Дата принятия: 04 апреля 2018г.
Номер документа: 33-589/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2018 года Дело N 33-589/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего: Красавцевой В.И.,
судей: Фоминой С.С., Поштацкой В.Е.,
при секретаре: Калиновой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО УК "Новый город" на решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 05 декабря 2017 года, которым постановлено
Признать действия Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" по начислению Шиманскому Николаю Леонидовичу платы за содержание жилья - нежилого помещения Н15, расположенного по адресу: <адрес>, с применением тарифа в размере 29 рублей за квадратный метр за период с 01 ноября 2014г. незаконными.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" произвести Шиманскому Николаю Леонидовичу перерасчет платы за содержание жилья, нежилого помещения Н15, расположенного по адресу: <адрес>, начиная с 01 ноября 2014 года, в соответствии с тарифами на жилищно-коммунальные услуги, установленными Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" в пользу Шиманского Николая Леонидовича расходы по уплате госпошлины в размере 300 (триста) рублей.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Красавцевой В.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Шиманский Н.Л. обратился в суд к ООО "УК "Новый город" с иском о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья незаконными, произведении перерасчета платы, указав в обоснование своих требований, что на основании договора инвестирования строительства с привлечением денежных средств реконструкции застройки оздоровительного комплекса он является собственником нежилого помещения (апартаменты) N Н15, площадью 69 кв.м., расположенного на 3 этаже в нежилом здании по адресу: <адрес> (ранее корпус N), кадастровый N.
Застройщиком оздоровительного комплекса являлось ООО "Восход", которое с 10.11.2015 г. прекратило свою деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Гарибальди".
Нежилое помещение передано ему (истцу) по акту приема-передачи 09.01.2014 г., и имеет в своем составе жилые комнаты, спальни, кухни, санузел, душевую с умывальником.
Здание, в котором расположение нежилое помещение, имеет статус нежилое (не многоквартирный дом).
Договором управления N от 01.08.2013 г., заключенным между застройщиком ООО "Восход" и ООО "УК "Новый город", установлена плата за содержание общего имущества из тарифа в размере 29 руб./кв.м., по которому ООО "УК "Новый город" начисляет ему плату до настоящего времени.
С 28.02.2016 г. по 13.03.2016 г. собственниками нежилых помещений проведено общее собрание в форме очно-заочного голосования, по результатам которого был выбран способ управления - через управляющую организацию, выбрана управляющая организация - ООО "УК "Новый город".
Вопросы об утверждении условий договора на оказание услуг и выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества с 01.01.2016 г., об утверждении сметы расходов на управление домом и тарифов (платы) на содержание 1 кв.м. апартаментов с 01.01.2016 г., об утверждении платы за содержание кладовок и подвальных помещений, по охране комплекса "Мещера" и утверждении платы за охрану с 01.01.2016 г. сняты с голосования.
Решение общего собрания об утверждении платы за содержание 1 кв.м. апартаментов, кладовок и подвальных помещений с 01.01.2016 года не принято в связи с отсутствием кворума.
До настоящего времени не утверждены договор управления с управляющей компаний, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, тарифы на содержание жилья.
Полагает, что в силу ч. 7 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, при отсутствии решения общего собрания собственников помещений размер платы за содержание жилья и ремонт жилых помещений должен быть установлен органом местного самоуправления.
Считает действия управляющей организации по применению тарифа на содержание жилья исходя из тарифа 29 руб./кв.м., установленного договором управления N от 01.08.2013 г., заключенным между застройщиком ООО "Восход" и ООО "УК "Новый город", незаконными, поскольку отсутствует надлежаще оформленное волеизъявление всех собственников помещений на утверждение такого тарифа.
С учетом изложенного, просил суд признать действия ООО "УК "Новый город" по начислению ему (истцу) за период с 01.11.2014г. по помещению Н15, по адресу <адрес>, тарифа в размере 29 руб./кв.м. по статье "Содержание жилья" незаконным.
Обязать ООО "УК "Новый город" сделать перерасчет тарифа (платы) по статье "Содержание жилья" за период с 01.11.2014г. из размера тарифа (платы), установленного органом местного самоуправления Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда в зависимости от объема предоставляемых услуг - как "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей".
Определением суда от 15.11.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация г. Рязани и Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области.
Решением суда исковые требования Шиманского Н.Л. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "УК"Новый город" просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на нарушение норм материального права и на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, указывая при этом, что управление оздоровительным комплексом по договору от 01.08.2013 года производится, все услуги ответчиком истцу в полном объеме оказываются; для исполнения договора управления заключены и исполняются договоры с подрядными организациями; полагает, что тариф, должен действовать, установленный в договоре между застройщиком и управляющей компанией.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия полагает, что оно подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55,59-61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда в обжалуемой части указанным требованиям не соответствует.
