Дата принятия: 27 апреля 2021г.
Номер документа: 33-5901/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 апреля 2021 года Дело N 33-5901/2021
г. Екатеринбург
27.04.2021
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Ольковой А.А.,
судей Некрасовой А.С., Мехонцевой Е.М.,
при помощнике судьи Ромашовой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к Жариковой Татьяне Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 08.12.2020.
Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения представителя истца Запецкой Е.Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с исковым заявлением к Жариковой Т.В., в котором просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с 01.06.2017 по 31.07.2019 в размере 46046 руб. 92 коп., договорную неустойку за период с 11.04.2019 по 22.07.2019 в размере 4545 руб. 60 коп.
Ответчик иск не признала, указав, что арендную плату за 2019 г. уплатила, за предыдущие периоды требований не получала, в связи с чем полагает, что обязанности по выплате неустойки у нее не возникло.
Решением суда от 08.12.2020 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с июня 2017 г. по декабрь 2018 г. в размере 38554 руб. 28 коп. В удовлетворении требования о взыскании неустойки отказал. Взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1356 руб. 61 коп.
В апелляционной жалобе, срок для подачи которой восстановлен определением суда от 10.02.2021, истец фактически просит решение суда отменить в части отказа во взыскании неустойки, принять в этой части новое решение об удовлетворении данного требования, ссылаясь на нарушение норм материального права.
В возражениях ответчик указала на несогласие с доводами жалобы и обоснованность постановленного судом решения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Запецкая Е.Е. доводы жалобы поддержала, просила решение отменить в указанной в жалобе части.
Учитывая, что ответчик, извещенная о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации смс-сообщением 13.04.2021, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явилась, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие, доказательства уважительности причин ее неявки отсутствуют, в направленном 21.04.2021 заявлении ответчик просила о рассмотрении жалобы в свое отсутствие, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив в порядке статей 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов жалобы, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции на основании материалов дела верно установлено и сторонами не оспорено, что 18.12.2008 между истцом и ООО "( / / )7" заключен договор N 4-1183 аренды земельного участка с кадастровым площадью 11298 кв.м, расположенного в <адрес>, для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра "Арена" сроком с 30.06.2008 по 20.02.2014 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 05.04.2012). Договор аренды зарегистрирован.
Из данного земельного участка сформированы участки с кадастровым площадью 4113 кв.м для строительства торгово-офисного здания и с кадастровым площадью 7186 кв.м для строительства гостиницы.
Торгово-офисное здание по <адрес> (по проекту <адрес>) введено в эксплуатацию на основании разрешения от 23.12.2013, здание гостиницы по <адрес> (строительный адрес <адрес>) - на основании разрешения от 19.09.2016.
Ответчик с 30.06.2017 является собственником нежилого помещения с кадастровым площадью 62,4 кв.м, расположенного по <адрес>.
Ссылаясь на то, что к ответчику в связи с приобретением права собственности на данное нежилое помещение перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым в соответствующей части, при этом обязанность по внесению арендной платы ответчик не исполняет, администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2017 по 31.07.2019 в размере 46046 руб. 92 коп. и договорной неустойки за период с 11.04.2019 по 22.07.2019 в размере 4545 руб. 60 коп.
Удовлетворяя исковые требования в вышеуказанной части, установив факт перехода к ответчику как к собственнику объекта недвижимого имущества прав и обязанностей по договору аренды участка на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего владельца, факт уплаты ответчиком арендной платы за 2019 г., произведя расчет задолженности по арендной плате за период с июня 2017 г. по декабрь 2018 г., руководствуясь статьями 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что взысканию подлежит неуплаченная часть арендной платы, при этом, применяя положения статей 333, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии оснований для снижения неустойки и освобождения ответчика от уплаты неустойки, ввиду того, что истцом не доказан факт направления ответчику расчетов арендной платы в соответствующие периоды.
В части взыскания задолженности по арендной плате в размере 38554 руб. 28 коп. решение суда сторонами не обжаловано.
Доводы жалобы истца сводятся исключительно к несогласию с отказом во взыскании неустойки. Данные доводы являются обоснованными, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с положениями абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
На основании данных норм после регистрации за ответчиком права собственности на объект недвижимости, находящийся на арендованном земельном участке, к нему перешло право аренды данного земельного участка в объеме, соответствующем доле ответчика в праве общей долевой собственности на объект. Данный факт ответчик не оспаривает и судом верно установлен.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку ответчик как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости не исполнял обязанность по уплате арендной платы, предусмотренную договором, на нем лежит обязанность и по уплате предусмотренной договором неустойки. При этом, не направление в адрес арендатора расчета арендной платы, исходя из презумпции платности землепользования и обязанности ежемесячно вносить платежи, не могут быть признаны основанием, достаточным для освобождения ответчика от уплаты предусмотренной договором неустойки (пени) за несвоевременное внесение арендных платежей. Вопреки выводам суда закон и договор не связывает обязанность арендатора производить уплату арендных платежей с моментом получения расчета арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании пункта 3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.
Дополнительным соглашением N 1 от 05.04.2021 к договору аренды предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора.
Расчет арендной платы направляется арендатору не позднее 1 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в договоре. По желанию арендатора расчет арендной платы может быть выдан на руки в Земельном комитете администрации г. Екатеринбурга.
Неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендной платы, в этом случае арендная плата уплачивается арендатором в размере, указанном в расчете арендной платы за прошлый год. При этом арендатор обязан не позднее 10 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет администрации г. Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год.
Приобретая в собственность вышеуказанное имущество, ответчик имела возможность предвидеть все правовые последствия этого, в том числе возникновение у нее обязанности по уплате арендной платы за пользование земельным участком, на котором находится объект, а также по уплате неустойки за неисполнение данной обязанности в размере, установленном договором аренды.
Таким образом, у ответчика имелась обязанность по внесению арендной платы вне зависимости от направления ей истцом расчетов, а в связи с неисполнением данной обязанности у нее возникла обязанность по уплате предусмотренной договором неустойки. Произведенный истцом расчет неустойки ответчиком не оспорен.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Как указано в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 75 данного Постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
С учетом обстоятельств данного дела, размера образовавшейся задолженности, периода допущенных просрочек, характера взаимоотношений сторон у суда не имелось оснований для снижения размера пеней. Снижение пеней является правом суда, производится в соответствии с требованиями разумности и справедливости и с учетом обстоятельств конкретного дела. Снижение пеней, сумма которых не является чрезмерной (4545 руб. 60 коп.), приведет к нарушению баланса прав сторон. Доказательства несоразмерности пеней в указанной сумме за период образовавшейся задолженности последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлены.
В отсутствие доказательств затруднительного материального положения ответчика, а также обстоятельств, которые объективно препятствовали своевременному исполнению обязательств по договору аренды, отсутствие доказательств несоразмерности неустойки нарушенному обязательству, у суда не имелось оснований для снижения размера неустойки фактически до 0 руб.
При таких обстоятельствах требования жалобы подлежат удовлетворению, а обжалуемое решение - отмене в части отказа в удовлетворении требования о взыскании договорной неустойки с вынесением в этой части нового решения о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в заявленном размере.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 08.12.2020 в части отказа в удовлетворении требования администрации г. Екатеринбурга о взыскании договорной неустойки отменить.
Принять по делу в этой части новое решение, которым данное требование удовлетворить, взыскать с Жариковой Татьяны Владимировны в пользу администрации г. Екатеринбурга неустойку в размере 4545 руб. 60 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Олькова А.А.
Судья
Некрасова А.С.
Судья
Мехонцева Е.М.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
