Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-5816/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Ивановой И.Е.,

судей Беспаловой В.В., Солониной Е.А.,

при секретаре Ведровой К.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Потаповой Веры Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительной компании "СеверСтрой" о признании права собственности на объект долевого строительства,

по апелляционной жалобе Потаповой Веры Владимировны на решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 мая 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Потаповой Веры Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительной компании "СеверСтрой", третье лицо публичное акционерное общество Банк "Зенит" о признании права собственности на объект долевого строительства, - отказать".

Заслушав доклад судьи Солониной Е.А., судебная коллегия

установила:

Потапова В.В. обратилась в суд с иском к ООО ИСК "СеверСтрой" о признании права собственности на объект долевого строительства. В обоснование иска указала, что между истцом и ООО ИСК "СеверСтрой" 21.04.2017 заключен договор N (ФИО)8 уступки прав и обязанностей по договору N (ФИО)9 участия в долевом строительстве от 31.07.2014. Согласно указанному договору участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает на себя в полном объеме права и обязанности по договору участия в долевом строительстве, заключенному между участником долевого строительства и ООО "СеверСтрой", в части получения права требовать от застройщика передачи после ввода в эксплуатацию строящегося объекта капитального строительства: помещения N (ФИО)10, проектной площадью (ФИО)11 кв.м, расположенного на 1 этаже объекта капитального строительства "Развитие застроенной территории - части квартала (ФИО)12 в г. (ФИО)13. Корректировка". Истец полностью выполнила свои обязательства по договору. Объект введен в эксплуатацию, однако застройщик не исполнил свои обязательства по осуществлению комплексных мер, необходимых для осуществления процедуры государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект в собственность истца. С учетом уточнения исковых требований просит признать себя добросовестным приобретателем имущественных прав по договору N (ФИО)14 уступки прав и обязанностей по договору N (ФИО)15 участия в долевом строительстве от 31.07.2014, заключенному 21.04.2017 между ней и ООО ИСК "СеверСтрой", в отношении нежилого помещения N (ФИО)16, площадью (ФИО)17 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: ХМАО-Югра, г. (ФИО)18; прекращенным договор залога имущественных прав N 16(ФИО)19(ФИО)22-(ФИО)21-(ФИО)20 от 23.03.2017, заключенный между ООО ИСК "СеверСтрой" и ПАО Банк "Зенит", в части залога имущественных прав на нежилое помещение N (ФИО)23, площадью (ФИО)24 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: (ФИО)25 и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о залоге имущественных прав на указанное нежилое помещение.

Истец Потапова В.В. в судебном заседании на исковых требованиях с учетом уточнения настаивала в полном объеме. Дополнительно суду пояснила, что о том, что объект недвижимости находится в залоге, ей известно не было, денежные средства по договору ей оплачены в полном объеме.

Представитель ответчика ООО ИСК "СеверСтрой" в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени извещен надлежащим образом, представил суду письменный отзыв, в котором пояснил, что полученные денежные средства от истца во исполнение обязательств по договору N (ФИО)26 уступки прав и обязанностей по договору N (ФИО)27 участия в долевом строительстве от 31.07.2014 в размере 2 916 000 рублей перевели в счет погашения задолженности по кредитному договору с ПАО Банк "Зенит". Полагает, что ПАО Банк "Зенит" действует неправомерно, сохраняя залог на нежилое имущество.

Представитель третьего лица ПАО Банк "Зенит" в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени извещен надлежащим образом, в письменном отзыве просит отказать в удовлетворении требований истца, поскольку залог прав в пользу банка продолжает действовать.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Потапова В.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований. В обоснование жалобы указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Считает, что суд не указал в мотивировочной части решения представленные истцом доказательства и не дал им оценку. Судом не учтено обстоятельство наличия договора с агентом ООО "НордКапитал" как свидетельствующее о проявлении должной осмотрительности истцом при заключении договора. Сторонами согласованы все условия договора, истцом произведена оплата по договору уступки права требования. Ответчик, приняв оплату по договору, заверил истца, что все обязательства со стороны застройщика будут выполнены в полном объеме и своевременно. На требования истицы о необходимости государственной регистрации договора ответчик пояснял, что сдаст все документы на регистрацию и известит истца. Судом не дана оценка и не исследованы факты погашения заемщиком и залогодателями (поручителями) задолженностей по кредитным обязательствам перед ПАО Банк Зенит, хотя в материалы дела банком были предоставлены выписки по ссудным счетам. Участник долевого строительства, не зарегистрировавший договор участия в долевом строительстве в установленном законом порядке, вправе в порядке ст.12 ГК РФ защитить свои имущественные права в судебном порядке. Договор залога на имущественные права (право требование) был заключен 23.03.2017 и 11.07.2018. Ответчик указал, что залоговая стоимость нежилого помещения истца в размере 2 916 000 руб. по договору N (ФИО)28 погашена перед ПАО Банк "Зенит". Также со стороны залогодателя, заёмщика и иных лиц были произведены значительные перечисления денежных средств в ПАО Банк "Зенит" для погашения задолженности по кредитным договорам. Большая часть кредита возвращена. Обеспечение (залог) значительно превышает оставшуюся сумму задолженности. Срок залога по договору N (ФИО)29, указанный в ЕГРП истек к моменту обращения с исковым заявлением. Полагает, что истец приобрела имущество по возмездной сделке, уступленные права оплачены в полном объеме, срок обременения на момент рассмотрения дела истек, истец является добросовестным приобретателем, что является основанием для прекращения залога в отношении нежилого помещения. На момент заключения договора о перемене лиц в обязательстве истец не знала и не могла знать о наличии каких-либо обременений в отношении переданных ей имущественных прав.

В возражениях на апелляционную жалобу третье лицо ПАО Банк "Зенит" просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец, представитель ответчика, представитель третьего лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств, заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Информация о движении дела заблаговременно размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО ИСК "СеверСтрой" (участник долевого строительства) и ООО "Северстрой" (застройщик) 31.07.2014 г. заключен договор участия в долевом строительстве N (ФИО)30, по условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, за счет участника долевого строительства, построить объект в соответствии с проектной документацией и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект у застройщика на условиях, установленных договором (пункт 1.1 договора). Срок ввода объекта в эксплуатацию (получения разрешения на ввод в эксплуатацию) - 3 квартал 2017 года (пункт 2.2 договора). Передача объекта участнику долевого строительства осуществляется в течение шести месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 31 марта 2018 года (пункт 2.3 договора). Согласно пункту 3.1 договора стоимость объекта составляет 691 088 360 рублей.

Государственная регистрация договора осуществлена 20.08.2014 г.

21.04.2017 г. Потапова В.В. и ООО ИСК "СеверСтрой" заключили договор N (ФИО)31 уступки прав и обязанностей по договору N (ФИО)321 участия в долевом строительстве от 31.07.2014, по которому участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает на себя в полном объеме права и обязанности участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, заключенному между участником долевого строительства и ООО "СеверСтрой" - сторона основного договора (далее именуемое "Должник", а также "Застройщик"), а именно новый участник долевого строительства получает право требовать от должника передачи после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства "Развитие застроенной территории - части квартала (ФИО)33 в г. (ФИО)34. Корректировка" (ФИО)35 этап строительства. Встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (в осях (ФИО)36)". Развитие застроенной территории-части квартала (ФИО)37 в г. (ФИО)38. Корректировка" (ФИО)42 этап строительства. Встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (в осях (ФИО)391)" нежилого помещения N (ФИО)40, проектной площадью (ФИО)41 кв.м, расположенного на 1 этаже объекта капитального строительства, входящего в состав объекта, строящегося застройщиком на земельном участке с кадастровым номером (ФИО)43 и принимает на себя неисполненные на момент заключения настоящего договора обязанности по договору участия в долевом строительстве в части нежилого помещения N (ФИО)44 (пункты 1.1, 1.2 договора уступки права требования).

Согласно пунктам 2.2 и 2.3 договора уступки права требования стоимость уступаемого права требования объекта долевого строительства составляет 2 916 000 рублей, новый участник долевого строительства перечисляет денежные средства в указанном размере из собственных денежных средств в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора в Сургутском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Государственная регистрация договора уступки права требования не осуществлена.

Денежные средства в размере 2 916 000 рублей перечислены истцом ответчику платежным поручением (ФИО)45 5 от 24.04.2017.

По акту приема-передачи от 24.12.2018 нежилое помещение N (ФИО)46 передано истцу.

Между ПАО Банк "Зенит" и ООО "Запсибинтерстрой" заключен договор N (ФИО)47 об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 18.05.2012. Также между Банком Зенит и ООО "Сургутинтерстрой" заключен договор N (ФИО)48/Сургутинтерстрой об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 02.11.2017. Также между Банком Зенит и ООО "СеверСтрой" заключен договор N (ФИО)49ИН об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 29.12.2016.

В обеспечение исполнения указанных выше кредитных договоров между ПАО Банк "Зенит" и ООО ИСК "СеверСтрой" (залогодатель) заключены: договор о залоге имущественных прав (требований) от 23.03.2017 N (ФИО)50 о чем 03.04.2017 в ЕГРН внесена регистрационная запись N (ФИО)51; договор о залоге имущественных прав (требований) от 11.07.2018 N (ФИО)52 о чем 10.08.2018 в ЕГРН внесена регистрационная запись N (ФИО)53

Таким образом, в настоящее время в пользу ПАО Банк "Зенит" зарегистрировано два обременения (залога) на имущественные права, в том числе на спорное помещение, вытекающие из договора участия в долевом строительстве от 31.07.2014 N (ФИО)54 N (ФИО)55 и за N (ФИО)56

Записи за N (ФИО)57 от 03.04.2017 и за N (ФИО)58 от 10.08.2018 о государственной регистрации залога имущественных прав в отношении нежилого помещения, являющегося предметом долевого участия строительстве (договоры о залоге имущественных прав (требований) от 23.03.2017 N (ФИО)59, от 11.08.2018 N (ФИО)60(ФИО)61), залогодержатель ПАО "Банк Зенит") являются действующими (непогашенными).

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 352, 388, 389, 433, Федеральным законом от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходил из того, что истец Потапова В.В. могла и должна была проявить должную осмотрительность и предпринять все необходимые действия, чтобы удостовериться в правомерности совершения сделки (договора уступки права требования), доказательства того, что истцом при заключении договора уступки прав были приняты все разумные меры для выявления наличия обременений в отношении спорного имущества, в материалы дела не представлены, пришел к обоснованному выводу о том, что истец не может быть признан судом добросовестным приобретателем, в связи с чем оснований для прекращения залога в силу пункта 2 части 1 статьи 352 ГК РФ не имеется, правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными статьей 67 ГПК РФ, соответствуют нормам материального права, регулирующим возникшие между сторонами правоотношения. Оснований для переоценки представленных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Так, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Следовательно, при разрешении вопроса о прекращении залога в отношении спорного объекта недвижимости подлежащими установлению юридически значимыми обстоятельствами является факт осведомленности или возможности такой осведомленности об обременении приобретаемого имущества со стороны истца.

Как следует из ч. 1ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из, в числе прочего: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость).

В силу п. 5 указанной статьи сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 62 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Таким образом, истец, имея намерение заключить сделку по приобретению недвижимого имущества в собственность, при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность и должен был получить сведения о возможных обременениях в отношении приобретаемого им недвижимого имущества, находящиеся в открытом доступе.

Следовательно, основания для прекращения залога, предусмотренные статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае отсутствуют, а доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют об отсутствии у истца возможности получить сведения о залоге в отношении приобретаемых им имущественных прав.

В силу абз. 2 ч. 5 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Доказательства того, что ПАО Банк "Зенит" (залогодержатель) давал согласие ООО ИСК "Северстрой" (залогодателю) на заключение договора уступки права требования с истцом Потаповой В.В. и залогодатель обращался к залогодержателю за таким согласием, в материалы дела не представлены.

Как установлено п. 1 и 2 чт. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В материалах дела имеется уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 05.03.2020 года по причине нахождения спорного объекта недвижимости в залоге, отсутствия документа, подтверждающего согласие залогодержателя на уступку вышеуказанного объекта долевого строительства, а также уведомление о прекращении государственной регистрации от 20.03.2020 года, следовательно, в данном случае договор уступки права требования в установленном порядке не зарегистрирован, и не считается заключенным, на что обоснованно указал суд первой инстанции в решении суда.

Сам по себе факт оплаты Потаповой В.В. денежных средств по договору уступки права требования не может служить основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку в силу требований ч. 3 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Судом сделан верный вывод о том, что поскольку спорное имущество находится в залоге у третьего лица, для заключения договора уступки права требования в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ, однако последний своего согласия на отчуждение спорного имущества не давал, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, имеющимися в деле, которые оценены судом с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности.

Все обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование доводов апелляционной жалобы, получили соответствующую правовую оценку судом исходя из положений подлежащего применению к правоотношениям сторон законодательства.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения суда по изложенным в апелляционной жалобе доводам судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Потаповой Веры Владимировны - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 02.09.2021 года.
Председательствующий

Иванова И.Е.

Судьи

Беспалова В.В.Солонина Е.А.

     
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка