Определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июля 2021 года Дело N 33-5902/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Шароглазовой О.Н.

судей: Крайниковой Т.В., Матосовой В.Г.

при секретаре К.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску А.Е.А., Т.В.М. к С.А.Н., А.А.А., нотариусу Р.С.Г., Управлению Росреестра по Приморскому краю о применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе С.А.Н.

на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 23.04.2021г., которым признано недействительным соглашение об отступном от 21.08.2020 года, заключенное между С.А.Н. и А.А.А..; прекращено зарегистрированное право собственности С.А.Н. на 1/3 долю в праве собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>.; возвращено 1\3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру <адрес> в собственность А.А.А.

Заслушав доклад судьи Приморского краевого суда Крайниковой Т.В., объяснения представителя С.А.Н. - Г.Д.Г. возражения Т.В.М. и ее представителя Б.Н.А.., судебная коллегия

установила:

Истцы обратились в суд с названным иском, указав следующее. А.А.А.., Т.В.М.., А.А.А. являются сособственниками в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по 1/3 доли за каждым. 28.09.2020 года им стало известно, что А.А.А. заключил соглашение о предоставлении отступного своей доли (1/3 доли в праве собственности) на спорную квартиру с гр. С.А.Н.., не известив их о намерении реализовать свою долю постороннему лицу. Об этом обстоятельстве им стало известно 28.09.2020 от ответчика С.А.Н. который сообщил, что он является новым собственником доли в праве и потребовал ключи от квартиры, предоставив документы, из которых следовало, что сделку удостоверял нотариус Р.С.Г. Заключенное 21.08.2020 между А.А.А.. и С.А.Н.. соглашение об отступном по своей природе фактически является договором купли-продажи, указанное соглашение нарушило право истцов на выкуп данной доли у ответчика. А.А.А. не был соблюден установленный законом порядок извещения о продаже доли в праве общей долевой собственности. Они не могли воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли в праве собственности на жилое помещение, по причине недобросовестных действий ответчика А.А.А. Просили признать недействительным соглашение об отступном от 21.08.2020, заключенное между А.А.А. и С.А.Н..; применить последствия недействительности сделки, восстановив право собственности А.А.А. на 1/3 доли в квартире по адресу: <адрес>, аннулировав право собственности С.А.Н.. на 1/3 доли в квартире по адресу: <адрес>

Истец Т.В.М. и представители истцов в судебном заседании заявленные требования поддержали.

С.А.Н.. в судебное заседание не явился, в письменных возражения иск не признал, указав, что соглашение об отступном не противоречит закону, срок исполнения обязательств А.А.А. по договору займа наступил, в связи с чем он и А.А.А. пришли к соглашению о передаче прав А.А.А. на принадлежащую ему долю в праве на жилое помещение в качестве отступного. Передача денежных средств по договору займа подтверждена распиской. Сделка об отступном зарегистрирована нотариально в присутствии сторон. В данном случае, у сособственников жилого помещения не возникает право преимущественного выкупа доли. Кроме того, полгал, что истцы в силу закона не вправе заявлять требование о признании сделки недействительной, поскольку существует иной механизм восстановления их прав.

Для представления интересов ответчика А.А.А. судом, в соответствии со ст.50 ГПК РФ, был назначен представитель адвокат КА Первореченского района г. Владивостока, который в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что в данном случае, собственность является не общедолевой, а долевой, что позволяет собственнику доли совершать сделки по распоряжению с ней по своему усмотрению.

Представитель Управления Росрестра по ПК в судебное заседание не явился, представлены письменные пояснения, согласно которым Управление при регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариальной удостоверенной сделки не проверяет законность такого нотариального удостоверения.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился С.А.Н. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять новое об отказе в иске, ссылаясь на прежние доводы, а также на то обстоятельство, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В суд апелляционной инстанции представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился. Дело в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в его отсутствие.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Из материалов дела следует, что А.Е.А.., Т.В.М.., А.А.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, по 1/3 доли в праве за каждым.

В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

21.08.2020 года между С.А.Н. и А.А.А. было заключено нотариальное соглашение об отступном, согласно которому, на основании договора займа от 15.04.2020 г. должник (А.А.А..) принял на себя обязательство перед кредитором (С.А.Н. по возврату суммы займа в размере ... рублей сроком до 15 августа 2020 года, а также по уплате процентов за пользование суммой займа в размере 1% за каждый месяц пользования суммой займа. Стороны пришли к соглашению о прекращении обязательств должника (А.А.А..) предоставлением отступного в форме передачи в собственность кредитора С.А.Н. объекта недвижимости: 1/3 доли в праве на жилое помещение по адресу: <адрес>

Право собственности С.А.Н. на 1/3 доли вправе собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> зарегистрировано в Управлении Росреестра по ПК 24.08.2020 года.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительной сделкой соглашения об отступном, истцы указали на нарушение своих прав преимущественного выкупа доли в праве на жилое помещение.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, при отчуждении доли в общей собственности по соглашению об отступном должны применяться положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Судебная коллегия данный вывод считает верным в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 423 Гражданского кодекса РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушить основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора.

В соответствии со статьей 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

По соглашению об отступном можно прекратить любое обязательство путем предоставления в качестве отступного любого имущества во всей широте понимания этого термина в гражданском праве. В качестве отступного могут быть использованы деньги, ценные бумаги, товары, работы, услуги и, конечно, недвижимое имущество, в том числе жилье, доля в праве на жилое помещение.

Отступное это не просто установленный законом способ прекращения обязательств, но и прежде всего договор, влекущий в ряде случаев отчуждение имущества в собственность, и является по своей сути возмездной сделкой.

Таким образом, при возмездном отчуждении спорного имущества, в силу положений статьи 250 ГК РФ, предусматривающих наличие у участника долевой собственности, преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, ответчик А.А.А. обязан был известить А.Е.А.. и Т.В.М.. в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

Между тем, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (нарушение права преимущественной покупки). При этом истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (без применения специальных последствий предусмотренных п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), о чем разъяснено в абз. 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Следовательно, последствием нарушения продавцом правила извещения участника общей собственности о намерении реализации своей доли посторонним лицам является не признание договора купли-продажи недействительным, а право требования участником долевой собственности в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако такого требования истцом заявлено не было. Обращаясь в суд с иском и при рассмотрении настоящего спора (как следует из протоколов судебных заседаний) истцы не ссылались на желание использовать свое право, предусмотренное п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования обосновывали восстановлением прав на спорную долю в квартире за А.А.А.

При таких обстоятельствах законных оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что нотариус Р.С.Г. и Управление Росреестра по Приморскому краю, привлеченные к участию в деле в качестве соответчиков, таковыми не являются, поскольку не состоят с истцами в гражданских правоотношениях, исковые требования материального характера к ним заявлены не были.

В связи с указанным, решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 23 апреля 2021 г. отменить, принять по делу новое решение: А.Е.А., Т.В.М. в иске к С.А.Н., А.А.А., нотариусу Р.С.Г., Управлению Росреестра по Приморскому краю о применении последствий недействительности сделки - отказать.

Председательствующий: Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 22.07.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка