Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 августа 2021 года Дело N 33-5885/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Ефремовой Л.Н.,

судей: Марковой Н.В., Житниковой О.В.,

при секретаре: Клёнкиной А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "УК Равновесие" на решение Октябрьского районного суда г.Самары от 05 октября 2020г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований ООО "УК Равновесие" к Мариничевой Л.Н. о взыскании задолженности по коммунальным платежам, пени - отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н.,

пояснения Агафоновой В.А. (представителя истца ООО "УК Равновесие") в поддержание доводов апелляционной жалобы истца,

возражения Махота Д.В. (представителя ответчика Мариничевой Л.Н.) на доводы жалобы истца,

суд апелляционной инстанции,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО "Управляющая Компания Равновесие" - обратился в суд с иском к ответчику Мариничевой Л.Н. о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества, пени, ссылаясь на следующее.

Ответчик Мариничева Л.Н. является собственником пяти нежилых помещений, в том числе:

- двух нежилых помещений - по адресу: <адрес>,

- трёх помещений - по адресу: <адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ управление и обслуживание многоквартирных жилых домов по указанным адресам осуществляло ООО "Городская Управляющая Компания".

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Городская Управляющая Компания" и ООО "ПЖРТ Октябрьского района" (в настоящее время: истец ООО "УК Равновесие") заключен договор уступки прав требования.

Собственник вышеуказанных нежилых пяти нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах N и N по <адрес> - обязана нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него договорных отношений с обслуживающей организацией.

Однако ответчик Мариничева Л.Н. свои обязательства исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ года у ответчика образовалась задолженность в размере 792 464,09 руб., пени в размере 94 356,32 руб., которые не оплачены до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ протокольным определением суда первой инстанции - к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - ООО "Городская Управляющая Компания" в лице конкурсного управляющего Сероглазова Р.Р.

Истец ООО "Управляющая Компания Равновесие" просил суд первой инстанции взыскать с ответчика Мариничевой Л.Н.:

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 792 464,09 руб.,

- пени в размере 94 356,32 руб.,

-пени за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день вынесения судебного акта,

- расходы по оплате государственной пошлины 13 482 руб.

В суде апелляционной инстанции (с учетом выводов кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2021г.) истец ООО "Управляющая Компания Равновесие" (с учетом уточнений расчета пени на день вынесения судебного акта) просил суд апелляционной инстанции взыскать с ответчика Мариничевой Л.Н.:

- задолженность за содержание и ремонт общего имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 792 464,09 руб.,

- пени (с учетом моратория) в размере 164 443,62 руб.,

-пени (с учетом моратория) за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ (по день вынесения апелляционного определения) - в размере 68 944,38 руб.

- расходы по оплате государственной пошлины 13 482 руб.

Ответчик Мариничева Л.Н. - иск не признала, в том числе по тем основаниям, что в заявленный истцом спорный период она не являлась собственником нежилых помещений; право собственности ответчика на указанные нежилые помещения возникло на основании решения Октябрьского районного суда г.Самары от 23.09.2019, вступившего в законную силу 05.02.2020, и с этого времени и подлежат начислению плата за содержание общего имущества; услуги прежней управляющей компанией по содержанию и ремонт общего имущества не оказывались; на общем собрании собственники помещений не утверждали тарифы, которые применяет истец; первичные платежные документы ответчику в спорный период не направлялись и ответчиком не получены; лишь в суде первой инстанции получен первичный платежный документ лишь за ДД.ММ.ГГГГ., а остальные первичные платежные документы за спорный период - истцом распечатаны в ходе повторного рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (и после этого, представлены в материалы дела).

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представителем истца ООО "Управляющая Компания Равновесие" ставится вопрос об отмене решения суда и о принятии нового решения об удовлетворении исковых требований, в том числе по тем основаниям,

- что ДД.ММ.ГГГГ между Мариничевой Л.Н. и ООО "САМАРА ХАУС" заключено пять договоров уступки права требования по договорам о долевом участии в строительстве, где объектами являлись нежилые помещения по адресу: <адрес>А, и <адрес>; данные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Самарской области в ДД.ММ.ГГГГ году;

-что дома, в которых находятся нежилые помещения ответчика, были введены в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ,

- что ответчицей ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были получены уведомления от застройщика о готовности помещений к передаче, однако неподписание акта о принятии нежилых помещений в течение двух лет не может освобождать ответчика от бремени содержания общего имущества.

В соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом выводов кассационного определения судебной коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2021г., без перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции от сторон приняты дополнительные доказательства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а также письменные пояснения.

Изучив материалы дела и дополнительные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, так как судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии со ст.4 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу, в том числе пользования общим имуществом собственников помещений, содержания и ремонта жилых помещений, управления многоквартирными домами, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч.1 ст.10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

На основании ч.1 ст.153 Жилищного кодекса РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (статья 154 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

В соответствии с ч.2 ст.39 Жилищного кодекса РФ и ст.11-30 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которого несет собственник жилого помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

На основании п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

На основании п.1 ст.6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случаев, установленных ч.3 настоящей статьи.

