Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 сентября 2021 года Дело N 33-5889/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Гавриленко Е.В.

судей Баранцевой Н.В., Кармацкой Я.В.

при ведении протокола помощником судьи Васильевой А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Сургутского района к Наширбанову Радику Ринатовичу об освобождении и передаче земельного участка, взыскании неустойки, иску Наширбанова Радика Ринатовича к администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок, признании торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе администрации Сургутского района на решение Сургутского районного суда от 24 мая 2021 года, которым постановлено:

"Признать незаконным отказ администрации Сургутского района N 33-01-21-6412 от 23.09.2020г. в заключении договора аренды земельного участка кадастровый номер (номер), расположенного по адресу: с.(адрес)

Обязать администрацию Сургутского района заключить с Наширбановым Радиком Ринатовичем без проведения торгов договор аренды земельного участка, кадастровый номер (номер), расположенного по адресу: (адрес) на новый трехлетний срок.

Признать недействительными торги, проведенные в форме аукциона (протокол заседания комиссии по проведению аукционов от 14.12.2020 N 85), состоявшиеся 14.12.2020 года по продаже земельного участка КН (номер), расположенного по адресу: (адрес), победителем которых признан Джавадов Самид Эльчинович.

Применить последствия недействительности торгов. Признать недействительным договор от 18.12.2020 года N 13126, аренды земельного участка, кадастровый номер (номер), расположенного по адресу: (адрес) мкр. ИЖС, N 10, заключенный между администрацией Сургутского района и Джавадовым Самидом Эльчиновичем.

В удовлетворении исковых требований администрации Сургутского района отказать".

Заслушав доклад судьи Баранцевой Н.В., объяснения представителей администрации Сургутского района - Алехиной О.А., Петухова В.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика/истца Наширбанова Р.Р., возражавшего против удовлетворения жалобы, третьего лица Джавадова С.Э., выразившего согласие с доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация Сургутского района обратилась с требованиями, с учетом уточнения, о возложении обязанности на Наширбанова Р.Р. освободить земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес), от расположенного имущества - металлический контейнер, теплица, будка для собаки, огород, хвойные деревья; передать указанный земельный участок администрации Сургутского района в рекультивированном состоянии по акту приемки земель в течении 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения вступившего в законную силу решения суда об удовлетворении исковых требований истца, в срок, указанный для исполнения решения суда, взыскать с Наширбанова Р.Р. в пользу администрации Сургутского района судебную неустойку в размере 250 000 рублей за каждый месяц просрочки исполнения судебного решения, по дату фактического исполнения решения суда.

Требования мотивированы тем, что между администрацией муниципального образования сельского поселения Солнечный и ООО "Уральская строительная компания" был заключен договор аренды 16.09.2015 N 10626 на земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, квартал N 5, мкр. ИЖС, условный номер 10, в целях использования под индивидуальное жилищное строительство. Договор заключён сроком до 04.02.2020 и вступил в силу с момента государственной регистрации 26.01.2016. На основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.01.2018, ООО "Уральская строительная компания" переуступило свои права и обязанности по договору аренды АО "Управление механизации и строительства - 6". Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 14.04.2018. На основании договора об уступке прав требования от 14.09.2018 к договору об уступки прав и обязанностей от 09.01.2018 по договору аренды земельного участка N 10626 от 16.09.2015 АО "Управление механизации и строительства - 6" переуступило свои права и обязанности Наширбанову Р.Р. В соответствии с п. 5.5 договора, по истечении срока действие договора прекращается. Срок действия договора истек 04.02.2020. Предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов ограничено и прямо предусмотрено в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Пунктом 4 указанной статьи установлены условия, при совокупности которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов. Одним из таких необходимых условий является наличие на момент заключения нового договора аренды земельного участка предусмотренного пунктами 1-30 пункта 2 указанной статьи оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренд которого был заключения без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора. В данном случае, по мнению истца, отсутствует совокупность установленных пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения с ответчиком договора без проведения торгов. Кроме того, в пункте 1.3 договора стороны согласовали срок окончания договорных отношений, а в пункте 4.2.9 договора прямо предусмотрели, что арендатор обязан в случае окончания срока действия договора сдать арендодателю земельный участок по акту приемки земель. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Ответчик земельный участок не освободил, что подтверждено актом визуального обследования земельного участка N 22 от 08.10.2020. Пунктом 4.2.9 договора предусмотрено, что по окончании срока действия договора или его расторжения, арендатор обязан сдать арендодателю земельный участок в рекультивированном состоянии по акту приема-передачи земель. Актом визуального обследования земельного участка N 22 от 08.10.2020 установлено, что земельный участок с кадастровым номером (номер) используется Наширбановым Р.Р. В границах земельного участка с кадастровым номером (номер) размещено имущество (металлический контейнер, теплица, будка для собаки), на земельном участке расположен огород, отдельно стоящие хвойные деревья. Земельный участок имеет ограждение, выполненное из металлических профилированных листов. 30.10.2020 в адрес ответчика направлена претензия о необходимости оплатить имеющуюся задолженность, освободить от имущества, передать по акту приемки земель. Вместе с тем, Наширбанов P.P. спорный земельный участок в рекультивированном состоянии по акту приемки земель истцу не передал.

Наширбанов Р.Р. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Сургутский район о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка N 33-01-21-6412 от 23.09.2020, возложении обязанности на администрацию МО Сургутский район заключить с Наширбановым Р.Р. договор аренды спорного земельного участка на новый срок для завершения на нем строительства индивидуального жилого дома.

Мотивировал свои требования тем, что 14.11.2018 согласно договору уступки прав требования к договору об уступки прав и обязанностей от 09.01.2018 по договору аренды земельного участка N 10626 от 16.09.2015, АО "Управление механизации и строительства-6" передало права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 0,0783га, расположенного по адресу п. Солнечный, квартал 3, мкр ИЖС, условный номер 10, в целях индивидуального жилищного строительства. В связи с чем, 11.12.2019 уведомил администрацию Сургутского района о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке. На основании заявления ответчиком ему выдан градостроительный план земельного участка. В его адрес администрацией Сургутского района направлено Уведомление от 16.12.2019 N 152 о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения планируемого жилого дома на земельном участке. Ввиду того, что времени до окончания срока аренды земельного участка оставалось мало, Наширбанов приступил к возведению жилого дома, начал с отсыпки участка, который находился в низине и был сильно заболочен. 25.05.2019 Наширбановым Р.Р. был заключен договор на строительно-монтажные работы, согласно которому, в период с 01.06.2019 по 01.10.2019 на участок был завезен грунт на 85 большегрузных автомобилях, вокруг участка был возведен капитальный забор. Кроме того, на участке Наширбанов установил теплицу, подвел к участку электричество, заключил договор на подключение к инженерным сетям МУП "ТО УТВиВ N 1" МО Сургутского района и только в 2020 году приступил к заливке фундамента под жилой дом. Сумма произведенных затрат Наширбанова составила более одного миллиона рублей. За все время пользования земельным участком истцом, и предыдущими арендаторами своевременно и в полном объеме вносилась арендная плата. В январе 2020, до окончания договора аренды, Наширбановым Р.Р. было подано заявление ответчику о предоставлении ему в аренду спорного земельного участка без торгов под незавершенное строительство жилого дома. В ответ на указанное заявление Наширбановым получен отказ ответчика от 23.09.2020 в связи с тем, что истец, по мнению администрации района, не имел права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов. Впоследствии Наширбанов Р.Р. увеличил исковые требования, просил признать торги от 14.12.2020 по продаже администрацией Сургутского района права аренды земельного участка КН (номер), недействительными и применить последствия недействительности сделки.

Определением суда от 22.04.2021 гражданские дела объединены в одно производство, к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Джавадов С.Э.

В судебном заседании представитель администрации Сургутского района Алехина О.А. исковые требования поддержала, исковое заявление Наширбанова Р.Р. не признала.

Представитель Наширбанова Р.Р. - Захаров В.М. требования администрации не признал, заявленные требования доверителя поддержал.

Третье лицо Джавадов С.Э. поддержал позицию администрации.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе администрация Сургутского района просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования администрации Сургутского района в полном объеме, в исковых требованиях Наширбанова Р.Р. просит отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает, что Наширбановым Р.Р. пропущен срок обращения с заявлением о признании незаконным отказа от 23.09.2020 в продлении договора аренды земельного участка, установленный Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации. Также указывает, что договор аренды прекратил свое действие на момент обращения Наширбанова Р.Р. (04.08.2020). Прекращение срока действия договора наступило до принятия ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, соответственно, у Наширбанова Р.Р. отсутствует право претендовать на продление данного договора в соответствии с Федеральным законом N 98-ФЗ. Кроме того, Наширбанов Р.Р. с заявлением о заключении с ним дополнительного соглашения на основании Федерального закона N 98-ФЗ не обращался. 06.08.2020 поступило заявление Наширбанова Р.Р. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером (номер) без проведения торгов на основании пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В силу названной нормы земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона лицу, обратившемуся в уполномоченный орган с соответствующими заявлением, при условии, что это лицо является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок. Испрашиваемый земельный участок не мог быть предоставлен Наширбанову Р.Р. без проведения торгов, поскольку в отношении этого земельного участка опубликовано и размещено в соответствии ст. 39.18. ЗК РФ извещение о его предоставлении, при этом наличие иных граждан, заинтересованных в приобретении прав на земельный участок и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе, является основанием для проведения такого аукциона в соответствии со ст. 39.11-39.12 ЗК РФ. В адрес департамента строительства и земельных отношений администрации Сургутского района поступили обращения граждан о намерении участвовать в аукционе, в связи с чем, администрацией проведен аукцион и ответчику отказано в предоставлении земельного участка Наширбанову Р.Р. Также обращает внимание, что судом не установлено оснований, предусмотренных статьей 449 ГК РФ, для признания результатов аукциона недействительными.

На указанную апелляционную жалобу поступили возражения Наширбанова Р.Р., просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, как установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 16.09.2015 между администрацией муниципального образования сельского поселения Солнечный и ООО "Уральская строительная компания" был заключен договор аренды земельного участка N 10626 на земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес), условный номер 10, в целях использования под индивидуальное жилищное строительство на срок до 04.02.2020, договор зарегистрирован 26.01.2016.

На основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.01.2018 ООО "Уральская строительная компания" переуступило свои права и обязанности по договору аренды АО "Управление механизации и строительства - 6". Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 14.04.2018.

14.09.2018 на основании договора об уступке прав требования к договору об уступке прав и обязанностей от 09.01.2018 по договору аренды земельного участка N 10626 от 16.09.2015 АО "Управление механизации и строительства 6" переуступило свои права и обязанности Наширбанову Р.Р.

Актом визуального обследования земельного участка N 22 от 08.10.2020 установлено, что земельный участок с кадастровым номером (номер) используется Наширбановым Р.Р. В границах земельного участка размещено имущество: металлический контейнер, теплица, будка для собаки, на земельном участке расположен огород, отдельно стоящие хвойные деревья, земельный участок имеет ограждение, выполненное из металлических профилированных листов.

30.10.2020 в адрес ответчика Наширбанова Р.Р. направлена претензия о необходимости оплатить имеющуюся задолженность по аренде, освободить земельный участок от имущества, передать по акту приемки земель. Наширбанов P.P. спорный земельный участок в рекультивированном состоянии по акту приемки земель истцу не передал.

Также судом установлено, что 16.01.2020, до окончания срока действия договора аренды, и 04.08.2020 Наширбанов Р.Р. обратился в администрацию Сургутского района с заявлением о заключении договора аренды на спорный земельный участок на новый срок, без проведения торгов, по основаниям, установленным подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Отказ администрации Сургутского района N 04-02-362 от 21.02.2020 на заявление от 16.01.2020 мотивирован тем, что Наширбанов Р.Р. не является лицом, имеющим право на приобретение земельного участка без торгов, поскольку в собственность за плату или в аренду земельные участки вправе приобрести собственники жилых домов, расположенных на таких участках, при отсутствии на земельном участке жилого дома, земельный участок может быть предметом торгов. Кроме того, поскольку испрашиваемый земельный участок находится в зоне АТ - зона автомобильного транспорта, то разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка.

Данный отказ арендатором не обжаловался.

На заявление от 04.08.2020 администрацией Сургутского района письмом N 33-01-21-6412 от 23.09.2020 Наширбанову Р.Р. отказано в заключении договора аренды, в связи с поступлением заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе. Названный отказ Наширбанов Р.Р. полагает незаконным.

На основании постановления администрации Сургутского района от 03.11.2020 N 4702 спорный земельный участок (номер), расположенный по адресу: (адрес), был выставлен на торги.

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению аукционов от 14.12.2020 N 85, победителем указанных торгов (аукциона) по продаже спорного земельного участка признан Джавадов С.Э., в связи с чем 18.12.2020 между администрацией Сургутского района и Джавадовым С.Э. заключен договор аренды земельного участка (номер) по результатам торгов N 13126.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 422, 449, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", пришел к выводу, что у администрации не имелось законных оснований для отказа 23.09.2020 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов с Наширбановым Р.Р., в связи с чем, удовлетворил требования, заявленные Наширбановым Р.Р., о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Суд исходил из того, что арендатор, заключивший договор аренды земельного участка до 18.03.2020 (дата введения в Ханты- Мансийском автономном округе - Югре режима повышенной готовности), если срок действия договора аренды земельного участка не истек, либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды, а также на дату обращения отсутствует информация о выявленных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды.

Принимая во внимание, что 03.11.2020 на торги был выставлен земельный участок, на который Наширбанов Р.Р., в силу п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, имел преимущественное право на заключение дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка на новый срок, вместе с тем, администрация Сургутского района в продлении договора аренды отказала, провела торги, выставив земельный участок, обремененный правами на находящееся на участке имущество Наширбанова Р.Р., и заключила договор аренды спорного земельного участка с Джавадовым С.Э., чем нарушила права истца, суд признал обоснованными требования Наширбанова Р.Р. о признании торгов не действительными, применении последствий недействительности сделки и признании недействительным договора от 18.12.2020 N 13126 аренды спорного земельного участка.

Правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации Сургутского района к Наширбанову Р.Р. об освобождении и передаче земельного участка, взыскании неустойки, суд не усмотрел.

Судебная коллегия не может согласиться с правильностью принятого судом решения, поскольку выводы суда сделаны с нарушением норм материального права, что является основанием для отмены решения суда (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

При этом согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи.

16.09.2015 арендатору земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Совокупность условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии которых в указанном случае гражданин, являющийся арендатором, имеет право на заключение нового договора аренды, следующая:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Для заключения с Наширбановым Р.Р. договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа от 23.09.2020, а также на момент первоначального обращения 16.01.2020, как и на момент разрешения спора судом, не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.