Дата принятия: 03 августа 2020г.
Номер документа: 33-5782/2019, 33-28/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 августа 2020 года Дело N 33-28/2020
Санкт-Петербург 03 августа 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Свирской О.Д.
судей Герман М.В., Заплоховой И.Е.,
при секретаре Ческидове В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Битиевой Ю.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2019 года по делу N 2-1772/2019, которым ей отказано в удовлетворении иска к ООО "Универсал Инвест" о взыскании разницы между фактически уплаченной и договорной стоимостью объекта долевого строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истицы Битиевой Ю.А. -Каменева И.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО "Универсал Инвест" - Кирюхиной В.И., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
02 ноября 2018 года Битиева Ю.А. обратилась в суд с иском к ООО "Универсал Инвест" о взыскании разницы между фактически уплаченной и договорной стоимостью объекта долевого строительства в размере 141225,40 руб., компенсации морального вреда в размере 30000 руб., штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя.
В обоснование заявленных требований указано, что 22.03.2017 между истицей и Застройщиком ООО "Универсал Инвест" заключен договор N долевого участия в строительстве многоквартирного дома, предметом которого является двухкомнатная квартира, проектной площадью N кв.м, расположенная по строительному <адрес>. По условиям договора застройщик принял на себя обязательство передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условия договора, проектной документации, техническому регламенту.
Во исполнение встречного обязательства она уплатила ответчику стоимость договора в размере 4612018 руб., исходя из расчета 80700,23 руб. за один квадратный метр площади квартиры.
Согласно пункту 4.6. договора участия в долевом строительстве, если по результатам проведения первичного технического учета фактическая площадь квартиры будет отклоняться от проектной площади квартиры, указанной в договоре, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 (один) квадратный метр, изменение цены договора не производится.
03.07.2018 сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому общая площадь квартиры <адрес> составляет N кв.м.
Однако, согласно заключению кадастровых инженеров Логинова И.Д. и Хохловой Н.С. от 02.07.2018, составленному по результатам обмера жилого помещения, площадь переданной ей квартиры <адрес> составляет N кв.м.
Таким образом, фактически общая площадь квартиры, переданной участнику долевого строительства, на N кв.м меньше площади квартиры, указанной в пункте 1.1. договора (N кв.м - N кв.м).
В связи с этим, истица полагает, что в соответствии с условиями договора она вправе требовать от Застройщика соразмерного уменьшения стоимости квартиры.
09.08.2018 Застройщику была вручена претензия о возврате денежной суммы 141225 руб., излишне уплаченной. за объект долевого строительства, на которую ответчик ответил отказом письмом от 16.08.2018.
Полагая свои права нарушенными, истица обратилась в суд с настоящим иском за защитой нарушенного права.
Представитель ответчика ООО "Универсал Инвест" при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал, указывая на то, что согласно пункту 3.2 договора после завершения строительства многоквартирного дома общая площадь квартиры уточняется в соответствии с данными обмеров, полученных Застройщиком по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету. Уточненный размер общей площади квартиры фиксируется в акте приема-передачи объекта долевого строительства. Согласно ведомости помещений и их площадей от 17.10.2017, являющейся приложением к поэтажному плану вновь построенного многоквартирного дома <адрес>, площадь квартиры N составляет N кв.м, что и зафиксировано в подписанном сторонами акте приема-передачи квартиры от 03.07.2018. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости площадь указанной квартиры также составляет N кв.м. Сведения об этом внесены в ЕГРН 31.01.2018 и изменению не подвергались. Истица зарегистрировала право собственности на квартиру указанной площадью, сведения о площади данного объекта недвижимости не оспорила. Таким образом, фактическая площадь квартиры отклоняется от проектной площади квартиры, указанной в пункте 1.1. договора, в сторону уменьшения всего на N кв.м (N кв.м - N кв.м). Кроме того, по условиям договора квартира была передана истице в чистовой отделке, в то время как работы по первичной технической инвентаризации многоквартирного дома проводятся застройщиком после окончания строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией до получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта. Согласно проектной документации на строящийся многоквартирный дом, площади помещений указываются без учета отделочных работ. Учесть объем отделочных работ в квартире при проектировании многоквартирного дома невозможно, так как отделка квартиры выполняется по желанию участника долевого строительства с учетом его индивидуальных потребностей.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, истица Битиева Ю.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая на то, что при разрешении дела судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, изложенные в решении суда выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспорено представленное истицей заключение специалиста о фактической площади жилого помещения, судом не разрешен вопрос о проведении по делу судебной экспертизы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее Федеральный закон), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона предусмотрено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), о его общей площади, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства.
В силу части 2 статьи 5 Федерального закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
При рассмотрении дела судом установлено, что 22.03.2017 между участником долевого строительства Битиевой Ю.А. и застройщиком ООО "Универсал Инвест" заключен договор N долевого участия в строительстве многоквартирного дома, предметом которого является двухкомнатная квартира, проектной площадью N кв.м, расположенная на N этаже многоквартирного дома, строящегося по строительному <адрес>.
Согласно пункту 4.1 договора, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства по договору, определен из расчета 80700 руб. 23 коп. за один квадратный номер и составляет сумму 4612018 руб.
Цена договора уплачена истицей Застройщику в полном объеме в установленный срок.
Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров, полученных застройщиком по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, стороны уточняют размеры общей площади квартиры, что фиксируется в акте приема-передачи квартиры.
В соответствии с пунктом 4.2. договора, цена договора может быть изменена в случае, предусмотренном пунктом 4.6. договора, согласно которому, если в результате проведения первичного технического учета фактическая площадь квартиры будет отклоняться от проектной площади квартиры, указанной в договоре, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 (один) квадратный метр, изменение цены договора не производится.
Из материалов дела следует, что 17.10.2017 в отношении построенного многоквартирного дома <адрес> индивидуальным предпринимателем Фадеевой М.А. изготовлен поэтажный план и составлена ведомость помещений и площадей, согласно которой общая площадь квартиры N, являющейся предметом заключенного сторонами договора, составляет N кв.м.
25.12.2017 застройщиком получено заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
29.12.2017 застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
31.01.2018 квартире N, площадью N кв.м, присвоен кадастровый N.
03.07.2018 объект долевого строительства передан истице по акту приема-передачи, согласно которому общая площадь квартиры составляет N кв.м.
Согласно пункту 3 акта приема-передачи, подписание настоящего акта свидетельствует о том, что у участника долевого строительства отсутствуют претензии к застройщику по состоянию квартиры и качеству строительства.
25.07.2018 истицей в адрес ответчика направлена претензия с требованием произвести перерасчет стоимости квартиры, в которой она указывает на то, что фактическая площадь квартиры согласно заключению ООО "Центр экспертных заключений" от 02.07.2018, выполненному кадастровыми инженерами Логиновым И.Д. и Хохловой Н.С. по результатам обмера квартиры, составляет N кв.м, что на N кв.м меньше проектной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 1.1. договора (N кв.м - N кв.м). В связи с этим истица просила Застройщика возвратить ей сумму 141225,40 руб. в соответствии с пунктом 4.6 договора (N кв.м х N руб. N коп.).
К претензии истицей приложено заключение специалистов ООО "Центр экспертных заключений" от ДД.ММ.ГГГГ.
Данная претензия, полученная ответчиком по почте 01.08.2018, оставлена без удовлетворения.
Разрешая исковые требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленное истицей заключение кадастрового инженера от 02.07.2018, содержащее сведения о фактической площади жилого помещения, не может быть принято во внимание, так как по результатам первичного технического и кадастрового учета, площадь квартиры составляет N кв.м, именно такие сведения об объекте 31.01.2018 были внесены в Единый государственный кадастр недвижимости, именно такое помещение было передано истице по акту приема-передачи от 03.07.2018, именно на такой объект недвижимого имущества площадью N кв.м за истицей зарегистрировано право собственности. Таким образом, как указал суд, фактическая общая площадь квартиры отклоняется от общей проектной площади квартиры, указанной в пункте 1.1. договора, в сторону уменьшения на N кв.м (N кв.м - N кв.м), что согласно пункту 4.6. договора не влечет перерасчет цены договора.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В соответствии со статьей 148 ГПК РФ, задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются: уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон.
При подготовке дела к судебному разбирательству судья, в том числе, разрешает вопрос о назначении экспертизы (п. 8 ч. 1 ст. 150 ГПК), которая назначается при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ).
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Частью 2 статьи 56 ГПК РФ предусмотрено, что суд при рассмотрении дела суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В подтверждение фактической площади квартиры, которая отклоняется от проектной в сторону уменьшения более чем на один квадратный метр, истицей представлено суду заключение кадастрового инженера, которое отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, установленных статьями 59, 60 ГПК РФ, и которое ответчиком в ходе судебного разбирательства оспорено не было.
Таким образом, представленные ответчиком сведения о площади квартиры, содержащиеся в ведомости помещений и их площадей, выполненной индивидуальным предпринимателем Фадеевой М.А. по результатам первичного технического учета (технической инвентаризации), и послужившей основанием для внесения сведений о площади квартиры в Единый государственный реестр недвижимости, отличаются от площади квартиры, содержащейся в представленном истицей заключении кадастрового инженера от 02.07.2018, в сторону уменьшения более чем на один квадратный метр.
Исходя из того, что между сторонами возник спор о площади жилого помещения, которая по утверждению истицы составляет N кв.м, а по утверждению ответчика составляет N кв.м, то обстоятельством, имеющим значение для дела, является установление фактической площади жилого помещения, что требует специальных познаний в области строительства.
При таких обстоятельствах, суду первой инстанции при разрешении дела в соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 150, частью 1 статьи 79 ГПК РФ на обсуждение сторон следовало поставить вопрос о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Поскольку судом первой инстанции, вопреки указанным процессуальным нормам, данный вопрос на обсуждение сторон поставлен не был, то в целях устранения процессуальных нарушений, допущенных судом первой инстанции, судебной коллегией при апелляционном рассмотрении дела по ходатайству истицы назначена судебная строительно-техническая экспертиза, так как в отсутствие такого заключения эксперта доводы сторон не могут быть подтверждены, либо опровергнуты.
Согласно заключению ведущего эксперта ООО "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" Азаренко Н.Е. от 12.05.2020 N, все отделочные работы (штукатурные, облицовочные, обойные, покрасочные, прокладка систем трубопроводной арматуры для холодного и горячего водоснабжения, линий электрических сетей, монтаж сантехнического оборудования, установка выключателей и розеток, устройство штробы в стене с укладкой силового кабеля в помещениях квартиры выполнены в полном объеме. Общая площадь квартиры с учетом отделочных работ составляет N кв.м. Установить площадь квартиры без учета отделочных работ не представляется возможным.
Не доверять заключению эксперта у судебной коллегии оснований не имеется, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 730ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям статей 85, 86 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Таким образом, исходя из заключения эксперта, фактически общая площадь переданной истице квартиры N отклоняется в сторону уменьшения на N кв.м (N - N = N), что является существенным уменьшением площади жилого помещения, на получение которого рассчитывала истица при заключении договора.
Доказательств, свидетельствующих о том, что выполненная в квартире отделка стен помещений (штукатурные, облицовочные, обойные, покрасочные работы) поглотила N кв.м общей площади объекта, в результате чего изначально построенная квартира без отделки настолько сильно уменьшилась, ответчиком при рассмотрении дела представлено не было.
Доводы ответчика о том, что площадь квартиры после отделки так сильно уменьшилась ввиду того, что при выполнении отделочных работ была зашита система стояков трубопровода в помещениях туалета и ванной, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку заключением эксперта данное обстоятельство не установлено.
Кроме того, если указанные коммуникации зашиты панелями, то к ним, в целях технической безопасности и необходимости надлежащего обслуживания, в любом случае должен быть обеспечен беспрепятственный доступ собственника жилья путем возможности открытия панелей. Поэтому эти части жилого помещения безусловно включаются в общую площадь квартиры. Однако, таких панелей экспертом при проведении осмотра квартиры обнаружено не было.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что фактическая площадь переданной истице квартиры отклоняется от общей проектной площади, указанной в пункте 1.1. договора, в сторону уменьшения более чем на 1 (один) квадратный метр, требование истицы об изменении цены договора подлежит удовлетворению в соответствии с пунктом 4.6 договора, частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Поэтому с ответчика в пользу истицы подлежит взыскать денежную сумму 141225,40 руб. (N кв.м х N руб.) в пределах заявленных требованиях (часть 3 статьи 196 ГПК РФ).
В соответствии со статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Поскольку законное требование истицы, являющейся потребителем по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ответчиком в добровольном порядке удовлетворено не было, судебная коллегия, с учетом характера причиненных истице переживаний и руководствуясь статьями 151, 1101 Гражданского кодекса РФ, полагает разумным и достаточным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.
Сведений об особом характере нравственных страданий, причиненных ответчиком вследствие отказа произвести перерасчет цены договора, свидетельствующих о необходимости компенсации морального вреда в заявленном размере, истицей при рассмотрении дела представлено не было.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ, с ответчика подлежит взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, что составляет 73112,7 руб. (50% от (141225,40 руб. + 5000 руб.).
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене на основании пунктов 2, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, как постановленной с нарушением норм материального и процессуального права, при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ, подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, с ответчика подлежит взыскать государственную пошлину в размере 4324 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктами 2, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2019 года по делу N 2-1772/2019 отменить.
Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Взыскать с ООО "Универсал Инвест" в пользу Битиевой Ю.А. разницу стоимости квартиры в размере 141225,40 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 73112,7 руб., а ВСЕГО: 219338 (двести девятнадцать тысяч триста тридцать восемь) руб.
Взыскать с ООО "Универсал Инвест" государственную пошлину в доход местного бюджета МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в размере 4324 (четыре тысячи триста двадцать четыре) руб..
Председательствующий:
Судьи:
Судья Сошина О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
