Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2021 года Дело N 33-5789/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.

судей Калинченко А.Б., Руденко Т.В.

при секретаре Мусаелян З.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-392/2020 по иску Алейниковой Александры Александровны к Рассказовой Лилии Григорьевне о возврате обеспечительного платежа, неустойки, пени, по апелляционной жалобе Рассказовой Л.Г. на решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 15 июля 2020 года. Заслушав доклад судьи Калинченко А.Б., судебная коллегия

установила:

Алейникова А.А. обратилась в суд с иском к Рассказовой Л.Г. о возврате обеспечительного платежа, указав, что 24.09.2019 между сторонами спора был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с привлечением кредитных средств ПАО Сбербанк (ипотека).

Стороны взяли на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи не позднее 16.10.2019. В день заключения предварительного договора 24.09.2019 она передала продавцу денежные средства в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и в счет оплаты за объект недвижимости в размере 50000 рублей.

В период исполнения сторонами обязательств по договору менеджеры ПАО "Сбербанк" предъявляли дополнительные требования к правоустанавливающим документам, запрашивали справки на объект недвижимости, которые могли быть предоставлены продавцом.

25.10.2019 менеджер ПАО Сбербанк запросил документы, подтверждающие правомерность основания разделения земельного участка и первичную выписку с указанием документов-оснований в ней. Дважды Рассказова Л.Г. представляла документы, не соответствующие требованиям банка. 22.11.2019 продавец в телефонном разговоре с ней отказалась от продажи объекта недвижимости и от возврата 50000 рублей, которые были переданы в день подписания предварительного договора.

Считает, что ответчик нарушила п. 1.1 договора, отказ от продажи объекта недвижимости обусловил невозможность исполнения условий предварительного договора, и оформления сделки купли-продажи указанного объекта недвижимости.

Уточнив требования, истец просила суд взыскать с РассказовойЛ.Г. в свою пользу 100 000 рублей (двукратный размер обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи от 24.09.2019) и неустойку, пеню, предусмотренную предварительным договором купли-продажи от 24.09.2019 за период с 22.11.2019 по 10.01.2020 в размере 25 000 рублей и по уточненным требованиям за период с 10.01.2020 по 15.07.2020 в размере 94 000 рублей, всего 219000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины 6720 рублей.

Решением Шолоховского районного суда Ростовской области от 15 июля 2020 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с Рассказовой Л.Г. в пользу Алейниковой А.А. 218 500 рублей, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 5 385 рублей.

Представитель Рассказовой Л.Г. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда. Апеллянт не согласин с выводами суда о том, что основной договор не был заключен по вине продавца из-за того, что продавцом не представлены в ПАО "Сбербанк" документы, необходимые для оформления кредита Алейниковой А.А.. Считает, что договор не был заключен в, установленный договором срок по вине покупателя, который не был готов к заключению договора, в т.ч. финансово. Ответчик полностью исполнила свои обязательства по предварительному договору, покупатель отказался от сделки по своей воле.

Указывает, что в производстве мирового судьи Ворошиловского района находится исковое заявление Алейниковой А.А. к ИП П.А.В. о защите прав потребителя, из которого следует, что именно ИП П.А.В. по поручению Алейниковой А.А. должна была подготовить сделку купли-продажи к 16 октября. Таким образом, именно из-за действий ИП П.А.В. у которой был договор с истцом, была сорвана сделка купли-продажи жилого дома, а не из-за действий ответчика.

На апелляционную жалобу Алейниковой А.А. поданы возражения, заявлено об оставлении решения суда без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителя Рассказовой Л.Г. на основании доверенности Снопкова А.Ю., Алейникову А.А., ее представителя на основании доверенности Алейникову О.А., судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного постановления.

Как следует из дела, 24.09.2019 между Алейниковой А.А. (покупателем) и Рассказовой Л.Г. (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с привлечением кредитных средств ПАО Сбербанк.

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется продать, а покупатель - купить объект недвижимости, а именно земельный участок площадью 289 кв. м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и дом, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 2.1 договора продавец и покупатель обязались в срок не позднее 16 октября 2019 г. заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта.

В подтверждение своих намерений покупатель уплатил продавцу денежную сумму в размере 50 000 руб., которая являлась гарантией покупателя в выполнение им своих обязательств по предварительному договору и при надлежащем исполнении сторонами этого договора подлежала зачислению в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

Согласно п. 1.6 договора часть стоимости указанного недвижимого имущества в размере 3940000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк.

В срок до 16.10.2019 основной договор купли-продажи заключен не был, направленная в адрес ответчика претензия о выплате 100000 рублей оставлена Рассказовой Л.Г. без удовлетворения.

Принимая решение, суд руководствовался положениями ст.ст. 309, 310, 380, 381, 421, 429 ГК РФ и полагал, что Рассказова Л.Г. должна была предвидеть и осознавать наступление каких-либо последствий в случае не заключения основного договора купли-продажи недвижимости, сделка не была заключена по вине продавца из-за не предоставления в банк документов на земельный участок, вследствие чего пришел к выводу об удовлетворении частично исковых требований.

С выводами суда первой инстанции, приведенными в обоснование решения, судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его условий кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, помимо указанных в ней способов, и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 4.1, 4.2 предварительного договора купли-продажи от 24 сентября 2019 года в случае нарушения покупателем п. 1.1, 2.1, 3.2 настоящего договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине денежная сумма, указанная в п. 3.1 настоящего договора в качестве штрафной неустойки остается у продавца.

В случае нарушения продавцом п. 1.1, 2.1 и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине продавец обязан возвратить покупателю денежную сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, т.е. продавец обязан выплатить покупателю общую сумму 100000 рублей.

Выводы суда о том, что основной договор купли-продажи, обязанность заключения которого сторонами в срок до 16.10.2019 предусматривалась предварительным договором купли-продажи от 24.09.2019, не был заключен по вине продавца Рассказовой Л.Г., которая обязана вернуть предварительно оплаченную покупателем Алейниковой А.А. сумму 50000 руб. в двойном размере и выплатить штрафные санкции, судебная коллегия считает необоснованными.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу положений п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий, содержащихся в п. 2.1 предварительного договора от 24.09.2019 г., основной договор купли-продажи подлежал заключению сторонами в срок не позднее 16 октября 2019 года.

Согласно абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В обоснование выводов о не заключении основного договора купли-продажи в срок до 16.10.2019 по вине продавца Рассказовой Л.Г. и о возложении на нее ответственности за это суд указал, что согласно справке Ростовского отделения N 5221 от 25.11.2019 г. ПАО Сбербанк (л.д. 61) сделка не может быть произведена по причине не предоставления необходимых документов от продавца: выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (по правоустанавливающим документам покупался земельный участок площадью 492 кв. м., продается 289 кв. м.). С продавцом представителем банка состоялся разговор 22.11.2019, продавец данные замечания не устранил.

Как указывалось выше, пунктом 1.6 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.09.2019, расположенных по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН предусматривалось, что часть стоимости указанного недвижимого имущества в размере 3940000 руб. оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО Сбербанк, который в силу закона с момента регистрации права собственности покупателя является залогодержателем предмета ипотеки.

Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 24.09.2019 о заключении основного договора купли-продажи в срок до 16.10.2019 стороны, в том числе и продавец Рассказова Л.Г., предполагали, что денежная сумма, которая должна была быть использована в качестве оплаты, однозначно будет предоставлена ПАО Сбербанк покупателю Алейниковой А.А. по договору об ипотеке. Доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При этом, обязанность по оплате по основному договору купли-продажи в срок до 16.10.2019 исходя из положений гл. 30 ГК РФ, регулирующих отношения сторон по договору купли-продажи, лежит исключительно на покупателе, который, действуя разумно и добросовестно в нормальных условиях гражданского оборота должен оценивать соответствующие риски в части, в том числе, невозможности внесения им оплаты по предполагаемому договору купли-продажи.

Иное означало бы возложение на продавца риска не оплаты покупателем по договору купли-продажи, что недопустимо и противоречит существу спорных правоотношений, поскольку на продавца, в свою очередь, возложена обязанность по предоставлению имущества, свободным от прав и претензий третьих лиц и соответствующие риски, и, кроме того, он, напротив, имеет встречное требование оплаты покупателем имущества.

Кроме того, ни из предварительного договора купли-продажи от 24 сентября 2019 года, ни из иных представленных сторонами доказательств не следует наличие у продавца Рассказовой Л.Г. обязанности предоставления каких-либо документов или совершения иных действий по кредитному договору с условием об ипотеке, заключение которого предполагалось между Алейниковой А.А. и ПАО Сбербанк с целью оплаты жилого дома по основному договору купли-продажи.

Напротив, из п. 1.6 договора от 24.09.2019 следует условие об оплате недвижимости Алейниковой А.А. за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк, из чего исходила также продавец Рассказова Л.Г., рассчитывая на оплату недвижимого имущества покупателем в срок до 16.10.2019, следовательно, указанный риск не предоставления банком кредитных средств и отсутствия соответствующих финансовых средств для заключения основного договора лежит на покупателе Алейниковой А.А.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание доводы апеллянта о том, что Алейникова А.А. обращалась к мировому судье с иском к ИП П.А.В. о защите прав потребителя, указав, что "вследствие неисполнения ИП П.А.В. обязательств по договору возмездного оказания услуг от 24.09.2019 (т.е. заключенного одновременно с предварительным договором купли-продажи от 24.09.2019), что привело к истечению срока действия предварительного договора купли-продажи, а также к истечению срока действий ипотечной заявки, что повлекло невозможность оформления сделки купли-продажи, также Алейникова А.А. понесла дополнительные расходы в размере 50000 руб.

При таких обстоятельствах доводы Алейниковой А.А. в обоснование иска о том, что заключение основного договора купли-продажи в срок до 16.10.2019 не состоялось по вине продавца Рассказовой Л.Г. несостоятельны, поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по причине отсутствия у покупателя Алейниковой А.А. денежных средств, за что продавец не может нести ответственность.

Таким образом, выводы суда о возложении на ответчика обязанности выплаты истцу ответчиком денежной суммы в размере 100000 рублей и штрафных санкций применительно к п. 4.1, 4.2, 4.3 предварительного договора от 24 сентября 2019 года являются необоснованными, вследствие чего решение подлежит отмене с вынесением по делу по изложенным мотивам нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Р уководствуясь ст.ст.328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 15 июля 2020 года отменить. Постановить новое решение.

В удовлетворении иска Алейниковой Александры Александровны к Рассказовой Лилии Григорьевне о возврате обеспечительного платежа, неустойки, пени отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 16.04.2021


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка