Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 15 января 2020 года №33-5766/2019, 33-45/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 января 2020 года Дело N 33-45/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Шалагиной Л.А.,
судей Питиримовой Г.Ф.,
Нартдиновой Г.Р.,
при помощнике судьи Любезновой Н.И.,
при секретаре Маршак Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Ижевске Удмуртской Республики 15 января 2020 года гражданское дело по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Сайгас", Общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ", Грязнова А. Р., Грязновой А. Л. на решение Октябрьского районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 23 июля 2019 года, которым:
частично удовлетворены исковые требования Публичного акционерного общества Банк ВТБ к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Сайгас", Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ", Филиппову В. Р., Филипповой Т. С., Уракову В. Л., Обществу с ограниченной ответственностью "ВИ.ЭФ.ДЖИ-18", Карачеву А. Л., Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сайгас", Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Горького, 79", Грязнову А. Р. о взыскании задолженности по кредитному соглашению, об обращении взыскания на заложенное имущество,
с Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Сайгас", Общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ", Филиппова В. Р., Филипповой Т. С., Уракова В. Л., Общества с ограниченной ответственностью "ВИ.ЭФ.ДЖИ-18", Карачева А. Л., Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сайгас", Общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Горького, 79" в пользу Публичного акционерного общества Банк ВТБ солидарно взыскана задолженность по кредитному соглашению N от 04 июня 2012 года в размере 96 848 409,84 руб., в том числе:
- основной долг - 93 193 917,82 руб.,
- проценты за пользование кредитом за период с 15 июня 2012 года по 20 января 2018 года - 3 401 456,22 руб.,
- неустойка за несвоевременное погашение кредита по состоянию на 20 января 2018 года - 164 266,08 руб.,
- неустойка за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом по состоянию на 20 января 2018 года - 88 769,72 руб.;
обращено взыскание на недвижимое имущество, заложенное по:
- договору об ипотеке N -з01, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ":
- нежилое помещение, площадь 2 190,6 кв.м., этаж 3, адрес местонахождения объекта: <адрес>, номер помещений N, 38, 43, 48, 53, 59-62, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 42 834 400 руб.;
- договору об ипотеке N -з02, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ":
- нежилое помещение, площадь 2 444,4 кв. м., этаж: этаж N подвальный, адрес местонахождения объекта: <адрес>, номера помещений N, 46а, 47-49, 49а, 50, 50а, 51-60, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 20 144 800 руб.,
- нежилое помещение, площадь 1 496,7 кв. м., этаж: этаж N подвальный, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N между 1 и 2, адрес местонахождения объекта: <адрес>, номера помещений: подвальный этаж - N; 1-этаж - N, III, IV; 2 этаж - N, 51-54, I, II; 3 этаж - N; 4 этаж - 1, 2, 4-32; между 1 и 2 - N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 12 253 600 руб.;
- договору об ипотеке N -з03, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ":
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 276,5 кв.м., этаж 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 1 этаж - N, 42, II; 2 этаж: NIV; 3 этаж: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 541 600 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 350,8 кв.м., этаж 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 1 этаж - 3, 4, 5, I; 2 этаж - N, III; 3 этаж - N, 52, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 686 400 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 155,7 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 9-12, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 8 760 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 40,8 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 2 667 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 41,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 2 684 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 41,6 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 2 708 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 463,1 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 43, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 905 600 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 17,4 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 1 103 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 39,3 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 2 588 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 114,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 14, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 6 808 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 19,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 1 230 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 15,7 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 1 016 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 89,0 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 6 023 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 1 240,1 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 71-79, 87, 93, 99, 100-105, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 46 608 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 112,6 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 89, 90, 99б, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 4 665 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 814,6 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 36-41, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 41 391 000 руб.;
- находящееся в собственности Грязнова А. Р.:
- нежилое помещение, площадь 167,7 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 91, 92, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 10128000 руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 488,4 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 94-98, 99а, 106-111, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 24 014 000 руб.,
- право аренды части 1, части 10, части 11 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественно-деловая застройка, кадастровый N, адрес объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости 40 440 000 руб.,
определен способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов,
с Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Сайгас", Общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ", Филиппова В. Р., Филипповой Т. С., Уракова В. Л., Общества с ограниченной ответственностью "ВИ.ЭФ.ДЖИ-18", Карачева А. Л., Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сайгас", Общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Горького, 79" в пользу Публичного акционерного общества Банк ВТБ взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 59 862 руб. в равных долях,
с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ", Грязнова А. Р. в пользу Публичного акционерного общества Банк ВТБ взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. в равных долях,
оставлено без удовлетворения встречное исковое заявление Грязнова А. Р. к Публичному акционерному обществу Банк ВТБ о признании залога недвижимости прекращенным, погашении регистрационной записи о залоге недвижимости.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Шалагиной Л.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Публичное акционерное общество Банк ВТБ (далее по тексту - истец, ПАО Банк ВТБ, Банк) обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Сайгас" (далее по тексту - ответчик, ООО "Агентство недвижимости "Сайгас"), Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ" (далее по тексту - ответчик, ООО "Торговый центр "ЦУМ"), Филиппову В.Р., Филипповой Т.С., Уракову В.Л., Карачеву А.Л., Грязнову А.Р. (далее по тексту - ответчики), Обществу с ограниченной ответственностью "ВИ.ЭФ.ДЖИ-18" (далее по тексту - ответчик, ООО "ВИ.ЭФ.ДЖИ-18"), Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сайгас" (далее по тексту - ответчик, ООО "Управляющая компания "Сайгас"), Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Горького 79" (далее по тексту - ответчик, ООО "ТЦ "Горького 79") о взыскании задолженности по кредитному соглашению, обращении взыскания на заложенное имущество.
Исковые требования мотивированы тем, что 04 июня 2012 года между ПАО Банк ВТБ 24, правопреемником которого является ПАО Банк ВТБ, и ООО "Девелоперская компания "Сайгас" заключено кредитное соглашение N, по условиям которого кредитор обязался открыть заемщику кредитную линию с лимитом выдачи и предоставить отдельные кредиты на условиях, указанных в соглашении, в том числе, в приложениях к нему, а заемщик обязался возвратить полученные кредиты, уплатить по ним проценты за пользование кредитом и выполнить иные обязательства, предусмотренные кредитным соглашением.
Сумма кредитной линии составила 213 000 000 руб., срок - 84 месяца с даты, следующей за датой предоставления первого кредита, с уплатой процентов 12,4% годовых.
Согласно дополнительным соглашениям к кредитному соглашению от 11 августа 2015 года процентная ставка по кредиту установлена в размере 16% годовых; с 31 мая 2016 года ставка снижена до 13% годовых.
Банк во исполнение кредитного соглашения предоставил заемщику денежные средства траншами в рамках кредитной линии на основании дополнительных соглашений о предоставлении кредита (пункт 1.8. кредитного соглашения) на общую сумму 213 000 000 руб.
20 ноября 2013 года между заемщиком ООО "Девелоперская компания "Сайгас" и ООО "Агентство недвижимости "Сайгас" заключен договор о переводе долга N, по условиям которого первоначальный должник ООО "Девелоперская компания "Сайгас" передает, а ООО "Агентство недвижимости "Сайгас" принимает обязательства ООО "Девелоперская компания "Сайгас" по кредитному соглашению N.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному соглашению заключены: договор об ипотеке N -з01 от 04 июня 2012 года с ООО "Инжиниринговая компания "Сайгас" и ООО "Холдинговая компания "Сайгас", договор об ипотеке N -з02 от 04 июня 2012 года с ООО "Инжиниринговая компания "Сайгас" и ООО "Холдинговая компания "Сайгас", договор об ипотеке N -з03 от 04 июня 2012 года с ООО "Торговый центр "ЦУМ".
В соответствии с дополнительными соглашениями от 11 августа 2015 года к договорам об ипотеке N -з01, N -з02 от 04 июня 2012 года произведена смена залогодателя на ООО "Торговый центр "ЦУМ".
Надлежащее исполнение обязательств по заключенному кредитному соглашению также обеспечивалось: договором поручительства N -п01 от 04 июня 2012 года между кредитором и Филипповым В.Р.; договором поручительства N -п02 от 04 июня 2012 года между кредитором и ООО "Управление производства и технологической комплектации "Сайгас"; договором поручительства N -п03 от 04 июня 2012 года между кредитором и ООО "Стройтэк"; договором поручительства N -п04 от 04 июня 2012 года между кредитором и ООО "Холдинговая компания "Сайгас"; договором поручительства N -п05 от 04 июня 2012 года между кредитором и ООО "Инжиниринговая компания "Сайгас"; договором поручительства N -п06 от 04 июня 2012 года между кредитором и ООО "Торговый центр "Горького 79"; договором поручительства N -п07 от 04 июня 2012 года между кредитором и ООО "Офисный центр "Сайгас"; договором поручительства N -п08 от 04 июня 2012 года между кредитором и Филипповой Т.С.; договором поручительства N -п09 от 04 июня 2012 года между кредитором и Ураковым В.Л.; договором поручительства N -п10 от 04 июня 2012 года между кредитором и ООО "Торговый центр "ЦУМ".
На момент предъявления исковых требований обеспечением по кредиту являются: поручительство Филиппова В.Р. (договор поручительства N -п01); Филипповой Т.С. (договор поручительства N -п08); Уракова B.Л. (договор поручительства N -п09); Карачева A.Л. (договор поручительства N -п12 от 01 октября 2014 года); ООО "Торговый центр "ЦУМ" (договор поручительства N -п10); ООО "Торговый центр "Горького 79" (договор поручительства N -п06); ООО "Ви.ЭФ.Джи-18" (договор поручительства N -п11 от 27 января 2014 года) и ООО "Управляющая компания "Сайгас" (договор поручительства N -п13 от 08 декабря 2016 года).
Погашение кредита заемщик осуществлял с нарушением условий кредитного соглашения.
Задолженность по договору по состоянию на 20 января 2018 года составила 97 075 426,91 руб., в том числе: основной долг - 93 420 934,89 руб., проценты за пользование кредитом - 3 401 456,22 руб., неустойка за несвоевременное погашение кредита - 164 266,08 руб., неустойка за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом - 88 769,72 руб.
В соответствии с пунктом 1.13. кредитного соглашения в случае возникновения просроченной задолженности по основному долгу (кредиту), процентам и/или комиссиям по кредиту, начисленным кредитором в соответствии с Кредитным соглашением, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,07% за каждый день просрочки.
Истец просил взыскать солидарно с ООО "Агентство недвижимости "Сайгас", ООО "Торговый центр "ЦУМ", Филиппова В.Р., Филипповой Т.С., Уракова В.Л., ООО "ВИ.ЭФ.ДЖИ-18", Карачева А.Л., ООО "Управляющая компания "Сайгас", ООО "Торговый центр "Горького, 79" задолженность по кредитному соглашению N от 04 июня 2012 года в сумме 97 075 426,91 руб., в том числе: основной долг - 93 420 934,89 руб., проценты за пользование кредитом - 3 401 456,22 руб., неустойку за несвоевременное погашение кредита - 164 266,08 руб., неустойку за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом - 88 769,72 руб., а также сумму судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 66 000 руб.
Для удовлетворения требований Банка о взыскании задолженности по кредитному соглашению N от 04 июня 2012 года просил обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по:
- договору об ипотеке N -з01, принадлежащее ООО "Торговый центр "ЦУМ":
- нежилое помещение, площадь 2 190,6 кв.м., этаж 3, адрес местонахождение объекта: <адрес>, номер помещений N, 38, 43, 48, 53, 59-62, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 42 834 400 руб.;
- договору об ипотеке N -з02, принадлежащее ООО "Торговый центр "ЦУМ":
- нежилое помещение, площадь 2 444,4 кв. м., этаж: этаж N подвальный, адрес местонахождение объекта: <адрес>, номера помещений N, 46а, 47-49, 49а, 50, 50а, 51-60, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 20 144 800 руб.,
- нежилое помещение, площадь 1 496,7 кв. м., этаж: этаж N подвальный, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N между 1 и 2, адрес местонахождение объекта: <адрес>, номера помещений: подвальный этаж - N; 1 - этаж - N, III, IV; 2 этаж - N, 51-54, I, II; 3 этаж - N; 4 этаж - 1, 2, 4-32; между 1 и 2 - N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 12 253 600 руб.;
- договору об ипотеке N -з03, принадлежащее ООО "Торговый центр "ЦУМ":
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 276,5 кв.м., этаж 1, 2, 3, Адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 1 этаж - N, 42, II; 2 этаж: NIV; 3 этаж: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 541 600 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 350,8 кв.м., этаж 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 1 этаж - 3, 4, 5,1; 2 этаж - N, III; 3 этаж - N, 52, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 686 400 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 155,7 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 9-12, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 4 207 200 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 40,8 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 1 121 600 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 41,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 1 127 200 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 41,6 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 1 142 400 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 463,1 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 43, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 905 600 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 17,4 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 478 400 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 39,3 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N., кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 1 079 200 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 114,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 14, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 3 105 600 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 19,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 545 600 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 15,7 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 431 200 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 89,0 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 3 073 600 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 1 240,1 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 71-79, 87, 93, 99, 100-105, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 23 460 800 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 112,6 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 89, 90, 99б, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 2 260 000 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 814,6 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 36-41, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 20 965 600 руб.;
- право аренды части 1 площадью 6 387 кв.м., части 10 площадью 102 кв.м., части II площадью 109 кв.м. от земельного участка площадью 11 064 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественно-деловая застройка, кадастровый N, адрес объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости 23 520 800 руб.;
- находящееся в собственности Грязнова А.Р.:
- нежилое помещение, площадь 167,7 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 91, 92, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 5 702 400 руб.,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 488,4 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 94-98, 99а, 106-111, кадастровый (условный) N, с установлением начальной продажной стоимости 11 926 400 руб.
