Дата принятия: 21 октября 2019г.
Номер документа: 33-5778/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 октября 2019 года Дело N 33-5778/2019
Апелляционное определение
г. Тюмень
21 октября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего судьи
Пуминовой Т.Н.,
судей:при секретаре
Жегуновой Е.Е., Чесноковой А.В.Копановой М.С.,
с участием прокурора
Сипиной С.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кузина Владимира Александровича в лице представителя Григорьева Н.О. на решение Калининского районного суда г. Тюмени от 18 июля 2019 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Кузина В.А. к Киракосян А.В. о признании предварительного договора прекращенным, истребовании имущества, взыскании расходов услуг представителя, госпошлины - отказать.
Исковые требования Киракосян А.В. к Кузину В.А. о признании договора заключенным, признания прекращенным обременения, взыскании госпошлины удовлетворить.
Признать предварительный договор от 12 октября 2017 года, заключенный между Кузиным В.А. к Киракосян А.В., основным договором купли продажи квартиры, расположенной по адресу <.......> с кадастровым номером <.......>.
Признать прекращенным обременение в виде залога в силу закона в отношении жилого помещения расположенного по адресу <.......> с кадастровым номером <.......>.
Взыскать с Кузина В.А. в пользу Киракосян А.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 600,00 рублей.".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пуминовой Т.Н., выслушав объяснения истца Кузина В.А. и его представителя Григорьева Н.О., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия Тюменского областного суда,
установила:
Кузин В.А. обратился в суд с иском (с учетом уточненных исковых требований) к Киракосяну А.В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.10.2018 г. прекращенным; истребовании у Киракосяна А.В. и членов его семьи квартиры <.......>, взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 70 000 рублей, госпошлины в размере 600 рублей.
Требования мотивированы тем, что 12 октября 2017 года между Кузиным В.А. и Киракосяном А.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <.......>, принадлежащей Кузину В.А. на праве собственности. В указанном предварительном договоре был указан срок заключения основного договора купли-продажи, а именно не позднее 01.02.2018 года. Согласно передаточному акту от 16.10.2017 г. истец передал ответчику квартиру для его заселения до заключения основного договора купли-продажи в виду отсутствия у ответчика места жительства г. Тюмени. Ответчиком был передан задаток в сумме 100 000 рублей и аванс в размере 1 400 000 рублей в счет оплаты основной цены за квартиру. 01.02.2018 г. ответчик отказался заключать основной договор купли-продажи квартиры, мотивируя отказ тем, что у него нет денег для оплаты оставшейся части цены квартиры. Добровольно освободить квартиру ответчик отказывается.
Киракосян А.В. с заявленными требованиями не согласился, обратился в суд с встречным исковым заявлением (с учетом уточненных требований) к Кузину В.А. о признании предварительного договора купли-продажи от 12.10.2017 г., основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......>, назначение жилое, площадью 86,2 кв.м, этаж 1 с кадастровым номером <.......>, признании прекращенным (отсутствующим) обременения на квартиру в виде залога в силу закона, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.
Встречные требования мотивированы тем, что заключенный между Кузиным В.А. и Киракосян А.В., поименованный по тексту как предварительный договор купли-продажи квартиры, в действительности является основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......>. Согласно условиям договора, стороны договорились о подготовке и заключении впоследующем договора купли-продажи квартиры по указанному выше адресу. Стоимость квартиры сторонами определена 3 200 000 рублей. При этом в п. 1.4 договора указано, что в момент подписания настоящего договора, покупатель оплачивает продавцу задаток в размере 100 000 рублей, который включается в обусловленную в п. 1.3. договора стоимость жилого помещения. В момент подписания настоящего договора покупатель оплачивает продавцу аванс в размере 1 400 000 рублей, который включается в обусловленную в п. 1.3. договора стоимость жилого помещения. В момент подписания основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 1 700 000 рублей. Пунктом 4.2. договора установлено, что продавец передает покупателю жилое помещение до заключения основного договора купли-продажи на основании передаточного акта. С момента передачи жилого помещения покупатель обязан оплачивать коммунальные платежи и платежи по обслуживанию жилого помещения на основании счетов выставляемых Управляющей организацией. Договор от 12.10.2017 г. содержит несвойственные и несовместимые для предварительного договора условия, а именно закрепление в договоре обязанности по оплате аванса большей части стоимости квартиры, фактическая передача квартиры и подписание акта приема-передачи квартиры, возникновение обязанности по оплате коммунальных платежей. В тоже время наличие указанных условий в договоре от 12.10.2017 г. свидетельствуют о заключении между Киракосяном А.В. и Кузиным В.А. именно основного договора купли-продажи квартиры, поскольку согласован предмет договора, его стоимость, порядок и график оплаты, кроме того, сторонами установлена обязанность продавца передать имущество по акту приема-передачи, стороны установили переход бремени содержания квартиры на покупателя, что по сути является обязанностью продавца. Договор от 12.10.2017 г. исполнен надлежащим образом, что подтверждается расписками в получении денежных средств на сумму 100 000 рублей, на сумму 1 400 000 рублей, на сумму 1 000 000 рублей, на сумму 74 000 рублей, а также выписками из банковского счета на суммы 470 000 рублей и 150 000 рублей.
Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Кузин В.А. и его представитель Григорьев Н.О. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с встречными требованиями не согласились в полном объеме.
Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Киракосян А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, его представитель Вердян М.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Кузина В.А., встречные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в встречном иске.
Представители третьих лиц АО Банк "Северный морской путь", ПАО "Мособлбанк" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен истец Кузин В.А.. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Кузина В.А. удовлетворить, указывая аналогичные доводы, что и при обращении в суд с иском. Также указывает, что Киракосян А.В. сам признает, что между сторонами заключен предварительный договор, что подтверждается претензионным письмом от 14.01.2019г., направленным в адрес истца, однако на момент его направления предварительный договор был прекращен на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ. Также указывает, что квартира была передана во временное пользование, право собственности не возникло. Предварительный договор считается прекращенным, так как нарушено его существенное условие - срок заключения основного договора. Ввиду того, что предварительный договор считается прекращенным, денежные средства, полученные от Киракосяна А.В., необходимо расценивать как неосновательное обогащение со стороны Кузина В.А..
От Кирокосяна А.В. поступили письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии со статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 октября 2017 года между Кузиным В.А. и Киракосяном А.В. заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о купле-продаже жилого помещения, расположенного по адресу: <.......>, общей площадью 86,2 кв.м, с кадастровым номером 72:23:0428002:6448.
Пунктом 1.3. предварительного договора купли-продажи квартиры, сторонами определена стоимость жилого помещения в размере 3 200 000,00 рублей.
Установлен порядок расчетов: в момент подписания договора покупатель оплачивает продавцу задаток в размере 100 000 рублей, который включается в обусловленную в п. 1.3 договора стоимость жилого помещения; в момент подписания договора покупатель оплачивает продавцу аванс в размере 1 400 000 рублей, который включается в обусловленную в п. 1.3 договора стоимость жилого помещения; в момент подписания основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 1 700 000 рублей (пункт 1.4 предварительного договора).
Положением 4 предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрено, что продавец передает покупателю жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора до заключения основного договора купли-продажи на основании передаточного акта с момента передачи жилого помещения (подписания передаточного акта), указанного в п. 1.1 покупатель обязан оплачивать коммунальные платежи и платежи за обслуживание жилого помещения на основании счетов, взыскиваемых Управляющей организацией.
Продавец поставил в известность покупателя о наличии залога на квартиру в пользу ПАО "Инвесткапитал Банк", который зарегистрирован в реестре <.......> от 27.06.2012 (залог в силу закона).
16 октября 2017 г. Кузин В.А. передал Киракосяну А.В. жилое помещение, расположенное по адресу: <.......>, общей площадью 86,2 кв.м, с кадастровым номером <.......>, что подтверждается передаточным актом, подписанным обеими сторонами.
Факт того, что в период с 12.10.2017 по 29.08.2018 Киракосяном А.В. произведена оплата по договору купли-продажи в полном объеме в размере 3 200 000 рублей, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается Кузиным В.А. (л.д. 52,53,55,58).
Установив, что спорный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и сторонами фактически исполнены обязательства, предусмотренные данным договором, квартира передана Киракосяну А.В. в фактическое пользование, однако основной договор купли-продажи не заключен и право собственности за покупателем не зарегистрировано, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 429, 431, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи от 12.10.2018 года основным договором.
Соглашаясь с таким выводом, судебная коллегия принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
Соглашаясь с квалификацией договора, заключенного между Кузиным В.А. и Киракосяном А.В. как основного договора купли-продажи, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, таким образом, предметом предварительного договора является только обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.
Материалами дела подтверждается, что жилое помещение передано Киракосяну А.В. 16 октября 2017 г., существенная часть цены имущества уплачены до заключения основного договора, в связи с чем, как правильно указал суд первой инстанции, заключенный между Кузиным В.А. и Киракосяном А.В. договор, является не предварительным, а основным договором купли-продажи.
Довод апелляционной жалобы о том, что квартира была передана во временное пользование, опровергается представленным в материалы дела передаточным актом.
Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Тюменского областного суда,
определила:
Решение Калининского районного суда г. Тюмени от 18 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузина В.А. - без удовлетворения.
Председательствующий подпись
Судьи коллегии: подписи
Копия верна.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