Удовлетворяя исковые требования Шиманского Н.Л., суд исходил из установления факта нахождения нежилого помещения истца в многоквартирном жилом доме, в связи с чем пришел к выводу о распространении на спорные правоотношения нормы жилищного законодательства и руководствуясь нормами ст.ст. 154,156,158,161 ЖК РФ, признал действия ООО УК "Новый город" по установлению тарифа в размере 29 руб. за 1 кв.м для нежилых помещений незаконными и обязал последнего произвести истцу перерасчет платы за содержание нежилого помещения в соответствии с тарифами на жилищно-коммунальные услуги, установленные администрацией г. Рязани для жилищного фонда.
Однако с таким выводом суда нельзя согласиться, поскольку сделан он в нарушении действующего законодательства и установленных по делу обстоятельств.
Из материалов дела следует, что с 03.03.2014 года истец Шиманский Н.Л. является собственником нежилого помещения Н15, общей площадью 69 кв.м, расположенного на 3 этаже здания <адрес> (л.д.8).
Согласно планировке нежилого помещения, кадастровой выписке, техническому описанию, нежилое строение <адрес>, имеет 5 этажей, общую полезную площадью 4368,2 кв.м, в том числе основную площадь 2091,4 кв.м, кадастровый N, представляет собой здание бытового обслуживания (апартаменты для временного проживания) оздоровительного комплекса Мещера" (л.д.9-24).
Указанное здание было построено в 2013 году застройщиком ООО "Восход" на основании выданного 17.05.2012 года администрацией г.Рязани разрешения на его строительство, статус жилого многоквартирного дома не имеет.
Корпус, в котором находится принадлежащее Шиманскому Н.Л. нежилое помещение, расположен в едином комплексе "Мещера", управление которым с 01 августа 2013 года осуществляет ООО "УК " "Новый город" на основании заключенного с ООО "Восход" договора управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N. Срок действия договора с 01.08.2013 года до заключения собственниками договора управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Согласно приложению N 5 к указанному договору, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в комплексе "Мещера" определен для собственников апартаментов, расположенных в корпусе N, где находятся апартаменты истца, в размере 29 руб. за 1 кв.м в месяц.
19.09.2013 года администрацией г. Рязани выдано ООО "Восход" разрешение на ввод в эксплуатацию оздоровительного комплекса, 1 очередь строительства (2-й пусковой комплекс), спальный корпус N, здание лит.П, расположенного по адресу: <адрес>. 24.09.2013 года сведения о нежилом здании с кадастровым номером N внесены в ГКН.
Постановлением администрации г. Рязани от 10 ноября 2015 года за N указанному выше зданию с кадастровым номером N был присвоен адрес: РФ, <адрес>, и установлена нумерация нежилых помещений с N N (л.д.25).
Открытый конкурс по отбору управляющей организацией органом местного самоуправления не проводился.
В период с 28.02.2016 года по 13.03.2016 года состоялось общее собрание собственников помещений, решением которого был избран способ управления комплексом "Мещера"- управляющей организацией. Управляющей организацией был выбран - ООО "УК "Новый город". При этом, общее собрание собственников помещений вопрос об утверждении платы за содержание нежилых помещений не принимало, в виду отсутствия кворума.
Истец Шиманский Н.Л. договор управления зданием с ответчиком не заключал. Вместе с тем, на нежилое помещение Н15 на имя истца открыт лицевой счет, по которому ответчик ООО "УК "Новый город" производит последнему начисление платы за содержание нежилого помещения, исходя из тарифа 29 руб. за 1 кв.м, установленного договором управления оздоровительным комплексом (апартаментами) от 01.08.2013 года, то есть в размере 2001 руб. в месяц. Истец производит данную оплату.
Исходя из содержания иска, предметом спора является установленный между застройщиком ООО "Восход" и управляющей организацией ООО "УК "Новый город" тариф за содержание и ремонт нежилого помещения в 29 руб.за 1 кв.м в месяц.
Жилищный кодекс РФ различает понятия "жилое помещение", "нежилое помещение" и "общее имущество в многоквартирном доме".
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В действующем жилищном законодательстве, отсутствует понятие "апартаменты". Понятие апартаменты содержится в п.3.1 "СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от 07 августа 2014 г. N 440/пр), согласно которому апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).
Таким образом, апартаменты, предназначенные для временного проживания, находящиеся в нежилых зданиях (строениях), не относятся к объектам жилищного фонда, а поэтому на порядок управления нежилым зданием не распространяются нормы жилищного законодательства, поскольку последнее регулирует отношения между собственниками квартир, и не может применяться для разрешения спора по поводу владения и пользования помещениями общего пользования между собственниками помещений в нежилых зданиях.
Вместе с тем, согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 ЖК РФ (предусматривающих порядок проведения общего собрания собственников помещений).
Аналогичное разъяснение содержится и в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Исходя из положений ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Аналогичное положение содержится и в п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, законодатель прямо возлагает на собственника - участника долевой собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества, и данное правило, закрепленное в ст. 249 ГК РФ носит императивный характер.
Отношения собственников нежилых помещений с управляющей организацией регулируются нормами главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг) на основе заключенного такой организацией и каждым собственником помещения возмездного договора оказания услуг.
Из материалов дела следует, что управление зданием, в котором размещаются апартаменты истца, осуществляется управляющей компанией ООО "УК"Новый город", которая производит оплату коммунальных и иных услуг, связанных с содержанием здания, определяет стоимость фактических расходов по содержанию здания, заключает контракты с поставщиками коммунальных ресурсов, обеспечивает текущее содержание и ремонт общего имущества здания.
Таким образом, управляющая компания ООО "УК"Новый город" осуществляет деятельность, результатом которой является сохранение общего имущества, обеспечение коммунальными услугами, а также обеспечение работоспособности инженерных коммуникаций здания. Затраты на содержание общего имущества являются необходимым элементом владения и пользования общим имуществом.
Указанные обстоятельства, стороны в судебном заседании не оспаривали, и они подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.
В 2014 году в Гражданский кодекс РФ были внесены существенные изменения в структуру юридических лиц, согласно которым собственникам недвижимого имущества (помещений в здании или в нескольких зданий) предоставлено право создавать товарищества собственников недвижимости для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст.ст.123.12-123.14 ГК РФ), которым вправе воспользоваться и собственники апартаментов в оздоровительном комплексе "Мещера".
Согласно ст. 123.14 ГК РФ к исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей.
Таким образом, истец как собственник апартаментов, находящихся в оздоровительном комплексе (апартаменты) должен нести расходы по содержанию общего имущества в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН.
Из анализа положений статей 247 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещений свободны в принятии любых решений относительно их общей долевой собственности.
Однако, решения по установлению тарифа по содержанию общего имущества оздоровительного комплекса "Мещера", общее собрание собственников апартаментов не принимало (протоколы общего собрания от 28.02.-13.03.2016 г., от 10.04.2016г л.д.30 обр.ст., л.д.32).
В настоящее время размер платы за содержание и ремонт общего имущества комплекса "Мещера", с учетом занимаемой истцом площади нежилого помещения начисляется в сумме 2001 руб. в месяц, исходя из установленного договором управления комплекса "Мещера" от 01.08.2013 г. тарифа 29 руб. за 1 кв.м х 69 кв.м площади.
Признаков недействительности или незаключенности данный договор не содержит.
Часть собственников нежилых помещений заключили с управляющей компанией договоры управления оздоровительным комплексом с тарифом за содержание апартаментов в размере 29 руб./кв.м.
Несмотря на отсутствие между сторонами договорных отношений, истец производит оплату за содержание своего имущества именно в соответствии с указанным тарифом, экономическую обоснованность которого ответчик доказал, что подтверждается представленным им плановым расчетом на содержание общедомового имущества <адрес> (л.д.156).
Доказательств, опровергающих экономическую обоснованность установленного тарифа по содержанию общего имущества комплекса "Мещера", истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представил, в связи с этим его доводы в этой части являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку согласно решению общего собрания собственников апартаментов, находящихся в оздоровительном комплексе "Мещера" от 28 февраля по 13 марта 2016 года был избран способ управления комплексом - управляющей организацией, управляющей организацией было избрано ООО "УК"Новый город", учитывая установленный факт оказания ответчиком услуг по содержанию общего имущества оздоровительного комплекса "Мещера", а также отсутствие решения собственников апартаментов об утверждении платы по содержанию общего имущества и наличие установленного ответчиком тарифа в размере 29 руб. за 1 кв.м в месяц, который в силу ст. 210 ГК РФ является обязательным платежом для собственника, принадлежащего ему имущества, судебная коллегия полагает, что указанный тариф является правомерным и соответствует договору от 01.08.2013 года.
С учетом изложенного у суда первой инстанции оснований для признания действий ответчика по установлению тарифа за содержание нежилого помещения, принадлежащего истцу в размере 29 руб. за 1 кв.м в месяц незаконными - не имелось, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным в виду нарушения норм материального права и не соответствия выводов суда установленных по делу обстоятельствам, и оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Шиманскому Н.Л. к ООО "УК "Новый город" о признании действий по установлению тарифа в размере 29 руб. за 1 кв.м в месяц незаконными, о понуждении произвести перерасчет платы за содержание, принадлежащего ему имущества.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 05 декабря 2017 года отменить, постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Шиманскому Николаю Леонидовичу к ООО "УК "Новый город" о признании действий по установлению тарифа в размере 29 руб. за 1 кв.м в месяц незаконными, о понуждении произвести перерасчет платы за содержание, принадлежащего ему имущества, отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
