Дата принятия: 16 октября 2019г.
Номер документа: 33-5784/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2019 года Дело N 33-5784/2019
г. Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Бочкаревой И.Н.,
судей Арсеньевой Н.П., Корешковой В.О.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бурдуковой О.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Чернядьевой О.Н. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 5 августа 2019 года, которым исковые требования Королевой М.И. удовлетворены частично.
Договор купли-продажи от 5 апреля 2019 года комнаты N..., расположенной в <адрес>, заключенный между Королевой М.И. и Чернядьевой О.Н., расторгнут.
Прекращено право собственности Чернядьевой О.Н. на комнату N..., расположенную в <адрес>, кадастровый номер ....
Признано право собственности Королевой М.И. на комнату N..., расположенную в <адрес>, кадастровый номер ....
В удовлетворении исковых требований в большей части отказано.
Решение явилось основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вологодской области Бочкаревой И.Н., объяснения Королевой М.И., ее представителя Железняковой А.С., Чернядьевой О.Н., ее представителя Комиссаровой Н.В., судебная коллегия
установила:
Королева М.И. обратилась в суд с иском к Чернядьевой О.Н. о расторжении договора купли-продажи комнаты, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на комнату, аннулировании записи от <ДАТА> N..., содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
В обоснование заявленных требований Королева М.И. указала, что <ДАТА> заключила с ответчиком договор купли-продажи комнаты N... с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: <адрес> по цене ... рублей, которым предусмотрена обязанность ответчика оплатить до подписания договора наличными денежными средствами ..., ... - в течение ... после перехода права собственности на комнату наличными денежными средствами. Переход к Чернядьевой О.Н. права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, однако ответчик свои обязательства по оплате комнаты в размере ... не исполнила, чем существенно нарушила условия договора.
В судебном заседании истец Королева М.И., ее представитель по доверенности Железнякова А.С. исковые требования поддержали.
В судебное заседание ответчик Чернядьева О.Н. не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Чернядьева О.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное установление фактических обстоятельств дела и исполнение ею всех обязательств по договору купли-продажи, подтвержденных расписками Королевой М.И. в получении денежных средств, оплатой ею задолженности Королевой М.И. по коммунальным платежам, а также по выставленным ей судебным приставом-исполнителем квитанциям, входящей в оплату стоимости комнаты в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Королевой М.И. по доверенности Железнякова А.С. просит решение суда оставить без изменения.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <ДАТА> между Королевой М.И. (продавец) и Чернядьевой О.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи комнаты N... в <адрес> площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., стоимостью ... рублей, часть из которых - ... рублей, покупатель обязался передать продавцу в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве обеспечительного платежа, часть - в качестве погашения имеющихся у продавца обязательств перед службой судебных приставов и обслуживающих организаций, оставшаяся часть - в течение ... после перехода права собственности к покупателю.
<ДАТА> между Королевой М.И. (продавец) и Чернядьевой О.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной <адрес> с кадастровым номером ... по цене ... рублей, из которых ... внесены покупателем до момента подписания договора, ... подлежат передаче в течение ... после перехода права собственности к покупателю.
<ДАТА> в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика на указанную комнату.
<ДАТА> Королева М.И. в связи с неисполнением Чернядьевой О.Н. обязательств по оплате комнаты в полном объеме направила в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности по договору купли-продажи комнаты в размере .... Указанные требования оставлены Чернядьевой О.Н. без удовлетворения.
Ссылаясь на наличие задолженности Чернядьевой О.Н. по оплате комнаты, Королева М.И. обратилась в суд с настоящим иском.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 450, 453, 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что Чернядьева О.Н. оплату по договору от <ДАТА> за приобретенную у Королевой М.И. комнату в полном объеме не произвела, в связи с чем, учитывая, что нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества, удовлетворил исковые требования о расторжении договора купли-продажи спорной комнаты, прекращении права собственности ответчика и признании права собственности истца на указанное имущество.
Судебная коллегия, оценив собранные по делу доказательства, полагает данные выводы суда ошибочными, сделанными без учета требований действующего законодательства и фактических обстоятельств дела.
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5).
В силу пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует, что в обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи комнаты истец ссылалась на существенное нарушение договора ответчиком, выразившееся в неоплате покупателем оставшейся цены комнаты в размере ....
Дав оценку представленным по делу истцом доказательствам, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности существенного нарушения ответчиком договора купли-продажи в виде неисполнения обязанности по оплате объекта недвижимости.
Однако, выводы суда первой инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество в полном объеме является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии с пунктом ... спорного договора купли-продажи комнаты с условием о рассрочке платежа определен следующий порядок оплаты: денежные средства в сумме ... рублей переданы покупателем до подписания договора; денежные средства в сумме ... рубля покупатель обязался передать в течение ... после перехода права собственности к нему.
Пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Исходя из положений статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1).
Относительно договора купли-продажи товара в рассрочку пунктом 2 названной статьи закреплено право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Поскольку оплата проданной комнаты предполагала рассрочку платежа, спор подлежал разрешению судом первой инстанции с учетом положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательства, представленные в материалы дела при его рассмотрении судом апелляционной инстанции, свидетельствуют о том, что оплата по договору купли-продажи комнаты от <ДАТА> произведена на сумму, превышающую половину цены комнаты (55%), стоимость которой определена сторонами в размере ... рублей. Оставшуюся часть суммы покупатель должна была внести в качестве оплаты в течение ... после <ДАТА>.
Саму по себе ссылку истца на передачу ответчиком не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости комнаты по договору купли-продажи как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из содержания пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать достаточной для признания указанного нарушения со стороны покупателя существенным.
В данном случае сумма произведенных ответчиком платежей по договору составила более 50 % стоимости комнаты.
В этой связи истец не может отказаться от исполнения договора и требовать возврата комнаты, поскольку получила от ответчика более половины стоимости объекта недвижимости.
Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 65 постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 2).
Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания ответчика существенно нарушившим условия договора купли-продажи от <ДАТА>, одностороннего отказа продавца от исполнения договора и возврата проданного товара.
Истец Королева М.И. в нарушение части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательств существенного по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения договора Чернядьевой О.Н., ссылаясь лишь на невыплату части денежных средств за спорное жилое помещение ответчиком.
Однако само по себе отсутствие оплаты покупателем цены договора в полном объеме за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела существенным нарушением договора купли-продажи, исходя из положений статей 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является.
Учитывая отсутствие доказательств существенности нарушения условий договора покупателем, а также факт передачи спорной комнаты ответчику в соответствии с условиями договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом вопреки положениям статей 9, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации был избран неверный способ защиты нарушенного права, применению в данных правоотношениях подлежит пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве продавца потребовать оплаты за переданную недвижимость.
Доводы апелляционной жалобы Чернядьевой О.Н. об исполнении ответчиком в полном объеме условий договора об оплате приобретаемой комнаты на сумму ... согласно ее расчета подлежат отклонению, поскольку Чернядьевой О.Н. не представлено доказательств, подтверждающих данные обстоятельства.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что фактически ответчиком за переданную ей по договору комнату из подлежащих оплате ... рублей уплачено ..., из них:
- ... передано Чернядьевой О.Н. Королевой М.И. наличными денежными средствами по расписке от <ДАТА>;
- ... (включая комиссии банку) оплачено Чернядьевой О.Н. в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении Королевой М.И., что подтверждается соответствующими судебными приказами, квитанциями ОСП ... и чек-ордерами ПАО "Сбербанк России", ответами ОСП ... от <ДАТА> на запросы суда апелляционной инстанции;
- ... оплачено Чернядьевой О.Н. в кассу ООО "Жилремстрой-Сервис" и ООО "Газпром теплоэнерго Вологда" в счет имеющейся у Королевой М.И. задолженности по коммунальным платежам, что подтверждается двумя расписками Королевой М.И. от <ДАТА> на данные суммы, чек-ордерами и квитанциями ООО "Жилремстрой-Сервис" и ООО "Газпром теплоэнерго Вологда"; а также передано Чернядьевой О.Н. Королевой М.И. наличными денежными средствами в размере ..., что подтверждается их объяснениями в суде апелляционной инстанции;
- ... передано Чернядьевой О.Н. Королевой М.И. наличными денежными средствами по распискам Королевой М.И. от <ДАТА> соответственно.
Уплата ответчиком денежных сумм в указанном размере в рамках исполнения договора подтверждается объяснениями истца.
Спорной осталась сумма ..., указанная Королевой М.И. в расписке от <ДАТА> о получении ею их от Чернядьевой О.Н. наличными денежными средствами. Факт написания данной расписки в здании ... до подписания договора обе стороны не оспаривали. Эта же сумма указана в пункте ... договора купли-продажи от <ДАТА> как переданная наличными денежными средствами до подписания договора.
Вместе с тем, судебная коллегия не может принять во внимание довод Чернядьевой О.Н. о передаче указанной суммы наличными денежными средствами Королевой М.И. в день подписания основного договора <ДАТА>.
На основании статьи 812 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности) (пункт 1).
Если договор займа должен быть совершен в письменной форме, оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам (пункт 2).
В случае оспаривания займа по безденежности размер обязательств заемщика определяется исходя из переданных ему или указанному им третьему лицу сумм денежных средств или иного имущества (пункт 3).
Судебная коллегия полагает, что доказательств наличия у Чернядьевой О.Н. на <ДАТА> и передачи ею Королевой М.И указанной суммы ... не представлено, указанное обстоятельство своего подтверждения в ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции не нашло.
При этом следует учесть, что все расписки, предъявленные Чернядьевой О.Н., изготавливались ею, Королева М.И. в них только непосредственно расписывалась, поскольку Чернядьева О.Н. взяла на себя обязательства согласно условиям предварительного договора купли-продажи по исполнению за Королеву М.И. всех ее обязательств по исполнительным производствам и задолженности по оплате коммунальных платежей, а также предоставляла денежные средства Королевой М.И. по ее просьбе на ее личные нужды, и именно Чернядьева О.Н., по мнению судебной коллегии, была заинтересована в правильности расчетов, произведенных ею платежей за Королеву М.И.
Из объяснений представителя Чернядьевой О.Н. Комиссаровой Н.В. в суде апелляционной инстанции следует, что сумма денежных средств, указанных в расписках Королевой М.И. (за исключением оспариваемой сторонами расписки от <ДАТА> на ...), составляет .... Факт уплаты данной суммы по договору подтверждается материалами дела. Получение именно этой суммы не отрицала в суде апелляционной инстанции и Королева М.И.
Исходя из указанных обстоятельств расписка Королевой М.И. от <ДАТА> на сумму ... не может быть принята в качестве доказательства отдельного платежа и признается судебной коллегией итоговой распиской за ранее полученные наличные денежные средства и оплаченные долги Королевой М.И.
Кроме того, судебная коллегия критически относится к пояснениям Чернядьевой О.Н., учитывая ее позицию о полной оплате комнаты на дату заключения договора от <ДАТА>, в части ошибочного указания в договоре на ее обязательство передать Королевой М.И. оставшуюся сумму по сделке в размере ... в течение ... после перехода права собственности ввиду изготовления проекта договора риелтором и невозможности внесения в него изменений при его подписании в ... в день заключения, поскольку объективных доказательств отсутствия такой возможности суду не представлено, хотя именно Чернядьева О.Н. была в этом заинтересована.
Достоверных доказательств надлежащего исполнения Чернядьевой О.Н. обязательств по договору купли-продажи комнаты от <ДАТА> в полном объеме не представлено.
С учетом установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами доказательств, отсутствия существенного нарушения договора купли-продажи и возможности предъявления Королевой М.И. самостоятельного иска о взыскании с Чернядьевой О.Н. неоплаченной суммы по договору, судебная коллегия приходит к выводу о незаконности решения суда об удовлетворении исковых требований Королевой М.И. о расторжении договора купли-продажи комнаты, прекращении права собственности Чернядьевой О.Н. на спорную комнату, возврате комнаты в собственность Королевой М.И.
Допущенное судом первой инстанции неправильное применение норм материального права и недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, являясь существенными, повлияли на исход дела.
На основании изложенного судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Королевой М.И.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 5 августа 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Королевой М.И. в удовлетворении исковых требований отказать.
Председательствующий: И.Н. Бочкарева
Судьи: Н.П. Арсеньева
В.О. Корешкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
