Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 июля 2021 года Дело N 33-59/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьиСтепановой Т.Г.,

судей Никитиной А.В., Савина А.И.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной Л.С. и секретарем Чесноковой Ю.В. рассмотрела в открытом судебном заседаниигражданское дело N по апелляционной жалобе ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелияна решение Лоухскогорайонногосуда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по иску Пановой Г. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, администрации Лоухского муниципального района Республики Карелия, администрации Чупинского городского поселения Республики Карелия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Карельской региональной общественной организации "Чупинский морской яхт-клуб" о признании права собственности на не жилое помещение о признании права собственности на нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Панова Г.Г.обратилась с иском в суд по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между ЮЛ1 (продавец) и истцом (покупатель)был заключен договор купли-продажи нежилого помещения - склада (цеха фасовки), инвентарный N, общей площадью (...) кв.м, расположенного по адресу: (.....),что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ. Истец принятые на себя обязательства исполнил в полном объеме,что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N от ХХ.ХХ.ХХ, на сумму (...) руб. и N от ХХ.ХХ.ХХ на сумму (...) руб.Поскольку продавец в нарушение п. 3.6 договора купли-продажи не передал покупателю техническую и правоустанавливающую документацию на объект недвижимости, а ХХ.ХХ.ХХ ОАО "Айна" было ликвидировано и прекратило свою деятельность, Панова Г.Г. просила суд признать за ней право собственности на указанный объект недвижимости.

Определением Лоухского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ гражданское дело в части исковых требований, предъявленных к ЮЛ1, прекращено ввиду ликвидации юридического лица

Решением суда исковые требования удовлетворены. Суд признал за Пановой Г.Г. право собственности на нежилое помещение - склад (цех фасовки), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: (.....), инвентарный N, площадью (...) кв.м.

С решением суда не согласен ответчик- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление),в апелляционной жалобе просит его отменитьв части удовлетворения требований о признании права собственности на объект недвижимости по отношению к Управлению и в этой части отказать, в обоснование жалобы ссылается на то, что не является собственником спорного объекта недвижимости, не претендует на него и, следовательно, не является надлежащим ответчиком по делу. Отмечает, что с ХХ.ХХ.ХХ г. на территории Республики Карелия сформировалась практика рассмотрения судами (в абсолютном большинстве случаев Арбитражным судом Республики Карелия) исков о государственной регистрации договора и (или) перехода права собственности.Считает, что истец должен был обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности от ЮЛ1 к Пановой Г.Г. на спорный объект недвижимости.Обращает внимание суда на необходимость проверки прав продавца на указанное здание, а также сделки на предмет ее законности и наличия у истца плана приватизации от ХХ.ХХ.ХХ, которым подтверждается право продавца на объект недвижимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанциипредставитель Управления Росреестра по Республике Карелия Панченко К.Н., действующая на основании доверенности, поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, инстанции не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия в соответствии сабз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ считает необходимым в интересах законности проверить решение суда в полном объеме и приходит к выводу, что разрешая исковые требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости, суд принял решение, влекущее правовые последствия для лиц, не привлеченных к участию в деле, что в силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, чтоспорный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером N

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером N расположен в водоохранной зоне и частично в береговой полосе Белого моря, в связи с чем установлено соответствующее обременение в пользу Невско-Ладожского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, которое не привлекалось к участию в деле.

Кроме того, в отношении данного земельного участка зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ЮЛ1 с указанием, что участок находится в государственной собственности. Между тем, орган, осуществляющий полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной и муниципальной собственности, - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия - к участию в деле не привлечен.

К участию в деле судом также не были привлечены органы, осуществляющие учет объектов недвижимости, право собственности на которые возникло до введения в действие Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - ГУП РК РГЦ "Недвижимость", на котором также лежала обязанность по передаче сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости и в последующем в ЕГРН, а также территориальный орган Росимущества Республики Карелия как уполномоченный орган, осуществляющий функции по управлению государственным имуществом, принимая во внимание положения ст. 3.1 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отсутствие в ЕГРН сведений о собственниках земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, а также о собственниках иных зданий, расположенных на том же земельном участке, представляющем собой единое землепользование.

С учетом указанных обстоятельств, доводов жалобы, в судебном заседании ХХ.ХХ.ХХ судебная коллегия в порядке ч. 5 ст. 330 ГПК РФ перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в связи с наличием оснований, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, и привлекла к участию в деле вкачестве соответчика Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, -Федеральное агентство водных ресурсов, Невско-Ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия, ГУП РК РГЦ "Недвижимость".

Рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ХХ.ХХ.ХХ между ЮЛ1 (продавец) и истцом (покупатель)был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому предметом договора являлся склад (цех фасовки), инвентарный N, общей площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: (.....); цена договора составляет (...) руб., оплата стоимости приобретаемого имущества производится покупателем в следующем порядке: ХХ.ХХ.ХХ - (...) руб., ХХ.ХХ.ХХ - (...) руб.

Истец принятые на себя обязательства исполнил в полном объеме,что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N от ХХ.ХХ.ХХ на сумму (...) руб. и N от ХХ.ХХ.ХХ на сумму (...) руб.

Имущество, являющееся предметом договора, передано истцу продавцом по акту приема-передачи от ХХ.ХХ.ХХ.

