Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 июля 2021 года Дело N 33-5797/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Мехоношиной Д.В., Смирновой М.А. при секретаре Борисовой С.И. рассмотрела в открытом судебном заседании дело в г. Перми 05 июля 2021 года по апелляционной жалобе Журавлева Георгия Константиновича на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 13 октября 2020 года, которым постановлено:

Журавлеву Георгию Константиновичу в удовлетворении исковых требований к администрации Лысьвенского городского округа о взыскании убытков в виде перечисленной арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.06.2016 N **, стоимости кадастровых работ, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения Журавлева Г.К., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Журавлев Г.К. обратился с иском к администрации Лысьвенского городского округа о взыскании убытков в виде перечисленной арендной платы по договору аренды земельного участка ** от 27.06.2016 года в размере 149766,19 рублей, стоимости кадастровых работ в размере 13500 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 23564,52 рублей, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указано, что 27.06.2016 года между Журавлевым Г.К. и администрацией г. Лысьвы заключен договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, сроком на 5 лет для целевого использования под транспортное агентство по сервисному обслуживанию населения. Земельный участок передан Журавлеву Г.К. по акту приема-передачи от 27.06.2016 без выхода на местность. Согласно условиям договора аренды арендуемое имущество должно соответствовать требованиям для использования по назначению. В нарушение условий договора аренды земельный участок передан Журавлеву Г.К. с недостатками, не оговоренными в договоре, а именно, наличие на указанном земельном участке газораспределительного пункта шкафного типа (ГРПШ), газопровода в границах земельного участка, что подтверждается письмом Комитета имущественных отношений администрации г. Лысьвы от 30.09.2016, а также решением Лысьвенского городского суда Пермского края от 17.12.2018 года. Указанные недостатки полностью препятствуют использованию земельного участка в соответствии с его назначением, поскольку Журавлеву Г.К. было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с наличием на земельном участке ГРПШ и обязательной для него охранной зоны. В соответствии с условиями договора аренды Журавлев Г.К. оплатил арендную плату за период с июня 2016 года по октябрь 2019 года в общей сумме 149 766,19 рублей. Поскольку наличие неоговоренных в договоре аренды недостатков земельного участка не позволило Журавлеву Г.К. использовать его в соответствии с его целевым назначением. Требования заявлены на основании ст.ст. 606, 612, 614, 1102, 1103 ГК РФ.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Журавлев Г.К. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Апеллянт указывает, что факт невозможности использовать земельный участок по назначению подтвержден перепиской с ответчиком, судебными актами. Ссылаясь на то, что истец не расторгал договор аренды, имел интерес в его использовании, суд не учел, что предложив расторгнуть договор, ответчик в письме одновременно сообщил о своем намерении обратиться в суд за сносом самовольной постройки. Несмотря на данное препятствие, ответчик оформил градостроительный план с площадью застройки 360 кв.м., а истец подготовил проект строительства с учетом данного плана. Судом не было учтено, что администрация изначально не выдала разрешение на строительство, указав в письме от 20.11.2017 года на ряд замечаний, согласовала размещение подъездной дороги, обе стороны не выражали намерения на расторжение договора аренды. После повторного обращения за выдачей разрешения на строительство истцу в его получении было отказано в связи с вновь предоставленными документами, актуализацией топосъемки, устанавливающих невозможность размещения проектируемого здания в границах земельного участка в местах расположения сетей инженерно-технического обеспечения, теплоснабжения, газоснабжения с ГРПШ. В иске об устранении препятствий в пользовании земельным участком Журавлеву Г.К. было отказано. По рекомендации ответчика истец провел кадастровые работы по смещению земельного участка на восток с целью отдалить земельный участок от самовольно возведенного объекта, впоследствии обратился вновь за выдачей градостроительного плана на земельный участок, получил его с указанием зоны застройки 115 кв.м., что составляет 34% от проекта здания. Соответственно, возвести здание по проекту не представляется возможным. Несмотря на смещение земельного участка, самовольный объект и его охранная зона все равно имеют наложение на земельный участок истца. В изменении предельного размера застройки земельного участка и сокращении отступов от границ земельного участка истцу было отказано. Суд не дал оценку невыполнению администрацией обязанностей по договору аренды, по градостроительным планам, проекту здания, для реализации которого арендатор участвовал на торгах, не был приглашен специалист администрации, который подтвердил бы невозможность строительства. Полномочия по контролю в отношении представленного арендатору земельного участка администрацией не выполнялись. Арендатор не должен вносить арендную плату, если использование имуществом невозможно.

В суде апелляционной инстанции Журавлев Г.К. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате времени и месте рассмотрения дела, в силу ч. 2 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона не отвечает.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.432, 450, 453, 606, 607, 611, 612 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ, исходил из того, что договор аренды земельного участка расторгнут по соглашению сторон, что не предполагает возвращения уплаченной арендной платы по договору. Об обстоятельствах нахождения на арендуемом земельном участке газораспределительного пункта истцу стало известно сразу после заключения договора аренды, несмотря на это обстоятельство, а также разъяснение ему арендатором права на расторжение договора, истец, имея интерес в использовании земельного участка, пожелал сохранить арендные отношения, оплачивал арендную плату. Требуя от арендодателя освободить земельный участок, в то же время истец заключил соглашение с ООО ПКФ "***", разрешив последнему использование части своего земельного участка под газораспределительный пункт. Доказательств невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием истцом не представлено. Отказ в даче разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, не является доказательством невозможности использования земельного участка по целевому назначению. Арендодатель не отвечает за передачу истцу земельного участка с газораспределительным объектом, который с очевидностью находился на нем в момент заключения договора и подписания акта приема-передачи, и мог быть обнаружен при визуальном осмотре земельного участка, границы которого установлены в установленном законом порядке. Расходы за проведение кадастровых работ убытками не являются, поскольку их несение не связано с устранением нарушения прав истца действиями ответчика.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54).

Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств, свидетельствующих о невозможности его действительного использования в тех целях, необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г.) указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статье 1109 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Вышеприведенные нормы материального права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации судом первой инстанции при рассмотрении дела не учтены.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, по данному делу с учетом заявленных исковых требований юридически значимыми обстоятельствами и подлежащими применению норм материального права являлось выяснение вопросов о том, осуществлялось ли Журавлевым Г.К. фактическое пользование земельным участком площадью 600 кв.м. в соответствии с его назначением и условиями договора аренды, если да, то в какой конкретно период времени; какие конкретные действия были осуществлены Журавлевым Г.К. по освоению предоставленного ему земельного участка в целях, указанных в договоре аренды; имели ли место объективные и не зависящие от арендатора обстоятельства, препятствующие исполнению им своих обязательств и использованию участка в установленных договором аренды целях в течение всего периода действия договора аренды, имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора, а также возникла ли Журавлева Г.К. обязанность по оплате арендной платы либо на стороне администрации г. Лысьва имеется неосновательное обогащение за счет арендатора при наличии обстоятельств, исключающих возможность использовать земельный участок по назначению.

Из материалов дела следует, что 29.02.2016 года администрацией г. Лысьвы было вынесено постановление N 322 о проведении аукциона на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ** площадью 600 кв.м., расположенного по ул. ****, с целевым использованием - транспортные агентства по сервисному обслуживанию населения.

27.06.2016 года по результатам аукциона земельный участок по ул. **** передан в аренду Журавлеву Г.К. на основании договора аренды ** на срок 5 лет. Согласно акту приема-передачи от 27.06.2016 земельный участок принят арендатором без замечаний и претензий.

01.08.2016 года Журавлев Г.К. обратился в администрацию г. Лысьвы с заявлением, в котором указал на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду наличия на нем ГРПШ, просил устранить препятствия в пользовании имуществом и исключить арендную плату.

Не смотря на это обстоятельство Журавлеву Г.К. 23.08.2016 года выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ** с возможной площадью застройки земельного участка 360 кв.м.

30.09.2016 года администрацией г. Лысьвы подготовлен ответ Журавлеву Г.К., из которого следует, что разрешение на строительство объектов газового хозяйства в районе ул. ****, не выдавалось, администрацией г. Лысьвы готовятся документы для обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В 2017 году на основании технического задания Журавлева Г.К. ООО *** был подготовлен проект здания транспортного агентства по сервисному обслуживанию населения по адресу: ****, согласно которого площадь застройки составляет 338,8 кв.м.

В январе 2018 года Журавлев Г.К. обратился в администрацию г. Лысьвы с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания транспортного агентства по сервисному обслуживанию населения по адресу: ****. Письмом отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Лысьвы от 16.01.2018 Журавлеву Г.К. было отказано в выдаче разрешения в связи с размещением проектируемого здания в охранной зоне объекта газоснабжения (ГРПШ).

Решением Лысьвенского городского суда Пермского края от 17.12.2018 Журавлеву Г.К. в удовлетворении иска к администрации г. Лысьвы, ООО "ПКФ "***", ООО "***" о сносе самовольной постройки путем демонтажа газопровода высокого и низкого давления, газораспределительного пункта шкафного типа, расположенных на этом участке площадью 600 кв.м. с кадастровым номером **, расположенным по адресу: ****, отказано.

В 2019 -2020 года Журавлев Г.К. вновь обращался в администрацию г. Лысьвы о приведении земельного участка в состояние соответствующее целевому назначению и конкурсной документации по проведению торгов.

06.02.2020 года Журавлеву Г.К. выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ** без указания возможной площади застройки земельного участка, но с чертежом (зоной допустимого размещения объектов капитального строительства), согласно которого размещение объекта недвижимости разрешено в центре земельного участка с учетом отступов от каждой по 6 метров. Сведений о размещении на части земельного участка объекта недвижимости (ГРПШ) и его охранной зоне ГПЗУ не содержит.

Постановлением главы г. Лысьвы N 98 от 06.04.2020 года Журавлеву Г.К. отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером ** в связи с результатами публичных слушаний (уменьшение минимального расстояния от границы земельного участка до границы размещения объекта с 6 м до 0 м, и увеличение максимального процента застройки с 60% до 85%).

Согласно акта обследования земельного участка, составленного Комитетом имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа, по состоянию на 09.10.2020 года границы земельного участка с кадастровым номером ** в натуре не обозначены, на обследуемой территории установлен газорегуляторный пункт, ориентировочной площадью 18,3 кв.м., часть газорегуляторного пункта ориентировочной площадью 15,8 кв.м. установлена в пределах обследуемого земельного участка с юго-западной стороны.

29.05.2020 года между Журавлевым Г.К. и администрацией города Лысьвы заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.06.2016 года N **, в соответствии с которым договор аренды на основании постановления администрации города Лысьвы от 15.05.2020 года по обоюдному согласию сторон расторгнут.

Согласно информации, предоставленной администрацией Лысьвенского городского округа от 02.07.2021 года в соответствии с топосъемкой 2017 года, выполненной ООО "***", в пределах земельного участка расположены сети инженерно-технического обеспечения, теплоснабжения, газоснабжения с ГРПШ. В соответствии с письмом ООО ПКФ "***" от 10.03.2020 года по территории указанного земельного участка (с учетом изменения границ) проходит водопроводная сеть, электрохимзащита, теплотрасса, электрокабель. Строительство объектов недвижимости на указанном земельном участке с учетом его целевого использования допустимо при условии соблюдения ограничений охранных зон сетей. Площадь земельного участка, возможная к использованию арендатором с учетом целевого использования земельного участка при наличии охранных зон существующих сетей, - 71,3 кв.м. (до изменения границ), после изменения границ указанная площадь для застройки - 52,5 кв.м., что подтверждается топосъемкой 2017 года, письмом ООО ПКФ "***", схемой земельного участка, ГПЗУ.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Позиция ответчика о том, что о наличии прав третьих лиц и о расположении на спорном земельном объектов капитального строительства до проведения аукциона администрации не было ничего известно, поскольку межевой план в отношении земельного участка не содержал данной информации, а арендатор до заключения договора аренды обязан был ознакомиться с характеристиками принимаемого в пользование земельного участка, в том числе осмотреть его, не могла быть принята судом первой инстанции.

Межевой план земельного участка с кадастровым номером ** был подготовлен кадастровым инженером Р. 14.12.2015 года. Согласно заключения, содержащего в межевом плане, кадастровым инженером проводился натурный осмотр земельного участка. При этом при рассмотрении Лысьвенским городским судом Пермского края дела N 2-13337/2018 судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером ** площадью 600 кв.м., расположенный по ул. ****, был передан Журавлеву Г.К. в нарушение договора аренды не свободным от притязаний третьих лиц. Строительство газораспределительной системы, в том числе установка газораспределительного пункта шкафного типа, прокладка подземного газопровод, проводилось ООО ПКФ "***" на спорном земельном участке с октября 2015 года по февраль 2016 года. Таким образом, в межевом плане земельного участка кадастровым инженером Р. была внесена недостоверная информация о наличии (отсутствии) на исследуемом земельном участке объекта капитального строительства. При указанных обстоятельствах, наличие притязаний третьих лиц препятствовало собственнику земельного участка принимать решение о передаче в аренду спорного земельного участка в порядке, предусмотренном земельным законодательством. По мнению судебной коллегии, при решении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду орган местного самоуправления действовал недобросовестно. В вышеуказанном судебном акте разъяснено Журавлеву Г.К. право на обращение в суд с заявлением об уменьшении арендной платы по договору аренды и возмещения убытков. Выводы суда администрацией г. Лысьвы не оспаривались, судебной коллегией по гражданским делам Пермского краевого суда выводы суда первой инстанции признаны правильными. В ходе рассмотрения дела администрация г. Лысьвы не возражала возвратить полученные Журавлевым Г.К. по договору аренды земельного участка денежные средства.

Таким образом, из материалов дела следует, что ни договор аренды, ни аукционная документация не содержат сведений о наличии обременений в отношении спорного земельного участка. О наличии указанных обстоятельств администрация г. Лысьвы не довела соответствующую информацию до участников аукциона надлежащим образом. Сведений о том, что арендатор до участия в аукционе и до подписания договора аренды уклонялся от проведения осмотра земельного участка, материалы дела не содержат. Обладая соответствующей информацией о нахождении на спорном земельном участке объектов инженерно-технического обеспечения, принадлежащих третьим лицам, ответчиком выдавался градостроительный план земельного участка с возможностью его застройки 360 кв.м. Однако нахождение указанных объектов исключало возможность полностью использовать земельный участок истцом по назначению.