Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-5834/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Бабайцевой Е.А.,

судей Гулян Р.Ф., Нагиной О.Ю.,

при секретаре Яковенко Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело N 2-881/2020 по исковому заявлению Шацкова Владимира Николаевича к АО "ДОМ.РФ", Управлению Росреестра по Волгоградской области, Калачёвскому РО СП УФССП России по Волгоградской области об оспаривании действий по оставлению за собой взыскателем в исполнительном производстве имущества должника, признании ипотеки недвижимого имущества прекратившейся и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Шацкова Владимира Николаевича

на решение Калачевского районного суда Волгоградской области от

22 декабря 2020 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Шацкова Владимира Николаевича к АО "ДОМ.РФ", Управлению Росреестра по Волгоградской области, Калачёвскому РО СП УФССП России по Волгоградской области об оспаривании действий по оставлению за собой взыскателем в исполнительном производстве имущества должника, признании ипотеки недвижимого имущества прекратившейся и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Гулян Р.Ф., выслушав представителя Шацкова В.Н. - Шурупову М.Ю., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Шацков В.Н. обратился в суд с иском к АО "ДОМ.РФ", Управлению Росреестра по Волгоградской области, Калачёвскому РО СП УФССП России по Волгоградской области об оспаривании действий по оставлению за собой взыскателем в исполнительном производстве имущества должника, признании ипотеки недвижимого имущества прекратившейся и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, Ф.И.О. и <.......>" был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N <...> на сумму <.......> руб., сроком на 180 мес. на покупку жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Вступившим в законную силу определением Калачёвского районного суда Волгоградской области от 10 ноября 2009 г. было утверждено мировое соглашение, заключенное между <.......>" и Шацковым В.Н., Шацковой И.В., по которому ответчики иск признают полностью и обязуются: до ДД.ММ.ГГГГ оплатить истцу уплаченную им при подаче искового заявленную государственную пошлину в размере <.......> руб., до ДД.ММ.ГГГГ оплатить истцу сумму просроченной задолженности, составляющую по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - <.......> руб. с учетом начисленных, но неуплаченных процентов и пеней на дату фактического погашения просроченной задолженности и с учетом ежемесячного платежа за ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> коп. Остаток задолженности по основной сумме долга на ДД.ММ.ГГГГ составляет <.......> руб. <.......> коп.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ г., ответчики обязуются осуществлять ежемесячные платежи размере <.......> коп., в соответствии с условиями кредитного договора N <...> от ДД.ММ.ГГГГ

При неисполнении или ненадлежащем исполнении ответчиками обязательств, предусмотренного мировым соглашением, истец (иное лицо к которому перешли права по закладной в установленном законом порядке) вправе обратиться за получением исполнительного листа в Калачёвский районный суд Волгоградской области.

В рамках исполнительного производства осуществляется реализация заложенного недвижимого имущества - жилого дома с <.......> жилыми комнатами, общей площадью <.......> кв.м, земельного участка площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес> Реализация жилого дома и земельного участка осуществляются путем проведения публичных торгов. Начальная продажная цена жилого дома с земельным участков определена исходя из оценки недвижимого имущества, указанной в закладной: стоимость жилого дома в размере <.......> руб., земельного участка <.......> руб.

В связи с неисполнением определения суда ДД.ММ.ГГГГ взыскателю был выдан исполнительный лист, на основании которого возбуждено исполнительное производство N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, N <...>

Судебным приставом исполнителем Калачевского РО УФССП по Волгоградской области был наложен арест на заложенное недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства было вынесено постановление о передачи нереализованного имущества взыскателю.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, на основании которого правообладателем заложенного недвижимого имущества - жилого дома с <.......> жилыми комнатами общей площадью <.......> кв.м и земельного участка площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес> является АО "ДОМ.РФ".

На основании указанных документов взыскатель произвел ДД.ММ.ГГГГ перерегистрацию права собственности, оставляя имущество за собой по стоимости <.......> руб. в счет погашения задолженности по кредитному договору.

ДД.ММ.ГГГГ в результате противоправных действий неустановленного лица в указанном домовладении по адресу: <адрес> произошел пожар, в результате которого домовладение Шацкого В.М. сгорело полностью. Тем самым, ему был причинён значительный материальный ущерб на сумму <.......> руб. Данные обстоятельства были установлены в рамках уголовного дела N <...>, подтверждаются постановлением о приостановлении предварительного следствия и актом визуального обследования домовладения по адресу: <адрес>

Он и Шацкова И.В. известили банк и в письменной форме попросили о предоставлении рассрочки по уплате кредитных обязательств. В связи с отсутствием денежных средств у заемщиков исполнить обязательства в надлежащем виде они не смогли.

В ДД.ММ.ГГГГ заемщиками была произведена полная реконструкция недвижимости и построен новый жилой дом, который не обладает теми идентификационными признаками, отраженными в кредитном договоре с банком, и является вновь созданным иным объектом недвижимости. Площадь дома составляет <.......> кв.м, а не <.......> кв.м; материал наружных стен из мелких бетонных блоков, а не деревянное строение, изменился кадастровый номер строения на N <...>. Все это позволяет сделать вывод о том, что объект залога по кредитному договору перед банком подвергнут гибели, а вновь созданный объект недвижимости является иным имуществом и не может быть обременен правами третьих лиц в рамках ранее существовавшего договора ипотеки. Вместе с тем, судебный пристав - исполнитель наложил запрет на отчуждение нового объекта недвижимости и вынес акт от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на заложенное недвижимое имущество - жилой дом с <.......> жилыми комнатами общей площадью <.......> кв.м и земельный участок площадью <.......> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

Полагает, что обременение, наложенное на имущество: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, представляющий собой бетонно-блочное строение площадью <.......> кв.м, с кадастровым номером N <...>, прекратилось, и данный объект не может являться залоговым. Ввиду этого переход права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в пользу АО "ДОМ.РФ" в рамках исполнительного производства является неправомерным.

В связи с этим просил суд признать недействительной сделку от ДД.ММ.ГГГГ по оставлению за АО "ДОМ.РФ" недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый N <...>, земельного участка, кадастровый N <...>, расположенных по адресу: <адрес>, в исполнительном производстве

N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, N <...>; признать ипотеку прекратившейся в отношении недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый N <...>, земельного участка, кадастровый N <...>, расположенных по адресу: <адрес> применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность Шацкова В.Н., Шацковой И.В. недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый N <...>, земельного участка, кадастровый N <...>, расположенных по адресу: <адрес>; аннулировать запись о регистрации договора об ипотеке в отношении недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый N <...>, земельного участка кадастровый N <...>, расположенных по адресу: <адрес>

Определениями суда, занесенными в протоколы судебных заседаний от

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в качестве третьих лиц привлечены Шацкова И.В., администрация Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, ПАО КБ "<.......>", АО "<.......>".

Суд постановилуказанное выше решение.

Не согласившись с постановленным судом решением, Шацков В.Н. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять новое решение, которым удовлетворить заявленные требования.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 13 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ подлежащей применению к правоотношениям сторон, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником обеспеченного залогом обязательства, за которые он отвечает.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

По ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от

18 декабря 2006 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Статьей 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. подлежащей применению к правоотношениям сторон) предусмотрено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно ст. 345 ГК РФ и замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлены иные правила.

Согласно п. 1 ст. 68 Закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.

Пунктом 3 ст. 68 Закона N 229-ФЗ предусмотрено, что мерами принудительного исполнения являются, в том числе обращение взыскания на имущество должника.

В силу ч. 1 ст. 69 названного Закона обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Статьей 78 Закона N 229-ФЗ установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество, согласно которому, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом N 102-ФЗ и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В силу ч. 1 ст. 89 Закона N 229-ФЗ реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Из ч. 1 ст. 92 Закона N 229-ФЗ усматривается, что в случае объявления торгов несостоявшимися (в том числе, по причине подачи заявки на участие в торгах менее двух лиц), организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Согласно ч. 2 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила Гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

В соответствии с ч. 3 ст. 58 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.

Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов.

Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 92 Закона N 229-ФЗ.

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном ст. 87 настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 92 Закона N 229-ФЗ от 2 октября 2007 г.).

В соответствии с частью 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Частью 1 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. подлежащей применению к правоотношениям сторон), предусмотрено, что публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

После проведения повторных торгов на предмет залога и признания их несостоявшимися судебным приставом-исполнителем в соответствии с частью 3 статьи 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве" взыскателю направляется предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 данного Федерального закона.

Согласно части 12 статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Шацков В.Н., Шацкова И.В. приобрели жилой дом общей площадью 51,6 кв.м и земельный участок площадью 452 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Революционный, <адрес>, за счет личных и кредитных средств.

ДД.ММ.ГГГГ между Шацковым В.Н., Шацковой И.В. и ОАО КБ "<.......>" заключен кредитный договор N <...>, в соответствии с условиями которого заемщикам-залогодателям Шацкову В.Н., Шацковой И.В. предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <.......> руб. на срок <.......> месяцев для приобретения в общую долевую собственность последних (по <.......> доле каждому) жилого дома с <.......> жилыми комнатами общей площадью <.......> кв.м и земельного участка площадью <.......> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.8 условий кредитного договора (при ипотеке в силу закона) N <...> без предварительного письменного согласия залогодержателя не отчуждать предмет залога, не сдавать его в наем, не осуществлять перепланировку.

Пунктом 2.10 кредитного договора на должника (залогодателя) возложена обязанность уведомить залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки сняться с регистрационного учета и освободить предмет ипотеки вместе со всеми иными проживающими в нем лицами в течение 30 дней с даты предъявления залогодержателем требования об ее освобождении.