В ходе рассмотрения дела Грязнов А.Р. обратился со встречным иском к ПАО Банк ВТБ о признании ипотеки прекращенной, мотивируя свои требования тем, что залог недвижимости (ипотека) в отношении спорного имущества, принадлежащего Грязнову А.Р., является прекращенным в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ. На момент заключения договоров купли-продажи недвижимости Грязнов А.Р. не знал и не должен был знать о том, что его имущество обременено в пользу истца. Продавец по договору заверил, что соответствующее обременение будет снято за счет денежных средств, полученных по договору.
Грязнов А.Р. просил признать прекращенным залог недвижимости (ипотеку) в пользу ПАО Банк ВТБ в отношении нежилого помещения, имеющего кадастровый N, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений N, 99а, 106-111 (номер регистрационной записи об ипотеке 18:26:019000:164-18/001/2017-13 от 14 ноября 2017 года); признать прекращенным залог недвижимости (ипотеку) в пользу ПАО Банк ВТБ в отношении нежилого помещения, имеющего кадастровый N, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений N, 92 (номер регистрационной записи об ипотеке 18:26:019000:165-18/001/2017-13 от 14 ноября 2017 года).
Впоследствии Грязнов А.Р. дополнил исковые требования, просил погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи о залоге недвижимости (ипотеке) в пользу Банк ВТБ (ПАО) в отношении указанных им нежилых помещений.
В судебном заседании представители истца ПАО Банк ВТБ - Леденцова Н.О., Брагина Е.В., Гладких Н.А., действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали в полном объеме, пояснили, что на момент рассмотрения дела в суде задолженность по основному долгу частично погашена и составила сумму в размере 93 193 917,82 руб., встречные исковые требования не признали.
Представители ответчиков Агеев А.И., Ахмитшин Р.Р. исковые требования не признали, встречный иск поддержали в полном объеме.
Ответчики Филиппов В.Р., Филиппова Т.С., Ураков В.Л., ООО "ВИ.ЭФ. ДЖИ-18", Карачев А.Л., ООО "Управляющая компания "Сайгас", Грязнов А.Р., третье лицо Грязнова А.Л., представитель третьего лица Администрации г.Ижевска, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили, в связи с чем в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) суд рассмотрел дело в их отсутствие и постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ООО "АН "Сайгас" просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении требований Банк ВТБ (ПАО) отказать, обратив взыскание на часть заложенного имущества: помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 2 444,4 кв.м., этаж: этаж N подвальный, номера помещений N, 46а, 47-49, 49а, 50, 50а, 51-60, кадастровый N, адрес объекта: Удмуртская Республика, <адрес>; помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 276,5 кв.м. этаж 1, 2, 3, номера помещений: 1 этаж - N ,42,II; 2 этаж - NIV; 3 этаж - 37, кадастровый N, адрес объекта: Удмуртская Республика, <адрес>; нежилое помещение, помещение N, этаж 2, общей площадью 39,3 кв.м., кадастровый N, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>; помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 2 190,6 кв.м., этаж: 3, номера помещений N, 38, 43, 48, 53, 59-62, кадастровый N, адрес объекта: Удмуртская Республика, <адрес>; помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 1 496,7 кв.м., этаж: этаж N подвальный, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N между 1 и 2, номера помещений: подвальный этаж - N, 1 этаж - N, III, IV, 2 этаж - N, 51-54, I, II, 3 этаж - N, 4 этаж - 1, 2, 4-32, между 1 и 2 - N, кадастровый N, адрес объекта: объекта: Удмуртская Республика, <адрес>; в обращении взыскания на остальное имущество отказать, ссылаясь на незаконность и необоснованность заявленных истцом требований, неправильное применение судом норм процессуального и материального права, неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, доводы истца не подтверждаются доказательствами.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "АН "Сайгас" отметило, что на основании пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя. Из отчета об оценке N ОКА1810316/КН, заключения судебной оценочной экспертизы N от 19 сентября 2018 года и заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы N от 06 декабря 2018 года, общая рыночная стоимость заложенного ответчиками имущества составляет 299 541 000 руб., которая складывается из стоимости имущества - 259 101 000 руб. и права аренды земельного участка - 40 440 000 руб. Размер заявленных исковых требований значительно меньше рыночной стоимости заложенного имущества, в связи с чем обращение взыскания на часть заложенного имущества является достаточным для полного удовлетворения требований истца. Площадь земельного участка, с кадастровым номером 18:26:019000:3 изменилась, в связи с чем изменилась и стоимость права аренды данного земельного участка. Полагает, что судом необоснованно было отказано в назначении оценочной экспертизы.
В апелляционной жалобе ООО "Торговый центр "ЦУМ" просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, отказать в удовлетворении требований, обратив взыскание на часть заложенного имущества, указанную в апелляционной жалобе ООО "АН "Сайгас". Доводы апелляционной жалобы ООО "Торговый центр "ЦУМ" аналогичны доводам, изложенным в дополнении к апелляционной жалобе ООО "АН "Сайгас".
В апелляционной жалобе ответчик Грязнов А.Р. просит решение суда в части удовлетворения требований Банка к Грязнову А.Р. об обращении взыскания на предметы ипотеки отменить, принять в указанной части новое решение, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме. В жалобе ссылается на то, что суд не удовлетворил его ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Грязновой А.Л., которая является участником общедолевой собственности спорного заложенного имущества, зарегистрированного за Грязновым А.Р. Указанное имущество приобретено им в браке с Грязновой А.Л., поэтому затрагиваются ее права. Судом неверно определена стоимость заложенного права аренды, так как изменился размер земельного участка в сторону уменьшения в связи с исправлением кадастровой ошибки, в связи с чем, считает, что ходатайство ответчиков о назначении повторной оценочной экспертизы подлежало удовлетворению. Судом не распределено бремя доказывания после изменения Грязновым А.Р. предмета встречного иска. Судом обращено взыскание на принадлежащее Грязнову А.Р. право аренды части 1, части 10, части 11 земельного участка, в то время как указанное право аренды принадлежит не только Грязнову А.Р., но и иным соответчикам, а также собственникам иных помещений, расположенных в данном здании. Судом, в нарушение пунктов 2 и 3 статьи 348 ГК РФ, пункта 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года N 10, обращено взыскание на имущество, принадлежащее Грязнову А.Р., при явной достаточности стоимости иного заложенного имущества для удовлетворения исковых требований кредитора.
В апелляционной жалобе третье лицо Грязнова А.Л. просит отменить решение суда в части удовлетворения требований Банка к Грязнову А.Р. об обращении взыскания на предметы ипотеки, принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам апелляционной жалобы Грязнова А.Р.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчиков ООО "Агент-ство недвижимости "Сайгас" и ООО "Торговый центр "ЦУМ" - Пермякова И.А., действующая на основании доверенностей, поддержала доводы апелляционных жалоб, просила решение суда отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество, принять по делу в указанной части новое решение о частичном удовлетворении иска Банка.
Представители ответчика Грязнова А.Р. - Ахмитшин Р.Р. и Беляев А.Н., действующие на основании доверенностей, поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Грязнову А.Р., принять по делу в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении иска Банка в этой части.
Представитель третьего лица Грязновой А.Л. - Ахмитшин Р.Р., действующий на основании ордера, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Грязнову А.Р., принять по делу в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении иска Банка в этой части.
Представители истца ПАО Банк ВТБ - Гладких Н.А., Леденцова Н.О., Брагина Е.В., действующие на основании доверенностей, полагали решение суда законным, обоснованным и подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
Ответчики Филиппов В.Р., Филиппова Т.С., Ураков В.Л., ООО "ВИ.ЭФ. ДЖИ-18", Карачев А.Л., ООО "Управляющая компания "Сайгас", ООО "Торговый центр "Горького, 79", Грязнов А.Р., третьи лица Грязнова А.Л., Администрация г.Ижевска, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд не явились, в порядке статей 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия оснований для его отмены или изменения не усматривает.
Судом установлены и подтверждаются материалами дела следующие обстоятельства.
На основании решения внеочередного Общего собрания акционеров ПАО Банка ВТБ от 09 ноября 2017 года, а также решения внеочередного Общего собрания акционеров ПАО Банка ВТБ 24 от 03 ноября 2017 года, Банк ВТБ (ПАО) реорганизован в форме присоединения ПАО Банк ВТБ 24.
04 июня 2012 года между ПАО Банком ВТБ 24 и ООО "Девелоперская компания "Сайгас" заключено кредитное соглашение N, по условиям которого кредитор обязуется открыть заемщику кредитную линию с лимитом выдачи и предоставить отдельные кредиты на условиях, указанных в соглашении, в том числе, в приложениях к нему, а заемщик обязуется возвратить полученные кредиты, уплатить по ним проценты за пользование кредитом и выполнить иные обязательства, предусмотренные кредитным соглашением (т.2, л.д. 96-97).
Сумма кредитной линии составляет 213 000 000 руб., срок - 84 месяца с даты, следующей за датой предоставления первого кредита, процентная ставка - 12,4% годовых (пункты 1.2., 1.4., 1.5. кредитного соглашения).
Согласно пункту 1.8. кредитного соглашения кредиты в рамках кредитной линии предоставляются на основании отдельных дополнительных соглашений о предоставлении кредита, заключаемых между кредитором и заемщиком, в которых указываются срок, сумма, порядок погашения кредита и уплаты процентов по нему, а также в случае необходимости, условия предоставления кредита (специальные отлагательные условия). Срок, сумма отдельных кредитов, с учетом уже предоставленных кредитов, не может превышать срок и сумму кредитной линии, соответственно. Погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляются заемщиком согласно Порядку погашения кредита и уплаты процентов (Приложение N 2 к кредитному соглашению).
Неотъемлемой частью кредитного соглашения, согласно пункту 1.16. кредитного соглашения, являются "Особые условия" (Приложение N 1 к кредитному соглашению).
В соответствии с пунктом 2.1. Особых условий проценты по кредиту начисляются на срочную задолженность по основному долгу, начиная с даты, следующей за датой предоставления кредита, и до даты полного/частичного погашения кредита, установленной согласно Порядку погашения кредита и уплаты процентов.
Пунктом 2.3. Особых условий предусмотрено, что суммы причитающихся к погашению заемщиком процентов по кредитному соглашению, рассчитываются непрерывно нарастающим итогом за фактическое время пользования кредитом, то есть исходя из фактического количества дней в каждом месяце и фактического количества дней в году.
В соответствии с дополнительным соглашением о предоставлении кредита N1 (Приложение N3 к кредитному соглашению) кредитор обязался предоставить заемщику кредит в размере 100 000 000 руб., на срок 84 месяца, под 12,4% годовых (том 2, л.д. 102), в соответствии с дополнительным соглашением о предоставлении кредита N2 (Приложение N4 к кредитному соглашению) - 18 000 000 руб., на срок 84 месяца, под 12,4% годовых (том 2, л.д. 104), в соответствии с дополнительным соглашением о предоставлении кредита N3 (Приложение N5 к кредитному соглашению) - 15 000 000 руб., на срок 83 месяца, под 12,4% годовых (том 2, л.д. 108), в соответствии с дополнительным соглашением о предоставлении кредита N4 (Приложение N6 к кредитному соглашению) - 16 000 000 руб., на срок 82 месяца, под 12,4% годовых (том 2, л.д. 112), в соответствии с дополнительным соглашением о предоставлении кредита N5 (Приложение N7 к кредитному соглашению) - 11 000 000 руб., на срок 81 месяц, под 12,4% годовых (том 2, л.д. 114), в соответствии с дополнительным соглашением о предоставлении кредита N6 (Приложение N8 к кредитному соглашению) - 21 000 000 руб., на срок 80 месяцев, под 12,4% годовых (том 2, л.д. 116), в соответствии с дополнительным соглашением о предоставлении кредита N7 (Приложение N9 к кредитному соглашению) - 19 000 000 руб., на срок 79 месяцев, под 12,4% годовых (том 2, л.д. 118), в соответствии с дополнительным соглашением о предоставлении кредита N8 (Приложение N 10 к кредитному соглашению) - 13 000 000 руб., на срок 78 месяцев, под 12,4% годовых (том 2, л.д. 120).
Согласно дополнительному соглашению N-<адрес> от 01 апреля 2015 года с 21 мая 2015 года процентная ставка по кредиту установлена в размере 16% годовых (том 2, л.д. 127); согласно дополнительному соглашению от 31 мая 2016 года N-<адрес> 01 июня 2016 года - в размере 13% годовых (том 2, л.д. 135).
Истцом во исполнение кредитного соглашения ответчику предоставлены денежные средства траншами в рамках кредитной линии на основании дополнительных соглашений о предоставлении кредита (пункт 1.8. кредитного соглашения):
по мемориальному ордеру N1 от 15 июня 2012 года - 100 000 000 руб.;
по мемориальному ордеру N1 от 19 июня 2012 года - 18 000 000 руб.;
по мемориальному ордеру N1 от 17 июля 2012 года - 15 000 000 руб.;
по мемориальному ордеру N1 от 16 июля 2012 года - 16 000 000 руб.;
по мемориальному ордеру N1 от 17 сентября 2012 года - 11 000 000 руб.;
по мемориальному ордеру N1 от 16 октября 2012 года - 21 000 000 руб.;
по мемориальному ордеру N1 от 15 ноября 2012 года - 19 000 000 руб.;
по мемориальному ордеру N 210 от 14 декабря 2012 года - 13 000 000 руб.;
всего: 213 000 000 руб. (том 1 л.д. 17-24).
Согласно пункту 1.13. кредитного соглашения в случае возникновения просроченной задолженности по основному долгу (кредиту), процентам и/или комиссиям по кредиту, начисленным кредитором в соответствии с кредитным соглашением, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,07% за каждый день просрочки.
По состоянию на 22 июля 2019 года задолженность по кредитному соглашению составляет 96 848 409,84 руб., в том числе: основной долг - 93 193 917,82 руб., проценты за пользование кредитом - 3 401 456,22 руб., неустойка за несвоевременное погашение кредита - 164 266,08 руб., неустойка за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом - 88 769,72 руб.
20 ноября 2013 года между ООО "Девелоперская компания "Сайгас" и ООО "Агентство недвижимости "Сайгас" заключен договор о переводе долга N, по условиям которого ООО "Девелоперская компания "Сайгас" передает, а ООО "Агентство недвижимости "Сайгас" принимает обязательства ООО "Девелоперская компания "Сайгас" по кредитному соглашению от 04 июня 2012 года (том 1, л.д. 25-36).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению заключены договоры:
- договор об ипотеке N -з01 от 04 июня 2012 года с ООО "Инжиниринговая компания "Сайгас" и ООО "Холдинговая компания "Сайгас", согласно которому в залог передано следующее имущество:
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 2836,9 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 1-63, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Нежилое помещение находится в общей долевой собственности залогодателей, при этом первому залогодателю принадлежит 1/8 доля в праве общей собственности на нежилое помещение, второму залогодателю - 7/8 в праве общей собственности на нежилое помещение;
- право аренды части 01, части 10, части 11 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Общая площадь - 11 064, кв. м., а залогодателю принадлежит право аренды части 01 площадью 6387 кв.м., части 10 площадью 102 кв. м., части 11 площадью 109 кв.м.
Залоговая стоимость нежилого помещения составляет 52 869 050 руб., залоговая стоимость права аренды земельного участка - 920 400 руб. Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 53 789 450 руб. Предмет залога передан в залог кредитору - истцу по договору об ипотеке N от 28 апреля 2012 года, зарегистрированному 16 мая 2012 года за N (том 2. л.д. 1-11);
- договор об ипотеке N -з02 от 04 июня 2012 года с ООО "Инжиниринговая компания "Сайгас" и ООО "Холдинговая компания "Сайгас", согласно которому в залог передано имущество:
- нежилое помещение 1 в здании ЦУМа, назначение: нежилое, общая площадь 418,6 кв.м., этаж 4, номера на поэтажном плане 1, 2, 4-32, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>;
- нежилое помещение 2, назначение: нежилое, общая площадь 2691,5 кв.м., этаж подвальный, номера на поэтажном плане 1-46, 46а, 47-49, 49а, 50, 50а, 51-60, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Нежилое помещение находится в общей долевой собственности залогодателей, при этом первому залогодателю принадлежит 1/8 доля в праве общей собственности на нежилое помещение, второму залогодателю - 7/8 в праве общей собственности на нежилое помещение;
- право аренды части 01, части 10, части 11 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь - 11 064, кв. м., а залогодателю принадлежит право аренды части 01 площадью 6387 кв.м., части 10 площадью 102 кв. м., части 11 площадью 109 кв.м.
Залоговая стоимость нежилого помещения 1 составляет 6 506 500 руб.; нежилого помещения 2 - 25 101 050 руб.; залоговая стоимость права аренды земельного участка составила 920 400 руб. Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 32 527 950 руб. Предмет залога передан в залог кредитору - истцу по договору об ипотеке N от 28 апреля 2012 года, зарегистрированному 16 мая 2012 года за N (том 1, л.д. 165-176).
- договор об ипотеке N -з03 от 04 июня 2012 года с ООО "Торговый центр "ЦУМ", согласно которому в залог передано следующее имущество:
- нежилое помещение 1 в здании ЦУМа, назначение: нежилое, общая площадь 2 824,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 1-54, 1, II, III, IV, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>;
- нежилое помещение 2, назначение: нежилое, общая площадь 2 868,7 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-2, 2а, 3-30, 30а, 31-65, I-IV, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.
Залоговая стоимость нежилого помещения 1 составляет 79 034 150 руб.; залоговая стоимость нежилого помещения 2 составляет 89 180 650 руб. Общая залоговая стоимость предмета залога по указанному договору составляет 168 214 800 руб. (том 1, л.д. 27-36).
В соответствии с дополнительными соглашениями от 11 августа 2015 года к договорам об ипотеке N -з01, N -з02 от 04 июня 2012 года произведена замена залогодателя на ООО "Торговый центр "ЦУМ".
В настоящее время с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями, в залог ПАО Банк ВТБ передано имущество:
- нежилое помещение, площадь 2 190,6 кв.м., этаж 3, адрес местонахождения объекта: <адрес>, номер помещений N, 38, 43, 48, 53, 59-62, кадастровый (условный) N;
- право аренды части 1 площадью 6 387 кв.м., части 10 площадью 102 кв.м., части 11 площадью 109 кв.м, от земельного участка площадью 11 064 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N с адресом: <адрес> по договору о предоставлении участков в пользование на условиях аренды N от 22 марта 2002 года, а именно: общая площадь - 11 064 кв.м., а залогодателю принадлежит право аренды части 01 площадью 6387 кв.м., части 10 площадью 102 кв.м., части 11 площадью 109 кв.м.
Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 40 325 400 руб. (Дополнительное соглашение N -з01-<адрес> от 11 января 2017 года к договору об ипотеке N -з01 от 04 июня 2012 года (том 2, л.д. 92-95);
- нежилое помещение, площадь 2 444,4 кв. м., этаж: этаж N подвальный, адрес местонахождение объекта: <адрес>, номера помещений N, 46а, 47-49,49а, 50, 50а, 51-60, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, площадь 1 496,7 кв. м., этаж: этаж N подвальный, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N между 1 и 2, адрес местонахождения объекта: <адрес>, номера помещений: подвальный этаж - N; 1 этаж - N, III, IV; 2 этаж - N, 51-54, 1, И; 3 этаж - N; 4 этаж - 1, 2, 4-32; между 1 и 2 - N, кадастровый (условный) N;
- право аренды части 1 площадью 6 387 кв.м., части 10 площадью 102 кв.м., части 11 площадью 109 кв.м, земельного участка площадью 11 064 кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, с адресом: <адрес> по договору о предоставлении участков в пользование на условиях аренды N от 22 марта 2002 года, а именно: общая площадь - 11 064 кв.м., а залогодателю принадлежит право аренды части 01 площадью 6387 кв.м., части 10 площадью 102 кв.м., части 11 площадью 109 кв.м.
Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 37 227 600 руб. (дополнительное соглашение N -з02-<адрес> от 31 марта 2016 года к договору об ипотеке N -з02 от 04 июня 2012 года (том 1 л.д. 220-225);
- нежилое помещение, площадь 167,7 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 91, 92;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 488,4 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 94-98, 99а, 106-111;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 1141,7 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 66, 68-79, 87-90, 93, 99, 100-105;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 276,5 кв.м., этаж 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 1 этаж - N, 42, II; 2 этаж - NIV; 3 этаж - N, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 350,8 кв.м., этаж 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 1 этаж - 3, 4, 5, 1; 2 этаж - N, III; 3 этаж - N ,52, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 154,2 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 13-15, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 155,7 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 9-12, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 40,8 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 41,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 41,6 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 463,1 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 43, кадастровый (условный) N;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 867,6 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N;
- право аренды части 1 площадью 6 387 кв.м., части 10 площадью 102 кв.м., части 11 площадью 109 кв.м, от земельного участка площадью 11 064 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N с адресом: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, а именно: общая площадь - 11 064 кв.м., а залогодателю принадлежит право аренды части 01 площадью 6387 кв.м, части 10 площадью 102 кв.м., части 11 площадью 109 кв.м.
Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 101 481 837,31 рублей (дополнительное соглашение N -з03-<адрес> от 31 марта 2017 года к договору об ипотеке N -з03 от 04 июня 2012 года (том 1, л.д. 157-164).
В соответствии с выпиской из ЕГРН из площадей нежилых помещений этажа N, этажа N объекта, находящихся по адресу: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, выделены иные площади нежилых помещений этажа N, этажа N этого же объекта, а именно:
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 17,4 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 39,3 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 114,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 14, кадастровый (условный) N,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 19,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 15,7 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 89,0 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, кадастровый (условный) N,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 1240,1 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 71-79, 87, 93, 99, 100-105, кадастровый (условный) N,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 112,6 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 89, 90, 99б, кадастровый (условный) N,
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 814,6 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 36-41, кадастровый (условный) N,
- право аренды части 1 площадью 6 387 кв.м., части 10 площадью 102 кв.м., части II площадью 109 кв.м, от земельного участка площадью 11 064 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественно-деловая застройка, кадастровый N, адрес объекта: Удмуртская Республика, <адрес>.
В соответствии с договорами купли-продажи от 23 декабря 2016 года ООО "Управляющая компания "Сайгас", действующее от своего имени и в интересах ООО "Торговый центр "ЦУМ", передало в собственность Грязнову А.Р. нежилое помещение, площадь 167,7 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 91, 92, кадастровый (условный) N, нежилое помещение, площадь 488,4 кв.м., этаж N, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений 94-98, 99а, 106-111, кадастровый (условный) N, право собственности зарегистрировано 14 ноября 2017 года за N и N соответственно (том 5, л.д. 172-177).
Во исполнение обязательств по кредитному соглашению заключены договоры поручительства:
- N -п01 от ДД.ММ.ГГГГ с Филипповым В.Р. (том 3, л.д. 106-108);
- N -п06 от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Торговый центр "Горького 79" (том 3, л.д. 144-146);
- N -п08 от ДД.ММ.ГГГГ с Филипповой Т.С. (том 3, л.д. 159-161);
- N -п09 от ДД.ММ.ГГГГ с Ураковым В.Л. (том 3 л.д. 169-171);
- N -п10 от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Торговый центр "ЦУМ" (том 3, л.д. 179-182);
- N -п11 от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Ви.ЭФ.Джи-18" (том 3, л.д. 190-193);
- N -п12 от ДД.ММ.ГГГГ с Карачевым А.Л. (том 3, л.д. 200-202);
- N -п13 от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Управляющая компания "Сайгас" (том 3, л.д. 209-213).
В соответствии с пунктами 1.2. договоров поручительства поручители приняли на себя обязательство солидарно с заемщиком отвечать перед кредитором в полном объеме за исполнение обязательств по кредитному соглашению, в том числе, обязательства по своевременному и полному возврату суммы основного долга по кредиту; обязательства по своевременной и полной уплате процентов по кредиту; обязательства по своевременной и полной уплате комиссий по кредиту; обязательства по своевременной и полной уплате неустойки по просроченной задолженности по основному долгу, процентам и/или комиссиям по кредиту, начисленным в соответствии с кредитным соглашением; обязательства по оплате расходов кредитора, понесенных им в связи с исполнением кредитного соглашения.
Согласно пункту 4.6. Особых условий кредитор имеет право отказаться от предоставления кредита или приостановить предоставление кредита и/или потребовать выполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению досрочно в случае, в частности, если заемщик не выполнит какое-либо обязательство перед кредитором по кредитному соглашению или любому другому договору, заключенному с кредитором; заемщик просрочит любой из причитающихся кредитору со стороны заемщика платежей по любому договору, заключенному между ними.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному соглашению 09 октября 2017 года истец направил ответчикам требование о досрочном погашении кредита и уплате причитающихся процентов за пользование кредитом в срок до 30 октября 2017 года (том 4, л.д. 207-217).
Невыполнение ответчиками данного требования явилось основанием для обращения Банка в суд с настоящим иском.
Согласно отчету об оценке N ОКА18Ю316/КН от 17 октября 2017 года, выполненного ООО "Оценка.Консалтинг.Аудит", рыночная стоимость заложенного имущества по состоянию на 27 сентября 2017 года составляет 226 893 000 руб. в том числе: рыночная стоимость объектов недвижимости - 197 492 000 руб., права аренды земельного участка - 29 401 000 руб.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 19 сентября 2018 года и заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы N от 06 декабря 2018 года, выполненным экспертами ООО "Ижевская экспертно-консалтинговая компания" рыночная стоимость по состоянию на 17 августа 2018 года недвижимого имущества, расположенного по адресу: Удмуртская республика, <адрес>, исходя из стоимости выбранных объектов-аналогов без учета стоимости прав на земельные участки, на которых они находятся, составляет 162 393 000 руб.
При разрешении возникшего спора суд руководствовался условиями кредитного соглашения N от 04 июня 2012 года и дополнительных соглашений к нему, Общими условиями, условиями договора о переводе долга Nот 20 ноября 2013 года, договоров об ипотеке N -з01, N -з02 от 04 июня 2012 года и дополнительных соглашений к ним, договора об ипотеке N -з03 от 04 июня 2012 года, договоров поручительства N -п01, N -п02, N -п03, N -п04, N -п05, N -п06, N -п07, N -п08, N -п09, N -п10 от 04 июня 2012 года, статьей 309, пунктом 1 статьи 310, статьей 319, пунктом 1 статьи 330, статьей 333, пунктом 1 статьи 334, статьей 348, пунктами 1, 4 статьи 350, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, пунктом 1 статьи 353, пунктом 1 статьи 361, пунктом 1 статьи 363, статьей 809, пунктом 1 статьи 810, пунктом 2 статьи 811, статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), пунктом 1 статьи 1, пунктами 1, 2 статьи 3, пунктом 1 статьи 50, статьей 54.1., подпунктом 4 пунктом 2 статьи 54, пунктом 1 статьи 56 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 2 статьи 69 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статьей 98, пунктом 2 части 1 статьи 134, статьей 220 ГПК РФ.
Удовлетворяя заявленные Банком требования, суд пришел к выводам о том, что после предоставления Банком заемщику ООО "Девелоперская компания "Сайгас" денежных средств в размере и на условиях, предусмотренных кредитным соглашением, у заемщика возникла обязанность возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления периодических платежей по возврату кредита и уплате процентов в соответствии кредитным соглашением, что после заключения между ООО "Девелоперская компания "Сайгас" и ООО "Агентство недвижимости "Сайгас" договора о переводе долга, заемщиком по кредитному соглашению является ООО "Агентство недвижимости "Сайгас", что поскольку заемщик ненадлежащим образом исполняет обязанности по возврату задолженности, сумма основного долга, проценты за пользование кредитом, неустойка за нарушение срока возврата денежных средств подлежат взысканию солидарно с заемщика и поручителей, поскольку по условиям договоров поручительства ООО "Торговый центр "ЦУМ", ООО "ВИ.ЭФ. ДЖИ-18", ООО "Управляющая компания "Сайгас", ООО "Торговый центр "Горького 79", Филиппов В.Р., Филиппова Т.С., Ураков В.Л., Карачев А.Л. приняли на себя обязательство отвечать перед Банком солидарно с ООО "Агентство недвижимости "Сайгас" за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение последним обязательств по кредитному соглашению, в том же объеме, что и ООО "Агентство недвижимости "Сайгас".
