Дата принятия: 19 декабря 2018г.
Номер документа: 33-5742/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2018 года Дело N 33-5742/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шлейниковой И.П.,
судей Ивановой О.В., Яковлева Н.А.
при секретаре Протас И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Климентьева А.А. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 03 октября 2018 года, которым удовлетворено исковое заявление Тимофеевой Екатерины Сергеевны.
Взыскана с Климентьева Артема Андреевича в пользу Тимофеевой Екатерины Сергеевны двукратная стоимость задатка по договору предварительной купли-продажи земельного участка и жилого дома от 12.05.2018 года в размере 400000 рублей.
Заслушав доклад судьи Ивановой О.В., объяснения представителей Климентьева А.А. по доверенностям - Патук А.Г. и Сазонова В.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Тимофеевой Е.С. по доверенности - Васильева П.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Тимофеева Е.С. обратилась в суд с иском к Климентьеву А.А., ссылаясь в его обоснование на те обстоятельства, что 12.05.2018 года между сторонами спора был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в котором закреплено намерение сторон в срок до 12.07.2018 года оформить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с КН: N, площадью <данные изъяты> кв.м. и двухэтажного жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с КН:N, расположенных по адресу: <адрес>. По условиям названного предварительного договора Тимофеевой Е.С. ответчику Климентьеву А.А. был уплачен задаток в размере 200000 руб. Определено условия возврата задатка в двойном размере нарушившей обязательство стороной.
12.07.2018 года истцу стало известно о неисполнении ответчиком своих обязательств по договору, а именно не уточнена реальная площадь жилого дома, что является существенным нарушением п. 10 договора, и стало причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи.
19.07.2018 года Тимофеевой Е.С. ответчику было направлена претензия о возвращении задатка в двойном размере, которая до настоящего времени Климентьевым А.А. добровольно не удовлетворена, задаток не возвращен.
С учетом изложенного просила взыскать в свою пользу с Климентьева А.А. задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 12.05.2018 года в двойном размере, то есть в размере 400000 руб.
Рассмотрев дело, суд постановилвышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Климентьев А.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Выражая несогласие с решением суда, продолжает настаивать на приведенных в своих возражениях по существу иска доводах, ссылаясь на аналогичные изложенным при рассмотрении дела обстоятельства. Также, ссылаясь на то, что предварительный договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку в нем не содержатся все условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора (отсутствует указание о двухэтажном строении, расположенном на земельном участке рядом с жилым домом), считает, что при заключении основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома указанные недостатки могли быть исправлены, имелась возможность донести в МФЦ все недостающие документы, в том числе связанные с уточнением площади жилого дома, однако на его предложение явиться 09.07.2018 года в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается направленной в адрес истца телеграммы, истец не явилась. Указывает на то, что суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, в связи с чем пришел к необоснованным выводам, изложенным в решении.
Истец Тимофеева Е.С., ответчик Климентьев А.А. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, направили для участия в деле своих представителей.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ определилвозможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что 12.05.2018 года между Климентьевым А.А. (продавец) и Тимофеевой Е.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого продавец обязался в будущем продать, а покупатель купить в собственность земельный участок с КН: N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов - для ведения гражданами садоводства и огородничества, и двухэтажный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с КН:N, расположенные по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 7 предварительного договора при его заключении покупатель передал продавцу задаток в размере 200000 руб., который является обеспечением исполнения принятых сторонами обязательств, и как часть полной стоимости отчуждаемого объекта, что подтверждается текстом предварительного договора. Названную сумму в размере 200000 руб. получила представитель ответчика Климентьева А.А. - Патук А.Г., о чем имеется ее подпись.
Пунктом 8 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи на объект, осуществить регистрацию перехода права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Калининградской области в срок не позднее 12.07.2018 года, т.е. через два месяца от даты заключения договора.
Вместе с тем, основной договор купли-продажи сторонами спора в срок до 12.07.2018 года заключен и зарегистрирован в установленном порядке не был, в связи с чем 19.07.2018 года истцом в адрес стороны ответчика была направлена претензия о выплате двойной суммы задатка в размере 400000 руб., которая ответчиком оставлена без удовлетворения.
Разрешая спор и соглашаясь с правовой позицией истца Тимофеевой Е.С. о взыскании в ее пользу суммы задатка в двукратном размере, суд исходил из того, продавец Климентьев А.А. не исполнил принятые на себя предварительным договором обязательства.
Так, судом установлено, что Климентьев А.А. с 14.04.2017 года является собственником жилого дома с КН: N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с КН: N, площадью <данные изъяты> кв.м., с 09.08.2017 г., расположенного по адресу: <адрес>, в пределах которого расположены объекты недвижимости с КН: N (здание), N (жилой дом).
Ранее собственником названных объектов недвижимости являлась У.
Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 27.05.2015 года в целях обеспечения исполнения решения Центрального районного суда г. Калининграда по названному гражданскому делу наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, совершение регистрационных действий в отношении 2-этажного здания - строения (площадью застройки 3,35 м и 6,07 м), расположенного в северо-западной части принадлежащего У. земельного участка с КН: N на границе с земельным участком с КН: N, расположенных по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, с заявлением об отмене обеспечительных мер представитель У. - Патук А.Г. обратилась только 09.07.2018 года, т.е. за 3 дня до даты определенной крайним сроком заключения основного договора купли-продажи.
Также судом установлено, что согласно техническому паспорту инвентарный номер N общая площадь жилого дома с КН: N составляет <данные изъяты> кв.м., вместе с тем в ЕГРН зарегистрирована площадь <данные изъяты> кв.м., названные недостатки в соответствии с п. 10 предварительного договора от 12.05.2018 г. должны были устранены продавцом до заключения основного договора купли-продажи.
Вместе с тем, соответствующие изменения до 12.07.2018 года также не были внесены.
Установив изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о невозможности отчуждения названных выше объектов недвижимости, а также о том, что в нарушение положений предварительного договора от 12.05.2018 года, установившего срок заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости и регистрации его в Росреестре Калининградской области не позднее 12.07.2018 года, основной договор заключен не был по вине ответчика, который не исполнил обязанность по внесению изменений в ЕГРН о площади жилого дома, а также снятию имевшегося обременения в виде запрета регистрации.
Таким образом, с учетом того, что в незаключении основного договора ответственна сторона, получившая задаток, суд пришел к выводу о правомерности требований истца Тимофеевой Е.С. о взыскании с ответчика Климентьева А.А. в ее пользу суммы задатка в двойном размере, а именно в размере 400000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Верховным Судом Российской Федерации в пунктах 2, 3 Постановления Пленума N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" даны разъяснения о том, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Вместе с тем судебная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора судом первой инстанции приведенные положения не были учтены и применены надлежащим образом, и находит выводы суда по существу спора сделанными без учета фактических обстоятельств дела, без надлежащей оценки и проверки доказательств, а также основанными на неверном применении норм материального права.
С указанным выше выводом суда о наличии правовых оснований для взыскания в пользу истца суммы задатка в двукратном размере судебная коллегия согласиться не может, поскольку, напротив, правовая позиция стороны ответчика о том, что и со стороны покупателя Тимофеевой Е.С. не были совершены никакие действия, направленные на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, нашла свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и не опровергнута истцом совокупностью доказательств, которые бы отвечали бы требованиям закона об их относимости, допустимости и достоверности.
Так, как следует из содержания предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 12.05.2018 года цена продаваемого объекта по соглашению сторон установлена в сумме 8100000 рублей.
Стороны достигли соглашения о том, что договор купли-продажи объекта будет заключен на следующих условиях: при заключении настоящего договора покупатель передает продавцу сумму в размере 200000 рублей в качестве задатка, который является обеспечением исполнения принятых сторонами обязательств, и как часть полной стоимости отчуждаемого объекта; оставшуюся сумму покупатель перечисляет продавцу в безналичном порядке в течение 5 рабочих дней после регистрации перехода права собственности на объект, которые будут получены покупателем в рамках ипотечного кредита от ПАО "Сбербанк России".
Кроме того, в случае отказа одной из сторон от совершения сделки по купле-продаже объекта стороны с учетом положений ст. 381 Гражданского кодекса РФ определилиответственность в виде не возврата задатка покупателю в случае неисполнения договора по вине покупателя и возврата в двойном размере задатка в случае неисполнения договора по вине продавца.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из приведенных норм закона, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Следовательно, выводы суда о том, по вышеуказанному предварительному договору истец передала ответчику именно задаток в подтверждение своей обязанности по заключению в срок до 12.07.2018 года основного договора, то есть данные денежные средства носят обеспечительный характер, являются правильными и основаны на требованиях закона.
Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.
Вместе с тем, проверяя обстоятельства выполнения продавцом Климентьевым А.А. обязательства по заключению основного договора, суд первой инстанции не дал никакой оценки в решении суда обстоятельствам выполнения покупателем Тимофеевой Е.С. обязательств заключить основной договор на согласованных сторонами условиях.
Тем самым, суд в нарушение требований ст.ст. 56, 57, 196, 197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не установил юридически значимые обстоятельства дела, которые надлежащим образом не проверены и не учтены при рассмотрении дела, что повлияло на правильность постановленного судом решения.
В силу положений ст. 381 ГК РФ задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств. При этом последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.
Из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в срок, установленный предварительным договором - до 12.07.2018 года сторонами заключен не был.
Действительно, материалами дела объективно подтверждается, что до окончания срока, установленного для заключения основного договора, продавцом Климентьевым А.А. не приведены были в соответствие фактические данные о площади жилого дома, не были сняты обеспечительные меры в отношении одного из строения, находящегося на земельном участке, тем самым ответчиком не совершены необходимые действия, направленные на заключение основного договора.
Само по себе направление ответчиком в адрес истца телеграммы явиться в МФЦ для заключения основного договора и явка представителя в МФЦ не свидетельствует о том, что покупатель таким образом обратился к продавцу с предложением заключить основной договор, поскольку необходимые для этого документы к 12.07.2018 года продавцом не были подготовлены, проект договора купли-продажи со всеми условиями, в том числе с учетом ранее согласованного сторонами порядка оплаты цены договора, им также составлен не был.
Фактических данных об обратном сторона ответчика в ходе судебного разбирательства не представила.
В то же время сведений, свидетельствующих о намерении Тимофеевой Е.С. выполнить свои обязательства по заключенному между сторонами предварительному договору, суду не представлено.
Из материалов дела и объяснений сторон следует, что истец Тимофеева Е.С. в свою очередь ответчику Климентьеву А.А. уведомление с предложением исполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка также не направляла, с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи не обращалась.
При этом объяснения представителей ответчиков о том, что истец еще до окончания срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи утратила интерес к совершению сделки, в связи с чем представителем ответчика и была направлена в ее адрес соответствующая телеграмма, в полной мере согласуются с письменными материалами дела.
Так, из содержания условий предварительного договора купли-продажи следует, что покупатель перечисляет продавцу оставшуюся сумму (7900000 рублей) в безналичном порядке в течение 5 рабочих дней после регистрации перехода права собственности на объект, которые будут получены покупателем в рамках ипотечного кредита от ПАО "Сбербанк России".
Вместе с тем, в материалах дела имеются фактические данные об одобрении банком суммы кредита не более 6750000 рублей и истечении срока предоставления документов по кредитному объекту недвижимости до 28.06.2018 года, то есть еще за две недели до окончания срока, в течение которого продавец должен выполнить со своей стороны подготовку всех необходимых документов для заключения основного договора купли-продажи.
Доказательств того, что на момент истечения срока, установленного для заключения основного договора, истец располагала кредитными денежными средствами в сумме 7900 000 рублей, как это предусмотрено условиями предварительного договора купли-продажи, истец в материалы дела не представила, как и не представлено фактических данных о наличии у нее иных денежных средств в указанном размере и обращении к ответчику за заключением основного договора купли-продажи, в котором были бы отражены новые условия, касающиеся порядка оплаты цены договора.
Таким образом, материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору сохранили интерес в заключении основного договора и имели намерения по его заключению, совершая определенные действия, направленные на заключение сделки в установленный предварительным договором срок, и на тех условиях, которые содержались в предварительном договоре.
По делу установлено, что ни Тимофеева Е.С., ни Климентьев А.А. с учетом всех необходимых документов не обращались друг к другу с предложением о заключении основного договора, из чего следует, что предварительный договор, заключенный между сторонами, в силу положений п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ прекратил свое действие, тем самым обязательство по заключению основного договора прекращается.
В этой связи, принимая во внимание несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, что свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, основания для привлечения сторон предварительного договора к ответственности за его неисполнение отсутствуют.
На основании вышеизложенного судебная коллегия не может согласиться с мотивами принятия решения о взыскании в пользу истца суммы задатка в двойном размере, приведенными в судебном постановлении, поскольку правовые основания для удовлетворения иска в полном объеме отсутствуют.
С учетом установленных по делу обстоятельств ответчик Климентьев А.А. обязан возвратить истцу сумму, полученную им по предварительному договору в размере 200000 руб., поскольку оснований к удержанию ответчиком данной суммы не имеется, и по сути своей, она является его неосновательным обогащением за счет истца и подлежит возврату, что согласуется с положениями ст. 1102 ГК РФ.
По изложенным основаниям решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и оно подлежит изменению с уменьшением размера взысканных судом с Климентьева А.А. в пользу Тимофеевой Е.С. денежных средств до 200000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г. Калининград от 03 октября 2018 года изменить, изложив резолютивную часть решения следующим образом:
Исковые требования Тимофеевой Е.С. удовлетворить частично.
Взыскать с Климентьева Артема Андреевича в пользу Тимофеевой Екатерины Сергеевны денежные средства в сумме 200000 рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
