Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 октября 2022 года Дело N 33-5775/2022

Санкт-Петербург 26 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Заплоховой И.Е.,

судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.,

при секретаре Ивановой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Юхимчук Татьяны Борисовны на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 18 мая 2022 года по делу N по иску Юхимчук Татьяны Борисовны к СНТ "Нева" о признании права собственности на здание в силу приобретательной давности,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Заплоховой И.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установил:

Юхимчук Т.Б. обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к СНТ "Нева" о признании права собственности на нежилое здание магазина площадью 95,8 кв.м, кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований указала, что в соответствии с соглашением о совместной деятельности, заключенным 1 июля 1998 г. между Юхимчук Т.Б. и СНТ "Нева", ответчик передал в собственность истцу ветхое здание бывшей конторы на условиях выполнения капитального ремонта и организации в нем работы магазина продовольственных и непродовольственных товаров для удовлетворения потребностей членов садоводческого товарищества "Нева" в срок не позднее трех лет с момента заключения соглашения. Для содержания и обслуживания здания магазина Юхимчук Т.Б. был предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок площадью 400 кв.м из состава земель общего пользования. Но письменный договор аренды данного земельного участка сторонами заключен не был. Основанием для заключения Соглашения от 1 июля 1998 г. послужило решение общего собрания СНТ "Нева". Правоустанавливающих документов на здание бывшей конторы не сохранилось. В течение трех лет после подписания Соглашения от 1 июля 1998 г. Юхимчук Т.Б. произвела работы по капитальному ремонту и реконструкции здания под магазин. Разрешительная документация на реконструкцию здания Юхимчук Т.Б. не оформлялась. После реконструкции здание было поставлено на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер N. Регистрация права собственности на здание магазина не производилась. В январе 2003 г. в целях выполнения обязательств по организации постоянно действующего магазина Юхимчук Т.Б. было создано ООО "Виктан". В 2012 году Юхимчук Т.Б. внесла спорное здание магазина в качестве вклада в уставный капитал ООО "Виктан". С 2001 года Юхимчук Т.Б. вносит в СНТ "Нева" арендную плату за пользование земельным участком, а с 2012 года арендная плата вносится непосредственно ООО "Виктан". Реконструированное истцом нежилое здание магазина площадью 95,8 кв.м соответствует градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. С момента заключения Соглашения о совместной деятельности от 1 июля 1998 г. истец непрерывно и открыто пользовалась, и владела как своей собственностью спорным нежилым зданием, ремонтировала его и несла бремя содержания. В качестве оснований исковых требований ссылалась на нормы о приобретательной давности и самовольной постройке.

Представители ответчика СНТ "Нева" исковые требования не признали, представили письменный отзыв на иск. На здание бывшей конторы никогда не регистрировалось, на балансе СНТ здание как объект недвижимого имущества отсутствовало. В 2000 году истец на месте ветхого здания бывшей конторы возвела новое здание. В 2012 году здание внесено в уставный капитал ООО "Виктан", учредителем и руководителем которого является истец. Истец, внеся спорное имущество в уставный капитал ООО "Виктан", утратила право собственности на данное имущество, в связи с чем является ненадлежащим истцом. Спорный объект относится к самовольной постройке. Правообладателем указанного земельного участка является СНТ "Нева". Земельный участок как самостоятельный объект права не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Основной и вспомогательный виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N размещение объектов розничной торговли не предусматривают.

Представители третьих лиц ООО "Виктан", администрация Мшинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Администрация не возражала против удовлетворения исковых требований.

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 18 мая 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Юхимчук Т.Б. просила решение отменить. В обоснование доводов жалобы указала, что суд не выяснил действительную волю истца, не дал оценку доводам искового заявления. Выводы суда о том, что здание фактически находится во владении ООО "Виктан" не соответствуют действительности, суд не проверял фактическое владение зданием. Не были проверены обстоятельства постановки на учет и формирования земельного участка, на котором расположено здание магазина, заключения договора аренды земельного участка и условия сделки.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб по правилам статей 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия постановилаопределение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 июня 1998 г. на общем собрании садоводческого некоммерческого товарищества "Нева" было приняло решение передать Юхимчук Т.Б. в собственность здание бывшей конторы, неиспользуемое и находящееся в ветхом состоянии, под организацию магазина продовольственных и непродовольственных товаров, с условием проведения ремонта здания Юхимчук Т.Б. за свой счет и открытия работы постоянно действующего магазина в срок не позднее 3 лет; предоставить в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 400 кв.м под содержание указанного здания магазина продовольственных и непродовольственных товаров.

1 июля 1998 г. между Садоводческим товариществом "Нева" и Юхимчук Т.Б. заключено соглашение о совместной деятельности, по условиям которого садоводческое товарищество передает в собственность Юхимчук Т.Б. ветхое здание бывшей конторы, которое находится на землях общего пользования площадью 400 кв.м, а Юхимчук Т.Б. обязуется произвести ремонт здания контроля или произвести его реконструкцию безвозмездно за свой счет, для организации постоянно действующего магазина продовольственных и непродовольственных товаров для удовлетворения нужд (потребностей) членов садоводческого товарищества "Нева", в течение трех лет с момента заключения соглашения.

Согласно заключению специалиста - досудебному заключению строительно-технической экспертизы N, составленному судебно-строительным экспертом ФИО1, нежилое здание, используемое под магазин, общей площадью 95,8 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу: <адрес> градостроительные, строительные и санитарные нормы и правила, а также противопожарные нормы не нарушает. Сохранение нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По запросу суда представлены материалам инвентарного дела на здание. В техническом паспорте здания магазина, составленном по состоянию на 17 мая 2011 г., правообладателем здания указано ООО "Виктан", аналогичные сведения содержатся в техническом паспорте спорного здания, составленном по состоянию на 21 мая 2015 г.

Решением общего собрания участников от 8 августа 2012 г. утверждены изменения устава общества с ограниченной ответственностью "Виктан", пункт 6.2 устава Общества изложен в редакции, согласно которой вкладами в уставный капитал Общества помимо денежных средств, является недвижимое имущество, в том числе здание магазина общей площадью 95,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> стоимостью 955 000 руб.

6 июля 2012 года нежилое здание - здание магазина площадью 95,8 кв.м, 2000 года завершения строительства, поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером N, расположено по адресу: <адрес> В ЕГРН сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

23 июля 1996 г. решением членов правления садоводческого товарищества "Нева" принято решение присвоить земельному участку площадью 0,7 га, расположенному между магистральной дорогой и главным въездом садоводства "Нева" в садоводстве "Нева", номер N; приступить к оформлению документов на вновь сформированный земельный участок N не позднее 1 октября 1996 г.; разрешить ТОО "Виктан" приступить к строительству здания магазина по предъявленным эскизам проекта; СТ "Нева" обязуется подписать и зарегистрировать экземпляры договора на временное пользование земельным участком N площадью 0,7 га между Кировской дорогой и главным въездом садоводства "Нева" с ТОО "Виктан" после получения документации на сформированный земельный участок N; СТ "Нева" обязуется согласовать необходимые условия, связанные с созданием магазина, путем подписания изменений и дополнений к первоначальному договору или принятия изменений и дополнений к первоначальному договору или принятия решений правлением СТ "Нева"; решение принято в соответствии с решением общего собрания членов садоводческого товарищества "Нева" о создании магазина товариществом "Виктан" - протокол от 13 июля 1996 г.

5 марта 1997 г. между садоводческим товариществом Нева и ТОО Виктан в лице директора Юхимчук Т.Б. заключен договор N 1 аренды земельного участка с последующим, по условиям которого арендодатель (садоводческое товарищество) сдает, а арендатор (ТОО Виктан) принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,7 га, расположенный по адресу: <адрес>

Пунктом 1.2 Договора аренды определено, что земельный участок передается в аренду в целях строительства на нем здания магазина. На момент передачи земельного участка на нем отсутствуют здания, сооружения и иные объекты недвижимости. Земельный участок передается в аренду арендатором на срок 49 лет (п. 1.7 Договора аренды).

В материалы дела истцом представлены платежные поручения об оплате ООО "Виктан" аренды земли с/т "Нева": N от 24 августа 2021 г. на сумму 60 000 руб., N от 23 сентября 2020 г. на сумму 60 000 руб., N от 24 сентября 2019 г. на сумму 60 000 руб., N от 23 октября 2018 г. на сумму 60 000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался статьями 222, 225, 234 ГК РФ, разъяснениям, содержащимся в пунктах 15, 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установил обстоятельства дела, оценил представленные доказательства, суд пришел к выводу, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не доказано, что именно Юхимчук Т.Б. добросовестно, открыто и непрерывно владела спорным зданием как своим собственным недвижимым имуществом в течение более пятнадцати лет. Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что данное здание фактически длительное время находится во владении у ООО "Виктан", а не у истца. Письменное соглашение с ответчиком исключает возможность применения приобретательной давности к данным правоотношениям. Здание относится к самовольным постройкам, так как возведено без необходимых разрешений на земельном участке, не предназначенном для этих целей, не принадлежащем истцу на каком-либо праве: право аренды на земельный участок в установленном порядке не зарегистрировано, участок для строительства (реконструкции) магазина не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Фактически спорное здание магазина находится на земельном участке с кадастровым номером N, который имеет иную площадь, чем предоставленный истцу, и целевое использование, не дающее право на размещение на данном участке магазина.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Таким образом, исходя из системного толкования положений действующего законодательства о признании права собственности в силу приобретательной давности, учитывая обязательные к применению разъяснения, содержащиеся в абзаце шестом пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", можно прийти к выводу о том, что статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

По соглашению о совместной деятельности от 1 июля 1998 г. Садоводческое товарищество "Нева" передало в собственность Юхимчук Т.Б. ветхое здание бывшей конторы с обязательством провести ремонт и реконструкцию здания с целью организации магазина. А ранее, 13 июля 1996 года общее собрание членов садоводства приняло решение о разрешении ТОО "Виктан" приступить с строительству здания магазина. При таких обстоятельствах оснований для признания права собственности на объект недвижимости в порядке приобретательной давности не имеется.

На основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В случае, когда требования закона при создании новой вещи (постройки) не были соблюдены, судьба постройки определяется в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, и которые подлежат судебной проверке.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствующей редакции право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления N 10/22, следует, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку может обратиться только правообладатель земельного участка, на котором она расположена, независимо от того, совпадают ли правообладатель земельного участка и застройщик в одном лице.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

По смыслу приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольной постройки возможно только при установлении необходимой совокупности юридических фактов: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении) лица; застройщиком соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила; постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры к получению разрешения на строительство или акта на ввод объекта в эксплуатацию.

Заявляя требование о признании права собственности на постройку, истец утверждает, что она находится на земельном участке N МНТ "Нева".

Однако согласно сведениям из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ реестре недвижимости в СНТ "Нева" зарегистрировано два земельных участка под номером <адрес>, с кадастровыми номерами N площадью 639 +/-18 кв.м, и N площадью 803 кв.м. Их собственниками являются соответственно ФИО3 и ФИО2 Земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначение и разрешенным использованием для ведения садоводства.

Как установлено судом первой инстанции, спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N площадью 1200 кв.м +/-24 кв.м, расположенном по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: ведение садоводства. Сведения о правах на землю не зарегистрированы.

Решением общего собрания членов садоводческого некоммерческого товарищества "Нева" N от 15 июля 2017 г. выделен земельный участок площадью 1200 кв.м, из земель СНТ "Нева" под здание правления СНТ "Нева", участку присвоен номер N, предписано оформить земельный участок и здание правления в собственность СНТ "Нева".

Таким образом, несмотря на то, что нежилое здание, используемое под магазин, градостроительные, строительные и санитарные нормы и правила, а также противопожарные нормы не нарушает, сохранение нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а разрешение на реконструкцию, как и на строительство не было получено, объект не вводился в эксплуатацию по причине отсутствия первоначальных документов на здание бывшей конторы садоводства, оснований для удовлетворения исковые требований о признании права собственности на самовольную постройку также не имеется.

Право на земельный участок под самовольной постройкой, за истцом не зарегистрировано. С 1996 года правоотношения по реконструкции (строительству) здания магазина с предоставлением для этих целей земельного участка на территории садоводства состоялись между СНТ "Нева" и ООО (ТОО) "Виктан", о чем свидетельствуют решения общего собрания членов садоводства и правления товарищества, договор аренды земельного участка, документы об оплате аренды земельного участка. Правообладателем здания магазина при технической инвентаризации дважды (в 2011 году и в 2015 году) заявлялось ООО "Виктан". Установленные судом обстоятельства свидетельствуют, что соглашение от 1 июля 1998 года между СНТ "Нева" и Юхимчук Т.Б. не прекратило правоотношения между садоводством и обществом, учредителем и руководителем которого является Юхимчук Т.Б.