Проверив расчет задолженности, представленный Банком, суд счел его верным, не усмотрел оснований для перерасчета суммы задолженности и положил в основу решения.
Разрешая требования Банка в части взыскания неустойки, суд пришел к выводам о том, что в связи с допущенными заемщиком нарушениями обязательств по погашению задолженности по кредитному соглашению, требования Банка о взыскании с ответчиков неустойки являются обоснованными.
Разрешая иск об обращении взыскания на заложенное имущество, суд пришел к выводам о том, что после неисполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению, обеспеченному ипотекой нежилых помещений, и права аренды, принадлежащих залогодателям, истец обоснованно обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и право аренды.
Поскольку судом установлен факт неисполнения обязательств по кредитному соглашению, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, а сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки по договорам об ипотеке, а оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 ГК РФ, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, судом не установлено, суд удовлетворил исковые требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.
Суд счел возможным определить порядок реализации заложенного имущества - путем продажи с торгов, установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 80% от рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке N ОКА18Ю316/КН от 17 октября 2017 года, выполненном ООО "Оценка.Консалтинг.Аудит" (в части не оспоренной ответчиками начальной продажной цены заложенного имущества), и в заключении эксперта N от 19 сентября 2018 года, выполненном ООО "Ижевская экспертно-консалтинговая компания" и дополнительной судебной оценочной экспертизы N от 06 декабря 2018 года (в части оспоренной ответчиками начальной продажной цены заложенного имущества).
Отказывая в удовлетворении встречного иска Грязнова А.Р. о признании залога недвижимости прекращенным, погашении регистрационной записи о залоге недвижимости, суд пришел к выводам о том, что недвижимое имущество, находящееся в залоге у Банка, передано залогодателем Грязнову А.Р. по возмездной сделке, залог сохранил свою силу, и Грязнов А.Р. встал на место залогодателя и к нему перешли права и обязанности залогодателя по договору залога, что оснований для признания Грязнова А.Р. добросовестным приобретателем не имеется, поскольку на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, информацией о нахождении объектов недвижимости в залоге у Банка Грязнов А.Р. располагал, поскольку она была указана в тексте договора купли-продажи.
При этом суд исходил, что Грязнов А.Р. при приобретении спорного имущества не проявил должной осмотрительности, не принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. В связи с чем залог спорных нежилых помещений не прекращен и Банк имеет право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, принадлежащего Грязнову А.Р.
Все вышеуказанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия полагает верными, так как они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными доказательствами, оценка которых произведена судом первой инстанции по правилам статей 56, 67 ГПК РФ.
В соответствии с общими положениями об обязательствах обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ), при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).
В силу положений статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, при этом проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа, если отсутствует иное соглашение между сторонами (пункт 2 статьи 809 ГК РФ).
Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором (пункт 2 статьи 810 ГК РФ).
Таким образом, заключение кредитного договора и получение предусмотренной договором суммы, влечет за собой возникновение у ответчика обязанности возвратить сумму кредита и проценты на нее, а неисполнение данного обязательства частично или в полном объеме является правовым основанием для удовлетворения иска о взыскании задолженности по кредитному соглашению, включая проценты за пользование кредитом и неустойки за нарушение срока исполнения обязательства.
Оценивая представленный Банком расчет задолженности, суд пришел к выводу о соответствии расчета условиям кредитного соглашения, дополнений к нему и положениям статьи 319 ГК РФ.
Следовательно, поскольку судом установлен факт нарушения заемщиком сроков возврата кредита и уплаты процентов, с ответчиков подлежит взысканию неустойка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 1.13 кредитного соглашения в случае возникновения просроченной задолженности по основному долгу (кредиту), процентам и/или комиссиям по кредиту, начисленным кредитором в соответствии с кредитным соглашением, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,07% за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд не усмотрел оснований для снижения размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ и определилк взысканию неустойку в размере, заявленном истцом.
Согласно статьей 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязуется перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
В силу статьи 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Согласно пунктам 1.2. договоров поручительства поручители приняли на себя обязательство солидарно с заемщиком отвечать перед кредитором в полном объеме за исполнение обязательств по кредитному соглашению, в том числе обязательства по своевременному и полному возврату суммы основного долга по кредиту; обязательства по своевременной и полной уплате процентов по кредиту; обязательства по своевременной и полной уплате комиссий по кредиту; обязательства по своевременной и полной уплате неустойки по просроченной задолженности по основному долгу, процентам и/или комиссиям по кредиту, начисленным в соответствии с кредитным соглашением; обязательства по оплате расходов кредитора, понесенных им в связи с исполнением кредитного соглашения.
В соответствии со статьей 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга.
Поскольку денежные средства по кредитному соглашению заемщиком получены, однако обязательства по возврату кредита и уплате процентов заемщиком надлежащим образом не исполнялись, постольку у истца возникло основанное на нормах статей 323 и 363 ГК РФ право требовать погашения задолженности по договору займа с заемщика ООО "Агентство недвижимости "Сайгас" и поручителей ООО "Торговый центр "ЦУМ", Филиппова В.Р., Филипповой Т.С., Уракова В.Л., ООО "ВТ.ЭФ.ДЖИ-18", Карачева А.Л., ООО "Управляющая компания "Сайгас", ООО "Торговый центр "Горького, 79" солидарно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
На основании пункта 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленными по делу доказательствами, что ООО "Агентство недвижимости "Сайгас" на протяжении длительного периода систематически, в том числе, более трех раз в течение года, предшествующего предъявлению в суд рассматриваемого иска нарушало условия договора о сроках совершения и о размере ежемесячного платежа, на день рассмотрения дела просроченная задолженность по основному долгу и по процентам за пользование кредитом заемщиком не погашена. Учитывая, что сумма неисполненных заемщиком указанных обязательств превышает 5% от размера оценки предметов залога, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.
Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных статьей 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по делу не усматривается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Указанное положение содержится и в пункте 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С учетом указанных выше норм, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований об обращении взыскания на имущество.
При определении начальной продажной стоимости заложенного в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению имущества, суд первой инстанции исходя из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отчета об оценке N ОКА18Ю316/КН от 17 октября 2017 года, исполненного ООО "Оценка. Консалтинг. Аудит", определилпродажную стоимость недвижимого имущества в размере 80% от установленной рыночной стоимости следующих объектов недвижимости:
- нежилое помещение, площадь 2 190,6 кв.м., этаж 3, адрес местонахождение объекта: <адрес>, номер помещений N, 38, 43, 48, 53, 59-62, кадастровый (условный) N, в размере 42 834 400 руб.;
- нежилое помещение, площадь 2 444,4 кв. м., этаж: этаж N подвальный, адрес местонахождение объекта: <адрес>, номера помещений N, 46а, 47-49, 49а, 50, 50а, 51-60, кадастровый (условный) N, в размере 20 144 800 руб.;
- нежилое помещение, площадь 1 496,7 кв. м., этаж: этаж N подвальный, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N, этаж N между 1 и 2, адрес местонахождение объекта: <адрес>, номера помещений: подвальный этаж - N; 1 этаж - N, III, IV; 2 этаж - N, 51-54, I, II; 3 этаж - N; 4 этаж - 1, 2, 4-32; между 1 и 2 - N, кадастровый (условный) N, в размере 12 253 600 руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 276,5 кв.м., этаж 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 1 этаж - N, 42, II; 2 этаж: NIV; 3 этаж: N, кадастровый (условный) N, в размере 541 600 руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 350,8 кв.м., этаж 1, 2, 3, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номера помещений: 1 этаж - 3, 4, 5, I; 2 этаж - N, III; 3 этаж - N, 52, кадастровый (условный) N, в размере 686 400 руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 463,1 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Удмуртская Республика, <адрес>, номер помещений: N, 43, кадастровый (условный) N, в размере 905 600 руб.
В связи с наличием возражений со стороны ответчиков по поводу начальной продажной цены заложенного имущества, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости заложенного имущества на момент рассмотрения спора.
С учетом заключения эксперта N от 19 декабря 2018 года и заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы N от 06 декабря 2018 года, выполненным экспертами ООО "Ижевская экспертно-консалтинговая компания", суд определилначальную продажную стоимость объектов недвижимости с учетом положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в размере:
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,4 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 35, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 39,3 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 15, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 114,9 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 13, 14, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 19,9 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 33, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 15,7 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 34, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 89,0 кв.м., этаж: 1, номер на поэтажном плане: 68-70, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1240,1 кв.м., этаж: 1, номер на поэтажном плане: 66, 71-79, 87, 93, 99, 100-105, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 112,6 кв.м., этаж: 1, номер на поэтажном плане: 88, 89, 90, 996, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 814,6 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 26-32, 36-41, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 155,7 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 9-12, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 41,1 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 16, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 41,6 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 17, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 40,8 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 18, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 167,7кв.м., этаж: 1, номер на поэтажном плане: 91,92, кадастровый N руб.;
- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 488,4 кв.м., этаж: 1, номер на поэтажном плане: 94-98, 99а, 106-111, кадастровый N руб.
Рыночная стоимость права аренды части 1 площадью 6387 кв.м., части 10 площадью 102 кв.м., части 11 площадью 109 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественно-деловая застройка, кадастровый N, адрес объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, определена судом в соответствии с экспертным заключением в размере 40 440 000 руб.
Доводы жалоб ООО "Агентство недвижимости "Сайгас", ООО "Торговый центр "ЦУМ", Грязнова А.Р., Грязновой А.Л. на необоснованность отказа в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы в связи с изменением площади земельного участка судебной коллегией отклоняются, поскольку доказательств безусловно свидетельствующих о том, что изменение площади земельного бесспорно влечет за собой существенное изменение стоимости заложенного недвижимого имущества ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.
Из материалов дела усматривается, что представителем ответчиков Агеевым А.И. заявлялось ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы в связи с изменением площади земельного участка. Указанное ходатайство рассмотрено судом и в его удовлетворении было отказано.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что исходя из содержания пункта 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, суд может разрешать заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ. Если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда. Для подтверждения фактической обоснованности заявления заинтересованной стороной должны быть представлены доказательства, соответствующие требованиям статей 59, 60, 67 ГПК РФ и подтверждающие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, значительно уменьшилась и существенно отличается от его начальной продажной стоимости, определенной судом.
Таким образом, стороны не лишены возможности обратиться с заявлением об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного имущества в случае предоставления ими доказательств изменения рыночной стоимости заложенного имущества.
Ходатайство о назначении дополнительной оценочной экспертизы, заявленное в суде апелляционной инстанции оставлено судом без удовлетворения, поскольку в суде первой инстанции ходатайство о назначении дополнительной оценочной экспертизы не заявлялось, в связи с чем с учетом разъяснений, изложенных в пункте 28 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", правовых оснований для удовлетворения такого ходатайства суд апелляционной инстанции не усмотрел.
Ссылки ООО "Агентство недвижимости "Сайгас", ООО "Торговый центр "ЦУМ", Грязнова А.Р., Грязновой А.Л. на то, что судом при рассмотрении дела не учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанная в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в части обращения взыскания на часть заложенного имущества, стоимость которого достаточна для погашения задолженности по обязательству, коллегией во внимание принята быть не может, поскольку разъяснения применения действующего законодательства по спорам, связанным с обращением взыскания на заложенное имущество, приведенные в данном постановлении, не являются обязательными для судов общей юрисдикции.
Выводы суда первой инстанции в части наличия оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, судебная коллегия полагает верными и оснований для их переоценки не усматривает.
Доводы жалоб Грязнова А.Р., Грязновой А.Л. в части непривлечения Грязновой А.Л. в качестве соответчика по требованиям, заявленным Банком, основаны на неверном толковании авторами жалобы норм материального и процессуального права.
Поскольку обязательства по договору залога возникли у ООО "Управляющая компания "Сайгас", действующего за себя и в интересах ООО "Торговый центр "ЦУМ", и перешли к Грязнову А.Р. после заключения возмездного договора, и перешли к Грязнову А.Р., как к собственнику объекта недвижимости, именно он является стороной договора залога - залогодателем, Грязнова А.Л. в спорные правоотношения в качестве залогодателя не вступала, следовательно, не привлечение Грязновой А.Р. к участию в настоящем деле в качестве соответчика ее прав не затрагивает.
Тот факт, что Грязнов А.Р. и Грязнова А.Л. состоят в браке, не влияет на характер правоотношений Грязнова А.Р. с Банком и на объем его обязательств в спорных правоотношениях.
Ссылки Грязнова А.Р. и Грязновой А.Л. в жалобах на то, что судом не распределено бремя доказывания после изменения предмета встречного иска Грязновым А.Р. судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку указанный факт не повлек вынесение судом неправильного решения, данное обстоятельство само по себе в силу положений части 6 статьи 330 ГПК РФ не может служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Апелляционные жалобы ООО "Агентство недвижимости "Сайгас", ООО "Торговый центр "ЦУМ", Грязнова А.Р., Грязновой А.Л. не содержит фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора, ее доводы не опровергают выводов суда по существу спора, направлены на иное, неправильное толкование норм материального права и иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 56, 67 ГПК РФ, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут послужить основанием для отмены решения суда.
Разрешая спор, суд верно определилобстоятельства, имеющие значение для дела; обстоятельства, установленные судом, доказаны; выводы суда, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела; судом верно применены нормы материального права.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае, судом не допущено.
Решение суда является законным и обоснованным.
Жалобы ООО "Агентство недвижимости "Сайгас", ООО "Торговый центр "ЦУМ", Грязнова А.Р., Грязновой А.Л. удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 23 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Сайгас", Грязнова А. Р., Грязновой А. Л., Общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "ЦУМ" - без удовлетворения.
Председательствующий Шалагина Л.А.
Судьи Питиримова Г.Ф.
Нартдинова Г.Р.
Копия верна.
Председательствующий судья:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка