Дата принятия: 17 декабря 2019г.
Номер документа: 33-5869/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 декабря 2019 года Дело N 33-5869/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Уосис И.А., Чашиной Е.В.
при участии помощника судьи Протас И.Н.
рассмотрела в судебном заседании 17 декабря 2019 года апелляционную жалобу Белоусовой Ларисы Юрьевны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 05 сентября 2019 года, которым ее исковые требования к АО специализированный застройщик "Акфен" о взыскании переплаты по договору, убытков, процентов, компенсации морального вреда, штрафа оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Уосис И.А., пояснения Белоусовой Л.Ю. и ее представителя Байбакова А.В., поддержавших апелляционную жалобу, возражения представителя АО специализированный застройщик "Акфен" - Гусевой И.Ю., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Белоусова Л.Ю. обратилась в суд с иском, указав, что она является участником долевого строительства по договору от 07 июня 2017 г. По данному договору ответчик АО СЗ "Акфен" обязался построить жилое помещение (квартиру), условный N, на 3 этаже, 2-й секции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (ГП), проектной площадью 67 кв.м., указанная площадь включала в себя площадь холодного помещения лоджии 4,4 кв.м., а после ввода дома в эксплуатацию площадь изменилась на 4.1 кв.м. Она обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект. Цена договора определена 2350 000 руб. Она взятые на себя обязательства выполнила в полном объеме.
Согласно условиям договора (пункт 4.1) расчет цены квартиры производится из расчета 35 074,63 руб. за один квадратный метр, в том числе жилых и холодных помещений (лоджии). При расчете цены договора понижающий коэффициент не применялся.
Считает, что денежная сумма 71 902,99 руб. подлежит вычету из оплаченных ею денежных средств с учетом понижающего коэффициента 0,5 при расчете площади лоджии и возврату ответчиком как незаконно полученные.
Учитывая, что ответчик в добровольном порядке ее требования о возврате излишне уплаченных средств не удовлетворил, полагала, что в ее пользу с ответчика подлежат взысканию проценты в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ в сумме 11 144,97 руб., а также понесенные ею убытки по оплате процентов по кредиту на указанную сумму в размере 16 045,20 руб., компенсация морального вреда в размере 50 000 руб., штраф и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе Белоусова Л.Ю. просит решение отменить и принять новое решение. Считает решение незаконным и необоснованным, поскольку суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, в связи с чем, пришел к неправильным выводам.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ - с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 9 ст.4 названного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела - 07 июня 2017 г. между Белоусовой Л.Ю. и АО "Акфен" заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался построить жилой многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 39:15:142020:50, расположенный по адресу: <адрес> (ГП), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Объектом является двухкомнатная квартира со строительным номером 37, проектной площадью 67,0 кв.м. на 3 этаже 2 секции указанного жилого дома.
По условиям договора цена договора на момент его заключения составила 2350 000 руб., исходя из цены 1 кв.м. помещения 35 074,63 руб.
Факт оплаты истицей цены договора в указанной в договоре сумме не оспаривался.
Стороны при определении площади квартиры, подлежащей оплате участником долевого строительства, не указывали на применение понижающего коэффициента к площади лоджии.
Обращаясь в суд с данным иском, истица указала на то, что цена договора определена с нарушением установленных законом требований - без применения понижающих коэффициентов к расчету площади лоджии.
Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для взыскания с ответчика в пользу истца переплаты.
Согласно с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На дату заключения указанного договора действовала ч.1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 03.07.2016 г. N 304-ФЗ, предусматривающей, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Как следует из буквального содержания п.4.1 заключенного сторонами договора - на момент подписания договора общая стоимость объекта составляет 2350000 руб. из расчета 35074,63 руб. за один кв.м. проектной площади квартиры с холодными помещениями.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта с учетом обязательных для сторон правил, установленных законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
Поскольку частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, является лоджия, согласно условиям договора сторон цена определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, тогда как общая приведенная площадь жилого помещения определена договором без применения к площади лоджии понижающего коэффициента, установленного федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона в размере 0,5; доводы истицы о несоответствии закону указанного условия договора являются обоснованными.
В силу п.1 ст.16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", положений ст.421 ГК РФ, ст.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр установлено императивное требование о применении при расчете общей приведенной площади жилого помещения понижающего коэффициента 0,5 для расчета площади лоджии.
Выводы суда о том, что на правоотношения сторон указанные изменения ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ не распространяются, основаны на ошибочном толковании закона.
Приведенная выше редакция п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающая необходимость применения понижающих коэффициентов при определении площади объекта долевого строительства, введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ, и начала действовать с 01.01.2017 г.
Вместе с тем, указанные ошибочные выводы суда не привели к неправильному разрешению спора, оснований для взыскания с ответчика в пользу истицы переплаты по договору в связи с неверным определением цены договора судебная коллегия не усматривает в силу следующего.
Согласно условиям договора общая приведенная площадь квартиры по проекту составляет 67 кв.м.; с учетом применения понижающего коэффициента к площади лоджии эта площадь составляет - 64,8 кв.м.
Как усматривается из материалов дела - фактическая площадь объекта, переданного истице и используемая сторонами для взаиморасчетов, составляет с учетом понижающего коэффициента к лоджии - 66,35 кв.м., что превышает договорную площадь на 1,55 кв.м. (с учетом применения понижающего коэффициента к лоджии).
С учетом условий договора о возможности изменения цены объекта в случае изменения фактической площади квартиры относительно ее проектной величины; наличия вступившего в законную силу решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 января 2019 г., которым с Белоусовой Л.Ю. в пользу АО СЗ "Акфен" взыскана доплата за увеличение площади объекта в размере 49104,48 руб., оснований для взыскания переплаты судебная коллегия не усматривает.
Кроме того, необходимо учитывать, что согласно условиям договора о стоимости объекта цена включает в себя затраты застройщика на строительство объекта и, в том числе, оплату услуг застройщика в размере 5%. В цену договора включены затраты на строительство объекта, на оформление земельного участка для строительства в собственность, по уплате земельного налога, по подготовке разрешительной документации, на возмещение процентов по кредитам и займам, привлеченным для финансирования строительства (п. 4.1).
Следует отметить, что ранее судом рассмотрены требования АО СЗ "Акфен" к Белоусовой Л.Ю. и решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 января 2019 г. с Белоусовой Л.Ю. в пользу АО СЗ "Акфен" взыскана доплата за увеличение площади объекта в размере 49104,48 руб.
При разрешении предыдущего спора сторон Белоусова Л.Ю. предъявила к застройщику требования об обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, компенсации морального вреда и штрафа.
Несмотря на предъявление к Белоусовой Л.Ю. застройщиком требований о взыскании доплаты, то есть об окончательном расчете по договору, связанным с уточнением цены договора, она не заявляла суду о неверном определении цены передаваемого ей объекта, наличии переплаты по договору, не оспаривала условия договора о цене.
Названным решением суда установлено отсутствие доказательств передачи Белоусовой Л.Ю. объекта меньшей площади, чем предусмотрено договором.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных Белоусовой Л.Ю. требований.
Доводы жалобы о том, что наличие указанного выше решения суда не освобождает застройщика от соблюдения закона при расчете цены договора долевого участия, а требуемая истцом переплата возникла не ввиду уменьшения площади, не могут быть приняты во внимание, поскольку спорные отношения носят длящийся характер, с настоящим иском истица обратилась в суд в июне 2019 г., при разрешении поставленного в иске вопроса необходимо учитывать все указанные выше юридически значимые обстоятельства.
В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Доводы жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 05 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
