Дата принятия: 04 апреля 2018г.
Номер документа: 33-587/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2018 года Дело N 33-587/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Вергазовой Л.В.,
судей Федуловой О.В., Косенко Л.А.,
при секретаре Барановой Ю.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "УК "Новый город" на решение Железнодорожного районного суда г.Рязани от 05 декабря 2017 года, которым постановлено:
Признать действия Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" по начислению Прокофьевой Ольге Александровне платы за содержание жилья - нежилого помещения Н99, расположенного по адресу: <адрес>, с применением тарифа в размере 29 рублей за квадратный метр за период с 17 ноября 2015 г. незаконными.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" произвести Прокофьевой Ольге Александровне перерасчет платы за содержание жилья - нежилого помещения Н99, расположенного по адресу: <адрес>, начиная с 17 ноября 2015 года, в соответствии с тарифами на жилищно-коммунальные услуги, установленными Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей".
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УК "Новый город" в пользу Прокофьевой Ольги Александровны расходы по уплате госпошлины в размере 300 (триста) рублей.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Федуловой О.В., объяснения представителя ООО "УК "Новый город" Иванова В.О., представителя Прокофьевой О.А. - Прудова А.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Прокофьева О.А. обратилась в суд с иском к ООО "УК "Новый город" о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья незаконными, произведении перерасчета платы, в обоснование своих требований указав, что на основании договора купли-продажи от 17.11.2015г. является собственником нежилого помещения (апартаменты) N, площадью 113,8 кв.м., расположенного на 5 этаже нежилого здания по адресу: <адрес>, кадастровый N. Право собственности зарегистрировано 01.12.2015г. Помещение имеет в своем составе жилые комнаты, спальни, кухни, санузел, душевую с умывальником. Здание, в котором расположено нежилое помещение, имеет статус нежилое (не многоквартирный дом).
Застройщиком оздоровительного комплекса являлось ООО "Восход", которое с 10.11.2015г. прекратило свою деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Гарибальди". Договором управления N от 01.08.2013г., заключенным между застройщиком ООО "Восход" и ООО "УК "Новый город", установлена плата за содержание общего имущества из тарифа в размере 29 руб./кв.м.
02.10.2017г. она получила извещение от ООО "УК "Новый город" согласно которому, по состоянию на 31.08.2017г. за ней числится задолженность по статье "содержание жилья" в размере 117 291 руб. 61 коп., в т.ч. пени в размере 8 296 руб. 25 коп. Как пояснили в бухгалтерии Общества, за ней числится долг по статье "содержание жилья" за период с декабря 2014г. по август 2017г. Вместе с тем, собственниками нежилых помещений не проводилось общее собрание по вопросу об утверждении платы за содержание нежилых помещений. До настоящего времени не утверждены договор управления с управляющей компанией, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, тарифы на содержание жилья. Ответчиком не представлено собственникам помещений экономически обоснованного расчета платы исходя из тарифа 29 руб./кв.м. Полагает, что при отсутствии решения общего собрания собственников помещений, размер платы за содержание жилья и ремонт нежилых помещений должен быть установлен органом местного самоуправления.
Считает действия управляющей организации по применению тарифа на содержание общедомового имущества исходя из тарифа 29 руб./кв.м., установленного договором управления N от 01.08.2013г., заключенным между застройщиком ООО "Восход" и ООО "УК "Новый город", незаконными, поскольку отсутствует надлежаще оформленное волеизъявление всех собственников помещений на утверждение такого тарифа и его экономическое обоснование. Кроме того, ответчик незаконно произвел начисление за содержание нежилого помещения за период с декабря 2014г. по 16.11.2015г., поскольку в указанный период нежилое помещение находилось в собственности другого лица.
Просила суд признать действия ООО "УК "Новый город" по начислению ей за период с декабря 2014г. по 16.11.2015г. по помещению Н99, по адресу <адрес>, тарифа в размере 29 руб./кв.м. по статье "Содержание жилья" незаконными и обязать Общество произвести перерасчет тарифа (платы) по статье "Содержание жилья" за данный период путем исключения тарифа (платы) в размере 29 руб./кв.м. по статье "Содержание жилья", а также признать действия ООО "УК "Новый город" по начислению ей за период с 17.11.2015г. по указанному помещению тарифа в размере 29 руб./кв.м. по статье "Содержание жилья" незаконными и обязать Общество произвести перерасчет тарифа (платы) по статье "Содержание жилья" за период с этой даты из размера тарифа (платы), установленного органом местного самоуправления Администрацией г.Рязани для вида жилищного фонда в зависимости от объема предоставляемых услуг - как "жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей".