Вместе с тем, переход права собственности на спорное имущество от ЮЛ1 к Пановой Г.Г. по указанному договору купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ ЮЛ1 признано банкротом (дело N А26-4864/2011).

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ конкурсное производство в отношении ЮЛ1 завершено.

ХХ.ХХ.ХХ в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности указанного юридического лица в связи с банкротством.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на сновании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход к истцу права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что истец обращался в Управление Росреестра по Республике Карелия за государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество, однако решением от ХХ.ХХ.ХХ в ней было отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего на момент заключения договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона государственной регистрации подлежали права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Согласно п. 2 ст. 6 того же Федерального закона государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Аналогичные положения предусмотрены ст. ст. 1, 69 действующего в настоящее время Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (п. 59 постановления Пленума N 10/22).

Учитывая, что истец правом собственности на спорное имущество до вступления Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не обладала, в связи с чем заключение указанного договора купли-продажи здания, а также факт уплаты ЮЛ1 (продавцу) предусмотренной договором цены не могли являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом РФ и законодательством о регистрации недвижимости правилами.

По смыслу ст. 12 ГК РФ и исходя из приведенных выше разъяснений постановления Пленума N 10/22, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, поэтому заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав, в связи с чем вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения этого иска нельзя признать обоснованным.

Вместе с тем, рассматривая спор, суд первой инстанции не учел, что, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на спорное недвижимое имущество, истец, по сути, преследовала цель, направленную на государственную регистрацию ее права собственности.

Из положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что обращение в суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление.

В п. 3 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что вправе самостоятельно определить надлежащий способ защиты прав истца, принимая во внимание факт заключения договора купли-продажи, передачу спорного имущества во владение истцу во исполнение сделки и наличие данного имущества у него на момент рассмотрения спора, в связи с чем истец настаивала на признании права собственности в целях в государственной регистрации за ней данного права.

В п. 63 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 62 постановления Пленума N 10/22 следует, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, в том числе, и в случае отсутствия наследников продавца или при ликвидации продавца - юридического лица. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ч.2ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Исходя из характера и предмета спора, к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению по делу, относится проверка фактического существования спорного имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, наличия у него признаков недвижимого имущества, его местонахождения, принадлежности его продавцу на праве собственности на момент совершения сделки купли-продажи, передачи его продавцом покупателю во исполнение договора и оплаты его покупателем, соответствие сделки требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения на момент ее совершение, а также определение характеристик спорного имущества в объеме, позволяющем идентифицировать его как объект недвижимого имущества и как предмет указанного договора купли-продажи.

В материалы дела представлены следующие документы, подтверждающие право собственности продавца на спорное недвижимое имущество на момент заключения сделки:

- постановление главы местного самоуправления (.....) от ХХ.ХХ.ХХ N, в котором в составе подлежащего регистрации имущества ЮЛ1 отражен объект с инвентарным номером N, поименованный как склад (цех фасовки), ХХ.ХХ.ХХ года постройки (приложение N, строка 55);

- решение исполнительного комитета (.....) Совета народных депутатов от ХХ.ХХ.ХХ N "Об отводе земельного участка ОРСуЧупинскогокомплексного леспромхозапод строительство цеха фасовки в (.....)", согласно которому ОРСуЧупинского ЛПХ отведен земельный участок площадью 0,3 га под строительство цеха фасовки, земельный участок выделен на месте существующего тарного склада с условием предусмотреть снос тарного склада при проектировании;

- постановление мэрии (.....) от ХХ.ХХ.ХХ N "О закреплении земельных участков за ЮЛ1 согласно которому за ЮЛ1 на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплены земельные участки под складские помещения площадью (...) кв. м;

- технический паспорт склада-ангара, расположенного на (.....), д. б/н, в (.....), инвентарный N ведомственного фонда, принадлежащего муниципальному торговому предприятию ЮЛ1 (далее - МТП "ЮЛ1"), согласно которомуобщая полезная площадь здания составляет (...) кв. м;

- распоряжение мэрии (.....) от ХХ.ХХ.ХХ N-р об утверждении плана приватизации МТП "ЮЛ1 согласно которому МТП "ЮЛ1" было реорганизовано в ЮЛ1 в составе имущества которого отражен объект с инвентарным номером N, поименованный как склад (цех фасовки), ХХ.ХХ.ХХ года постройки (строка 58).

В п. 11 постановления Пленума N разъяснено, что акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Заключенный между ОАО "Айна" и истцом договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ не обладает признаками крупной сделки и сделки, в совершении которой имелась заинтересованность. Признаков ничтожности или оспоримости сделки в отношении данного договора судебной коллегией также не выявлено.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО "ГК Н.Э.П.С." в целях идентификации спорного имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, спорный объект недвижимости, поименованный в указанном договоре как склад (цех фасовки), инвентарный N, общей площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: (.....), д. б/н, представляет собой зданиес инвентарным номером N, в отношении которого ГУП РК "РГЦ "Недвижимость" составлен технический паспорт. Указанное здание размещено на обособленном земельном участке с кадастровым номером N площадью (...) кв. м, входящем в состав земельного участка с кадастровым номером N площадью (...) кв. м, с видами разрешенного использования - складские помещения, для размещения промышленных объектов.