Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 13 января 2020 года №33-5872/2019, 33-131/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 января 2020 года Дело N 33-131/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего Лысенина Н.П.,
судей Агеева О.В., Алексеевой Г.И.,
при секретаре Герасимовой О.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Грацилевой Н.А. и Грацилева А.Ю. к Семенову М.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе ответчика СеменоваМ.А. на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 29 октября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Агеева О.В., судебная коллегия
установила:
ГрацилевА.Ю., ГрацилеваН.А., обратились в суд с иском к СеменовуМ.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств. Требования истцами мотивированы тем, что 19 января 2019 года они с СеменовымМ.А. заключили договор купли-продажи квартиры <адрес>. 14 февраля 2019 года за ними было зарегистрировано право общей долевой собственности на данную квартиру. Пунктом 4 договора купли-продажи был предусмотрен следующий порядок оплаты стоимости квартиры: 1533050 руб. покупатели передают продавцу до подписания договора, 3966950 руб. оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк.
В соответствии с пунктом 4.1 договора ответчик обязался направить часть денежных средств, полученных от продажи квартиры, на погашение задолженности по кредитному договору от 8 мая 2015 года N для полного погашения своей задолженности и прекращения залога отчуждаемой квартиры. Истцы обязательства по оплате первоначального взноса за квартиру выполнили, 1500000 руб. передали 28 декабря 2018 года ответчику в виде задатка, 33050 руб. передали 19 января 2019 года до подписания договора.
В нарушение пункта 4.1 договора ответчик не направил часть полученных денежных средств на погашение своей задолженности по кредитному договору от 8 мая 2015 года N, из-за чего залог квартиры не был снят. Тем самым ответчик существенно нарушил условия договора. Так как ответчик не погасил свою задолженность по кредитному договору, Сбербанк России отказался предоставить истцам кредитные средства в сумме 3966950 руб., дальнейшее исполнение договора стало невозможным. В связи с расторжением договора купли-продажи квартира должна быть возвращена истцами ответчику, а ответчик в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть истцам в равных долях задаток в двойном размере 3000000 руб. (1500000 х 2) и часть первоначального взноса 33055 руб.
5 июня 2019 года ответчику направлено предложение о расторжении договора, которое им проигнорировано. Истцами понесены расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления.
Истцы просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес> от 19 января 2019 года, заключенный между ГрацилевойН.А., ГрацилевымА.Ю. и СеменовымМ.А.; прекратить записи о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о праве ГрацилевойН.А. и ГрацилеваА.Ю. на их доли в общей долевой собственности на указанную квартиру; признать за СеменовымМ.А. право собственности на квартиру <адрес>, взыскать с СеменоваМ.А. в пользу истцов в равных долях задаток в двойном размере 3000000 руб. и уплаченную по договору купли-продажи квартиры денежную сумму в размере 33050 руб.; возместить расходы по уплате государственной пошлины по 12282 руб. 50 коп. каждому.
В судебном заседании истец ГрацилевА.Ю., представитель истцов СеменовЕ.Н. поддержали исковые требования по изложенным основаниям.
Представитель ответчика СеменоваМ.А. и третьего лица ПотаповаР.А. -ШульпиновА.Н. исковые требования не признал. Полагал договор купли-продажи квартиры подлежащим расторжению в связи с неисполнением обязательств истцами, которые не перевели в установленные сроки денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры. Оснований для возврата задатка в двойном размере не имеется, так как СеменовМ.А. обязательства по соглашению о задатке исполнил.
Ответчик СеменовМ.А., третье лицо ПотаповР.А., представители третьих лиц Управления Росреестра по Чувашской Республике, ПАО Сбербанк извещены о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.
Решением Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 29 октября 2019 года постановлено:
"Расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между Грацилевой Н.А., Грацилевым А.Ю. и Семеновым М.А..
Прекратить запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о праве Грацилевой Н.А. на 1/2 долю в общей долевой собственности на квартиру <адрес>.
Прекратить запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о праве Грацилева А.Ю. 1/2 долю в общей долевой собственности на квартиру <адрес>.
Вернуть квартиру <адрес> в собственность Семенова М.А..
Взыскать с Семенова М.А. в пользу Грацилевой Н.А. уплаченную по договору купли-продажи квартиры денежную сумму в размере 766525 руб. и судебные расходы в виде госпошлины в размере 12282,50 руб.
Взыскать с Семенова М.А. в пользу Грацилева А.Ю. уплаченную по договору купли-продажи квартиры денежную сумму в размере 766525 руб. и судебные расходы в виде госпошлины в размере 12282,50 руб.
В иске Грацилевой Н.А., Грацилеву А.Ю. о взыскании суммы задатка в двойном размере отказать".
Указанное решение суда обжаловано ответчиком СеменовымМ.А. в части взыскания с него в пользу истцов денежных средств. В апелляционной жалобе он указал основания, по которым считает решение суда неправильным: решение суда в части взыскания денежных средств не мотивированно; выводы суда, изложенные в решении суда, о ненаправлении ответчиком полученных от истцов денежных средств на погашение кредитного договора от 8 мая 2015 года N не соответствуют обстоятельствам дела; обязательства по кредитному договору от 8 мая 2015 года N могли быть исполнены только после перечисления истцами в течение трех рабочих дней с момента перехода права собственности на квартиру денежных средств в сумме 3996950 руб., так как задолженность составляла 4543545 руб. 67 коп., внесенных истцами до подписания договора денежных средств в сумме 1533050 руб. не хватало для полного погашения задолженности по кредитному договору от 8 мая 2015 года N; истцами ГрацилевойН.А. и ГрацилевымА.Ю. было допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи квартиры.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Грацилев А.Ю. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Ответчик СеменовМ.А., истица ГрацилеваН.А., третье лицо ПотаповР.А., представители третьих лиц Управления Росреестра по Чувашской Республике, ПАО Сбербанк в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, хотя были извещены о времени и месте его проведения. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Рассмотрев дело и проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 28 декабря 2018 года Потапов Р.А., действующий по доверенности за ответчика Семенова М.А. по нотариально удостоверенной доверенности, заключил с истцами Грацилевым А.Ю., Грацилевой Н.А. предварительный договор, по которому стороны обязались в срок до 28 января 2019 года заключить основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, по цене 5500000 руб. В тот же день, 28 декабря 2018 года, Потапов Р.А., действующий по доверенности за ответчика Семенова М.А., заключил с истцами Грацилевым А.Ю., Грацилевой Н.А. соглашение о задатке, по которому Грацилев А.Ю., Грацилева Н.А. передали Семенову М.А. задаток в размере 1500000 руб. в обеспечение обязательной продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
Указанная квартира находилась в залоге у ПАО "Сбербанк" в обеспечение исполнения обязательств продавца квартиры - ответчика Семенова М.А. по ранее заключенному с ПАО "Сбербанк" кредитному договору от 8 мая 2015 года N.
19 января 2019 года между Семеновым М.А. как продавцом и Грацилевым А.Ю., Грацилевой Н.А. как покупателями заключен смешанный договор, названный договором купли-продажи, содержащий элементы договора купли - продажи и договора залога квартиры <адрес>. По договору истцы приобрели право общей долевой собственности (по 1/2 доле) на указанную квартиру, истцы стали залогодателями квартиры в пользу залогодержателя ПАО "Сбербанк". Право общей долевой собственности истцов на квартиру, ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике 1 февраля 2019 года, номера регистрации N, N, N соответственно, что подтверждается записями в договоре.
До обращения истцов в суд они 5 июня 2019 года направили ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое ответчиком проигнорировано.
Удовлетворяя требования истцов о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате уплаченной по нему денежной суммы, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик допустил существенное нарушение договора купли-продажи и обязан возвратить полученное.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на законе и представленных доказательствах.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Из материалов дела следует, что во исполнение договора купли-продажи квартиры истцы Грацилев А.Ю., Грацилева Н.А. уплатили ответчику Семенову М.А. 1533050 руб., которые он должен был направить на погашение своей задолженности по кредитному договору от 8 мая 2015 года N, заключенному с ПАО "Сбербанк", для полного погашения задолженности и прекращения залога отчуждаемой квартиры (пункт 4.1 договора). Оставшуюся часть стоимости квартиры - 3966950 руб. истцы должны были оплатить за счет целевых кредитных денежных средств, которые им должен был предоставить ПАО "Сбербанк" по кредитному договору от 18 января 2019 года N 1617 после погашения ответчиком Семеновым М.А. задолженности по своему кредитному договору от 8 мая 2015 года N. Однако ответчик Семенов М.А. денежные средства, полученные от истцов, на погашение кредита не направил, вследствие чего ПАО "Сбербанк" не предоставил истцам кредит, залог квартиры сохранен.
Таким образом, непогашение ответчиком Семеновым М.А. задолженности по кредитному договору от 8 мая 2015 года N влечет для истцов риск признания договора залога квартиры от 19 января 2019 года недействительным и сохранения первоначального залога квартиры по обеспечению исполнения ответчиком Семеновым М.А. своих обязательств по кредитному договору от 8 мая 2015 года N, обращения взыскания на квартиру из-за неисполнения Семеновым М.А. обязательств по кредитному договору. Истцы лишились возможности оплатить квартиру полностью для последующего снятия залога (ипотеки) квартиры, на что они рассчитывали при заключении договора купли-продажи квартиры. Следовательно, имеются основания для расторжения заключенного 19 января 2019 года договора в части купли-продажи квартиры, возврата истцам уплаченной ответчику части стоимости квартиры как реального ущерба в составе убытков истцов.
Доводы апелляционной жалобы об ошибочном выводе суда о ненаправлении полученных от истцов денежных средств на погашение кредитного договора от 8 мая 2015 года N судебная коллегия отклоняет, поскольку доказательства об исполнении ответчиком Семеновым М.А. пункта 4.1 договора купли-продажи в части обязательства о направлении денежных средств на погашение кредитного договора от 8 мая 2015 года N ответчиком Семеновым М.А. не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что полученных от истцов денежных средств было недостаточно для погашения всей задолженности по кредитному договору от 8 мая 2015 года N, истцами допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи квартиры, не влекут отмену решения суда, так как при заключении договора купли-продажи квартиры ответчик Семенов М.А. не информировал истцов Грацилева А.Ю., Грацилеву Н.А. о размере своей задолженности по кредитному договору от 8 мая 2015 года N, исходя из условий пункта 4.1 договора купли-продажи от 19 января 2019 года истцы рассчитывали о полном погашении ответчиком своей задолженности по кредитному договору и прекращения залога отчуждаемой квартиры, истцы не нарушили договор купли-продажи квартиры.
Принятие решения суда в пользу истцов влечет обязанность ответчика возместить им расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Семенова М.А. на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 29 октября 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий: Лысенин Н.П.
Судьи: Агеев О.В.
Алексеева Г.И.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка