим истцом, поскольку, как следует из решения суда, земельный участок является собственностью Еврейской автономной области.
При вынесении решения суд применил недействующую норму закона - положения статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Рассматривая требования о понуждении к заключению договора, суд неправомерно возложил обязанность по оплате арендной платы с 31.01.2017 в размере 314 096 рублей 15 копеек.
Полагает, что указанный истцом в проекте договора размер штрафа и неустойки не обоснован и завышен.
Не согласен с размером арендной платы.
Также указал на не соответствие даты заключения договора, указанной в иске, с датой договора, указанной в решении.
На момент обращения в суд, а также принятия решения вид разрешённого использования "объекты придорожного сервиса" был упразднён Приказом Минэкономразвития от 04.02.2019 N 44 и не мог применяться для совершения гражданско-правовых сделок с земельными участками.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Троян И.В. доводы и требования апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца Драгунов А.Г. возражал относительно доводов и требований апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно неё.
Нормами земельного законодательства предусмотрены принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, платности использования земли (подпункты 5, 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Статьёй 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.
Статья 39.20 ЗК РФ регулирует вопросы предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.
Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно пункту 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, с 31.01.2017 Трояну И.В. на праве собственности принадлежит станция технического обслуживания, расположенная по адресу: <...>, на земельном участке общей площадью 1307+/-13 кв.м, с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: объекты придорожного сервиса (размещение мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей).
Из материалов дела следует, что государственная собственность на указанный земельный участок не разграничена.
Постановлением мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО от 06.04.2017 N <...> указанный земельный участок предоставлен ответчику в аренду сроком на 49 лет. Пунктом 4 данного правового акта постановлено МКУ КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО после предоставления кадастрового паспорта заключить с Трояном И.В. договор аренды земельного участка.
16.01.2019 комитет направил Трояну И.В. для подписания проект договора аренды земельного участка от 12.11.2018 N <...> с указанием о необходимости в течение 30 дней со дня направления проекта договора подписать его и представить в комитет для осуществления государственной регистрации.
На данное предложение ответчик не ответил, протокол разногласий не представил.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами действующего законодательства, пришёл к выводу об обоснованности заявленного требования, иск комитета удовлетворил.Судебная коллегия соглашается с выводом суда в части понуждения Трояна И.В. заключить договор аренды указанного земельного участка, считает его обоснованным, соответствующим нормам действующего законодательства.
Довод апелляционной жалобы о том, что МКУ КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО является ненадлежащим истцом по данному делу судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку в соответствии со статьёй 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. Указание судом первой инстанции в решении на принадлежность земельного участка Еврейской автономной области является ошибочным.
Применение судом недействующей нормы права (статьи 36 ЗК РФ), учитывая принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, а также то обстоятельство, что спорный земельный участок является сформированным, имеет кадастровый номер, поставлен на кадастровый учёт, определена его площадь, категория и вид разрешённого использования, не может повлечь отмену принятого решения.
Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, изложенным в пункте 9 постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и её пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для её контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.
По мнению судебной коллегии, указанные в пунктах 4.1 и 4.2 проекта договора размеры пени (0,2 % за каждый день просрочки от суммы платежей за истёкший расчётный период) и штрафа в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств (в 100-кратном размере МРОТ, установленным действующим законодательством на момент взыскания) не являются несправедливыми договорными условиями, существенным образом нарушающими интересы Трояна И.В. Указанные размеры неустойки отвечают требованиям разумности. При этом согласно статье 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 01.01.2001 исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Довод ответчика о несогласии с размером арендной платы судебная коллегия отклоняет, поскольку его расчёт произведён в соответствии со статьёй 1 закона ЕАО от 01.07.2015 N 747-ОЗ "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов". При определении размера арендной платы учитывалась кадастровая стоимость земельного участка, а также установленный решением городской Думы МО "Город Биробиджан" ЕАО от 24.09.2015 N 174 размер коэффициента, учитывающий вид разрешённого использования, осуществляемый на арендуемом земельном участке.
Вместе с тем судебная коллегия считает обоснованным довод апелляционной жалобы о незаконности указания в проекте договора условия о возложении на арендатора обязанности по оплате арендной платы за период с 31.01.2017 по 11.11.2018 в размере 314 096 рублей 15 копеек.
В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
При этом, по смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ, применение установленных условий заключённого договора к отношениям, возникшим до его заключения является правом сторон, а не их обязанностью.
Из материалов дела следует, что Троян И.В. не согласен с условием договора о подлежащей оплате однократно за период с 31.01.2017 по 11.11.2018 арендной платы в размере 314 096 рублей 15 копеек (строка 6 расчёта арендной платы, содержащегося в приложении N 1 к проекту договора), следовательно, данное условие подлежит исключению из проекта договора. Исключение данного условия не лишает истца права на взыскание денежных средств за пользование земельным участком в указанном периоде не в рамках настоящего гражданского дела.
По указанному основанию подлежит изложению в иной редакции пункт 7.1 проекта договора, содержащий условие об оплате арендной платы с 31.01.2017.
Также судебная коллегия соглашается с доводом жалобы об ошибочном указании судом даты проекта договора аренды - 18.07.2019, поскольку материалами дела подтверждается, что проект договора датирован 12.11.2018.
Довод апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчика судом первой инстанции о рассмотрении дела 28.05.2019 опровергается имеющейся в материалах дела телефонограммой, переданной Трояну И.В. секретарём судебного заседания Е.С. 06.05.2019. Оснований полагать, что содержащаяся в ней информация не соответствует действительности, у судебной коллегии не имеется.
С учётом вышеизложенного, принимая во внимание, что на момент вынесения решения суда в классификаторе видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (в редакции от 04.02.2019), правильным наименованием вида являлся "объекты дорожного сервиса" (размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, код 4.9.1.4), судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда с изложением резолютивной части решения в иной редакции.
Правовых оснований для отмены решения суда, прекращения производства по делу судебная коллегия не находит.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 28.05.2019 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области к Трояну И.В. о понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворить частично.
Обязать Трояна И.В. заключить договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 307 кв.м, с кадастровым номером <...>, относящегося к категории земель "земли населённых пунктов", расположенного по адресу: <...>, на условиях, изложенных в проекте договора от 12.11.2018 N <...>, за исключением пунктов 1.1, 7.1, указав их в следующей редакции:
пункт 1.1: "В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьёй 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации "арендодатель" по настоящему договору предоставляет "арендатору" во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <...>, относящийся к категории земель "земли населённых пунктов", расположенный по адресу: <...>, площадью 1 307 кв.м, с видом разрешённого использования "Объекты дорожного сервиса (размещение мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей)", в дальнейшем именуемый "объект"".
пункт 7.1: "На момент подписания настоящего договора "арендатор" занимает арендуемый объект с 31.01.2017".
Исключить из расчёта арендной платы приложения N 1 к договору аренды земельного участка от 12.11.2018 N <...> шестую строку о подлежащих к оплате однократно за период с 31.01.2017 по 11.11.2018 денежных средств в размере 314 096 рублей 15 копеек.
Взыскать с Трояна И.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей".
Апелляционную жалобу Трояна И.В. считать удовлетворённой частично.
Председательствующий М.Е. Слободчикова
Судьи В.Ю. Тараник
О.А. Конева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка