Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 июля 2021 года Дело N 33-5822/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Горбачук Л.В.,

судей Шишпор Н.Н., Кулаковой С.А.,

при секретаре Рец Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело N 2-1189/2020 по иску правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" в интересах КалинниковаМ.В. к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Центральный парк" о признании договора недействительным в части, признании объекта непригодным для проживания, возложении обязанности устранить недостатки, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан"

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17 декабря 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование требований указано, что 23.12.2019 КалинниковаМ.В. заключила с ООО СК "Центральный парк" договор купли-продажи с использованием кредитных средств трехкомнатной квартиры площадью 88,4 кв.м по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят. Цена договора - 6350000 руб. 24.12.2019 квартира принята покупателем. По заявлению потребителя общественной организацией произведен осмотр помещения, установлено, что объект не соответствует условиям договора, является нежилым объектом недвижимости. В соответствии с заключением МУП "БТИ г. Иркутска" от 14.01.2020 по данным обследования функциональное назначение данных помещений не установлено, перегородки отсутствуют. В соответствии с проектной декларацией от 19.12.2016 планируемая стоимость строительства 595 000 000 руб., то есть 23268 руб. 30 коп. за 1 кв.м общей площади. В настоящем случае цена 1 кв.м на условиях договора составляет 71832 руб. 58 коп. за 1 кв.м, то есть цена договора необоснованно завышена, переданный объект не соответствует условиям договора. Стоимость устранения недостатков составит 2926620 руб. 72 коп., включая общестроительные работы (1663315 руб. 20 коп.), замену оконных конструкций (380000 руб.), чистовую отделку (883305 руб. 52 коп.).

С учетом уточнений истец просил суд признать п. 1.4 договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 23.12.2019 Номер изъят недействительным, применить последствия недействительности п. 1.4 договора - уменьшить цену договора с 6350000 до 3423379 руб. 28 коп., признать квартиру по адресу: <адрес изъят>, - непригодной для проживания;

взыскать стоимость устранения недостатков - 2926620 руб. 72 коп., неустойку 1 % от стоимости устранения недостатков с 06.02.2020 - 63500 руб. за каждый следующий день до даты фактического исполнения решения;

возложить обязанность на ответчика устранить недостатки в части промерзания стен путем замены утеплителя наружных стен в течение шести месяцев с даты вступления в законную силу решения суда;

взыскать компенсацию морального вреда - 5000 руб., штраф.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 17.12.2020 исковые требования удовлетворены частично.

Взысканы с ответчика ООО СК "Центральный парк" в пользу КалинниковаМ.В. стоимость устранения недостатков - 136705 руб. 45 коп., неустойка - 45000 руб., компенсация морального вреда - 5000 руб., штраф - 46676 руб. 36 коп.

С ответчика ООО СК "Центральный парк" в пользу ПООИО "За Граждан" взыскан штраф - 46676 руб. 36 коп.

С ответчика ООО СК "Центральный парк" в доход муниципального образования г. Иркутска взыскана госпошлина - 5134 руб. 10 коп.

Отказано в удовлетворении исковых требований ПООИО "За граждан" в интересах КалинниковаМ.В. о признании п. 1.4 договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 23.12.2019 Номер изъят недействительным, применении последствий недействительности п. 1.4 договора - уменьшении цены договора с 6350000 до 3423379 руб. 28 коп., признании квартиры по адресу: <адрес изъят>, - непригодной для проживания, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки в большем размере, возложении обязанности устранить недостатки в части промерзания стен путем замены утеплителя наружных стен в течение шести месяцев с даты вступления в законную силу решения суда.

В апелляционной жалобе представитель ПООИО "За Граждан" Муклинов С.Х, просит решение отменить, принять новое решение, мотивируя допущенными судом нарушениями материальных и процессуальных норм.

Обращает внимание, что в силу ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства наделен правом оспаривать существенные условия договора - его цену по основаниям ее несоответствия информации, содержащейся в проектной декларации, проверенной на достоверность государственным надзорным органом, в связи с ущемлением прав потребителей.

По мнению истца, переданный объект не соответствует условиям договора, не отвечает признакам жилого помещения, предъявляемым к жилым помещениям требованиям.

Настаивает на наличии оснований для признания договора недействительным. Переданный объект не пригоден для проживания. Следовательно, условия договора, которые предложены участнику, ущемляют права потребителей, противоречат информации в проектной декларации.

Обращает внимание, что со стороны эксперта ФИО1 усматривается личная заинтересованность в исходе дела.

Эксперт самостоятельно приняла решение о недопустимости доказательства в отношении качества стяжки полов, полученного истцом в ходе осмотра помещения в аккредитованной строительной лаборатории ООО "Иркутскстройизыскания" протокола N 2209-20-1/1Ср. Данное доказательство принято судом, сторонами не оспорено. При этом эксперт необоснованно принимает представленные ответчиком, не соответствующие требованиям ГОСТ, доказательства о качестве оконных конструкций.

Обращает внимание, что у эксперта ООО "СибРегионЭксперт+" ФИО1 отсутствует опыт и образование по специальности "пожарная безопасность"; что проектная документация должна содержать штамп в производство работ и визированную подпись проектировщика СП 48.13330.2011 Организация строительства, Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию"; что суд не обладает специальными познаниями в области проектирования, строительства, не может оценивать относимость и допустимость при решении вопроса о приобщении доказательств.

19.11.2020 истцом заявлено о подложности экспертного заключения, 09.12.2020 представитель истца Друзь В.Г. ходатайствовал о назначении повторной и дополнительной экспертизы, по неизвестным причинам судом в удовлетворении ходатайств необоснованно отказано. Поскольку экспертное заключение ООО "СибРегионЭксперт+" не соответствует другим собранным по делу доказательствам. Эксперт исследовал не весь представленный материал, не выполнил необходимые замеры.

Судом нарушены нормы процессуального права, а именно не рассмотрены исковые требования о взыскании неустойки за каждый день просрочки в размере одного процента цены товара, что позволяет ответчику уйти от ответственности.

Дополнительным решением от 10.06.2021 с ответчика ООО СК "Центральный парк" в пользу КалинниковаМ.В. взыскана неустойка 143 руб. 31 коп. за каждый день за период с 18.12.2020 до даты фактического исполнения решения суда. В удовлетворении исковых требований ПООИО "За граждан" в интересах КалинниковаМ.В. о взыскании неустойки 63500 руб. за каждый день с 18.12.2020 до даты фактического исполнения решения суда отказано.

Письменных возражений не поступило.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., выслушав объяснения представителя ПООИО "За Граждан" Муклинова С.Х,, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО СК "Центральный парк" Мустафиной Н.А., просившей об оставлении решения суда без изменения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, судебная коллегия оснований для отмены постановленного судом решения не находит, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

По смыслу п. 3 ст. 29 Закона "О защите прав потребителей" требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, 23.12.2019 ООО СК "Центральный парк" (продавец) и КалинниковаМ.В. (покупатель) заключили договор Номер изъят купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) по кредитному договору от 23.12.2019 Номер изъят, покупает в собственность у продавца объект недвижимости - трехкомнатную квартиру общей площадью 88,4 кв.м по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, стоимостью 6350000 руб.

24.12.2019 ООО СК "Центральный парк" и КалинниковаМ.В. подписали акт приема-передачи указанной квартиры.

17.01.2020 КалинниковаМ.В. обратилась в ПООИО "За граждан" с просьбой проверить объект на соответствии требованиям технических регламентов.

27.01.2020 ПООИО "За граждан", действуя в интересах КалинниковаМ.В., обратилась к ответчику с требованием обеспечить осмотр объекта, предоставить смету на строительство, соразмерно уменьшить цену договора с 6350000 руб. до 4385232 руб. 28 коп., выплатить сумму уменьшения цены, возместить убытки, связанные с оформлением проекта на перепланировку и переустройство помещения и получение соответствующих согласований 100000 руб., возместить расходы на устранение недостатков - 1500000 руб.; устранить выявленные недостатки в части утепления наружных стен, устройство звукоизоляции внутренних общедомовых конструкций.

Оценивая доводы искового заявления о признании п. 1.4 договора от 23.12.2019 Номер изъят недействительным в связи с несоответствием проектной декларации, применении последствий недействительности, уменьшении цены договора с 6350000 руб. до 3423379 руб. 28 коп., суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст.ст. 421, 424, 431 ГК РФ, установив, что договором установлена цена объекта недвижимости - 6350000 руб. (п. 1.4), обоснованно исходил из того, что в соответствии со ст.ст. 421, 424 ГК РФ стороны, будучи свободными в заключении договора, согласовали условие о его цене - 6350000 руб.

Принимая во внимание, что не представлены доказательства, что сделка заключена истцом под влиянием обмана, принуждения, угрозы, насилия, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условие о цене договора сторонами согласовано при его подписании и не противоречит законодательству о защите прав потребителей.

Учитывая, что истец участия в строительстве не принимала, на момент заключения договора объект введен в эксплуатацию (разрешение Номер изъят выдано 12.11.2019), суд первой инстанции указал, что положения Закона N 214-ФЗ к правоотношениям сторон не применимы, как и не применимы положения Приказа Минстроя России от 21.06.2019 N 353/пр, Приказа Минстроя России от 28.12.2015 N 951/пр, определяющие показатели среднерыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации.

При таких данных суд пришел к выводу о том, что цена договора, изложенная в п. 1.4 договора, согласована сторонами в соответствии со ст.ст. 421, 424 ГК РФ. Оснований согласиться с расчетом стоимости одного квадратного метра жилья, подготовленного стороной истца, и удовлетворения указанных исковых требований у суда не имелось.

В связи с чем доводы апелляционной жалобы истца о том, что в силу Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства наделен правом оспаривать существенные условия договора - его цену, по основаниям ее несоответствия информации, содержащейся в проектной декларации, проверенной на достоверность государственным надзорным органом, в связи с ущемлением прав потребителей, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.

Оценивая доводы искового заявления о непригодности квартиры для проживания, взыскании стоимости устранения недостатков 2926620 руб. 72 коп., возложении обязанности устранить недостатки в части промерзания стен, суд первой инстанции руководствовался нормами ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 5.4, 7, 24 ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании", ст. 39 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Суд обоснованно исходил из того, что получение ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию указанного выше многоквартирного жилого дома подтверждает соблюдение национальных стандартов и сводов правил, предъявляемых к данному объекту, соответствие, в том числе в части объекта недвижимости истца, проектной документации.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы эксперта ООО "Сибрегионэксперт+" ФИО1 от 19.11.2020 Номер изъят квартира истца по общей площади соответствует условиям договора купли-продажи от 23.12.2019 Номер изъят, проектной документации и требованиям СНиП.

Выявленные несоответствия/дефекты действующих в строительстве норм технических регламентов, требований СНиП, с технической точки зрения, не являются критическими, то есть не влияют на функциональную пригодность конструкций и их использование по назначению.

Принимая во внимание, что доказательств, подтверждающих наличие в жилом помещении таких недостатков, которые препятствовали бы его использованию по назначению, как и несоответствия жилого помещения условиям договора или требованиям закона, не представлено, суд первой инстанции, учитывая, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части не установил.

Из материалов дела следует, что договором купли-продажи внутренние межкомнатные перегородки не предусмотрены. Внутренние межкомнатные перегородки не предусмотрены проектно-сметной документацией.

Судебная коллегия учитывает, что при заключении договора стороны ознакомились с техническим состоянием имущества (л.д. 19, т. I), что отсутствие межкомнатных перегородок к скрытым недостаткам объекта не относится.

Подписав акт приема-передачи, истец подтвердила, что техническое состояние соответствует условиям договора. В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, а в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательств заключения договора под влиянием обмана, принуждения, угрозы, насилия, не представлено.

Из заключения экспертизы следует, что передача квартиры без внутренних перегородок возможна, не является нарушением условий договора и проектно-сметной документации (л.д. 225, т. V).

Кроме того, в соответствии с п. 5.9 СП 54.13330.2016 в квартирах частного жилищного фонда и жилищного фонда коммерческого использования функционально-планировочные связи комнат проходами и состав санитарно-технического оборудования квартир следует устанавливать по заданию на проектирование.

Принимая во внимание, что передача квартиры без внутренних перегородок, не предусмотренных проектной документацией, не нарушает требований СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями NN 1, 2, 3), доводы стороны истца о непригодности для проживания квартиры не могут являться основанием к отмене решения суда.

Учитывая, что законодательно запрет по передаче квартиры без перегородок не установлен, ответчиком по завершению строительства получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о соблюдении им предъявляемых к объекту национальных стандартов и правил, подтверждает соответствие проектной документации, доводы стороны истца в указанной части не могут являться основанием к отмене решения суда.

Как следует из заключения эксперта, качество выполненных работ по устройству наружных ограждающих конструкций в квартире не соответствует требованиям технических регламентов: промерзание стен является отклонением от требований СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Данный недостаток требует устранения (л.д. 220-221, т. V).

Согласно данным, полученным с помощью внутреннего тепловизионного обследования, по периметру наружных стен помещений квартиры зафиксированы перепады от 5,9 °С до 13,2 °С, при допустимом нормируемом перепаде 4 °С, что является отклонением от СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий, и свидетельствует о промерзании стен.

Установленные экспертом недостатки в устройстве стен (промерзание) не влияют на функциональную пригодность ограждающих конструкций и их использование по назначению, являются устранимыми.