Определением суда от 08.11.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация г.Рязани и Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе с дополнениями к ней ООО "УК "Новый город" просит решение суда отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого судебного акта.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Прокофьевой О.А. - Прудов А.А. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО "УК "Новый город" Иванов В.О. доводы апелляционной жалобы с дополнениями к ней поддержал.
Представитель Прокофьевой О.А. - Прудов А.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указав на законность и обоснованность принятого судом решения.
Иные участники судебного разбирательства в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.
В силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и представленных возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2003г. за N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение в части удовлетворения иска о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание имущества за период с 17.11.2015г. незаконными и произведении перерасчета данной платы с этой даты, а, соответственно, взыскания судебных расходов по уплате госпошлины, указанным требованиям не отвечает.
Как установлено судом, 17.05.2012г. Администрацией г.Рязани выдано застройщику ООО "Восход" разрешение на строительство N оздоровительного комплекса, 1 очередь строительства (2-ой пусковой комплекс), спальный корпус N, на земельном участке с кадастровым номером N.
Постановлением Администрации N от 19.03.2013г. внесены изменения в разрешение на строительство, изменена площадь земельного участка с 78595 кв.м. на 27639 кв.м. и кадастровый номер земельного участка изменен с N на N.
01.08.2013г. между ООО "УК "Новый город" в лице директора ФИО6 и застройщиком ООО "Восход" в лице директора ФИО9 заключен договор управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N, согласно которому застройщик поручает, а управляющая компания обязуется выполнять работы и оказывать услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества в оздоровительном комплексе по адресу: <адрес> (корпуса 1, 2, 3, 4, 5, 6), благоустройством земельного участка, на котором расположены апартаменты и иные объекты недвижимости, а также предоставлением услуг водоснабжения, водоотведения, электроснабжения собственникам помещений, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления оздоровительным комплексом, деятельность.
Срок действия договора с 01.08.2013г. до заключения собственниками договоров управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Согласно приложению N к договору, размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения определен для собственников нежилых помещений, расположенных в корпусе N, в размере 29 руб./кв.м. в месяц.
19.09.2013г. Администрацией г.Рязани выдано ООО "Восход" разрешение N на ввод в эксплуатацию оздоровительного комплекса, 1 очередь строительства (2-ой пусковой комплекс), спальный корпус N, здание лит.П, расположенного по адресу: <адрес>.
06.08.2013г. сведения о нежилом здании с кадастровым номером N внесены в ГКН (выписка из ЕГРН от 17.11.2017г.).
Постановлением Администрации г.Рязани от 10.11.2015 г. N5177 зданию присвоен адрес: <адрес>, установлена нумерация нежилых помещений с N по N.
Прокофьева О.А. является собственником нежилого помещения Н99, с кадастровым номером N площадью 113,8 кв.м., расположенного на 5 этаже нежилого здания по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 01.12.2015г. Основанием для регистрации права собственности явились: договор купли-продажи от 17.11.2015г., заключенный между Никитиной Е.С. и Прокофьевой О.А., акт об исполнении обязательств по договору купли-продажи от 17.11.2015г.
Здание, в котором находится принадлежащее Прокофьевой О.А. нежилое помещение, расположено в едином комплексе "Мещера", управление которым осуществляется ООО "УК "Новый город".
Общее собрание собственников нежилых помещений в данном корпусе по вопросам выбора способа управления и определения размера платы за содержание нежилых помещений не проводилось.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился.
Прокофьева О.А. договор управления с ответчиком не заключала.
На нежилое помещение Н99 открыт лицевой счет, по которому ООО "УК "Новый город" производит начисления платы за содержание нежилого помещения исходя из тарифа 29 руб. кв.м., установленного договором управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N от 01.08.2013 г., то есть в размере 3300,2 руб.
То обстоятельство, что ООО "УК "Новый город" является управляющей организацией, обеспечивающей содержание общего имущества нежилого здания по адресу: <адрес>, за услуги и работы которой должна начисляться соответствующая плата, никем в ходе судебного разбирательства не оспаривалось. Спор возник относительно размера платы за содержание нежилых помещений.
Удовлетворяя исковые требования Прокофьевой О.А. о признании незаконными действий ООО "УК "Новый город" по начислению ей за период с 17.11.2015г. платы за содержание нежилого помещения с применением тарифа в размере 29 руб./кв.м. и обязании ответчика произвести перерасчет данной платы с указанной даты в соответствии с тарифами, установленными органом местного самоуправления, суд первой инстанции, указывая на то, что действующее законодательство не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п.41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. N25 относительно отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в этом здании и руководствуясь указанными в нем нормами права, положениями ст.161 ЖК РФ, а также полагая возможным применение к спорным правоотношениям по аналогии закона раздела VII Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующего вопросы платы за жилое помещение и коммунальные услуги, исходил из того, что какого-либо решения об установлении размера платы за содержание общего имущества на общем собрании собственников нежилых помещений принято не было, между сторонами не были согласованы тарифы оплаты собственником расходов на содержание общего имущества, при этом представленные стороной ответчика доказательства бесспорно не свидетельствуют об экономической обоснованности применения тарифа в размере 29 руб./кв.м., в связи с чем, пришел к выводу, что начисление истцу платы за содержание нежилого помещения исходя из тарифа, установленного договором управления N от 01.08.2013г., заключенным между застройщиком и управляющей компанией, является неправомерным и единственным законным способом установления тарифа на содержание общего имущества в нежилых помещениях для истца являются тарифы, установленные органами местного самоуправления, в частности, тарифы для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей", размер которых ниже установленных договором управления от 01.08.2013г.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он сделан в нарушении действующего законодательства и установленных по делу обстоятельств.
Так, судом не было учтено, что апартаменты, собственником которых является истец, находящиеся в едином оздоровительном комплексе "Мещера", предназначены для временного проживания и не относятся к объектам жилищного фонда, в связи с чем, на них нормы жилищного законодательства не распространяются.
Вместе с тем, согласно ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы и согласно разъяснениям, данным в п.41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 ЖК РФ (предусматривающие порядок проведения общего собрания собственников помещений).
Отношения собственников нежилых помещений с управляющей организацией регулируются нормами главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг) на основе заключенного такой организацией и каждым собственником помещения возмездного договора оказания услуг.
Как следует из материалов дела, управление комплексом, в котором размещаются апартаменты истца, осуществляется на основании заключенного с застройщиком - ООО "Восход" договора управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N управляющей компанией ООО "УК"Новый город". Срок действия вышеуказанного договора установлен с 01.08.2013г. до заключения собственниками договоров управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества определен данным договором для собственников апартаментов, расположенных в корпусе, где находятся апартаменты истца, в размере 29 руб./кв.м. в месяц, и начисляется ответчиком истцу, исходя из этого тарифа.
Общее собрание собственников нежилых помещений в данном корпусе по вопросам выбора способа управления и определения размера платы за содержание нежилых помещений не проводилось.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился.
Прокофьева О.А. договор управления с ответчиком не заключала.
Несмотря на отсутствие между сторонами договорных отношений, истец производит оплату за содержание своего имущества именно в соответствии с тарифом, установленным договором управления N от 01.08.2013г., законность которого никем не оспаривалась.
При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что договор управления с застройщиком от 01.08.2013 года, по которому ответчиком истцу начисляется плата за содержание нежилого помещения исходя из тарифа 29 руб./кв.м. не действует, противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Согласно представленному ответчиком расчету тарифа в размере 29 руб./кв.м. в содержание общедомового имущества нежилого здания, площадью 3554,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, входит: благоустройство и санитарная очистка домовладений, содержание мест общего пользования, содержание электротехнического оборудования, сантехнические работы в местах общего пользования, обеспечение круглосуточного диспетчерско-аварийного обслуживания, обслуживание лифтового оборудования, техническое обслуживание ШГРП, внутридомового газового оборудования, прочие прямые затраты (общецеховые расходы, отчисления ЦОКП (КВЦ), общеэксплуатационные расходы (содержание АУП), охрана объекта, плановые накопления 6%, налог с дохода.
Выводы суда о том, что представленные стороной ответчика доказательства бесспорно не свидетельствуют об экономической обоснованности по применению тарифа в размере 29 руб./кв.м., а также о необходимости в настоящем случае применения тарифа, установленного органом местного самоуправления, произведены судом без учета фактических обстоятельств дела и требований закона, регулирующих спорные правоотношения, а также в отсутствие доказательств, опровергающих экономическую обоснованность установленного тарифа, которые стороной истца в нарушение ст.56 ГПК РФ представлены не были.
При этом, заслуживают внимание доводы ответной стороны, которые судом учтены не были, о том, что перечень услуг, оказываемый собственникам апартаментов в оздоровительном комплексе "Мещера" значительно шире, чем перечень услуг, предусматриваемый "муниципальным" тарифом.
Указание в обжалуемом решении на произведение ответчиком расчета без учета действительной площади нежилого здания (по сведениям ЕГРН - 4492,4 кв.м.) не может быть признано обоснованным, поскольку при расчете тарифа необходимо использовать не площадь здания, которая указана в выписке ЕГРП, а площадь всех нежилых помещений, за исключением площади общего имущества собственников здания.
Вывод суда о том, что расчет тарифа был произведен ответчиком без учета действующих в г.Рязани нормативов, норм и расценок, конструктивных и проектных особенностей здания, без учета долей в праве общей собственности на общее имущество собственников нежилых помещений, какими-либо доказательствами не подтвержден.
Кроме того, следует отметить, что к сложившимся правоотношениям Постановление администрации г.Рязани от 29.06.2015г. N2876 "Об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда", на которое сослался суд, не может быть применено, поскольку данный правовой акт регулирует плату за содержание жилых помещений и только для государственного или муниципального жилищного фонда, переданного по договору социального найма или найма.
С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания действий ответчика по начислению истцу за период с 17.11.2015г. ежемесячной платы за содержание его нежилого помещения с применением тарифа в размере 29 руб./кв.м. незаконными и обязании Общества произвести Прокофьевой О.А. с указанной даты перерасчет данной платы в соответствии с тарифами на ЖКУ, установленными органом местного самоуправления. При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда в этой части нельзя признать законным и обоснованным, ввиду нарушения норм материального права и несоответствия выводов суда установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем, оно подлежит в указанной части отмене с вынесением нового решения об отказе Прокофьевой О.А. в удовлетворении этих заявленных к ООО "УК "Новый город" исковых требований.
Вместе с тем, как верно было указано судом, закон связывает возникновение обязанности по содержанию имущества с моментом получения лицом объекта по акту приема-передачи, законодательно возлагая на покупателя недвижимости бремя содержания имущества, как если бы он был собственником.
Установив, что нежилое помещение принято истцом по акту приема-передачи от продавца 17.11.2015г., суд обоснованно исходил из того, что именно с этой даты у Прокофьевой О.А. возникло право пользования им, а также и обязанность по оплате за содержание нежилого помещения, в связи с чем, правомерно отказал в удовлетворении остальной части иска, ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о начислении ответчиком истцу платы за требуемый период до 17.11.2015г.
Судебная коллегия считает, что данные выводы суда достаточно аргументированы, соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам, установленным по делу на основе представленных доказательств, получивших надлежащую оценку.
В связи с этим, не может быть признан состоятельным довод жалобы относительно неправомерности исковых требований о признании начисления незаконным и перерасчете истцу платы за период с декабря 2014г. по 16.11.2015г., т.к. в удовлетворении данных требований судом первой инстанции было отказано.
При таких обстоятельствах, судебные расходы по уплате госпошлины, в силу положений ст.98 ГПК РФ, взысканию с ООО "УК"Новый город" в пользу Прокофьевой О.А. не подлежат.
Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железнодорожного районного суда г.Рязани от 05 декабря 2017 года в части удовлетворения исковых требований Прокофьевой Ольги Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья за период с 17.11.2015г. незаконными, произведении перерасчета платы за содержание жилья с 17.11.2015г., а также взыскания судебных расходов по уплате госпошлины отменить и постановить по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении данных требований отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" - без удовлетворения.
Председательствующий -
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
