Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 33-5919/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Моргунова Ю.В.,

судей Юдаковой Ю.Ю., Бисюрко Ю.А.,

при секретаре Пащенко Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева Н.А. к Администрации г. Хабаровска, Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска о признании фундамента объектом недвижимого имущества, приобретении права собственности на земельный участок по апелляционной жалобе представителя ответчика Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 08 июня 2021 года,

заслушав доклад судьи Бисюрко Ю.А., объяснения представителя истца Винаркевича И.Р., представителя ответчиков Кунделя Е.Д., представителя третьего лица Саяпина Е.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Васильев Н.А. обратился в суд с иском к Администрации г. Хабаровска, Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска о признании фундамента объектом недвижимого имущества, приобретении права собственности на земельный участок.

В обоснование иска Васильев Н.А. ссылается на приобретение в собственность 28.02.2019 жилого дома <адрес>, 1955 года постройки, который к моменту приобретения находился в руинированном состоянии после пожара, произошедшего в 2014 году. После приобретения дома истец демонтировал пришедшие в негодность конструкции дома, в результате чего на участке остался только монолитный фундамент. В приобретении в собственность земельного участка, на котором расположен фундамент, в порядке ст.39.20 Земельного кодекса РФ истцу отказано по тем основаниям, что на земельном участке отсутствует объект недвижимости.

Истец, с учетом уточнений исковых требований, просит: признать фундамент, расположенный на земельном участке по <адрес>, объектом недвижимого имущества; признать за Васильевым Н.А. право на приобретение в собственность земельного участка общей площадью 772 кв.м по этому же адресу с заявленными координатами.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 08 июня 2021 года исковые требования Васильева Н.А. удовлетворены частично. Фундамент, расположенный по адресу: <адрес>, признан объектом недвижимого имущества. За истцом признано право на приобретение в собственность земельного участка, с назначением под индивидуальный жилой дом, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков просит отменить решение суда, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает, что истец не является собственником "жилого дома" до введения в действие Земельного кодекса РФ, а также наследником указанных лиц. В настоящее время на спорном земельном участке отсутствует (не расположен) индивидуальный жилой дом, находящийся в собственности истца, правовые основания для приобретения права собственности на земельный участок под индивидуальный жилой дом отсутствуют. Наличие непогашенной регистрационной записи в ЕГРН о правах истца на жилой дом не предоставляет ему права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку здание утратило свои физические свойства в связи со сносом. Наличие на земельном участке фундамента также не свидетельствует о наличии исключительного права истца на приобретение земельного участка. Истец не является собственником возведенного на спорном земельном участке объекта-фундамента, потому как фундамент является по существу новым объектом, отличным от объекта (индивидуальный жилой дом), право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН за истцом. Считает мнимой сделку по приобретению истцом отсутствующего имущества (дома). Фундамент фактически является самовольной постройкой. Здание по <адрес> расположено в центре деловой, общественной и коммерческой активности, виды разрешенного использования для данной зоны не содержат вида "для индивидуального жилищного строительства", а также данное здание расположено в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства. Спорный земельный участок не поставлен на кадастровый учет и не образован в установленном законом порядке в целях оформления земельно-правовых отношений.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца указал, что к Васильеву В.А. как к новому собственнику домовладения по <адрес> перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, что дает ему право претендовать на приобретение в собственность земельного участка без участия в торгах. Ответчик не воспользовался правом заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения наличия признаков недвижимого имущества у фундамента. В результате пожара жилой дом по <адрес> был разрушен частично, а не уничтожен полностью, истец после приобретения дома приступил к его восстановлению. Доводы ответчика о мнимости сделки купли-продажи жилого дома являются голословными. В случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется, фундамент самовольной постройкой не является. Жилой дом по <адрес> был возведен задолго до нормативных правовых актов, на которые ссылается ответчик в обоснование доводов о незаконности существования индивидуальных жилых домов в зоне деловой, общественной и коммерческой активности, вблизи объектов электросетевого хозяйства. Спорный земельный участок сформирован, а постановка его на кадастровый учет станет возможной после предварительного согласования предоставления его истцу. Просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец в заседании суда апелляционной инстанции участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном порядке, об уважительных причинах неявки не сообщил, в связи с чем дело рассмотрено без его участия, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец Васильев Н.А. является собственником жилого дома, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 46,6 кв.м., инв.N 12556, лит. А, А1, А2, А3, адрес (местонахождения): <адрес>, кадастровый (условный) N, 1955 года постройки, что подтверждается договором купли-продажи от 28.02.2019, выпиской из ЕГРН от 15.10.2019.

В соответствии с техническим паспортом по состоянию на 03.02.2004, по адресу: <адрес>, расположен одноэтажный жилой дом общей площадью 46,6 кв.м., в том числе жилой площадью 39,2 кв.м., состоящий из четырех жилых комнат и кухни; расположен на земельном участке - по документам 600 кв.м., фактически - 825,5 кв.м. По данным обследования 14.05.2014 жилой дом является неэксплуатируемым (после пожара) по причине частичного или полного отсутствия отдельных конструктивных элементов: крыши, оконных и дверных проемов, частично стен и перегородок.

В соответствии с представленным истцом заключением ООО "НК проект" от 17.06.2020, на основании проведенного обследования существующего Строения (жилой дом каркасного типа) на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый условный N) в Кировском районе г. Хабаровска можно сделать следующие выводы о его техническом состоянии. Осмотр существующих частей Строения индивидуальный жилой дом (по внешним признакам) является достаточным для решения поставленных задач. Необходимость в проведении детального исследования (с использованием инструментов и приборов неразрушающего обследования) отсутствуют по причине технического состояния объекта и его физического износа. В ходе проведения осмотра установлено, что несущие и ограждающие конструктивные элементы существующего на земельном участке Строения, за исключением монолитных железобетонных ленточных фундаментов, отсутствуют по причине их полного разрушения в результате пожара и последующего демонтажа руинированных остатков. Существующие на момент проведения осмотра монолитные ленточные железобетонные фундамент были возведены на участке, согласно данным БТИ в 1955 году, и в течении периода времени по 2014 года выполняли свою функцию как несущая конструкция для самого строения индивидуального жилого дома и являлись неотъемлемо частью объекта капитального строительства. Техническое состояние Строения (индивидуальный жилой дом) на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый условный N в Кировском районе г. Хабаровска) на момент осмотра определяется как руинированное сооружение, не соответствующее требованиям надежности и устойчивости. Техническое состояние существующих на земельном участке конструкций монолитных ленточных железобетонных фундаментов являющихся одной из основных конструктивных частей Строения, как объекта капитального строительства, находится на момент осмотра в ограниченно работоспособном состоянии и допускает возможным проведение ремонтно-восстановительных работ с целью восстановления работоспособности существующей конструкций монолитных ленточных железобетонных фундаментов и последующего на их основе конструкций индивидуального жилого дома.

Согласно заключению ООО "НК проект" от 06.11.2020, представленному истцом, на основании проведенного обследования существующего Строения (жилой дом каркасного типа) на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый условный N) в Кировском районе г. Хабаровска можно сделать следующие выводы о его техническом состоянии. Осмотр вновь выполненных конструкций как частей Строения индивидуальный жилой дом (по внешним признакам) является достаточным для решения поставленных задач. В ходе проведения осмотра установлено, что несущие и ограждающие конструктивные элементы существующего на земельном участке Строения, а именно монолитные железобетонные ленточные фундаменты восстановлены и в целом отвечают требованиям надежности и устойчивости. Их техническое состояние для Строения (индивидуальный жилой дом) на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый условный N в Кировском районе г. Хабаровска) на момент осмотра определяется как сооружение, соответствующее требованиям надежности и устойчивости. Техническое состояние вновь возведенных на земельном участке конструкций монолитных ленточных железобетонных фундаментов являющихся одной из основных конструктивных частей Строения, как объекта капитального строительства, находится на момент осмотра в работоспособном состоянии и допускает возможным продолжения ремонтно-восстановительных работ с целью восстановления конструкций индивидуального жилого дома.

02.09.1938 между Селько-хозяйственной Артелью "Кантонская Коммуна" и Бондаренко А.И., Коренецким Г.А. Заключен договор, в соответствии с которым Сельско-хозяйственная Артель "Кантонская Коммуна" продала гражданам Бондаренко и Коренецкому в их общую собственность в равных долях, принадлежащие Артели, ниже перечисленные строения, находящиеся в г. Хабаровске, в 166 квартале, на 22 участке по <адрес>, а именно: 1) жилой фаршированный дом размером 114,56 кв.м: крытый оцинкованным железом, состоящий из шести комнат; 2) жилой дом из досок, оштукатуренный с обоих сторон, разм. 52,91 кв.м., крытый старым железом, из трех комнат; 3) такой же дом размером 71,74 кв.м., крытый черным железом с жилым чердачным помещением и 4) сарай тесовый разм. 6,80 на 4,65 метр. Согласно справки Коммунального Отдела Кировского Райсовета г. Хабаровска от 20.08.1938 за N 1-047 на отчуждаемых строениях арестов не имеется. Продажа эта совершена за сумму четыре тысячи пятьсот рублей, каковые деньги уплачены полностью. Согласно справки Хабаровского райфинотдела от 19.08.1938 за N 0-1 недоимок по налогам и сборам за Артелью "Кантонская Коммуна" не числится.

Справкой КГБУ "Хабкрайкадастр" от 04.12.2020 установлено, что в реестре регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Хабаровского края, зарегистрированное до 15.05.1998, на объект - жилой дом по адресу (местоположению): <адрес>, ранее: <адрес>, право собственности зарегистрировано за первыми правообладателями: Коренецким Г.А. - 1/2 доли, Бондаренко А.И. - 1/2 доли, на основании договора купли-продажи от 02.08.1938, р-8370.

30.05.2018 Фингерут О.И. (прежним собственником дома) в департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации г.Хабаровска подано заявление о предварительном согласовании предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, или находящегося в собственности городского округа "Город Хабаровск", в соответствии с которым просит предварительно согласовать предоставление земельного участка площадью 0,1505 Га, по адресу <адрес>.

Письмом от 28.06.2018 департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска сообщено Фингерут О.И. следующее. Правоустанавливающие документы на здание смешанного использования, для использования которого испрашивается земельный участок, не предоставлены. К заявлению представлена копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом, в то время как на испрашиваемом земельном участке по <адрес> здания, строения, сооружения, кроме не капитальных металлических гаражей, отсутствуют. Основным условием для предоставления земельного участка в особом порядке земельное законодательство ставит фактическое нахождение объекта на испрашиваемом земельном участке.

27.11.2019, 14.01.2020 истцом Васильевым Н.А. в департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска подано заявление о предварительном согласовании предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, или находящегося в собственности городского округа "Город Хабаровск", в соответствии с которым просит предварительно согласовать предоставление земельного участка с кадастровым номером N, площадью 772 кв.м, по адресу <адрес>.

Письмами от 10.12.2019, 11.02.2020 департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска Васильеву Н.А. сообщено следующее. Указанный адрес местоположения испрашиваемого земельного участка не соответствует выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества. Указанное строение в сообщении, содержащем перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, отсутствуют. В результате выездного обследования, специалистами департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска 03.02.2020 было установлено, что объект (индивидуальный жилой дом) по ул./пер. Запарина, 169, отсутствует. Наличие зарегистрированного права на фактически несуществующий объект права - индивидуальный жилой дом не является основанием для предоставления земельного участка.

На основании постановления главы администрации города Хабаровска от 29.12.1993 N 1726/2 застройщику - отделу капитального строительства УВД Хабаровского края в краткосрочную аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок, на период строительства первой очереди 5-10-этажного, 114-квартирного жилого дома, трансформаторной подстанции, насосной станции, теплотрассы и благоустройства территории в <адрес>, с полным изъятием территории индивидуальных домовладений и сносом жилых домов <адрес>. Согласно п. 2.3 данного постановления застройщик обязан произвести расселение жильцов из жилых домов, подлежащих сносу, предоставить квартиры, возместить убытки и неиспользованные затраты землепользователям согласно действующего законодательства РФ.

Отделом капитального строительства УВД Хабаровского края был заключен с администрацией города Хабаровска договор аренды земельного участка от 20.11.1999 N 2533, для строительства жилого дома, на срок с 20.11.1999 по 19.11.2003.

На основании распоряжения Правительства Хабаровского края от 14.01.2008 N 6-рп отделу организации капитального строительства УВД по Хабаровскому краю на три года продлен срок предоставления земельного участка. Отделом организации капитального строительства УВД по Хабаровскому краю 18.02.2008 заключено дополнительное соглашение N 10050 к договору аренды земельного участка N 2533 от 20.11.1999 на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 12629,2 кв.м., местоположение земельного участка - участок находится в 16 м. по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, для строительства первой очереди 6-10-этажного 129-квартирного жилого дома и второй очереди 230-квартирного 14-16-этажного жилого дома по <адрес>.

Из письма заместителя начальника управления начальнику управления организации капитального строительства Департамента тыла МВД России от 20.08.2008 следует, что в УВД по Хабаровскому краю с 2006 года ведется строительство 36-квартирного жилого дома по <адрес> (2 пусковой комплекс). Из 36 квартир, планируемых к сдаче в эксплуатацию, в соответствии с Постановлением Главы администрации г.Хабаровска от 29.11.1993 года N 1726/2 одна квартира, общей площадью не менее 52.1 кв.м., должна быть предоставлена в счет возмещение ущерба, причиненного сносом жилого дома по <адрес>.

В связи с реорганизацией отдела организации капитального строительства УВД по Хабаровскому краю путем присоединения к УВД по Хабаровскому краю в соответствии с приказом УВД по Хабаровскому краю от 20.12.2010 N 2042 "Об упорядочении состава отдельных юридических лиц УВД по Хабаровскому краю", приказа МВД России от 27.04.2011 N 277 "Вопросы Управления Министерства внутренних дел по Хабаровскому краю", УВД по Хабаровскому краю с Министерством имущественных отношений Хабаровского края заключено дополнительное соглашение N 10050.1 к договору аренды земельного участка N 2533 от 20.11.1999 на вышеуказанный земельный участок. Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 19.12.2011 г. N 10050.1 к вышеуказанному договору аренды земельного участка, срок аренды продлен по 15 января 2014 года.

В связи с вводом в эксплуатацию 1 очереди, 3 пускового комплекса "6-10 этажного жилого дома <адрес>" и отсутствием финансирования на строительство 2 очереди 230-квартирного 14-16-этажного дома, УМВД России по Хабаровскому краю с 31.12.2013 расторгнут договор аренды земельного участка от 20.11.1999 N 2533.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 130, 235, 273, 552 ГК РФ, ст. 13, 35, 39, 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ, ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, данными в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, пришел к выводу о том, что истец приобрел право собственности на жилой дом в установленном законом порядке; сведений о реализации постановления главы администрации города Хабаровска от 29.12.1993 N 1726/2 и сносе жилого дома в ходе судебного разбирательства не установлено; разрушение жилого дома на земельном участке после пожара нельзя признать полной и безвозвратной гибелью имущества, при наличии права у собственника на восстановление повреждённого строения; после приобретения руинированого жилого дома истец выполнил работы по очистке территории земельного участка, восстановлению фундамента (согласно заключения ООО "НК проект"), принял меры к оформлению прав на земельный участок; согласно заключению ООО "НК проект" на момент обследования 06.11.2020 на земельном участке находятся работоспособные конструкции фундамента, который отвечает признакам объекта недвижимого имущества, соответственно, истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости в собственность за плату в размерах, в которых он был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то есть 600 кв.м, согласно сведениям, отраженным в техническом паспорте.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Исходя из документов Государственного архива Хабаровского края, имеющихся в материалах дела, земельный участок под постройку дома был предоставлен первому застройщику в 1920-1930 гг.

Согласно п. 15 "Положения о земельных распорядках в городах", утвержденного Декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925 г., при переходе в законном порядке от одних лиц к другим арендных прав (перенаем и т.п.) на муниципализированные строения или права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым арендаторам и владельцам.

Статья 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 года предусматривала, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью.

Согласно статье 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.

В связи с внесением изменений в Земельный кодекс РСФСР 1991 года к числу вещных прав на земельные участки были добавлены право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения.

Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Учитывая, что при переходе права собственности на домовладение по <адрес> к новым собственникам переходило право постоянного бессрочного пользования земельным участком, выделенным под указанный дом, истец Васильев В.А. также стал обладателем указанного права, что в силу ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" дает ему право претендовать на приобретение в собственность спорного земельного участка без участия в торгах.

Доводы апелляционной жалобы о том, что индивидуальный жилой дом как объект недвижимого имущества на земельном участке, расположенном по <адрес>, фактически не существует, основанием для отмены обжалуемого решения не являются.

Исходя из отметки на техническом паспорте, указанный индивидуальный жилой дом на момент его обследования в 2014 году находился в руинированном состоянии и являлся неэксплуатируемым по причине частичной утраты или разрушения отдельных конструктивных элементов: крыши, оконных и дверных проемов, некоторых стен и перегородок. При этом отметка на указанном техническом паспорте не содержит сведений о том, что дом был полностью уничтожен в результате пожара и не может быть восстановлен.

В качестве доказательств наличия на спорном земельном участке объекта недвижимости в виде фундамента жилого дома истцом были представлены заключения специалиста ООО "ПК проект", из которых следует, что расположенный на участке монолитный железобетонный ленточный фундамент на щебеночной подсыпке соответствует параметрам ранее существовавшего жилого дома.

По результатам обследования был сделан вывод о наличии технической возможности продолжения работ по восстановлению конструкций индивидуального жилого дома на существующем фундаменте, работы по сооружению которого завершены.

Выводы специалиста, изложенные в заключении, стороной ответчика не опровергнуты.

Принимая во внимание тот факт, что на земельном участке по <адрес> в настоящее время находится фундамент, на котором возможно восстановление конструкций индивидуального жилого дома, а также учитывая, что собственник не может быть лишен права на восстановление принадлежащего его имущества, оснований для вывода о прекращении права собственности истца на данный объект в результате гибели или уничтожения имущества не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о мнимости сделки по приобретению истцом имущества (дома) не могут быть приняты во внимание, поскольку не подтверждены доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что фундамент является самовольной постройкой, судебной коллегией отклоняются, поскольку в силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.