Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 октября 2022 года Дело N 33-5786/2022

Санкт-Петербург 12 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Осиповой Е.А.,

судей Алексеевой Е.Д. и Пучковой Л.В.,

при секретаре Минихановой Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Янсона Н. М. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 01 июля 2022 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Янсона Н. М. к Обществу с ограниченной ответственностью "ФиннрантаСтрой" о защите прав потребителя, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., объяснения представителя Янсона Н.М. - адвоката Захматова Д.О., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя ООО "ФиннрантаСтрой" Грещука И.М., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Янсон Н.М обратился в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ФиннрантаСтрой" (далее - ООО "ФиннрантаСтрой"), в котором просил о признании недействительным уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве N от 11.10.2021, признании договора участия в долевом строительстве N от 17.02.2020 в редакции дополнительного соглашения к договору от 03.03.2021, заключенный между сторонами действующим, восстановлении в едином государственном реестре прав на недвижимость записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N от 17.02.2020 в редакции дополнительного соглашения к договору от 03.03.2021, заключенный между сторонами, взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа.

В обоснование заявленных требований указано, что 17.02.2020 между сторонами заключен договор долевого участия N, в соответствии с которым застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу в срок до 31.12.2020 объект долевого участия, указанный в п.1.2, а истец - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Данный договор зарегистрирован 05.03.2020, номер регистрации N. 03.03.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому истцу подлежат передаче четыре квартиры. Первоначально договором был установлен срок оплаты не позднее 60 рабочих дней с даты государственной регистрации договора, дополнительным соглашением от 12.04.2021 стороны изменили данный срок и установили, что срок оплаты цены договора до 30.10.2021. В августе 2021 года ответчик направил истцу предупреждение от 18.08.2021 о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора в размере 3 106 580 руб. в срок до 19.09.2021, которое получено истцом 22.09.2021. По состоянию на 18.08.2021 истец оплатил ответчику 3 854 000 руб., после 18.08.2021 и до 14.10.2021 - 3 096 580 руб., всего оплатил 6 950 580 руб., что подтверждается платежными документами. Однако 06.11.2021 истцом получено уведомление от 11.10.2021 об одностороннем отказе ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве, с которым истец не согласен, поскольку отсутствуют предусмотренные законом основания для такого отказа. Кроме того, истцом цена договора оплачена своевременно, в срок до 30.10.2021, то есть отсутствуют основания, предусмотренные ч.4, 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ. При этом до настоящего времени строительство жилого дома не завершено, ответчик не направлял истцу уведомление об окончании строительства и готовности объекта для передачи дольщику. Ответчиком нарушен срок окончания строительства объекта, поскольку по условиям договора квартиры должны быть переданы до 31.12.2020. Между тем, 11.10.2021 ответчик направил истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия по мотиву просрочки оплаты истцом цены договора. Денежные средства, уплаченные истцом по договору, ему или на депозит нотариуса не возвращены (л.д. 2-7).

В ходе рассмотрения дела принято заявление истца о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб. и почтовых расходов в размере 82,16 руб. (л.д. 196).

Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 01 июля 2022 года в удовлетворении иска Янсона Н. М. к Обществу с ограниченной ответственностью "ФиннрантаСтрой" о защите прав потребителя, взыскании судебных расходов отказано.

Отменены меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 21 марта 2022 года.

Не согласившись с законностью и обоснованностью указанного решения суда, Янсон Н.М. представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что при вынесении решения судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что дополнительное соглашение от 12.04.2021 не зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому не может служить допустимым и достаточным доказательством изменения срока оплаты цены договора, поскольку это противоречит разъяснениям, данным в п. 5 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, а также положениям п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Кроме того, указывает, что суд не дал оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, тому обстоятельству, что на момент направления ответчиком предупреждения истцом была полностью оплачена цена объектов долевого строительства, указанных в пункте 1.2.1 и 1.2.2 договора, а на дату уведомления об одностороннем отказе ответчика от договора была оплачена также цена объекта указанного и в пункте 1.2.4.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав участников процесса, определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие извещённых, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 4 и ч. 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Исходя из указанных правовых норм, ответчик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления истцу предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено, что 17.02.2020 между ООО "ФиннрантаСтрой" (застройщик) и Янсоном Н.М. (дольщик) заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, микрорайон 6, на земельных участках по адресу: <адрес>, кадастровый N - <адрес>, кадастровый N - <адрес>, кадастровый N - <адрес> (л.д. 8-12).

По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию передать Янсону Н.М. однокомнатную квартиру, входящую в состав <адрес>, имеющую строительный N, строительные оси "6/3-10/3" и "Б/3-В/3", количество комнат 1, этаж - 8, общая проектная площадь 36,27 кв.м. (п. 1.1-1.2).

Согласно пункту 2.1. стоимость квартиры составляет 1 523 340 руб. Оплата цены договора производится дольщиком путем перечисления денежных средств не позднее 60 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора в установленном законом порядке на расчетный счет застройщика, указанный в разделе 9 настоящего договора (п.2.2).

Дольщик обязуется оплатить стоимость помещения в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.3.2.1).

Право собственности на помещение возникает у дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке (п.3.3).

Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.6.1).

05.03.2020 данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке (том 1 л.д. 12 оборот).

03.03.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 17.02.2020, согласно которому стороны пришли к соглашению: Уточнено содержание п.1.3 договора и читать в следующей редакции: "1.2. Объект долевого строительства, именуемый в дальнейшем помещение, подлежащий передаче дольщику в соответствии с условиями настоящего договора, имеет следующие характеристики: 1.2.1. жилое помещение строительный N, общей площадью 36,27 кв.м., количество комнат - 1, расположен на 8 этаже в корпусе 3 в осях 6/3-10/3 и Б/3-В/3; 1.2.2. жилое помещение строительный N, общей площадью 36,97 кв.м., количество комнат - 1, расположен на 8 этаже в корпусе 3 в осях 2/3-6/3 и Б/3-В/3; 1.2.3 жилое помещение строительный N, общей площадью 56,06 кв.м., количество комнат - 2, расположен на 2 этаже в корпусе 3 в осях А/4-И/4 и 1/4-4/4; 1.2.4. жилое помещение строительный N, общей площадью 36,19 кв.м., количество комнат - 1, расположен на 5 этаже в корпусе 3 в осях 14/4-18/4 и Г/4-Ж/4.

Также уточнен п.2.1 договора и читать его в следующей редакции: "2.1. Стоимость помещения, подлежащего передаче дольщику, по настоящему договору согласована сторонами и составляет: по п.1.2.1: 1 523 340 руб.; по п.1.2.2.: 1 552 740 руб.; по п.1.2.3.: 2 354 520 руб.; по п.1.2.4.: 1 519 980 руб.".

Все остальные положения договора остаются неизменными (том 1 л.д. 13-16).

30.03.2021 данное дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке (том 1 л.д. 16 оборот).

Истцом в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 12.04.2021, в котором установлен срок оплаты цены договора до 30.10.2021 (том 1 л.д. 17).

Дополнительное соглашение от 12.04.2021 не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как усматривается из представленных истцом платежных поручений, первый платеж в размере 600 000 руб. им совершен 02.07.2020, то есть через месяц после истечения срока, установленного договором (том 1 л.д. 18).

Далее истцом совершены следующие платежи: в размере 500 000 руб. - 17.08.2020 (том 1 л.д. 19), в размере 500 000 руб. - 09.12.2020 (том 1 л.д. 20), в размере 270 000 руб. - 01.03.2021 (том 1 л.д. 21), в размере 270 000 руб. и 100 000 руб. - 16.03.2021 (том 1 л.д. 22, 23), в размере 100 000 руб. - 25.03.2021 (том 1 л.д. 24), в размере 30 000 руб. - 29.03.2021 (том 1 л.д. 25), в размере 11 000 руб. - 31.03.2021 (том 1 л.д. 26), в размере 95 000 руб. - 05.04.2021 (том 1 л.д. 27), в размере 5000 руб. - 07.04.2021 (том 1 л.д. 28), в размере 530 000 руб. - 15.04.2021 (том 1 л.д. 29), в размере 25 000 руб. - 21.04.2021 (том 1 л.д. 30), в размере 90 000 руб. - 27.04.2021 (том 1 л.д. 31), в размере 216 000 руб. и 30 000 руб. - 28.04.2021 (том 1 л.д. 32, 33), в размере 20 000 руб. - 29.04.2021 (том 1 л.д. 34), в размере 447 000 руб. и 5000 руб. - 13.05.2021 (том 1 л.д. 35, 36).

Таким образом, по состоянию на 25.06.2021 (последний день срока уплаты цены договора в полном объеме с учетом дополнительного соглашения от 03.03.2021) истцом была произведена оплата на общую сумму 3 844 000 руб. (600 000 + 500 000 + 500 000 + 270 000 + 270 000 + 100 000 + 100 000 + 30 000 + 11 000 + 95 000 + 5000 + 530 000 + 25 000 + 90 000 + 216 000 + 30 000 + 20 000 + 447 000 + 5000), тогда как должен был оплатить 6 950 580 руб. (1 523 340 + 1 552 740 + 2 354 520 + 1 519 980).

Также истцом 22.07.2021 произведен платеж в размере 10 000 руб. - (том 1 л.д. 37).

В связи с неуплатой в полном объеме цены договора застройщик 19.08.2021 направил в адрес дольщика предупреждение N от 18.08.2021 о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора в размере 3 106 580 руб. в срок до 19.09.2021 (том 1 л.д. 46, 47), которое было получено истцом 22.09.2021.

После получения предупреждения истцом произведены следующие платежи: в размере 46 580 руб. - 22.09.2021 (том 1 л.д. 38), в размере 100 000 руб. - 27.09.2021 (том 1 л.д. 39), в размере 595 480 руб. - 29.09.2021 (том 1 л.д. 40), в размере 154 520 руб. - 06.10.2021 (том 1 л.д. 41).

В связи с неуплатой в полном объеме цены договора застройщик 11.10.2021 направил в адрес дольщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве (том 1 л.д. 48-50).

Также данное уведомление застройщик направил в адрес Управления Росреестра по Ленинградской области, на основании чего 20.10.2021 в адрес истца Управлением Росреестра по Ленинградской области направлено уведомление о том, что государственная регистрация расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора будет проведена в срок 01.11.2021 (том 1 л.д.174-177).

После направления застройщиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве истцом произведены следующие платежи: в размере 250 000 руб., 565 000 руб. и 1 120 000 руб. - 13.10.2021 (том 1 л.д. 42-44), в размере 265 000 руб. - 14.10.2021 (том 1 л.д. 45).

В адрес истца Управлением Росреестра по Ленинградской области направлено уведомление о том, что государственная регистрация расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора произведена 01.11.2021 (том 1 л.д.52).

Отказывая в удовлетворении заявленных Янсоном Н.М. требований, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности одностороннего отказа ответчиком от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку истцом не исполнена обязанность по оплате цены договора, посчитав, что дополнительное соглашение от 12.04.2021, как не прошедшее государственную регистрацию, не может служить допустимым и достаточным доказательством изменения срока оплаты цены договора.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение от 12.04.2021 было подписано действующим генеральным директором ООО "ФиннрантаСтрой" Добровольской Е.В., скреплено печатью, на момент рассмотрения данного иска не оспорено. Доказательств, свидетельствующих о том, что печать после прекращения полномочий данного генерального директора осталась в её распоряжении и могла быть недобросовестно использована, стороной ответчика не представлено.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что указанное дополнительное соглашение от 12.04.2021 не может расцениваться как незаключенное по отношению к сторонам.