В силу ст.8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписанным сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ч.1).

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, в рамках другого гражданского дела, решением Октябрьского районного суда г.Самары, вступившего в законную силу 05.02.2020, за Мариничевой Л.Н. признано право собственности на пять нежилых помещений, а именно:

-площадью 159,1 кв.м., с кадастровым номером объекта N, по адресу: <адрес>,

-площадь 265,8 кв.м., с кадастровым номером объекта N, по адресу: <адрес>,

- площадью 160,1 кв.м., с кадастровым номером объекта N, по адресу: <адрес>,

-площадью 266,7 кв.м, с кадастровым номером объекта N, по адресу: <адрес>,

-площадь 245,0 кв.м., с кадастровым номером объекта N, по адресу: <адрес>.

Этим же решением суда установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Мариничевой Л.Н. и ООО "САМАРА ХАУС" заключены пять договоров уступки права требования, а именно:

1) договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, где объектом являются права требования на нежилое помещение - Магазин N, этаж - подвал, общая площадь нежилого помещения - 145,12 кв. м, расположенное в доме со строительным адресом: <адрес>, кадастровый номер земельного участка N. Согласно условиям договора стоимость уступаемого права определена в размере 5 514 560 руб. Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: N.

2) договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, где объектом являются права требования на нежилое помещение - Магазин N, этаж - подвал, общая площадь нежилого помещения - 221, 84 кв.м, расположенное в доме со строительным адресом: <адрес>, кадастровый номер земельного участка N. Согласно условиям договора стоимость уступаемого права определена в размере 8 429 920 руб. Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: N.

3) по договору N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, где объектом являются права требования на нежилое помещение - Магазин N, этаж - подвал, общая площадь нежилого помещения - 159,68 кв. м, расположенное в доме со строительным адресом: <адрес>, кадастровый номер земельного участка N. Согласно условиям договора стоимость уступаемого права определена в размере 6 067 840 руб. Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: N

4) договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, где объектом являются права требования на нежилое помещение - Магазин N, этаж - подвал, общая площадь нежилого помещения - 244,07 кв. м, расположенное в доме со строительным адресом: <адрес>, кадастровый номер земельного участка N. Согласно условиям договора стоимость уступаемого права определена в размере 9 274 660 руб. Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: N.

5) договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору N долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, где объектом являются права требования на нежилое помещение - Магазин N, этаж - цоколь, общая площадь нежилого помещения - 262,13 кв. м, расположенное в доме со строительным адресом: <адрес>, кадастровый номер земельного участка N.. Согласно условиям договора стоимость уступаемого права определена в размере 9 960 940 руб. Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: N.

Распоряжением заместителя Главы Администрации г.о. Самара - главы Администрации Октябрьского района г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N, жилой застройке в границах улиц Ново-Садовая, Врубеля, Кольцевая - присвоены адреса: <адрес> - секции N, <адрес>А - секции N.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Управление и обслуживание многоквартирных жилых домов по адресам: <адрес>А - с ДД.ММ.ГГГГ осуществляло ООО "Городская управляющая компания".

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Городская управляющая компания" и ООО "ПЖРТ <адрес>" (в настоящее время: истец ООО "Управляющая Компания Равновесие") заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым уступаемое по настоящему договору право требования цедента к должникам, указанным в Приложении N к настоящему договору, возникло из обязательств должников по оплате коммунальных услуг на основании договоров управления многоквартирными домами, заключенных между цедентом и собственниками помещений в многоквартирных домах, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2. договора).

В обоснование настоящих исковых требований, истец ООО "Управляющая Компания Равновесие" указывает, что ответчик Мариничева Л.Н. свои обязательства по оплате за принадлежащие ей помещения исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ. образовалась задолженность в общем размере 792 464,09 руб.

Отказывая полностью в удовлетворении исковых требований ООО "УК Равновесие", суд первой инстанции исходил из того, что в период с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик Мариничева Л.Н. не являлась собственником спорного недвижимого имущества, и что данное недвижимое имущество не передавалось ей в пользование по передаточному акту или иному документу о передаче.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с такими выводами суда первой инстанции, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Так, судом первой инстанции бесспорно установлен и подтвержден материалами дела тот факт, что многоквартирные жилые дома по адресу: <адрес>, в которых находятся нежилые помещения ответчика - введены в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком ООО "Сфинкс" составлены односторонние акты приема-передачи спорных объектов недвижимости ответчика Мариничевой Л.Н., в которых предлагалось застройщиком принять готовые к эксплуатации нежилые помещения, а также о наличии задолженности по оплате за объекты в связи с увеличением их площади.

Своим правом ответчик Мариничева Л.Н. не воспользовалась, от подписания актов отказалась.

Несмотря на то, что двухсторонние акты не подписаны ответчиком Мариничевой Л.Н., однако застройщик выполнил обязанность перед участником долевого строительства по передаче нежилых помещений ответчице, о чем составил односторонний акт.