Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 33-5817/2021

г. Нижний Новгород 25 мая 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего Никитиной И.О.

судей Будько Е.В., Силониной Н.Е.

при секретаре Ошмариной А.А.,

при участии: Родионова О.В., 08.02.1958 г.р., представителя Родионова О.В. - Жеглова А.В., представитель администрации г.Н.Новгорода Гнидиной М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 мая 2021 года гражданское дело

по апелляционной жалобе (с учетом дополнений) Родионова Олега Вячеславовича

на решение Сормовского районного суда г.Н.Новгорода от 24 февраля 2021 года

по гражданскому делу по иску администрации г.Н.Новгорода к Родионову Олегу Вячеславовичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по встречному иску Родионова Олега Вячеславовича к администрации г.Н.Новгорода о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Будько Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Н.Новгорода обратилась в суд с иском к ответчику Родионову О.В., в котором просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером [номер], площадью 109,5 кв.м., расположенный по адресу: г.Н.Новгород ул. Кленовая, д.3 у ответчика Родионова О.В. Определить способ реализации вышеуказанного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, ссылаясь на то, что 09 марта 2007 года между администрацией г.Н.Новгорода и Фадеевой Н.С. был заключен договор аренды земельного участка N 15277/01, площадью 980 кв.м., расположенный по адресу: г.Н.Новгород [адрес], [номер] (строительный) в границах, определенных чертежом Главного Управления архитектуры и градостроительства г.Н.Новгорода [номер]-Сорм, под строительство индивидуального жилого дома, на срок до 09 марта 2010 года. 12 августа 2008 года договор прошел государственную регистрацию. 10 февраля 2009 года между администрацией г.Н.Новгорода, Фадеевой Н.С. и Лебедевым М.А. подписано соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору, согласно которого Лебедев М.А. принял в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды [номер] от 09 марта 2007 года. 05 марта 2009 года соглашение прошло государственную регистрацию. 12 марта 2013 года между администрацией г.Н.Новгорода и Лебедевым М.А. подписано соглашение о продлении срока действия договора аренды до 09 марта 2017 года. 28 октября 2013 года Лебедев М.А. и Родионов О.В. подписали соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. 28 марта 2017 года Родионов О.В. в связи с окончанием действия договора аренды от 09 марта 2007 года и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства обратился к истцу с заявлением о предоставлении ему на праве аренды земельного участка, площадью 980 кв.м., кадастровый [номер] по адресу: г.Н.Новгорд [адрес], [номер] (строительный).26 июня 2017 года между сторонами подписан договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком до 26 июня 2020 года, который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Право однократного предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства индивидуального жилого дома ответчиком было реализовано, в связи с чем, оснований для продления договора аренды не имеется. Поскольку срок действия договора аренды истек, объект ответчиком до настоящего времени не достроен, истец обратился в суд с настоящим иском.

Родионов О.В. обратился в суд со встречными исковыми требованиями, просил суд возложить обязанность на администрацию г.Н.Новгорода заключить с ним договор аренды земельного участка, кадастровый [номер], площадью 980 кв.м., расположенный по адресу: г.Н.Новгород [адрес], [номер] (строительный), для завершения строительства индивидуального жилого дома на новый срок.

После перерыва, объявленного в судебном заседании 6 февраля 2021 года, представитель истца не явилась, ранее исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.

Ответчик и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали.

Решением Сормовского районного суда г.Н.Новгорода от 24 февраля 2021 года постановлено: Удовлетворить исковые требования администрации г.Н.Новгорода.

Изъять у Родионова Олега Вячеславовича объект незавершенного строительства с кадастровым номером [номер], площадью 109,5 кв.м., расположенный по адресу: г.Н.Новгород ул. Кленовая, д.3

Определить способ реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером [номер], площадью 109,5 кв.м., расположенный по адресу: [адрес] [адрес], путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении встречных требований Родионова Олега Вячеславовича к администрации г.Н.Новгорода о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 980 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород [адрес], [номер] (строительный), для завершения строительства индивидуального жилого дома на новый срок, отказать.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений к ней) представителя Родионова Олега Вячеславовича - Жеглова А.В. поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г. Кроме этого, из положений п. 1 ст. 239.1 ГК РФ следует, что объект незавершенного строительства может быть изъят только в случае, если договор аренды земельного участка заключен по результатам аукциона, договор аренды спорного земельного участка заключен без проведения аукциона. Заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтен факт получения Родионовым О.В. разрешения на строительство со сроком действия до 30 декабря 2026 года. В настоящий момент договор аренды спорного земельного участка является действующим, Родионов О.В. своевременно оплачивает платежи.

В судебном заседании апелляционной инстанции Родионов О.В. и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации г.Н.Новгорода указала на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просила в удовлетворении жалобы отказать.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции остальные стороны не явились, о месте и времени рассмотрения извещены судебной коллегией в соответствии с положениями главы 10 ГПК РФ. Из почтовых уведомлений, возвратившихся в областной суд, следует, что они извещены о времени и месте рассмотрения дела. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда - www.oblsudnn.ru.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном гл. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав позицию истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Разрешая спор и удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что на момент прекращения договора аренды земельного участка (26 июня 2020 года) строительство объекта недвижимого имущества не завершено, как и не завершено до настоящего времени, спорный земельный участок уже ранее предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику Лебедеву М.А., который право по данному договору передал Родионову О.В., которому в 2017 году уже был предоставлен земельный участок для завершения строительства, поэтому правом на повторное предоставление указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости в силу действующего законодательства ответчик не обладает.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, и, отклоняя доводы апелляционной жалобы, указывает следующее.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

На основании ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В ч. 1 ст. 609 данного кодекса указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями ч. 2 ст. 39.6 названного Кодекса.

В силу п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 1 и п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указано, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения администрации Сормовского района г.Н.Новгорода от 19 мая 2004 года N 1010-р, Фетеевой Н.С. разрешено строительство индивидуального жилого дома по проекту, согласованному в установленном законом порядке и предоставлен в аренду на три года земельный участок, площадью 980 кв.м. в жилой зоне застройки по адресу: [адрес], [номер] г.Н.Новгород.

09 марта 2007 года на основании вышеуказанного распоряжения между администрацией г.Н.Новгорода и Фадеевой Н.С. был заключен договор аренды земельного участка N 15277/01, площадью 980 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород [адрес], [номер] (строительный), сроком до 09 марта 2010 года. 12 августа 2008 года договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

10 февраля 2009 года между администрацией г.Н.Новгорода, Фетеевой Н.С. и Лебедевым М.А. заключено соглашение, по условиям которого, арендатор Фатеева Н.С. с согласия арендодателя - администрации г.Н.Новгорода передала, а новый арендатор Лебедев М.А. принял в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды [номер] от 09 марта 2007 года. 05 марта 2009 года данное соглашение прошло государственную регистрацию.

Постановлением администрации г.Н.Новгорода от 24 декабря 2012 года Лебедеву М.А. продлен срок аренды земельного участка, площадью 980 кв.м., кадастровый [номер] для индивидуального жилищного строительства в [адрес], [номер] (строительный) г.Н.Новгорода.

12 марта 2013 года между администрацией г.Н.Новгорода и Лебедевым М.А. подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым в договор аренды внесены изменения, а именно, срок действия договора аренды от 09 марта 2007 года продлен до 09 марта 2017 года.

28 октября 2013 года между Лебедевым М.А. и Родионовым О.В. (ответчиком по настоящему делу) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренда от 09 марта 2007 года N 15277/01.

30 декабря 2016 года Родионову О.В. администрацией г.Н.Новгорода выдано разрешение на строительство [номер] индивидуального жилого дома на земельном участке, площадью 980 кв.м. по адресу: г.Н.Новгород [адрес], [номер] (строительный), срок действия - 30 декабря 2026 года.

Как усматривается из выписки ЕГРН, Родионову О.В. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, проектируемое назначение - жилой дом, общей площадью 109,5 кв.м. по адресу: [адрес]. (дата регистрации 15 марта 2017 года [номер]).

26 июня 2017 года на основании обращения Родионова О.В., администрацией г.Н.Новгорода расторгнут договор аренды N 15277/01 от 09 марта 2007 года, о чем заключено соглашение.

26 июня 2017 года между администрацией г.Н.Новгорода (арендодатель) и Родионовым О.В. (арендатор) заключен договор аренды N 17704/01, в соответствии с которым, арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 980 кв.м., расположенный по адресу: г.Н.Новгород [адрес], [номер] (строительный), категории земель- земли населенных пунктов, кадастровый [номер], для завершения строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора установлен пунктом 2.1 - с 26 июня 2017 года по 26 июня 2020 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По поручению Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода, 28 августа 2020 года специалистами МАУ "ДЭМОНИ-Н.Н" проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г.Н.Новгород [адрес], [номер], о чем составлен акт [номер], из которого усматривается, что на земельном участке находятся жилой дом, объект незавершенного строительства, хозяйственная постройка.

Как усматривается из выписки ЕГРН, по состоянию на 18 сентября 2020 года, степень готовности объекта незавершенного строительства, общей площадью 109,5 кв.м. по адресу: г.Н.Новгород [адрес] составляет 20%.

21 октября 2020 года в адрес ответчика Родионова О.В. администрацией г.Н.Новгорода направлен отказ в удовлетворении его заявления о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка от 26 июня 2017 года.

Установив указанные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные администрацией г.Н.Новгорода требования и отказано в удовлетворении встречных требований Родионова О.В., так как Родионову О.В. в 2017 году уже был предоставлен земельный участок для завершения строительства, однако строительство объекта недвижимого имущества в согласованные сроки ответчиком не завершено, правом на повторное предоставление указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости ответчик в силу действующего законодательства Родионов О.В. не обладает, поэтому в соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации этот объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов и требование администрации г. Н.Новгорода об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0010336:68, площадью 109,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород ул. Кленовая, д.3 принадлежащего на праве собственности Родионову О.В., путем продажи с публичных торгов, признаны обоснованными.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г., поэтому оснований для удовлетворения требований администрации не имелось. Данный довод судебной коллегией отклоняется, поскольку между администрацией г.Н.Новгорода (арендодатель) и Родионовым О.В. (арендатор) договор аренды N 17704/01 был заключен 26 июня 2017 года, то есть после 01.03.2015 г.

Действительно, арендные отношения сторон возникли ранее на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09 марта 2007 года N 15277/0128 октября 2013 года, подписанного между Лебедевым М.А. и Родионовым О.В., однако п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ указывает на наличие именно договора аренды земельного участка, который по рассматриваемому делу заключен после 01.03.2015 г.

Кроме этого, положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.